工程维保管理流程(含流程图)
工程维修管理流程
工程维修管理流程目的：为确保维修工作的及时性和维修质量，控制维修成本，提高客户的满意度，同时收集工程质量改进的信息，减少同类问题的重复发生，特制定本流程维修管理工作要求：一、投诉信息受理及传递1）物业服务中心投诉信息受理及传递物业服务中心各相关工作人员接到业主的来电、来函、短信或口头等投诉时，均在第一时间内将信息反馈至物业前台，前台做好登记工作。
物业前台经梳理后，在保修期内的工程质量问题转至房产客服部杨萍处，由客服主管将投诉信息登记在《投诉登记表》上，并及时向所分管的负责人及客服分管领导汇报。
涉及物业服务中心自身的投诉问题及已过保修期的投诉问题，物业服务中心将问题转至内部各分管责任部门处理。
在保修期内涉及房产类的投诉，物业服务中心在报备客服部的同时，及时联系施工单位说明相关问题，并做好反馈记录。
物业服务中心接到房产的投诉意见后及时将反馈意见反馈至客户，并做好反馈记录。
在保修期内维修完成的事项，物业服务中心需将维修时间及完成时间报备客服部杨萍处，杨萍则在《投诉登记表》上做好登记以闭合。
2）房产投诉信息受理及传递房产相关部门接到投诉后，在第一时间内将问题统一反馈至客服部杨萍处，由杨萍按投诉类型告知责任部门，同时启动《投诉处理单》走0A 流程审批，投诉处理进展由客服部跟踪。
二、联系业主勘查现场1、客户服务人员应会同工程管理人员、物业服务人员、施工方在半个工作日内联系业主勘查现场，调查工程质量问题的原因，并拍照记录。
2、因客户不当装修、不当使用、不可抗力或其他非我方原因引起的工程质量问题，以及超出保修期的质量问题，需向客户说明，并提供相应证据，此类问题应请客户自行解决。
若客户确有需要，我方亦可协助维修，但必须事先与客户说明需承担的大致费用。
3、因规划、设计、施工、设施、设备、材料等我方责任引起的工程质量问题，由我方维修，工程管理人员应及时填写指令单，并在半个工作日内传递给第三方维修单位及客服部。
三、确定维修方案1、工程管理人员根据现场实际情况确定维修方案，方案包括原因分析、维修方案、维修时间及期限、维修费用及分摊、人员、材料配备、装修保护、卫生清理等内容，填写《维修工作单》。
工程维保管理流程(含流程图)
工程维保管理流程操作流程指引编制日期修订记录1.目的为了规范项目交付后工程维修、配套设施完善和改造等事务的处理流程，以确保快速、高效地处理工程维修事务，杜绝因维修滞后而导致的业主投诉，提升项目和企业品牌的美誉度。
2.适用范围本管理办法适用于公司开发所有项目的工程质量维修工作（销售物业项目毛坯房、精装修房，商业项目）。
3.术语和定义项目保修阶段：指交付(开业)至房屋保修期限内，区域公司客关部（以下简称区域客关）承接业主报修的房屋质量问题，及索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。
交付报修：指集中交付日后一个月内房屋报修；交付报修期内不做维修满意度回访。
日常报修：指集中交付一个月后房屋报修。
4.职责4.1 区域客户关系部4.1.1负责接收整理业主的投诉、及时处理并跟踪工程维修问题（交付报修及日常报修）；4.1.2负责项目保修阶段内工程维修工作的统一安排、协调及监督管理（针对户内、外墙、屋面维修）；4.1.3负责参与项目交付前内部验收及相关问题的交付前复验；4.1.4负责对项目所有报修资料按月进行归档；4.1.5负责维修完成后的现场查验工作；4.1.6负责定期提交各类表单反馈至集团客户关系中心；4.1.7负责组织办理质保期后的交接手续；4.1.8负责售后客户关系的维护和保持；4.1.9负责售后客户的档案管理工作，建立和更新客户资源档案；4.1.10负责权限内的客户投诉索赔事务的谈判及处理；4.1.11负责监督物业对空置房的管理，审核空置房服务费用。
4.2 物业公司4.2.1负责接受并解决客服维保中心转移的属于物业公司责任问题投诉；4.2.2负责维保中心撤离后的维修工作；4.2.3负责按月对空置房的质量情况做巡查，需维修的问题交由维保中心集中维修；4.2.4负责质保期外客户、公共区域、设施设备类问题的维修处理。
4.3 项目部4.3.1负责在维保中心挂牌后将施工单位（联系方式、对接人、维修小组等）的资料进行移交；4.3.2负责正式移交物业公司前的整改维修工作。
维保工作操作规范及制度流程
精心整理工程部组织架构：组织架构维保经理维保主管水电工、空调工、网管一、 1.1.11.21.31.41.52.3.4s 5.对领导分配的工作应努力及时完成，如因客观原因无法按时完成，应立即主动向上级领导解释原因，征得同意，并听从上级领导的进一步指示。
6.不得擅自查阅机密文件或不当使用公司的公有财产，不得向无关人员泄露有关公司的商业秘密。
7.未经上级允许，不得擅自迟到、缺席公司或项目及部门组织的培训、会议和其他团队活动。
8.有配合其他部门工作的义务，对发现公共设施设备故障有及时上报的义务，对安全等突发事件有及时处理和报告义务。
9.坚持执行制度，主动到各场所巡查，凡有会引起安全隐患的需立即采取处理措施，无需填写报修单，如不能自行处理，需及时报告上级来处理。
10.严格遵守工作时间，不得迟到、早退或无故旷工；每日除上、下午巡查时间或抢修任务外，必须坚持坐班制度，不得随意外出；每周休息一天（根据工作量可加班）；正常工作日如需请假，需经部门领导同意。
二、水电1.熟悉所辖范围内电气设备技术状况，了解配电柜的位置、控制范围、技术参数，清楚电线的走向，各部位灯具的种类、数量；控制开关的位置搜集、完善本专业所需的技术资料，做到心中有数，2.2.12.22.32.42.53.4.确保5.意.6.7.对领导分配的工作应努力及时完成，如因客观原因无法按时完成，应立即主动向上级领导解释原因，征得同意，并听从上级领导的进一步指示。
