二类城市.商圈分析
一类城市商圈分析综述
公主坟商圈军 翠微百货 区大院 动物园商圈 服装批发市场
● 北京高端商场——西单大悦城
商场简介：2007年底隆重开 业的北京西单大悦城（JOY CITY）是一座由中粮集团精 心打造的“国际化青年城”， 这座西单商圈唯一的 Shopping Mall迅速成为时尚 达人、流行先锋、潮流新贵 休闲购物的首选之地，也是 2008年北京商业地产的最大 亮点。
商业形式：shopping mall 商场地址：北京市西城区西单北大街甲131号
● 君太百货
北京君太百货于2003年12月开业，目前在中国的首都北京是最大面积的百货公司。 北京君太百货以新环境、新购物提供消费者最优质的生活空间为理念，配合中国首都北京与国际接轨及 持续增长的消费习性，以新形象全力支持2008北京奥运及2010上海世博。 北京君太百货不仅拥有极佳的地理位置,同时具备优良的硬件设备及软体服务,君太百货的餐饮更是极具特 色,设施堪称完美，完全满足了不同阶层顾客的差异化需求。 商场类型:百货商场 商场地址:西城区西单北大街133号
● 伊势丹百货
直营店： 目前有6间直营店，全数都分布于 日本关东地区。 •新宿本店(东京都新宿区新宿) •立川店(东京都立川市) •松户店(千叶县松户市) •浦和店(埼玉市浦和区) •相模原店(神奈川县相模原市) •府中店(东京都府中市) 海外分店 上海伊势丹 天津伊势丹 曼谷伊势丹 马尼拉伊势丹 吉隆坡伊势丹乐天广场Lot 10 吉隆坡伊势丹阳光广场Suria KLCC 吉隆坡伊势丹The Gardens, Mid Valley( 吉隆坡伊势丹万达广场1 Utama 新加坡伊势丹 成都伊势丹 沈阳伊势丹
● 天河城
天河城集购物、美食、娱乐、休闲、 商务于一体，荟萃各种品牌商品的大型 百货公司－天河城百货，世界五百强之 一的大型超市－吉之岛（JUSCO），五 星级电影院－飞扬影城，以及300多家各 具特色的中外名牌专卖店。 商场类型:shopping mall 商场地址:朝阳区建国路87号华贸中心内
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。
吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。
本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。
在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。
一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。
我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。
今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。
目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。
今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。
二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划
二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划近年来，二三线城市的经济实力不断提升，对于商业发展的需求也日益增长。
在这种情况下，销售型社区商业和商业街区的策划成为了一个重要的问题。
销售型社区商业是指以居民为主要消费群体的商业模式。
在二三线城市中，由于居民消费水平的提高以及人们对生活品质的追求，销售型社区商业逐渐得到了关注。
策划销售型社区商业需要考虑以下几个方面:首先，要根据当地的人口结构和需求特点进行调研。
了解居民的收入水平、消费习惯和生活方式，以及他们对于购物、休闲、娱乐等的需求。
只有充分了解居民的需求，才能准确把握市场机会和发展方向。
