房地产市场报告-2019年武汉商业市场新时代 -第一太平戴维斯

餐饮 30%
9 服务
%
美妆护肤
运动潮牌生生活家居
网网红茶饮 烘焙
主题展览
首首店经济 文文化创意 儿儿童 餐饮
数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年9月月
第一一太平戴维斯 | 研究部 | 武汉房地产市场回顾与展望 12
租赁活跃品牌
零售
餐饮
服务
数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年9月月
成都 天津 武汉 深圳
NO.09
杭州
NO.10
南京
• 重庆、成都消费消费休闲观念强，消费理理念前卫，消费指数排行行行靠前；
2019年年城市发展潜力力力排名
NO.01
深圳
NO.02
北北 京
NO.03
上 海海
NO.04
广广 州
NO.05
成都
NO.06
南京
NO.07
武汉
NO.08
重庆
NO.09
天津
NO.10
第一一太平戴维斯 | 研究部 | 武汉房地产市场回顾与展望 13
区域市场概览
主要区域市场概览（指标：租金金金 / 空置率）
购物中心心首首层平均租金金金（元/平方方米米/月月）
武广广
530.
0
江汉路路
300.
0
415.
中南中北北路路
0
281.
汉口口沿江
0
徐东
410.
0
王家湾
236.
0
光谷谷
386.
0 数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年9月月 14
徐东
路
武广
钟家 村
司门 又
中南 中北
街道 又
青山
武昌
南湖
光谷
传统商圈 新兴商圈
知名开发商布局多个优质商业项目目
◆ 武汉64.25亿挂出汉正街6.5万平商住地，由嘉里里里建设拿下
◆ 地块位于江汉区⺠民权路路以南、泰源街以北北、花楼街以⻄西、⺠民族路路以东。该地块 规划为住宅、商服、教育用用地，占地面面积6.47万平方方米米，容积率6.78，计容建
武汉购物中心心市场租金金金指数*（2014年年至至2019年年第三季度） 115.0
租金金金 （元每平方方米米每月月）
环比比变化
Q12014=100)
110.0
全市
331.4
0.3%
105.0
核心心商圈
438.0 -0.2%
100.0
95.0
次级商圈
317.3
0.3%
90.0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
面面约为43.8万平方方米米。 ◆ 东⻄西湖区挂牌5宗地块，华侨城首首次进入入东⻄西湖
◆ 32号东⻄西湖区环湖中路路南、北北区一一路路⻄西块地块由武汉华侨城实业发展有限公
司底价13.314亿拿下，楼面面价7047.28元/平。
开发商
方方式
日日期
地块编号
区域
正荣地产 华夏幸福 安徽瑞泰 前海海人人寿
千万级人人口口红利利，百万大大学生生，科研能力力力全国第四，世界第19名；轨道运营里里里程数全国第五；拥有斗斗⻥鱼直播、安翰光 电、卷皮皮网网、斑⻢马快跑等5家独⻆角兽企业；
传统工工业重镇，以武钢、东⻛风汽⻋车等为代表的国企是武汉经济支支柱； 但⺠民营经济增加值比比重仅43%，在十十大大城市中处于末位，⺠民营经济活力力力不不足足；
零售新增需求分析
从需求端上看，零售品牌和餐饮品牌在新增租赁需求中依然占据主导。从品牌细化上来看，运动潮牌、生生活家居品牌纷纷在武汉 开设首首店，网网红茶饮品牌持续在江城布局，美妆护肤品牌积极扩张。
2019年年第三季度武汉零售物业市场新增需求分布
2019年年第三季度武汉零售物业市场新增需求关键字
零售 61%
租金金金
8
各城市零售物业存量量（万平 方方米米）
上海海
北北京
成都
650
重庆
617
武汉
612
天津
559
广广州
518
南京
449
深圳
433
沈沈阳
430
杭州
410
郑州
240
福州
208
佛山山
180
东莞
90
0
350
700
1261 1221
1050
1400
2019年年第三季度零售物业主要指标
总存量量
（含百货）
6,100,000
2020
第一一太平戴维斯
择中图大大·武汉商业市场新时代