8.不得擅自查阅机密文件或不当使用公司的公有财产，不得向无关人员泄露有关公司的商业秘密。
9.未经上级允许，不得擅自迟到、缺席公司或项目及部门组织的培训、会议和其他团队活动。
10.有配合其他部门工作的义务，对发现公共设施设备故障有及时上报的义务，对安全等突发事件有及时处理和报告义务。
11.对场所所属设备进行定期维护保养，并认真填写《工具（器材）维修保养记录》。
11.1制定维护保养计划，按计划定期进行维护保养；11.2每季度对柜（箱）内、外除尘，适时保洁（停电检修时）；11.3每年对防护设施进行除锈、刷漆、保养；三、网管1.未经允许，不得擅自操作EP、电影、游戏服务器等。
工程维保管理流程样本
3.1.5.维修完毕, 市场物业部协同总公司综合部、 业主、 保修单位负责人进行验收, 填写《维修验收表》;
3.1.6.市场物业部将维修信息及时反馈给保修部门并将以上各步骤的信息编制《维修周报》上报及归档;
3.2.4.市场物业部全程管理并记录维修发生的工程量;
3.2.5.市场物业部、 总公司综合部、 业主、 维修单位负责人共同验收;
3.2.6.将维修信息编制《维修周报》上报;
3.2.7.市场物业部、 总公司综合部核对维修单位上报《维修结算表》中的工程量;
3.2.8.经总公司领导审核后付款, 并计入保修单位应承担费用中。
3.3.
3.3.1.市场物业部根据事件实际情况作专项报告及施工方案;
3.3.2.经市场负责人审批同意后报总公司领导审批;
3.3.3.总公司领导审批后, 市场物业部具体组织实施;
3.3.4.总公司综合部抽查实施情况, 并适时提供技术支持;
3.3.5.市场物业部、 总公司综合部共同验收;
3.3.6.总公司领导审核后付款;
1)因工程项目特殊, 选择3家维修单位很困难;
2)工程时间紧急。
3.1.1.市场物业部接到从业主、 销售及其它相关部门有关工程质量的投诉, 经现场检查核实, 判断是否在原施工单位的保修期内, 决定是否进入保修处理流程;
3.1.2.市场物业部填写《工程报修单》和《维修派工单》;
3.1.3.将上述两单转给保修单位签收, 并带领保修单位负责人到现场确定维修方案、 维修工期等, 复杂问题报总公司综合部以获存档。
3.4.
3.4.1.其它维修单位的选定, 由市场物业部选择不少于3家维修单位进行报价, 总公司综合部审批报价方案, 建议维修单位, 经总公司领导批准后, 签订维修合同;
维护、保养工作程序 sop 流程图2
工程部各系统设备维修保养工作流程1 空调设备维修及保养规范A空调机、风机盘管设备维修保养规范1）目的：及时清洁定期保养空调机、风机盘管设备，保持其良好的功能特性。
2）适用范围：饭店各种空调机组、风机盘管设备的维护保养。
3）职责：（3.1）空调维修员按照《年度保养计划表》负责对设备进行维护保养。
（3.2）空调主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。
4）空调机组、风机盘管的维护保养的工作程序：（4.1）按照《年度保养计划表》要求定期清洁空调机组、风机盘管的过滤网、机房卫生和冷凝水排水管的疏通工作。
（4.2）记录维修保养、零部件更换及大修情况，零部件更换及大修情况同时记录于空调设备台帐。
（4.3）空调主管每年12月制定下年度的设备检修计划，编制空调设备检修计划并按运行情况制定中修、大修计划。
（4.4）设备保养工作一般在夜间进行，暂时不运行的设备可在白天进行，维修保养工作遵守工程值班室的时间安排。
（4.5）空调机故障维修一般不超过8小时，若在此时间内无法解决的部件故障应将故障原因、解决方案书面上报工程部限期解决。
5）空调机和风机盘管检修按检修列项进行对空调机组和风机盘管设备突发故障的检修，依据巡查故障记录报告及时修理，修复事将维修情况记录在《交接班记录本》内。
B新风机组周期保养1）每周保养（1.1） 检查风机进出风温度表，供回水压力表是否精确。
（1.2） 检查电动阀、手动阀门及风道中的防火阀是否正常。
（1.3） 加湿系统是否正常。
（1.4） 检查调整风机皮带张力、松紧度。
（1.5） 清洗初中效过滤网。
2）换季期保养（半年）（2.1）检查风机轴承，加注润滑油。
（2.2）检查风机皮带磨损状况，并予更换。
（2.3）清洗表冷器翅片。
（2.4）检查电机轴承加注润滑油。
（2.5）检查压力表、温度表，并予更换。
（2.6）清洗水过滤器。
（2.7）检修清洗冷热水盘管。
C空调水泵周期保养1）每月保养（1.1）对运行的水泵每15天倒泵一次，保证设备完好率。
工程设备维保管理程序
工程设备维保管理程序
1. 目的 规范工程设备维修保养作业流程，确保设备定期维保工作的顺利实施。 2. 范围 各类水泵、各类阀门、冷却塔、新风机组、AHU 机组、风机盘管的维保，低压配电装置 和电气设备清扫检修。 3. 职责 a) 工程部经理核准维保计划和方案。 b) 文员通知物业部设备停机，检查、总结维保效果。 c) 专业主管编制维保计划和方案，实施设备维保，填写相关记录。 d) 物业部通知设备维保受影响的客户。 4. 程序内容 流程图 4.1 方案策划 职责和内容 由相关专业主管依据各类设备的维护规程 编制设备维保工作计划。 设备维保计划由主管报请工程部经理核准 4.2 方案报批 后实施。 如果维保工作须停止设备的运行并影响客 户，由文员填写“内联单”通知物业部， 由物业部负责告知受影响的客户。 维保工作的具体内容参照各类设备维护规 程中的规定，记录在“维保工作记录表” 中，发生大修应记录在“设备档案”中。 由主管对设备维保工作的执行情况进行检 查，记录在“主管工作日志”中。 由主管对设备维保工作的执行情况进行年 度总结分析，并提出调整维保方案的意见 报工程部经理核准后实施。 “主管检查记录” “内联单” “停机通知” 《设备操作维护规程》 “维保工作记录表” “设备档案” 文件和记录 《设备操作维护规程》