其次，要选择适合的商业模式。
销售型社区商业的模式比较多样化，可以包括超市、便利店、小吃街、健身中心等。
根据不同地区的特点和需求，选择适合的商业模式，并且注重形成特色和差异化。
同时，要注重品牌建设和服务质量。
在二三线城市，消费者对于品牌和服务的要求也在不断提高。
策划销售型社区商业时，要引入有知名度和影响力的品牌，提供高品质的商品和服务，以提升吸引力和竞争力。
此外，还需要注重商业环境和空间设计。
销售型社区商业的成功与否，很大程度上取决于商业环境的舒适度和空间的设计。
要确保商业区的交通便利、停车方便，以及提供舒适的购物环境和休闲空间。
除了销售型社区商业，商业街区的策划也是二三线城市商业发展的重要内容。
商业街区是城市商业的中心，集聚了各种商业业态和品牌。
策划商业街区需要考虑以下几个方面:首先，要根据城市规划和人流特点选择合适的地理位置。
商业街区一般需要位于城市中心或者人口密集的区域，以便吸引更多的顾客。
其次，要注重商业街区的整体规划和建筑风格。
商业街区的整体规划应该紧密结合城市的发展定位和特点，形成独特的风格和形象，吸引消费者的注意力。
同时，要注重商业街区的品牌建设和运营管理。
商业街区的品牌形象对于吸引消费者和提升竞争力至关重要。
因此，在策划商业街区时，要注重品牌建设和运营管理，提供高品质的商品和服务，提升商业街区的美誉度和影响力。
商圈分析报告 模板
商圈分析报告模板1. 引言本次报告旨在对某商圈进行全面的分析，以评估其商业潜力和发展趋势。
我们将结合市场情况、消费者需求、竞争对手和其他相关因素，提供详细的数据和分析，以帮助业主或投资者做出明智的商业决策。
2. 商圈概述2.1 位置该商圈位于某城市市中心，是该城的主要商业区之一。
周边地区交通便利，有多条主要道路和公共交通线路穿过，容易引起人流。
2.2 环境商圈周边环境优越，包括配套设施完善、邻近办公区和住宅区、美丽的公园和绿地等。
这为商圈的发展提供了良好的基础。
2.3 商业组织商圈内设有多家大型购物中心、超市、餐饮店、服装店、娱乐场所等商业机构，各类品牌和业态齐全。
商圈的商业结构合理，满足各类消费者的需求。
3. 市场情况3.1 人口调查商圈周边居住人口众多，其中高收入阶层比例较高，消费能力较强。
同时，附近还有多个办公区，每天都有大量上班族和商务人士造访。
3.2 消费指标在过去几年里，商圈的消费指标呈现稳步增长的趋势。
尤其是年轻人和家庭消费者对该商圈的消费兴趣日益增长，这为商家带来了更多的商机。
3.3 消费需求通过对消费者需求的调查发现，该商圈附近消费者对购物、餐饮、休闲娱乐等方面需求较高。
他们希望能够在商圈内找到一站式的购物和娱乐体验，这也为商家提供了更多的发展空间。
4. 竞争分析4.1 主要竞争对手商圈内有多个主要竞争对手，其中包括大型购物中心、知名品牌店、连锁餐饮店等。
这些竞争对手在市场上具有较强的竞争力，需要我们认真分析和应对。
4.2 竞争优势商圈本身有一定的竞争优势，包括地理位置优越、多元化商业结构、配套设施完善等。
此外，商圈还拥有新兴的品牌和个性化的小型商户，这些都是与竞争对手形成差异化竞争的优势。
4.3 竞争策略在面对竞争对手时，我们可以采取一系列策略来应对，包括提升产品和服务质量、优化价格策略、加强市场推广等。
同时，借助商圈的独特优势和特色，树立自己的品牌形象，也是重要的竞争策略。
城市等级和商圈分类
商圈分类
单一类型商圈：
A/B/C/D/X/T/O/S
复合型商圈：
两种类型的商圈属性并存
（在主动线重合区间布点）
单一类型商圈
商圈基本分类：A、B C、 D X、S T O
A：全市所有的人都会光顾的商业区，集聚各种零售商店，包括大型百货公司和高档专卖店 B：全区所有的人都会光顾的商业区，一般会有中型百货公司及相当数量的零售商店 C：商圈内有大量居民，而且也有明显的零售商业行为，主要吸引附近居民
商圈网络规划——商圈的分类
• • 城市等级分类 商圈分类
• • 整理所有门店基本资料 成功案例复制模式
芒可门店商圈归类
NO. 1 2 3 … …
门店
省份
城市
