郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究(精简版)20161219

郑州龙湖副CBD15/16号地

可

行

性

研

究

报

告

（简版）

2016年12月19日

一、目标地块基本情况

（一）目标地块区位

1、区域位置与交通条件

15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3.7公里；其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南，众意路东；8号地块位于朝阳路北，众意路东。

该地块距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里，龙湖区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。

（二）区域规划及配套

北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。

该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。

目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。

同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。

教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；

交通：轻轨二号线、轨道交通4号线；

商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。

区域周边配套详见所附图表。

（三）规划设计条件

二、目标地块出让相关信息

（一）出让安排

目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，15#、16#地块预计节点在2017年1月推出，两块土地单独招拍挂。

（二）招拍挂形式

意向地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

三、目标地块市场分析与机会选择

（一）房地产宏观市场概况

2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘，三季度开盘去化率达到90%。10月初，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，10月-11

月，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。

7月份自万科美景夺得郑纺机地王后，经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王，不断刷新纪录，提高了整体土地成交单价和楼面价。9月中旬政府颁布“郑九条”，出台限地价竞房价及熔断机制。四季度计划供应6000亩土地，保证土地市场的平稳发展。10月份主城区基本无土地成交，进入11月份逐渐有土地挂牌出让，成交市场逐步回暖，但地块多为城改用地，已确定开发企业，净地出让较少。

1、郑州市商品住宅市场概况

（1）市场现状分析：在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下，商品住宅市场逐渐趋稳。

2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。

（2）供需关系：2016年1-11月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到1:1.1，供小于求，市场需求较为旺盛。

（3）郑州市商品住宅价格：近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。2016年1-11月份，商品住宅整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。

2、郑州市土地市场概况

郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，1-8月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家全国品牌房企来郑抢地，公开市场招拍挂竞争激烈。7-8月份，出现多个地王，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。10月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。11月份，郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。相比

于10月份的0成交，郑州土地成交市场回暖趋势明显。

土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016年1-11月份土地供应169宗，供应面积2218万㎡。成交土地116宗，成交面积1570万㎡。其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交，11月仅成交4宗商服用地。住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响，拉高了整体成交均价。商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。

（二）房地产微观市场概况

1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）

近三年成交情况

2、区域市场客群情况

按户籍来源分析，外地客户占比最大，其次是金水区、郑东新区以及郑州周边客户；高端项目的客户来源相对集中，有能力购房的有私营业主、企业高管、政府人员三大类。年龄集中在35-50岁的中年人群，置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通。客户对价格承受能力较强。

（三）可类比竞品概况

区域内主要竞品项目较少，主力产品业态为高端住宅，主力

产品类型小高层及洋房产品，户型多为三室及三室以上。区域内市场竞争程度评价一般。

1、正弘瓴

项目位于郑东新区龙湖副CBD九如路和朝阳路交叉口东北角。项目由13栋7层洋房、6栋联排别墅组成7层电梯洋房，1-2层为复式，1层层高3.3米，2层层高3米。3-6层为标准层，层高3.1米。共计464套房源，机动车停车位1094个，全部地下，超过1：2的配比。项目售楼部于10月中旬开放，目前处于前期咨询中。景观设计上三段步入式院落让人眼前一亮。引进的有洛嘉儿童乐园、风雨连廊、宠物乐园、慢跑道等各种人性设计。全通透户型，南北贯通，动线合理，零浪费，引入全生命周期理念，加入可变可改造空间设计。