房建维保工程师维保管理 工作流程
房建维保工程师维保管理工作流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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维保计划工作流程
维保计划工作流程1、三月份：供暖后设备维保：时间3.16----3.31人员：锅炉运行人员工作内容：参照采暖设备作业指导书执行。
采暖结束后将燃气所有阀门关闭，并关闭板换的进出口阀门。
将一、二侧所有阀门关闭。
关闭站内水泵管道控制阀门。
将站内除雾器的排污阀打开放水冲洗，然后将阀门关闭。
检修站内阀门、水泵并给转动部件加油保养。
站内准备盐、试验试剂。
为明年做好准备工作，各种记录存档保存。
2、四月份：供冷系统维护保养。
时间4.1----4.30人员：水暖班为主，运行人员配合。
工作内容：参照空调、水暖设施维护保养作业指导书。
冷凝器：检查冷凝器洁垢情况，换季时做化学清洗、机械清洁，端盖密封时是否严密。
每半年为一保养周期。
蒸发器：端盖密封时是否严密。
每半年为一保养周期。
润滑部分：检查润滑油，看油是否浑脏，2年换次油。
更换油过滤器。
每年为一保养周期。
外部辅助元件：检查机柜抽空装置，氟过滤器如过脏就更换。
机柜中有水应将其排除。
检查机上各个阀门，如果有漏气、漏油情况及时处理。
检查高低压开关、水流计、各个探头无松动转动，测量应准确；夏季每月为一保养周期。
电器控制：检查电机、电磁接触器的端子是否收紧；接触器、接点、电器柜内除尘；定期测试电机的阻抗绝缘。
每半年为一保养周期；夏季每周检查导向叶轮的杆边及转动部分注意其是否灵活。
(此项工作以厂家为主，属第一个制冷季，保证五月份的正常运转) 冷却塔的维保：布水器：运行淋洒、布水均匀，水量平均。
每季度为一保养周期。
传动皮带：松紧程度适中，无损坏。
每季度为一保养周期。
变速器、扇叶：盘动变速器轴承无异常噪声，运行时无过大噪音、抖动。
电机：盘动电机轴承无异常噪声，运行时无过大噪音。
每年为一保养周期，累积运行2年更换一次轴承。
接水盘：接水盘无空底、溢水现象。
每季度为一保养周期。
各种水阀：各种水阀关闭严密无跑冒滴漏现象。
每季度为一保养周期。
填料：填料结垢不能过厚，填料缝隙保持畅通。
每年为一保养周期。
物业工程部维修保养流程
物业工程部维修保养流程物业工程部维修保养流程一、总体要求1.1.工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。
2.2.各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。
3.3.维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。
4.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。
5.5.专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。
6.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。
7.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。
8.8.由助理跟进维修保养的落实情况。
二、维修保养流程示意图经理抽查统发设备一出安指排令填开写始记工录作经理助理记填审检库房班组(技工)写核查工存作档领取材料单专业主管汇报下达任务，安排材料、工具注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工作。
三、低压开关柜每日巡视维护保养规程序号部位内容要1柜正面1.清扫(擦拭)柜正面2.检查仪表指示及运行参数3.检查自行开关4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹仪表工作正常，电流、电压在正常范围工作状态符合运行要求定位保险卡到位2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线2.检查电度表连接良好，接头点无发热变色，铝盘转动正常四、低压开关柜年度保养规程序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3柜内全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面(线)大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件牢固，无松动颜色符合规定4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物，电缆排列整齐五、供电系统维修保养制度1.1.变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。