城市等级划分 商圈类型 面积(m2)
租金
保本点(现金流) 平均营业额 平均TC
平均TA
城市等级划分的意义
建立更有序的开发策略，合理地配置开发资源、规范优先发展顺序
复合型商圈
A、B、C、D这些基础性商圈，与较特殊型的商圈如X、S、T、O结合， 便形成复合型商圈。
通常发生的复合型商圈有： C（D）+ X，或者是 X + C（D）； C（D）+ O，或者是 O + C（D ）； C（D）+ T，或者是 T + C（D）； C（D）+ S，或者是 S + C（D）；
鉴别对等城市，对等商圈，寻找对等店
城市等级划分的依据
城市核心城区有效人口，或非农人口、常住人口
人均可支配收入
城市行政级别（省会、计划单列市、地县级） 地区分布（ T4： T5： T6： 北京、上海、广州、深圳 省会或直辖市 大型地级市，具备多类型商圈 中西部地区的地级市，或沿海较发达地区的县级市 县级市、县、区 沿海发达地区的镇、或次发达地区的县，具备1家开店机会
四川市场二级城市商圈报告
四川市场二级城市商圈报告中国黄金四川市场重点二级城市商圈报告前言四川作为西部大开发的中心，近年来经济的发展有目共睹。
随着人民生活水平的提高，对珠宝饰品的需求也愈加强烈，四川的首饰市场犹如钱塘江之潮得到了迅猛发展。
经过近些年的发展，以四川的成都市区为例，单单是黄金珠宝首饰年销售额估计超过15亿元人民币。
那么其他饰品的销售额会将会是一个更大的数据。
整个四川珠宝市场的年销售额保守估计已超越100亿。
据不完全统计，黄金金饰品占26～48%，平均46.25%；18K和有色宝石镶嵌饰品占7～35%，平均16.37%；铂金饰品8.1～21%，平均15.28%；钻饰15～46%，平均22.10%。
黄金饰品仍然是珠宝消费的主力，但随着国内外的金融环境的影响，黄金投资已逐步得到老百姓的认知，黄金市场的发展空间还是会持续增大。
其他饰品的销售额增涨更为明显，预测还会以较快速度逐年增加。
一块巨大的蛋糕摆在了我们的面前，机会与挑战共存！西部市场以成都市为中心向四川地区乃至云南、陕西、重庆等地区辐射，除成都市以外，四川地区其他二三级的市场占领对中国黄金在西南地区的发展也起着至关重要的战略意义。
本报告将对四川地区重要的二级城市的市场和重要商圈进行概述和分析。
重点二级市场▲泸州城市概况：位于四川省南部，辖江阳、马龙潭、纳溪3区和泸县、合江、叙永、古蔺4县，面积1.22万平方千米。
人口组成：480万经济概况：2009年全市生产总值（GDP）587.6亿元，增长15.2%。
其中，第一产业增加值100.7亿元，增长3.8%；第二产业增加值303.1亿元，增长22.8%；第三产业增加值183.8亿元，增长10.8%。
三次产业增加值比例为17.1：51.6：31.3。
按常住人口计算，全年人均GDP达到13591元，增长14.5%。
泸州老窖集团和郎酒集团是泸州最有名气的企业。
商圈说明：泸州市的主要商圈分布在步行街，钟鼓楼。
天王珠宝、泸州当地爱心金行、成都爱心金店是当地实力较强的珠宝行。
二类城市商圈分析
太原GDP过去5年平均增长18.7%， 超过全国平均水平
2001-2005年太原市GDP及增长趋势
18.7%p.a.
单位:亿元
451.21 2001
503.14 2002
613.66
763.76
2003 1）
2004
895.49
2）
2005
1）注：2003年经济受非典因素影响。
九洲远景商业管理机构简介 45
得分 0.1 20% 0.050 府井、巴黎春天 0.075
品类
杀手
40% 百安居、国美、苏 40%
得分 0.1 40% 0.10 宁, 永乐
0.1
餐饮 12% 必胜客、卖当劳、 1） 注:1) 餐饮以300平方米以上为市调面积标准; 2) 服装基准比较值为5大百货服装行业总销售额
20%
九洲远景商业管理机构简介 44
2004
2005
2010E
• 太原人均零售商业面积为
年增长率则为 3% 商业服务业 零售商业
0.6(2005), 人均商业服务面积将 达到1.0平方米
2001-2005年太原市人口变化
+3%p.a.