2020年年新启
中国分区
1
早期分布（南北北）
3 后期分布（东南⻄西北北）
2
中期分布（南北北东）
4 现今分布（东南⻄西北北中）
2
城市宏观发展——战略略机遇
中部崛起，经济持续高高增⻓长，中部第一一城市地位稳固 21年年-13年年-5年年，持续缩短时间，突破千亿大大关
5 武汉
1.50
1.95
1.42
1.72
74.49
6 南京
1.49
1.94
1.47
1.26
72.46
7 ⻄西 安
1.31
2.21
0.98
1.47
71.96
8 苏州
1.79
1.24
0.94
9 郑州
0.60
1.57
0.61
1.90
69.10
1.32
57.22
10 ⻓长 沙
0.46
1.42
0.72
1.36
55.17
计算方方法：创新氛围x0.33+人人才吸引力力力x0.33+消费潜力力力x0.18+城市规模与增⻓长指数x0.16
5 ⻄西 安
2.90
2.32
2.15
70.95
6 天津
2.78
2.47
1.73
68.24
7 武汉
2.49
1.99
2.54
67.92
8 南京
1.94
2.13
1.42
56.70
9 ⻘青 岛
⻄西 安 NO.09 苏 州 NO.10 天 津 NO.11 南 京 NO.12 ⻓长 沙 NO.13
郑 州 NO.14 东 莞 NO.15 ⻘青 岛 NO.16
沈沈 阳 NO.17 宁 波 NO.18 昆 明 NO.19 无无 锡 NO.20 佛 山山 NO.21 合 肥 NO.22 大大 连 NO.23
新一一线城市排名
2019年年新一一线城市未来可塑性TOP10
2019年年新一一线城市商业资源聚集度TOP10
创新
人人才
氛围
吸引力力力
A
B
消费
城市规模与
总
潜力力力
增⻓长
得分
C
D
=
大大牌⻘青
商业核
基础商
总
睐指数
心心指数
业指数
得分
A
B
C
=
1 杭州
4.04
2.16
1.66
1.64
100.00
1 成都
3.61
杭州
• 数据来源：泽平宏观、恒大大研究院；
7
• 深北北上广广居榜首首，区域中心心城市及⻓长三⻆角珠三⻆角表现突出，东北北整体落后；
中国主要城市零售物业市场数据概览
全国主要城市零售物业租金金金、空置率及存量量（2019年年第二二季度）
1000.0 949.4
零售物业租金金金及空置率（只包含购物中心心）
上 海海 1 北北 京 2 深圳 3 广广 州 4 南京 5 武汉 6 杭州 7 天津 8
成都 9 ⻄西 安 10
5
2016年年至至2019年年城市商业魅力力力排名变化
2016
2017
2018
2019
北北 京 NO.01
上 海海 NO.02
广广 州 NO.03 深 圳 NO.04 成 都 NO.05 杭 州 NO.06 重 庆 NO.07 武 汉 NO.08
购物中心心平均空置率（%）
武广广
5.1%
江汉路路 中南中北北路路 汉口口沿江 徐东
11.5
%
6.2%
6.6%
5.7%
王家湾
12.8
光谷谷
%
6.5%
第一一太平戴维斯 | 研究部 | 武汉房地产市场回顾与展望
武汉商业市场未来趋势-竞争红海海，优质开发商多点布局
汉口口
古田 王家 湾
汉阳
汉又 滨江
菱角
湖
江汉
全国50强房企40余家聚集武汉，竞争多元；全市甲级写字楼平均租金金金117.1元/㎡/月月，空置率 32.8%，但武汉持有型写字楼整体空置率不不到15%，汉口口滨江商务区平均租金金金134元/㎡/月月，表现最 好；
商业多极化格局，全面面竞争红海海，以武广广、江汉路路市级商圈领头，未来商 业供应较多，大大牌商业开发商云集，市场竞争激烈烈；
750.0
828.0 763.4 753.5
500.0 250.0
549.0
411.0
372.9 346.5
437.1
330.8
454.0
503.3
301.0
415.0 300.0
0.0 北北京 上海海 深圳 广广州 杭州 南京 天津 重庆 成都 武汉 郑州 福州 佛山山 东莞 沈沈阳
数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年7月月
2014
2015
2016
2017
2018
2019