工程保修与维修管理流程
工程保修与维修管理流程I.流程槪述1丄流程目的及适用范围定义流程关系责任部门2∙流程图2.1.集中交付工程维修流程22日常工程维修流程23.工程维修处理流程（保修期外）2.4.配套完善工程处理流程2.5.工程保修处理流程（保修期内）D物业公司接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实, 判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；2）物业公司每月至少组织一次对小区公共设施进行检查，如属有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修明内，决定是否逬入保修处理流程;2.5.1.集中交付工程维修流程：3）项目房屋集中交付一周之内，物业公司工程建设部对业主填写的《房屋验收表》需整改、维修项按楼栋逬行分类整理，提交I页目部及运营管理部备案；4）房屋集中交付2周内由项目部牵头，以公函的形式通知并组织各施工单位召开工程整改维修专项会议，拟定整改维修计划，对不参会、不按期拟定整改维修计划或不按整改维修计划实施的施工单位，物业公司工程建设部保留相关证据，依据《三方协议》执行；5）项目房屋集中交付期内业主填写的《房屋验收表》需整改、维修项需在集中交付后90日内整改完成，重大整改维修项应在120天内完成，零散交房执行此肘限要求。
2.5.2.日常工程维修流程：1）物业公司客服部接到住户报修要求时.应填写《来电来访记录表》。
若业主报修属于质保期内入户维修顷目，填写《房屋维修服务单》并注明报修内容、业主姓名、联系电话、楼栋号以及业主方便维修/服务的时间，并且填写签发人姓名和签发肘间. 发送至物业工程建设部。
2）物业公司工程建设部负责人根据《房屋维修服务单》报修内容后安排人员在24 ZJ \肘内到现场了解实阪情况，确认工程质量的原因，36小时内通知保修单位到现场确定维修方案、维修工期等，根据与业主协商的意见，在规定的时间内完成维修.复杂问题报【页目部以获得技术支持。
物业公司工程部应在《房屋维修服务单》上注明维修项的施工（维保修）单位名称，施工（维保修）单位联系人及联系方式，在通知施工（维保修）单位后应保留电话录音、电话信息、通话记录、函件等通知形式的记录。
维保工作流程及规章制度
工程部组织架构：组织架构维保经理维保主管水电工、空调工、网管维保部工作流程一、工程部1.负责各场所家具、门窗、房架、等的修补、维护，以及办公室其他有关设备的日常简单维修保养，必须有整改制作申请单并附有相关说明，经相关领导批准后制做，不准私自制做或为私人做活，如遇不能修理的项目应及时上报。
1.1及时接收总部各场所申请的整改制作申请单和报修单。
1.2审阅整改单和维修单的工程事项并现场分析（如遇工程事项容不清楚等，及时联系申请人了解详情）1.3对工程事项进行整改制作或维修并在要求时间完成。
1.4完成后反馈给相关报修制作人员以验收。
1.5维修后需认真、清楚的填写维修记录，并由该部门主管负责人审阅签字。
2.严格执行安全生产规程，高空作业要做好防护措施，保障生产和工作的顺利进行，确保人身安全。
3.凡经领导批准，外加工家具设施时，应配合物供专人进行全面核算，精确计算用料，严把质量关，防止货价不符现象。
4s施工现场及存物场及工作间严禁烟火，消防器材配备完善，性能良好，确保使用。
5.对领导分配的工作应努力及时完成，如因客观原因无法按时完成，应立即主动向上级领导解释原因，征得同意，并听从上级领导的进一步指示。
6.不得擅自查阅文件或不当使用公司的公有财产，不得向无关人员泄露有关公司的商业秘密。
7.未经上级允许，不得擅自迟到、缺席公司或项目及部门组织的培训、会议和其他团队活动。
8.有配合其他部门工作的义务，对发现公共设施设备故障有及时上报的义务，对安全等突发事件有及时处理和报告义务。
9.坚持执行制度，主动到各场所巡查，凡有会引起安全隐患的需立即采取处理措施，无需填写报修单，如不能自行处理，需及时报告上级来处理。
10.严格遵守工作时间，不得迟到、早退或无故旷工；每日除上、下午巡查时间或抢修任务外，必须坚持坐班制度，不得随意外出；每周休息一天（根据工作量可加班）；正常工作日如需请假，需经部门领导同意。
二、水电1.熟悉所辖围电气设备技术状况，了解配电柜的位置、控制围、技术参数，清楚电线的走向，各部位灯具的种类、数量；控制开关的位置搜集、完善本专业所需的技术资料，做到心中有数，一旦出现故障能在最短的时间予以解决。
维保工作流程及规章制度.doc
维保工作流程及规章制度1工程部组织架构：组织架构维保经理维保主管水电工、空调工、网管维保部工作流程一、工程部1.负责各场所家具、门窗、房架、等的修补、维护，以及办公室其他有关设备的日常简单维修保养，必须有整改制作申请单并附有相关说明，经相关领导批准后制做，不准私自制做或为私人做活，如遇不能修理的项目应及时上报。
1.1及时接收总部各场所申请的整改制作申请单和报修单。
1.2审阅整改单和维修单的工程事项并现场分析（如遇工程事项内容不清楚等，及时联系申请人了解详情）1.3对工程事项进行整改制作或维修并在要求时间内完成。
1.4完成后反馈给相关报修制作人员以验收。
1.5维修后需认真、清楚的填写维修记录，并由该部门主管负责人审阅签字。
2.严格执行安全生产规程，高空作业要做好防护措施，保障生产和工作的顺利进行，确保人身安全。
3.凡经领导批准，外加工家具设施时，应配合物供专人进行全面核算，精确计算用料，严把质量关，防止货价不符现象。
4s施工现场及存物场及工作间严禁烟火，消防器材配备完善，性能良好，确保使用。