单位:万人
• 太原人口过去五年的复合增长率 为3%，保守估计，到2010年，
太原人均零售商业面积将达到 1.20平方米
40%
x
20%
x
• 必胜客、麦当劳、小肥羊、谭鱼头、陶安居 等
3. 全球性/全国性娱乐占比（店铺数）
20%
x
• 钱柜、麦乐迪、多厅院线 4. 全球性/全国性服装品牌占比（店铺数）
40%
x
• Esprit、雅格尔、李宁、百丽 5. 四、五星级酒店占比（店铺数） 6. 百户家庭汽车拥有量
二类城市.商圈分析
四. 二类城市 商圈解析
乌鲁木齐 行政区域 商 圈 代 表 项 目
天山百货大楼、辰冶商场，王府井百货、丹露广场、汇嘉 时代
中山路商圈 天山区
友好路商圈 友好商场、太百购物、美美百货、世纪金花
新市区
北京路商圈 西单商场、汇嘉时代
● 友好百货
友好商场是新疆友好（集团） 股份有限公司属下旗舰店之 一，主营商品零售。是一家 集超市、百货、服装、鞋帽、 化妆品、珠宝首饰等商品品 类为一体的现代化大型百货 购物中心。友好商场建筑面 积30000平方米，共有五层， 地下一层为百货超市，楼上 共有四层，服务功能齐全。 友好商场地处中国新疆维吾 尔自治区首府乌鲁木齐市繁 华街区，交通非常便利，到 乌鲁木齐市火车站、飞机场 半小时内均有直达的交通车。
武广商圈
江汉路商圈
、
硚口区 江岸区
王家墩商圈
菱角湖商圈 万达商业广场、大武汉 武汉天地商圈 武汉新天地 徐东商圈 广埠屯商圈 水果湖商圈 中南商圈 鲁巷商圈 青山区 中商百货销品茂店、新世界百货徐东店、中商销品茂、 群光广场 楚河汉街 中商百货、中商广场、银泰百货 大洋百货
武昌区
建设二路商圈 武商建二商场 钟家村商圈 汉阳商场、汉商银座、新世界百货铜锣湾店 汉商21世纪购物中心、大洋百货龙阳店 万达广场、沃尔玛购物广场
● 开元商城
西安开元商城是西安解放集团股份 有限公司投资控股和经营的一座集商业 贸易、餐饮服务、物业租赁、车辆停泊、 文化娱乐、写字楼为一体的多功能、高 档次、智能化的大型综合性商城，位于 西安市商业繁华区——钟楼东南角，北 邻被誉为“西安南京路”的东大街，西 邻古城迎宾大门、金融业集聚的南大街， 营业正门与举世文明的西安古建筑钟楼 遥相呼应、交相辉映。
全国一二线城市商场等级
天津友谊商厦
拥有高档的品牌组合、优雅的购物环 境、一流的星级服务、规范的国际化管理， 快速的提升了友谊整体的经验档次。成为 天津市最具代表性地标性建筑之一，也是 天津高档奢侈品百货店之一。 天津河西区友谊路21号
海信广场
是天津地标建筑信达广场的裙边楼， 时尚潮流聚集地，世界级品牌占总量80%， 号称“天津第一中庭”。汇集高档百货、 餐饮、美容美发、超市等多种业态，倡导 贵族生活新理念。 天津和平区解放路188号
二类城市商圈等级划分
高端商场
长春卓展购物中心
卓展购物中心长春店地处长春市繁华 商业核心重庆路“金街”的黄金地段。 公司自1999年开业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ来，经营业绩 逐年提升，并率先在百货业中同时通 过了ISO质量、环境、职业健康安全 认证，是中国高等百货联谊会成员单 位，现已成为中国知名百货公司之一。
西安中大国际
中低档商场
平顶山万家百货
万家百货（平顶山市中原集团第二百货有限公司） 系平顶山市中原集团有限公司的全资子公司。该 公司坐落于平顶山市最繁华的中心商业区－中兴 路北段。依市政府和香山大厦，南临优越路，东 靠居民小区，西对电信大楼，为商业经营的黄金 宝地。是目前平顶山市营业面积最大、地理位置 最佳、经营设施最新、环境最好的现代化购物中 心。
成都商圈分析报告
成都商圈分析报告1. 引言商圈分析是指对一个地区内的商业活动进行综合分析和评估。