*租金金金增⻓长率指租金金金指数同样本增⻓长率，即排除新交付项目目对租金金金增⻓长率的影响。
数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年9月月
11
新兴商圈
290.3
0.5%
第一一太平戴维斯 | 研究部 | 武汉房地产市场回顾与展望
科创企业、 世界级研发中心心
国内外 高高素质人人才
机遇和目目标： 国家中心心城市 未来世界城市
对外贸易易自自由化
3
国际通衢
城市概况及特点总结——武汉
中部首首个国家中心心城市，2018年年人人均GDP达13.5万元，雄踞中部地区首首位；
从“钢城”到“⻋车都”、“光谷谷”，武汉拥有钢铁及深加工工、汽⻋车、信息技术、医药等完整工工业体系； 第四镇——东湖高高新强势崛起；目目前产业发展火火热，城建改造升级；
武汉商业零售市场供应与需求（2008年年至至 2019年年第三季度）
80
15%
/

12% 60
9% 40
6%
20 3%
0
0%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
4
商业代表：武商集团 2018年年营业额：89.7亿元
全国主要城市排名
2018年年城市营商环境排名
软环境指数排名
营商环境指数排名
1 北北 京 2 上 海海
3 广广 州 4 深圳 5 杭州 6 南京 7 武汉 8 天津
9 成都 10 ⻄西 安
• 软环境包括：技术创新环境、金金金融环境、文文化环境、生生活环境； • 营商环境包括硬件环境（自自然环境、基础设施环境）和软环境：
首首层平均租金金金
（仅购物中心心）
331.4
元/平方方米米/月月
0 ppt
+0.3%*
统计指标
绝对值 增⻓长率*
（ 环比比2019年年第二二季度） 第一一太平戴维斯 | 研究部 | 武汉房地产市场回顾与展望
武汉零售商业市场供应与需求
2019年年第三季度，武汉零售物业市场未迎来新增项目目入入市，市场持续调整以及现有项目目激烈烈竞争，引发部分项目目更更新改造。季内 录得江汉路路商圈的中心心百货闭店改造。截至至季末，全市零售物业市场存量量下降至至610万平方方米米。
2.80
4.95
100.00
2 成都
2.24
3.00
1.97
2.56
97.13
2 重庆
3.50
2.92
4.06
93.83
3 重庆
0.57
2.18
1.33
4.04
78.12
3 杭州
3.75
3.19
3.11
91.23
4 天津
1.72
1.76
1.19
2.34
76.31
4 苏州
3.31
2.74
3.44
86.50
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年9月月


10


第一一太平戴维斯 |wenku.baidu.com研究部 | 武汉房地产市场回顾与展望
租金金金指数*走走势
消费能力力力持续释放，支支撑武汉零售物业市场租金金金指数稳步上升。截至至2019年年第三季度，租金金金水水平环比比微幅上涨0.3%至至每平方方米米 每月月331.4元。除核心心商圈外，其他子子市场保持良好上升趋势。
2.06
1.53
1.92
56.49
10 东 莞
1.25
0.67
3.79
56.43
6
计算方方法：大大牌⻘青睐指数x0.35+商业核心心指数x0.34+基础商业指数x0.31
全国主要城市排名
2018年年城市消费指数排行行行
NO.01 NO.02
北北 京 上 海海
NO.03 NO.04
广广 州 重庆
NO.05 NO.06 NO.07 NO.08
福 州 NO.24 厦 ⻔门 NO.25 哈 尔 滨 NO.26 济 南 NO.27
• 昆明在3年年内排名上升12位，显著增⻓长体现在人人才吸引力力力上，生生活多样性指标有跨越式进步； • 东莞得益于大大湾区规划利利好及来自自广广深的外溢机遇，加上自自身优势基础，排名上升至至15位； • 东北北城市在整个快速发展的中国城市格局中，变动太慢，缺乏城市多样性，排名直线下降；
平方方米米
-0.3%
新增供应
（含百货）
0
平方方米米
-100.0%
*租金金金增⻓长率指租金金金指数同样本增⻓长率，即排除新交付项目目对租金金金增⻓长率的影响。 数据来源：第一一太平戴维斯武汉研究部，2019年年9月月
净吸纳量量
（仅购物中心心）
385
平方方米米
-99.7%
9
空置率
（仅购物中心心）
6.2
%