5.对领导分配的工作应努力及时完成，如因客观原因无法按时完成，应立即主动向上级领导解释原因，征得同意，并听从上级领导的进一步指示。
6.不得擅自查阅机密文件或不当使用公司的公有财产，不得向无关人员泄露有关公司的商业秘密。
7.未经上级允许，不得擅自迟到、缺席公司或项目及部门组织的培训、会议和其他团队活动。
8.有配合其他部门工作的义务，对发现公共设施设备故障有及时上报的义务，对安全等突发事件有及时处理和报告义务。
9.坚持执行制度，主动到各场所巡查，凡有会引起安全隐患的需立即采取处理措施，无需填写报修单，如不能自行处理，需及时报告上级来处理。
10.严格遵守工作时间，不得迟到、早退或无故旷工；每日除上、下午巡查时间或抢修任务外，必须坚持坐班制度，不得随意外出；每周休息一天（根据工作量可加班）；正常工作日如需请假，需经部门领导同意。
工程维保管理流程
工程维保管理流程工程保修与维修管理流程1.流程概述1.1.流程目的及适用范围1.2.定义1.3.责任部门2.流程图2.1.工程保修处理流程2.2.工程维修处理流程2.3.配套完善工程处理流程3.流程操作指引3.1.工程保修处理流程3.1.1.市场物业部接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；3.1.2.市场物业部填写《工程报修单》和《维修派工单》；3.1.3.将上述两单转给保修单位签收，并带领保修单位负责人到现场确定维修方案、维修工期等，复杂问题报总公司综合部以获得技术支持；3.1.4.市场物业部按照《保修协议》和《维修管理规定》，全程管理维修工程进展情况，对发生的复杂技术问题及时知会总公司综合部；3.1.5.维修完毕，市场物业部协同总公司综合部、业主、保修单位负责人进行验收，填写《维修验收表》；3.1.6.市场物业部将维修信息及时反馈给保修部门并将以上各步骤的信息编制《维修周报》上报及归档；3.1.7.市场物业部在维修过程中负责协调业主关系。
3.2.工程维修处理流程3.2.1.总公司综合部确定保修单位违反《保修协议》规定和《维修管理规定》，未及时保修或拒绝维修；3.2.2.总公司综合部就上述问题给原保修单位发通知（保修单位负责人签字确认或其它可追溯方式）；3.2.3.市场物业部委托其它维修单位维修，重新开《工程报修单》和《维修派工单》及制定施工方案，总公司综合部审批，总公司领导审核；3.2.4.市场物业部全程管理并记录维修发生的工程量；3.2.5.市场物业部、总公司综合部、业主、维修单位负责人共同验收；3.2.6.将维修信息编制《维修周报》上报；3.2.7.市场物业部、总公司综合部核对维修单位上报《维修结算表》中的工程量；3.2.8.经总公司领导审核后付款，并计入保修单位应承担费用中。
3.3.配套完善工程处理流程3.3.1.市场物业部根据事件实际情况作专项报告及施工方案；3.3.2.经市场负责人审批同意后报总公司领导审批；3.3.3.总公司领导审批后，市场物业部具体组织实施；3.3.4.总公司综合部抽查实施情况，并适时提供技术支持；3.3.5.市场物业部、总公司综合部共同验收；3.3.6.总公司领导审核后付款；3.3.7.相关资料总公司和市场共同存档。
工程部维保工操作细则
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十、工员轮休办法
(一)本公司为遵奉劳工法规定暨配合本公司生产特殊情况需要，特订本办法。
(二)本办法以轮班工员及其他非轮班人员而星期例假日仍需照常工作者为实施对象。
(三)轮休由各单位交由班长(未设班长者由单位主管)视实际情形自行排定并提经各主管科长核准后于每月20日前将下月份的轮休表送人事科备查，并凭以制作考勤卡。
(四)轮休方式：
1.轮班工员每月可轮休的天数即包括当月的星期例假及法定假日。
2.轮班工员每月预定轮休的天数可自由选择事先申请排定轮休外，但每月所排轮休不得少于2日。
3.轮班工员每月应休未休(予先未选定轮休)的星期例假及法定假日的天数应照常上班并加给星期例假的加班费。
4.轮班工员既经依照本轮休方式第一、二、三款选定轮休，不论排定轮休的天数多少，除已排定的轮休日外，其应休未休(即预先未选定轮休)的星期例假及法定假日不得再申请不加班，如因故不能到工者，应按平时请假办法事先办妥请假手续。
(五)轮班工员既经选定的轮休天数不得增加或减少，不休或与他人调换，亦不得借用或保留至下月补休，如有特殊事故须要更改，每月休二日者限更改一日，每月休两日以上者限更改两日并须于前一日下午5点钟前提出申请经主管核准后方可。
(六)轮班人员既经排定的轮休日如因工作需要或特殊事故仍需照常上班者，可经各部经理
(主任)核准照给星期例假的加班或当月内指定日期予以补休。
(七)本办法经厂长核准后，公告实施未尽事宜可随时修改。
工程维保管理流程
工程保修与维修管理流程1.流程概述1.1.流程目的及适用范围1.2.定义1.3.责任部门2.流程图2.1.工程保修处理流程2.2.工程维修处理流程2.3.配套完善工程处理流程3.流程操作指引3.1.工程保修处理流程3.1.1.市场物业部接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；3.1.2.市场物业部填写《工程报修单》和《维修派工单》；3.1.3.将上述两单转给保修单位签收，并带领保修单位负责人到现场确定维修方案、维修工期等，复杂问题报总公司综合部以获得技术支持；3.1.4.市场物业部按照《保修协议》和《维修管理规定》，全程管理维修工程进展情况，对发生的复杂技术问题及时知会总公司综合部；3.1.5.维修完毕，市场物业部协同总公司综合部、业主、保修单位负责人进行验收，填写《维修验收表》；3.1.6.市场物业部将维修信息及时反馈给保修部门并将以上各步骤的信息编制《维修周报》上报及归档；3.1.7.市场物业部在维修过程中负责协调业主关系。