本文将对成都市的商圈进行分析，通过了解成都市的商业布局和商圈发展情况，为商家和投资者提供有价值的参考和决策依据。
2. 市场概况成都市是中国西南地区重要的经济中心和商业城市。
根据统计数据，成都市的商业总额在过去几年有持续增长的趋势。
商业发展主要集中在成都市的主要商圈。
3. 商圈发展情况3.1 主要商圈介绍成都市有多个主要商圈，包括锦江区、武侯区、青羊区等。
锦江区是成都市的商业中心，拥有许多高档商场和购物中心。
武侯区则是成都市的文化商业区，吸引了大量的游客和消费者。
青羊区则是传统商业区，保留了较多的历史建筑和特色店铺。
3.2 商圈特点分析不同商圈有不同的特点和定位。
锦江区的商圈主要以奢侈品牌和高端购物为主，吸引了高收入人群的消费。
武侯区的商圈则是以文化和休闲为主，有许多书店、咖啡馆和艺术画廊等。
青羊区的商圈则注重传统商业和特色店铺，吸引了喜欢购物体验和寻找特色产品的消费者。
4. 商圈竞争分析4.1 主要竞争对手在成都市的商圈中，各个区域都存在竞争对手。
锦江区的竞争对手包括其他高档商场和购物中心，而武侯区的竞争对手则是其他文化商业区域。
青羊区则需要面对传统商业区的竞争以及其他特色商业街的竞争。
4.2 竞争优势分析各个商圈都有其独特的竞争优势。
锦江区的竞争优势在于其高端品牌和优质服务，吸引了高消费群体。
武侯区的竞争优势则在于其文化氛围和休闲娱乐设施，吸引了年轻人和文化爱好者。
青羊区的竞争优势则在于其传统商业氛围和特色产品，吸引了喜欢购物体验和寻求独特商品的消费者。
5. 商圈发展建议根据对成都市商圈的分析，我们提出以下发展建议：5.1 锦江区可以进一步拓宽消费者群体，加强与其他商圈的合作，吸引更多的游客和消费者。
5.2 武侯区可以进一步打造文化品牌，加强与文化机构和艺术家的合作，提供更多的文化活动和体验。
5.3 青羊区可以进一步挖掘传统商业的特色，加强与当地特色产业的合作，提供更多独特的商品和服务。
城市等级和商圈分类 PPT
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D：商圈内有大量居民，但相对明显缺少商业行为
X：特定商圈，商圈是一个相对独立存在的封闭区域，如大卖场、大型购物中心等 S：特殊商圈，商圈内的人流有高度的目的性，如机场、车站、展馆、医院等 T：旅游常有一些配套的中高档服装专卖店、咖啡店及便利店
城市等级划分的依据
➢ 城市核心城区有效人口，或非农人口、常住人口 ➢ 人均可支配收入 ➢ 城市行政级别（省会、计划单列市、地县级） ➢ 地区分布（沿海、内陆）
城市等级划分定义
T1： T2： T3： T4： T5： T6：
北京、上海、广州、深圳 省会或直辖市 大型地级市，具备多类型商圈 中西部地区的地级市，或沿海较发达地区的县级市 县级市、县、区 沿海发达地区的镇、或次发达地区的县，具备1家开店机会
城市等级和商圈分类
商圈网络规划——商圈的分类
• 城市等级分类 • 商圈分类
• 整理所有门店基本资料 • 成功案例复制模式
芒可门店商圈归类
NO. 门店 1 2 3 … …
省份 城市 城市等级划分 商圈类型 面积(m2) 租金 保本点(现金流) 平均营业额 平均TC 平均TA
城市等级划分的意义
➢ 建立更有序的开发策略，合理地配置开发资源、规范优先发展顺序 ➢ 鉴别对等城市，对等商圈，寻找对等店
复合型商圈
A、B、C、D这些基础性商圈，与较特殊型的商圈如X、S、T、O结合， 便形成复合型商圈。
通常发生的复合型商圈有： C（D）+ X，或者是 X + C（D）； C（D）+ O，或者是 O + C（D ）； C（D）+ T，或者是 T + C（D）； C（D）+ S，或者是 S + C（D）；
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析随着国内经济的不断发展和城市化的加速推进，二三线城市的综合体运营也日益成为热门话题。
