房地产企业土地储备策略浅析

房地产企业土地储备策略浅析

戎逸萍重庆市重点工程开发公司

【摘要】房地产宏观调控政策下，房地产企业纷纷调整土地储备战略，为了保障自身的安全，土地储备纷纷有粗放型向集约型转变。本文从宏观微观两个角度出发，分析了企业在进行土地储备时应当采取的措施，为提高房地产企业土地储备效果提供可参考意见。

【关键词】土地储备税收筹划

土地储备是房地产企业持续发展的基础，是房地产企业开展业务的根源，大型房地产企业都将土地储备作为一项非常重要的任务，以万科为例，该公司土地储备已经超过了３７００平米，足够其三年的开发用地。房地产土地储备工作是一项战略性的工作，需要综合考虑各项因素，该工作的成功与否，会对公司的整体经营业绩带来严重的影响，我们可以通过两个例子来进行验证其重要性。顺驰地产曾经是中国房地产市场上的巨头之一，在２００４年－２００５年之间，采取高价拿地的急速扩张之路，结果由于无法消化高额的土地出让金形成的债务而倒闭。

恒大地产在过去两年取得巨大的成功，其土地储备达到１．３７亿平米。

但由于其合理的拿地策略，大量吸入低成本地价，虽然地价数量庞大。

但其资金成本相对偏小，在房价猛涨时期，廉价的土地储备为其带来了丰厚的利润。

因此，开发商在进行土地储备工作时，需要将其作为一项战略性的工作，要以一种谨慎的态度来执行土地储备工作。笔者结合实际工作。

分别从宏观微观两个角度出发，针对房地产开发企业土地储备工作提出一些提高土地储备工作效果的措施方案。

一、宏观把握，平衡风险与收益１．土地储备区域选取分析。为了打压房地产行业的发展，促使房地产行业健康有序地发展，政府从２０１０年起对房地产行业实行了严厉的宏观调控，一二线城市实行限购和限贷的政策，房地产行业的发展受到了严重的打压。在这种情况下，房地产企业大多选着了平衡风险的策略，开始向二三线城市拓展，降低公司面临的整体政策风险，有部分公司因为这个策略获得了巨大的成功，例如恒大地产，其主要产品都位二三线城市，鲜见其在一线城市有项目。

但我们是否选择区域下沉时，应当有充分的考虑。首先从绝对量上来说，一线城市的销售额远远超过二三线城市，并且产品利润较高。

依旧是房地产企业发展的重点区域。对于扎根一线城市的企业而言。

熟悉的市场环境，现有产品的口碑都是其竞争优势。其次企业是否具有下沉的资源。这资源包括两类，一个是人力资源，即有无足够的员工去异地开辟一个新的市场。另一个是关系资源，这是最重要的一点。

房地产行业与地方政府有着千丝万缕的关系，必须拥有一定的行

政资源房地产企业才能很好的把握市场。在很多城市，房地产企业在拿地之后还能通过各种渠道更改出让规划，如果企业贸然跟进，会造成严重的损失。

通过衡量相关得失后，房地产企业可以做出是否下沉的决定，如果决定下沉，并且有了很好的目标地块，那么我们还需要对其进行全面的测算，确保其经济上的可行性。

２．合理的盈亏测算。财务测算是我们拿地前必须进行的一项工作，它是房地产企业进行土地竞标的依据。进行财务测算是在一定的基础上进行。设计部等部门需要依据土地出让的相关条件地块进行整体的规划，在规划的基础上，结合市场信息，对成本收益进行衡量。在进行盈亏测算时，我们需要确定几个原则，第一个是售价的确定，一般我们会对一个地块进行分期开发，不同分期之间的售价价差应当控制在５％以内，即要求保守性。第二个是资金成本方面，从土地购置到销售回款之间时间跨度非常大，有的项目可能分十年开发。这个时候我们应当采取资金的累计动态口径进行测算，把所有的资金投入都看成是一种成本的增加，这样才能够提高预测的准确性，避免盲目乐观的现象产生。

３．新增地块的公司性质分析。新增地块公司的性质方面我们一般有两种方式，一个是成立项目公司，以独立的法人形式存在，另一个是成立分公司。对于新城市拓展，新获得的土地需要以独立法人的形式出现，提高公司的运营效率。在同一城市获取新的地块时，我们需要考虑其他项目公司的盈利状况，如果存在其他项目结算亏损的情

况，垓心地块应当并入预计亏损项目，可以提高公司整体的经营效果。

二、优化微观措施，提高经营的效率１．三通一平工作。在拿地之初，三通一平工程也是我们需要考虑的重点。有的地块是在新区，配套设施不健全，这个时候甚至有可能连基本的市政都不齐全，我们在拿地时需要慎重考虑。三通一平工程我们需要注意的首先是分期，如果项目比较大，我们可以分批进行该项工作，以免过早投入大量资金会给企业带来沉重的资金负担。如果三通工程还需要涉及到红线外，我们需要提前做好沟通工作，要么该部分支出由财政返还，要么明确作为配套设施费，允许作为成本扣除，坚决避免当作无偿捐赠支出。

２．合理处理公建，避免劣质资产影响公司经营效果。在拿地之初。

很多项目都会被要求提供一定的公共配套设施，我们在项目规划中，要对公建支出有着非常明确处理方案。某公司在拿下某地块之初，被要求配套建设一个公园，造价约１亿元，由于该公司事前没有与政府约定公园归属，该公司拥有公园的使用权，自然就将该公园作为该公司的资产处理，无法税前扣除，造成税款流失超过五千万元。因此，我们在项目规划之初就要明确公建部分的归属权问题，以免为日后经营活动留下隐患。

３．合理立项，合理税收筹划。房地产行业是税收的一个重要来源。

税负率非常重，在一般的企业中，整体税负率高达百分之二十以

上，对于豪宅路线的企业尤其重，国内某著名豪宅企业综合税负率高达２７％。

在房地产行业中，土地增值税是一项暴利税，它的征收比例相当高，为３０％－５０％。因此，我们在经营过程中，需要根据土地增值税的税种特点来进行筹划，尽量降低土地增值税税负。土地增值税的特点是超率累进，我们要做到的就是降低其增值率的比例。

在一块土地中，一般房地产企业都会将项目分为数期来进行开发。

一般情况下首期的销售金额会比较低，增值税率相对也会低，承担的增值税税率也会比较低。但后期的销售价格会比较高，其增值率也会相对较高，承担的税率同样也会比较高。根据土地增值税清算条列规定。

土地增值税清算是以项目的立项为单位，这就为我们进行筹划提供了一定空间。我们需要将不同售价的项目进行综合，避免将价格高的项目和价格低的项目单独立项，要通过合理搭配来降低整体的税负率。

前期工作中，地价的划分也应当合理考虑。根据公司项目开发的实际情况，我们可以在占地面积法、地上建筑面积法等税收法规允许的方案中选取最有利的方式来进行。有地地块为综合体地块，即土地上面包含了商业、办公、住宅等业态，但地价却是整体打包。这是地价划分显得非常重要，必须尽量将地价尽可能多地分摊到销售物业上，降低持有物业基础。这需要通过国土局或者税务局进行相关的确