3.2.工程维修处理流程3.2.1.总公司综合部确定保修单位违反《保修协议》规定和《维修管理规定》，未及时保修或拒绝维修；3.2.2.总公司综合部就上述问题给原保修单位发通知（保修单位负责人签字确认或其它可追溯方式）；3.2.3.市场物业部委托其它维修单位维修，重新开《工程报修单》和《维修派工单》及制定施工方案，总公司综合部审批，总公司领导审核；3.2.4.市场物业部全程管理并记录维修发生的工程量；3.2.5.市场物业部、总公司综合部、业主、维修单位负责人共同验收；3.2.6.将维修信息编制《维修周报》上报；3.2.7.市场物业部、总公司综合部核对维修单位上报《维修结算表》中的工程量；3.2.8.经总公司领导审核后付款，并计入保修单位应承担费用中。
3.3.配套完善工程处理流程3.3.1.市场物业部根据事件实际情况作专项报告及施工方案；3.3.2.经市场负责人审批同意后报总公司领导审批；3.3.3.总公司领导审批后，市场物业部具体组织实施；3.3.4.总公司综合部抽查实施情况，并适时提供技术支持；3.3.5.市场物业部、总公司综合部共同验收；3.3.6.总公司领导审核后付款；3.3.7.相关资料总公司和市场共同存档。
工程维保管理流程
工程保修与维修管理流程1.流程概述1.1.流程目的及适用范围1.2.定义1.3.责任部门2.流程图2.1.工程保修处理流程2.2.工程维修处理流程2.3.配套完善工程处理流程3.流程操作指引3.1.工程保修处理流程3.1.1.市场物业部接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；3.1.2.市场物业部填写《工程报修单》和《维修派工单》；3.1.3.将上述两单转给保修单位签收，并带领保修单位负责人到现场确定维修方案、维修工期等，复杂问题报总公司综合部以获得技术支持；3.1.4.市场物业部按照《保修协议》和《维修管理规定》，全程管理维修工程进展情况，对发生的复杂技术问题及时知会总公司综合部；3.1.5.维修完毕，市场物业部协同总公司综合部、业主、保修单位负责人进行验收，填写《维修验收表》；3.1.6.市场物业部将维修信息及时反馈给保修部门并将以上各步骤的信息编制《维修周报》上报及归档；3.1.7.市场物业部在维修过程中负责协调业主关系。
3.2.工程维修处理流程3.2.1.总公司综合部确定保修单位违反《保修协议》规定和《维修管理规定》，未及时保修或拒绝维修；3.2.2.总公司综合部就上述问题给原保修单位发通知（保修单位负责人签字确认或其它可追溯方式）；3.2.3.市场物业部委托其它维修单位维修，重新开《工程报修单》和《维修派工单》及制定施工方案，总公司综合部审批，总公司领导审核；3.2.4.市场物业部全程管理并记录维修发生的工程量；3.2.5.市场物业部、总公司综合部、业主、维修单位负责人共同验收；3.2.6.将维修信息编制《维修周报》上报；3.2.7.市场物业部、总公司综合部核对维修单位上报《维修结算表》中的工程量；3.2.8.经总公司领导审核后付款，并计入保修单位应承担费用中。
3.3.配套完善工程处理流程3.3.1.市场物业部根据事件实际情况作专项报告及施工方案；3.3.2.经市场负责人审批同意后报总公司领导审批；3.3.3.总公司领导审批后，市场物业部具体组织实施；3.3.4.总公司综合部抽查实施情况，并适时提供技术支持；3.3.5.市场物业部、总公司综合部共同验收；3.3.6.总公司领导审核后付款；3.3.7.相关资料总公司和市场共同存档。
工程保修管理程序
工程保修管理程序
编制薛舜日期201410 黄永明
复核
日期201410 张远新
审核王生明日期201410 批准付凯日期201410
修订记录
一、流程概述
三、关键活动描述
四、附件
1、支持性文件
1) 集中交付维修服务作业指引 略 2) 日常保修服务作业指引 略 3) 工程质量投诉处理作业指引 略 4) 第三方维修管理办法 7、南京万科房修第
三方维修管理办法（A-
2、表单与模板
1) 客户报修情况记录表 1、客户报修情况记
录表.xlsx
2) 维修工作通知单 2、维修工作通知单
及工程维修方案告知卡
3) 维修方案（模板）
4) 房修中心知会 6、房修中心知会模
板.docx
5) 保修款扣款通知单 9、扣款通知单.doc
6) 房屋交付验收单 10、房屋交付验收单.docx
7)保修期到期温馨提示11、保修期到期温
馨提示.docx 8)《第三方维修报价表》12、第三方维修报
价表（模板）.xls 9)《第三方维修报价审核表》13、第三方维修报
价审核表.xls 10)保修款付款申请书14、保修款付款申
请书.docx 11)保修款扣款汇总表15、保修款扣款汇
总表.xlsx 12)质保金管理台账16、质保金管理台
帐.xlsx 13)保修款付款资料模板。
11-工程保修与维修管理流程