综合体作为商业地产的重要形态之一，融合了购物中心、住宅、办公楼等多种功能，成为了城市商业生活的重要场所。
然而，二三线城市综合体的运营盈利模式与一线城市存在一些差异，本文将对二三线城市综合体的运营盈利模式进行分析，并结合实际案例进行具体分析。
一、盈利模式分析：1.租金收入：综合体运营商通常会将商铺出租给品牌商家，通过收取租金来获取收益。
而在二三线城市，租金收入相对较低，因此需要在商户的选择上更加谨慎，选择具有一定品牌影响力和市场竞争力的商户，以保证租金的稳定收入。
2.销售提成：综合体通常会与商户签订销售提成协议，将商户销售额的一部分作为提成收取。
这一模式可以激励商户提高销售额，从而提高综合体的盈利能力。
在二三线城市，销售提成通常会比一线城市更加灵活，根据市场情况和商户实际情况进行调整。
3.场地租赁：综合体内一些辅助设施，如广告牌位、场地租赁等也可以成为综合体的盈利来源。
这一模式可以通过与企业合作进行广告合作，将一些闲置场地进行租赁，从而增加综合体的收入。
4.品牌合作：综合体可以与品牌商家进行合作，通过品牌授权、特许经营等方式，获取一定的品牌合作费用。
在二三线城市，品牌合作费用较少，需要根据市场需求和品牌影响力进行相应调整。
二、综合体运营盈利案例分析：以某二线城市A综合体为例，该综合体地处城市中心地带，集购物、餐饮、娱乐于一体。
1.租金收入：该综合体通过将商铺出租给本地和跨市品牌商家，稳定了租金收入。
同时，对于重点商户，综合体采取了积分制度，根据销售额和商户综合评分进行积分，并根据积分情况给予一定的租金优惠，以增加商户对该综合体的忠诚度。
2.销售提成：该综合体与商户签订销售提成协议，将商户销售额的一部分作为提成收取。
综合体还设置了销售竞赛，对销售额排名靠前的商户给予一定奖励，以激励商户提高销售额。
城市等级和商圈分类 PPT
城市等级和商圈分类
商圈网络规划——商圈的分类
• 城市等级分类 • 商圈分类
• 整理所有门店基本资料 • 成功案例复制模式
D：商圈内有大量居民，但相对明显缺少商业行为
X：特定商圈，商圈是一个相对独立存在的封闭区域，如大卖场、大型购物中心等 S：特殊商圈，商圈内的人流有高度的目的性，如机场、车站、展馆、医院等 T：旅游景区商圈，商圈内人流动性极高，消费随机性大 O：商圈内有大量的办公人口，通常有一些配套的中高档服装专卖店、咖啡店及便利店
两种类型的商圈属分类：A、B C、D X、S
TO
A：全市所有的人都会光顾的商业区，集聚各种零售商店，包括大型百货公司和高档专卖店 B：全区所有的人都会光顾的商业区，一般会有中型百货公司及相当数量的零售商店 C：商圈内有大量居民，而且也有明显的零售商业行为，主要吸引附近居民
芒可门店商圈归类
NO. 门店 1 2 3 … …
省份 城市 城市等级划分 商圈类型 面积(m2) 租金 保本点(现金流) 平均营业额 平均TC 平均TA
城市等级划分的意义
➢ 建立更有序的开发策略，合理地配置开发资源、规范优先发展顺序 ➢ 鉴别对等城市，对等商圈，寻找对等店
城市等级划分的依据
➢ 城市核心城区有效人口，或非农人口、常住人口 ➢ 人均可支配收入 ➢ 城市行政级别（省会、计划单列市、地县级） ➢ 地区分布（沿海、内陆）
复合型商圈
A、B、C、D这些基础性商圈，与较特殊型的商圈如X、S、T、O结合， 便形成复合型商圈。
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商圈网络规划——商圈的分类
• 城市等级分类
• 整理所有门店基本资料 • 成功案店商圈归类
NO. 门店 1 2 3 … …
省份 城市 城市等级划分 商圈类型 面积(m2) 租金 保本点(现金流) 平均营业额 平均TC 平均TA
城市等级和商圈分类
