某项目发展战略与整体定位规划布局及开发模式研究

结合城市层 面、项目层 面价值分析
依托涪陵 本土市场，但须 寻找实现区域价 值的核心驱动力
驱动力？
承
机会
机会1：易文化资源深挖——加盟世界级三峡旅游经济带，突破区域 ，冲出涪陵，带动北山坪整体区域价值以及涪陵整体价值提升
三峡 旅游
带
文化 渊源
休闲 之地
区域 优势
▪ 三峡游每年带来近 2000万人次的游览 量，居于三峡旅游 带的涪陵具备承接 三峡游客的机会
面对实力型开发商超高难度的目标
开发企业：云南华川集团
项目开发目标
商业 管理
园林 设计 施工
房地 产开
发
资产 经营
华川涉足行业
建筑 安装
高星 级酒 店管
建筑 设备
理
……
政府期望提升区域价值
项目2012年15万方，前 三年50万方的去化量
既要背负 政府期望 同时背负 回现要求
15万㎡/年之于每年不足100万㎡成交量的涪陵！
转
破局
整体发展战略
► 整合三峡世界级旅游资源，以易文化为核心旅游产业带动北 山坪新城开发
► 区域以休闲宜居新市镇姿态完善涪陵城市功能 ► 项目匹配完善特色配套、品质产品、全产品线全面打击客群
战略分解一：与涪陵白鹤梁、乌江画廊等旅游资源联合，融入三峡 旅游经济带，跻身三峡国际旅游线首站，带动北山坪乃至涪陵城市 价值的提升
表：地块经济指标
一、区域用地规模
30平方公里
项目核心开发规模
5400亩
高尔夫建设用地规 模（双高尔夫球场）
2400亩
开发建设用地规模 二、开发总体量
3000亩 200万方
数据来源：开发商提供
项目所处重庆市涪陵是什么概念？
1.远在重庆主城区120公里外，难以依托城市化预期
重庆主城
长寿区 涪陵区
至重庆
涪陵区旅游市场薄弱—— ► 旅游人数不足100万人次 ► 收入低，仅占当地GDP的1%
项目所处涪陵北山坪是什么概念？
李渡新区
江 南 老 城
北山
坪 李
江
东
江南老城
片
渡 新 区
区
北 山 坪
涪陵老城区，商业商 务商贸行政中心
涪陵目前重点新城 区，以工业园区主 导成为涪陵城市功 能中工业的转移区
未开发区域、三面 环江独特地理环境 、靠桥与老城相连
染、拓展空间大、距老
城近的优势凸显
机会2：未来城市房地产格局的改变、刚需改善不同梯度需求的释放 ，同时北山坪新城以休闲旅游宜居定位完善城市功能的机遇，为区 域以及项目成功开发带来走量的基础
涪陵未来房 地产发展机
会
> 经济基础及需求时间梯度变化，房地产格局以刚需改善需求并存 、注重量质双升；产业升级和调整，城市人口改变带来的置业需 求和观念变化；对外交通的完善，重拾涪陵中心城市信心，城市 客群向周边区县和主城吸纳；百万人口的规划和实现，需求来源 保障，特别是刚需人群
起
困局
困局：仅靠高尔夫无法带动区域发展，城市和地块不具备旅游地产 和主城郊区化走量盘所需条件；如何撬动区域价值实现依托涪陵市 场走量目标成项目战略发展问题所在
区域做“活” 走量目标
从项目2个高尔夫出发分析——难以驱动区 域发展
必须寻找新的 驱动力
涪陵本土市场走量模式 旅游地产走量模式
主城郊区地产走量模式
▪ 江北为程氏易学的发祥地 ，易文化渊源深厚；易文 化作为国学文化之首，演 绎出的养生、命理、堪舆 文化已被人们熟知
▪ 北山坪登山步道，农家 ▪ 老城无序规划、可拓展
乐是涪陵人民登高望远 空间小；李渡为工业区
，休闲健身必到之地； ，农转非人口涌入且远
休闲、健身、生态已成 离老城；江北生态无污
为北山坪代名词
ຫໍສະໝຸດ Baidu
奥斯湖公园，含园林式 泳池、儿童游乐中心、 亲子乐园、太极广场、 美式网球场、室内健身 房、室内恒温泳池、野 趣烧烤场等设施。
超五星级豪华会所、3 大康乐会所，雅居乐长 江大酒店、长江水世界 、御水泉水疗会
> 充分发挥区域独特地理环境、休闲旅游资源等优势，将与其他片
机会
区域发展机 区形成差异化发展，生态旅游宜居将很可能承接涪陵城市发展中
会
核心人群的承接地，完善涪陵城市发展中必须的休闲功能，与江
南老城、李渡新城形成三足鼎立
项目竞争机 会
> 虽解决城市开发平台和区域价值突破的问题，但项目快速走量还 将具备全方位的竞争力，以新市镇的维度思考，在区域休闲宜居 高形象下，匹配完善、特色配套，辅以产品素质从而突破市场， 并布置全产品线“绝杀”市场
某项目发展战略与整体 定位规划布局及开发模
式研究
2020年4月21日星期二
报告内容
1、项目背景及需重点解决问题 2、解决思路 3、操作经验分享 4、策划成果展示
项目研究范围
30平方 公里
4平方 公里
研究背景：
30平方公里——重点解决整体发展思路和规划方向，配 合政府做城市总体控制性规划方案
4平方公里——华川地产自主开发用地，解决整体定位及 规划布局产品设计
命理 文化
建筑 堪舆 文化
国学 文化
休闲 功能
旅游 易文
功能
化
高尔
居住
夫
功能
商务 功能
战略分解三:大规模住宅开发的同时完善配套，自成城镇，打造休闲 旅游宜居新城
长江高尔夫球场
参考案例：中山雅居乐凯茵新城配套体系
生活、教育、医疗配套
奥斯湖公园
国际级度假区
2个18洞按照国际标准打 造的高尔夫球场
国际标准双语纪中、三 鑫凯茵学校 风车谷山顶公园商业街 区、凯茵大道商业街、 淘金街、雅豪坊美食街 卫生服务站、博爱医院
江城 渝中
涪陵
鬼城 忠 丰都 县
湖城 万州
云 阳
诗城 奉节
江城文化
易文 化
鬼城文化
湖城文化
诗城文化
云城巫 山
云城文化
三峡旅游路线： 涪陵-丰都-云阳-奉节-巫峡-宜昌
战略分解二:深度挖掘、演绎涪陵易文化，将易文化融入北山坪新城 肌理之中，以易文化和高尔夫共同形成区域开发的核心驱动力
易文化
演绎
养生 文化
本次研究需重点解决问题所在：
1
• 区域
• 解决区域价值提升及城市 价值提升问题
2
• 项目
• 解决走量并持续快速走量的难题
3
• 区域/项目
• 区域控规、项目控规及产品打造
研究重点 •区域战略 发展定位
•项目定位
•方案落地
报告内容
1、项目背景及需重点解决问题 2、解决思路 3、操作经验分享 4、策划成果展示
渝涪高速
长江航道
茶涪路
渝怀铁路
2.不属传统休闲旅游区，资源优势难以在重庆凸显
涪陵区旅游资源不够强势—— ► 气候——不如武隆仙女山 ► 人文景观——白鹤粱、周易园，点而散 ► 自然景观——武陵山森林公园、乌江画廊，接待能力落后
►水路：120KM、4.5h ►铁路：100KM、2.5h ►公路：120KM、1.5h