11-工程保修与维修管理流程工程保修与维修管理流程……房地产公司……年……月……日……房地产公司工程保修与维修管理流程目录1 流程概述 (3)1.1 流程目的及适用范围 (3)1.2 定义.............................................................. 3 1.3流程关系 (3)1.4 责任部门.......................................................... 3 1.5 流程输入及输出文件 (4)2 流程图 (5)2.1 工程保修处理流程 (5)2.2 工程维修处理流程 (6)2.3 配套完善工程处理流程.............................................. 7 3 流程操作指引............................................................. 73.1 工程保修处理流程.................................................. 7 3.2工程维修处理流程.................................................. 8 3.3 配套完善工程处理流程.............................................. 8 3.4 权限.............................................................. 8 3.5 客户赔偿处理规范.. (8)第2页共15页……房地产公司工程保修与维修管理流程1 流程概述1.1 流程目的及适用范围规范项目入住后房屋建筑工程保修、维修、配套设施完善和改造等配套完善工程流程目的事务的处理流程，以确保专业、高效地处理工程保修、维修事务。
工程施工维护服务流程
工程施工维护服务流程工程施工维护服务包含：智能门禁系统及监控系统施工、调试，日常维护、月度巡查、季度巡查及年度大检修等内容。
A.日常维护要求如下：1）确保门禁控制器、网络摄像头、网络硬盘录像机、服务器、防火墙等网络设备供电、通信正常；2）确保监控视频图像清晰、无遮挡，拍摄连贯、不卡顿，可对机房出入情况进行清晰记录；3）确保管理平台可正常接收开门申请，开门指令下发后门禁控制器可做出正确动作；4）确保管理平台可正常生成并保存日志，所有开门记录可与监控视频进行对应，可查阅开门前后1min的视频监控画面。
5）及时处理用户使用过程中反馈的各种问题，包括硬件故障、软件BUG等。
B.月度巡查要求如下：1）每月一次由设备责任人检查机房防火门外的二维码标签是否清晰、可正常识别，若二维码出现划伤、模糊等情况，需立刻上报并及时对该机房对应的二维码进行更换，更换后需核对二维码信息是否与机房位置信息对应；2）每月一次由设备责任人检查门禁控制器电源接头及通信网口是否松动，如有松动现象必须使用专用螺丝刀或压线钳进行紧固，同时检查门禁控制器到交换机对应的线路是否连接正常，每次做完这项工作后必须对线路进行整理以保证线路的畅顺、整齐、规范；3）每月检查一次网络摄像头画面清晰度，对效果不好的摄像镜头必须及时调整好焦距、光圈、方向、测量电源电压是否正常等，保证安装牢固，确认符合安防使用要求；4）每月一次检查录像设备的录像效果，必须保证录像设备工作正常，录像效果清晰；5）每月检查一次存储硬盘数据完整性，若硬盘有损坏情况需及时更换；6）每月导出一次管理平台日志，对月度运维情况进行分析、总结。
C.季度巡查要求如下：1）每季度对网络摄像机镜头进行清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机；2）每季度对网络摄像机的照射角度进行校正，保证摄像机可对机房出入情况进行清晰的监控；3）每季度对管理日志进行一次整理分析，向客户提交季度机房进出次数等信息，帮助客户了解机房运行状态。
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工程维保管理流程
操
作
流
程
指
引
编制日期
修订记录
1.目的
为了规范项目交付后工程维修、配套设施完善和改造等事务的处理流程，以确保快速、高效地处理工程维修事务，杜绝因维修滞后而导致的业主投诉，提升项目和企业品
牌的美誉度。
2.适用范围
本管理办法适用于公司开发所有项目的工程质量维修工作（销售物业项目毛坯房、精装修房，商业项目）。
3.术语和定义
项目保修阶段：指交付(开业)至房屋保修期限内，区域公司客关部（以下简称区域客关）承接业主报修的房屋质量问题，及索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。
交付报修：指集中交付日后一个月内房屋报修；交付报修期内不做维修满意度回访。
日常报修：指集中交付一个月后房屋报修。
4.职责
4.1 区域客户关系部
4.1.1负责接收整理业主的投诉、及时处理并跟踪工程维修问题（交付报修及日常报修）；
4.1.2负责项目保修阶段内工程维修工作的统一安排、协调及监督管理（针对户内、外墙、屋面维修）；
4.1.3负责参与项目交付前内部验收及相关问题的交付前复验；
4.1.4负责对项目所有报修资料按月进行归档；
4.1.5负责维修完成后的现场查验工作；
4.1.6负责定期提交各类表单反馈至集团客户关系中心；
4.1.7负责组织办理质保期后的交接手续；
4.1.8负责售后客户关系的维护和保持；
4.1.9负责售后客户的档案管理工作，建立和更新客户资源档案；
4.1.10负责权限内的客户投诉索赔事务的谈判及处理；
4.1.11负责监督物业对空置房的管理，审核空置房服务费用。
4.2 物业公司
4.2.1负责接受并解决客服维保中心转移的属于物业公司责任问题投诉；
4.2.2负责维保中心撤离后的维修工作；
4.2.3负责按月对空置房的质量情况做巡查，需维修的问题交由维保中心集中维修；
