田园综合体发展模式分析

田园综合体发展模式分析

最近乡村振兴战略的提出，又将田园综合体推上了热搜。这一“以生态为依托、农业为基础、旅游为引擎、数据为支撑、金融为保障、健康为理念、市场为导向的智慧集约型大农业产业集群”，被寄予了

实现“三农”问题全面深化改革、带动乡村实现振兴的厚望。到底怎么做田园综合体呢？

因地制宜，结合当地特点，统筹考虑供需关系、各方利益、产业体系、产品体系、开发执行、综合效益六大层面，总结出了“链式发展”的田园综合体结构与模式。

1.田园综合体的链式结构

“链”的基本含义是用金属环节链套而成的索子。亦即链首先有两大核心要素，一个是珠子，在田园综合体里珠子就是要素；第二个就是把这些要素串联而成的这根线，这个线就是各要素之间的关联度，最终形成一个闭环结构，这个闭环结构是不断循环和反复的，可以解决田园综合体建设过程中纵向断层，横向失联，重成果、轻效果，抄袭堆砌成风等问题。

田园综合体的整个链其实不是单一的一条链，它是一个以结构搭建为核心，多链、圈层，以及复合结构，多链条形成的，主要是以结构来搭建的内容。田园综合体链式发展结构包括供需链、利益链、产业链、产品链、执行链和效益链。其中，核心的结构主要有三个，第一个是供需结构，形成了供需链，这是最核心的结构；第二个叫利益结构，形成了利益链，这是第二条链；最后一个是执行结构，形成执

行链，即解决到底怎么去做的问题。

2.田园综合体“链”式发展模式

供需链

从十五大“使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用”到十八届三中全会的“使市场在资源配置中起决定性作用”，体现了中国共产党人对中国特色社会主义建设规律认识的新突破。

那么，什么是市场呢？市场就是解决供需关系。一切谋划的前提都是供需，田园综合体也不例外，它应该尊重市场的基本规律。在农业的综合体项目中，供需关系不光是农产品和农产品的衍生产品，它还涉及到基于农业的土地供给、气候供给、产品供给、政策供给、人

才供给等软硬件资源的供给。举个例子，内地人均耕地不到一亩，而在遥远的西北新疆，人均耕地却是内地的3.6～4.6倍，这就是土地的供需。现在很多内地人到新疆去就是看重它的土地资源。再比如北京人喜欢海南的空气，东北人喜欢海南的气候等，这些都可以作为一个供需关系，形成一个跨空间、跨境、跨时间维度的产品。

绿维文旅也是基于此形成了以市场为导向的倒推规划法，即先把商业模式和营业模式以及供需关系想好，通过市场的预测，形成交易的可能性，然后通过运营架构，通过组织建设形成适用于当地的规划设计模式。

利益链

利益链是为了供需关系的长久发展，协调政府、投资商、合作伙伴、当地居民、客户五个主体关系，实现五大项目主体之间核心利益诉求的可持续发展关系的永久平衡。

利益链的第一个主体是政府，政府进行项目建设首要考虑三个目标：一是带动区域经济协同发展的“强区”；二是改善当地百姓生活的“富民”；三是维护本地生态环境的“生态”。第二个主体是投资商，投资商的核心利益诉求主要跟钱相关，即钱从哪里来，投到哪里去，钱怎么生钱，快钱、慢钱之间的关系如何平衡。第三个主体是合作伙伴，引入合作伙伴主要是为了由专业的机构、专业的人才，做专业的事情，以保证项目的质量。第四个主体是当地的居民，田园综合体项目跟其他项目的区别主要在于它一定要扎根在土地上，因而绕不开当地的居民，这就需要新型的组织方式，包括村企合作、混合制度和农

民合作社等方式。最后一个主体是客户，在个性化、高端化的消费趋势与乡村度假的旅游趋势下，项目在产业与业态设计上要满足不同客户的核心消费诉求，如养老、休闲、乡居、运动等。

执行链

执行链主要有统筹谋划、农业资源、主体结构、资金结构、开发建设、运营管理六个链条。

（1）统筹谋划

执行链的第一个链条是统筹谋划，统筹谋划不仅仅是规划设计，它包括空间规划、品牌营销、产品设计、财务预算、运营架构和组织结构等六部分。简单说，统筹规划就是把一系列想法变成商业模式，把项目的规划、设计、预算、开发、运营、管理等环节理清楚，并形成系列成果。从而，形成可操作、可持续运营、可盈利的整体指导性方案。

（2）农业资源

执行链的第二个链条是农业资源。农业资源是农业发展的源头，

也是决定田园综合体是否能够长久发展的一个根本，其中，核心资源的选择至关重要。核心资源要么是本地已有资源，要么是符合当地条件的导入资源。比如在花乡果巷田园综合体项目中，我们抓住了其核心资源花和果，果是迁西板栗，早已名声在外。核心资源确定后，以其为基础依托，应进行横纵向的一二三产融合延伸与发展，也就是要形成“大农业产业”，这是田园综合体健康发展的源泉所在。

（3）主体结构

执行链的第三个链条是主体结构，主体结构是解决“人”的问题，即“谁来干”的问题。田园综合体的开发建设需要五大主体：国企、民企、合作社、合作方和当地政府。在开发过程中，或以农村合作社为主，形成合作社带动模式；或以企业为主，形成大型企业带动模式；或以政府为主，形成政府主导模式。如花乡果巷项目，主要以唐山供销农业开发有限公司作为核心项目控股方；多家民营企业作为综合体中的被辐射和带动方；各村居民以梨树和土地入股，有些温室可以承包给他们，进行利润分取；投资方主要通过项目发展，获取增值服务；当地政府的核心是把握田园综合体的发展方向，带动地方经济发展。

（4）资金结构

执行链的第四个链条是资金结构，农业项目的资金包括五大部分，即企业自筹、众筹合作、民间资本、低息无息贷款和政策扶持。在谋划阶段，需要制定大财务计划，筹措资金，制定“资金规划及实施方案”；在建设期，需要制定大建设计划，通过“建设规划及实施方案”的制定，节省开支，保证资金的最大化使用；在运营期，需要制定大

运营计划，通过“运营规划及实施方案”的制定，实现稳定赢利。绿维文旅多年深耕，在资金链上有众多资源可以为农业项目提供服务。

（5）开发建设

执行链的第五个链条是开发建设，田园综合体在开发期，建议以整体谋划，分布实施，启动样版，带动全局的模式进行发展。第一步是打样本，做龙头，即打造大农业生态环境，设定企业的安全种养流程与标准，建设入口、标识、展厅、参观道路等要素，并逐级上报农业龙头、领头羊项目；第二步是扩规模、增体量，通过“统一品牌、统一技术、统一标准、统一生产、统一管理、统一市场、统一渠道、统一组织”等“八统一”，整合周边数十家、上百家乃至数百家种植大户、专业合作社及相关加工、仓储、物流企业，迅速做大规模和体量；第三步是各项政府资金导入；第四步是各类社会、民间资本跟进；第五部是做联盟，即是针对传统、团体、电商等各类销售渠道，加强进驻议价话语权，节省流动资金占用。

（6）运营管理

执行链的第六个链条是运营管理，包括四大结构，首先营销来负责市场，其次就是业务负责生产，第三是行政进行管理，最后是后勤进行保障。

在各个阶段，都可以通过甘特图来管理项目进度，执行工作内容。如前期工作主要集中在立项审批、营业手续、市场调研、参观考察等