城市等级划分的意义
➢ 建立更有序的开发策略，合理地配置开发资源、规范优先发展顺序 ➢ 鉴别对等城市，对等商圈，寻找对等店
D：商圈内有大量居民，但相对明显缺少商业行为
X：特定商圈，商圈是一个相对独立存在的封闭区域，如大卖场、大型购物中心等 S：特殊商圈，商圈内的人流有高度的目的性，如机场、车站、展馆、医院等 T：旅游景区商圈，商圈内人流动性极高，消费随机性大 O：商圈内有大量的办公人口，通常有一些配套的中高档服装专卖店、咖啡店及便利店
城市等级和商圈分类
商圈分类
单一类型商圈：
A/B/C/D/X/T/O/S
复合型商圈：
两种类型的商圈属性并存 （在主动线重合区间布点）
城市等级和商圈分类
单一类型商圈
商圈基本分类：A、B C、D X、S
TO
A：全市所有的人都会光顾的商业区，集聚各种零售商店，包括大型百货公司和高档专卖店 B：全区所有的人都会光顾的商业区，一般会有中型百货公司及相当数量的零售商店 C：商圈内有大量居民，而且也有明显的零售商业行为，主要吸引附近居民
城市等级划分的依据
➢ 城市核心城区有效人口，或非农人口、常住人口 ➢ 人均可支配收入 ➢ 城市行政级别（省会、计划单列市、地县级） ➢ 地区分布（沿海、内陆）
城市等级和商圈分类
城市等级划分定义
T1： T2： T3： T4： T5： T6：
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二. 商 圈 组 成
商业街 组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户 MALL（购物中心） 组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼、快餐、 各式餐厅）、娱乐休闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心）
百货公司 超市 品牌专卖店
个体户
三. 二类城市 商圈解析
商场类型:百货商店
● 新玛特
起 源于大连的大商集团是 中国最大的百货商业集团，旗 下三大主力业态是百货连锁、 超市连锁、电器连锁。目前， 拥有大型店铺160家，分布在 11省（包括北京市）50多个城 市，
其中百货店是大商集团的主力军，又分为：现 代高档百货（麦凯乐）、大型综合购物中心（新玛 特）、现代综合百货（老字号）、时尚流行百货 （千盛）和新城镇购物中心（NTS）、超市零售为 一体（城市生活广场）。
三线中：拉萨，保定， 邯郸，秦皇岛，沧州，鄂尔多斯，东营，威海，济宁， 临沂，德州，滨州， 泰安，湖州 ，嘉兴，金华，泰州，镇江，盐城， 扬州，桂林 ，惠州，湛江，江门，茂名，株洲，岳阳，衡阳，宝鸡，宜 昌，襄樊，开封 ，许昌，平顶山，赣州，九江，芜湖，绵阳，齐齐哈 尔，牡丹江，抚顺 ，十堰
三类城市
业服务中心。是中国国际信托投资公司与沈阳合 至尊形象，在东北地区综合性百货
资兴建的大型商业零售企业。
业态中，已成为经营国际品牌的一
商场类型:百货商场
面旗帜。
商场地址:和平区太原北街86号
四. 二类城市 商圈解析
乌鲁木齐
行政区域 商 圈
代表项目
天山区
中山路商圈
天山百货大楼、辰冶商场，王府井百货、丹露广场、汇嘉 时代
沈阳 行政区域 商 圈
代表项目
沈河区
中街商圈 中街新玛特、大悦城、兴隆百货、盾安新一城
和平区 太原街商圈 太原新玛特、中兴商业大厦、百盛购物
铁西区
铁西商圈 铁西新玛特、万达广场、茂业百货、解百百货
皇姑区
北行商圈 千盛百货
● 新玛特
沈阳新玛特是大商集团旗下商场，目前在