4.2.4负责质保期外客户、公共区域、设施设备类问题的维修处理。
4.3 项目部
4.3.1负责在维保中心挂牌后将施工单位（联系方式、对接人、维修小组等）的资料进行移交；
4.3.2负责正式移交物业公司前的整改维修工作。
4.3.3涉及需要进行设计变更的，应在15小时内给出设计变更方案。
4.4 采购管理中心
4.4.1负责与施工单位签订《房屋保修三方协议》；
4.4.2负责在房屋交付前完成第三方维修单位的储备及协议签订。
4.5 成本管理中心
4.5.1负责维修进度款的审核和支付；
4.5.2负责在项目结算后30个工作日内，将合同结算台账等相关资料移交区域客户关系部，以便于区域客户关系部管理质保金；
4.5.3负责对《第三方维修服务单》进行价格审核，15个小时内审核完成。
4.6 集团客户关系中心
4.6.1负责在CRM系统中进行房屋维修接单、派单，监督维修进度；
4.6.2负责根据维修工程师的反馈情况在CRM系统中完成维修闭合及维修回访满意度调查；
4.6.3负责每月对维保中心的工作执行情况进行监督并考核。
5.工作流程
5.1 接单
5.1.1400呼叫中心作为业主提出维修要求的唯一受理部门（针对非集中交付期业主报修）。
5.1.2物业公司、商管公司及其他相关部门若接到业主维修要求，有义务引导或帮助业主拨打400客服热线或者通过区域客户关系部前台进行报修。
5.1.3400呼叫中心接线专员在接到业主报修后，应详细准确记录报修内容（房号、联系人、联系方式、报修内容等信息），登录CRM系统内查询有无重复报修情况，若无重复报修，及时录入CRM系统新增维修接待信息，若联系方式与系统不符应在维修接待处将报修人联系方式更改并进行说明。
5.2 派单
5.2.1400呼叫中心接线专员受理电话报修后，在系统内填写维修接待，生成维修接待任务，推送至维修工程师处，即为派单；
5.2.2对派单时间的要求：在工作时间内要求30分钟内将维修接待任务（报修内容、业主信息）告知维修工程师。
5.3 上门查勘
（1）维修工程师在集团呼叫中心派单后，3小时内响应业主，并在12小时内上门查勘（以与业主约定时间为准），判断该报修是否在保修范围内，若不能在12小时内上门查
勘的，必须与业主联系，说明原因并告知具体查勘时间。
（2）若查看结果为有效报修，维修工程师应根据查验后的实际报修内容4小时内在CRM 系统内原维修接待窗口新增维修任务，并打印《房屋报修处理单》；若查看结果为业主误报或业主自身原因造成的，应判定为无效报修，维修工程师应对业主做好解释工作，同时将查验结果在系统内进行记录，上传相关附件文档，关闭维修接待；
（3）维修工程师必须在24小时内将《房屋报修处理单》派发给维修单位，维修单位须签收；（集中交付一个月内的维修，可打印交付维修台账派发至维修单位集中进行维修）；（4）若维修单位在收到《房屋报修处理单》后24小时未准确答复维修时间或拒绝安排维修的，维修工程师对维修单位发出《维修通知函》。
备注：《房屋报修处理单》即为派工单。
5.4 维修过程管理
（1）维修方案确认后，维修工程师与业主约定维修时间，安排维修单位按时、按方案实施维修，施工前维修工程师对施工单位维修人员进行现场交底；
（2）维修周期超过15天的，每周至少一次与业主沟通维修进展情况，并在系统内进行记录；
（3）交付后半年内，每单维修的维修时限须严格按照《工程维修整改时限表》执行，交付时间在半年以上的，每单维修的维修时限可参考《工程维修整改时限表》执行；（4）在维修过程中，维修工程师可根据实际维修进展情况调整维修处理时限（维修处理时限只允许调整一次），调整时应标注调整原因；
（5）原则上每单维修不允许出现超时，当出现因业主原因无法配合维修或因施工单位不配合维修的，维修工程师需在CRM系统维修进展中做超时备注说明；
（6）维修工程师负责对维修单位的维修全过程进行监督、检查，对维修方案的执行情况、施工工艺、现场成品保护、安全规范施工等方面把控，并将维修进展及时在系统内填报，发现异常情况及时督促整改；
（7）如业主验收不合格，维修工程师需要求维修单位继续维修，如出现二次（含二次）维修后验收仍不合格的，由维修工程师发函告知责任单，同事启用第三方进行维修；5.5 验收及维修任务关闭
5.5.1一般操作步骤：
（1）维修完成后，维修工程师进行查验，并请业主在《房屋报修处理单》上签字确认；（2）维修工程师在系统内填报完成状态；
（3）集团呼叫中心客服专员在系统内关闭维修任务。
5.5.2异常情况说明：
（1）如因业主原因无法及时确认签字时，维修工程师应在系统内标注原因，并以短信/电话方式通知业主验收，3次提醒业主仍未来验收，维修工程师可在系统内备注说明，并告知集团呼叫中心客服专员，由其关闭维修任务；
（2）电话通知业主签字确认，业主表示无需确认或可由维修工程师/物业管家代为验收确认的，维修工程师需在《房屋报修处理单》业主签字处进行备注；
（3）如业主认为短时间无法确认结果的维修，可在具备条件后再联系业主签字确认；（4）如出现其他异常情况，维修工程师可在OA发起申请，经客关部经理、区域公司客服分管领导审批后，系统内填写原因后方可关闭维修任务；（其他异常情况包括：1、因业主原因3个月以上无法配合维修工作；2、业主报修后自行修复完毕；3、针对隐蔽工程，维修工程师在维修过程中发现是无效报修的）。
6.支持性文件
无。
7.表单/模板
7.1WCGJ-OP-KG01-R01《房屋报修处理单》
7.2WCGJ-OP-KG01-R02《维修通知函》
7.3WCGJ-OP-KG01-R03《第三方维修处理单》
7.4WCGJ-OP-KG01-R04《工程维修整改时限表》。