沈阳有五家，分别是中街新玛特、太原街新玛 特、铁西新玛特、于洪新玛特和沈北新玛特 （筹）。作为大商集团步入现代化、国际化的 标志性店铺，沈阳新玛特是中国最有代表性的 首家具有SHOPPINGMALL理念的大型购物中心； 沈阳新玛特是沈阳市目前品牌最强大、功能最 齐全、管理最先进、外观最优美的现代化购物 中心，是东三省品级最高的样开业，当时建筑 面积 5.4万平方米，经营规模始终位
居全国百强商业企业前八位。中兴
国际名品广场是以经营国际品牌为
主体，服务于高档消费客群的购物
中兴·沈阳商业大厦是一个集购物、休闲、餐饮、场所。荟萃国际名牌，服务成功人
娱乐、住宿、旅游、情趣和科普为一体的大型商 士，全新展现“名品·名店·名人”的
友好路商圈 友好商场、太百购物、美美百货、世纪金花
新市区
北京路商圈 西单商场、汇嘉时代
● 友好百货
商场类型：百货商场 商场地址：新疆乌鲁木齐市友好北路518号
友好商场是新疆友好（集团） 股份有限公司属下旗舰店之 一，主营商品零售。是一家 集超市、百货、服装、鞋帽、 化妆品、珠宝首饰等商品品 类为一体的现代化大型百货 购物中心。友好商场建筑面 积30000平方米，共有五层， 地下一层为百货超市，楼上 共有四层，服务功能齐全。 友好商场地处中国新疆维吾 尔自治区首府乌鲁木齐市繁 华街区，交通非常便利，到 乌鲁木齐市火车站、飞机场 半小时内均有直达的交通车。
● 友好百货
新疆友好（集团）股份有限公司作为中 国百强商业企业集团之一，中国商业股份 制企业经济联合会成员。目前，集团公司 资产总额为68.3亿。股本总额31149.14万 股，拥有友好商场、天山百货大楼、美美 百货、友好大酒店、汇友房地产、华骏房 地产开发有限公司、等分公司，控股：友 好广告有限责任公司、库尔勒天百商贸有 限责任公司、新世纪贸易有限责任公司、 新疆聚百得超市有限公司、乌鲁木齐万嘉 热力有限公司、友好天信电器连锁有限责 任公司、友好旅行社有限公司、友好利通 物流有限责任公司等。
全国各类城市商圈解析
内容大纲
■ 全国城市等级划分 ■ 商圈组成 ■ 二类城市商圈解析 ■ 三类城市商圈解析
一、 二 线 城 市
二线城市，是指能紧跟一线城市的发展步伐，各方面都具有相当水准 的城市。
二线强：南京，武汉，沈阳，西安，成都，青岛，大连，宁波 二线中：济南，哈尔滨，长春，厦门， 郑州，长沙，福州 ，乌鲁木齐，
昆明，兰州 ，苏州，无锡
二线弱：南昌，贵阳，南宁，合肥，太原，石家庄，呼和浩特
准二线：佛山，东莞，唐山，烟台，泉州，包头
三类城市 三线城市，是指差不多（大体上）能跟得上二线城市的发展步伐，主要 方面初步有一定水准的城市。
三线强：银川，西宁，海口，洛阳，南通，常州，徐州，潍坊，淄博，绍兴， 温州，台州，大庆，鞍山，中山，珠海，汕头，吉林，柳州
行政区域
新城区
雁塔区 高新区
商圈
钟楼商圈
康复路商圈 解放路商圈
小寨商圈 高新商圈
代表项目
中大国际，长安美美，世纪金花、海 大春天百货，开元商城
商贸批发市场
民生百货 国贸、海港城、百盛、
三线弱：本溪，丹东，辽阳，锦州，营口，承德，廊坊，邢台，大同，榆 林 ，延安，天水，克拉玛依，喀什，石河子， 南阳，濮阳，安阳， 焦作，新乡 ，日照， 聊城， 蚌埠，淮南，马鞍山，连云港，淮安， 丽水，衢州，荆州，安庆，景德镇，新余，湘潭，常德 ，郴州，漳 州，清远，揭阳，梅州，肇庆 ，玉林，北海，德阳，宜宾，遵义， 大理
目前，友好集团已经实现四城七店的格局，
基本完成了友好集团各门店的战略布局，包括美 美友好百货奢侈品购物中心，天山百货大楼精品 品牌店，友好商场大众品牌店，南疆库尔勒天百 购物中心，北疆独山子金盛时尚店、伊犁天百国 际购物中心，奎屯友好时尚购物中心等，
四. 二类城市 商圈解析
西安
西安的商圈很分明，让不同消费人群选择更佳便捷。西安百货辐射至整个陕西省、重 庆、山西、河南、及西北城市。 目前，西安商业地产基本形成了： 以东、西大街为主的 钟楼商圈； 以长安路为主的小寨商圈； 以轻工、康复路为主的长乐路商圈 这三大商圈