【商业模式】建业商业地产发展模式及初步规划思路
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万达2001年进军商业地产，经过六年痛苦的开发实践
才摸索出一些经验。截止2006年底，万达集团持有的 租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。 2006年，万达集团开发面积超过400万平方米，成为 中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全 国首创了“订单地产”和城市综合体的全新商业模式。 万达商业地产大体有以下四个核心竞争力：
榜样商业地产
凯德置地
自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、 广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。 现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到 600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上 市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地 块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好 的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投 资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。 凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯 德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管 商业运营，以确保收益。
目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大 连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。
机遇
Hale Waihona Puke Baidu风险
商业地产 “大鳄”
榜样商业地产
大连万达商业
国内商业地产的先 行者和较成功者， 是目前国内最大的 商业地产机构。
新加坡凯德置地
凯德商用产业是亚 洲最大的商场所有 者和管理者之一 。
榜样商业地产
大连万达商业地产
榜样商业地产
凯德商业之星
商业地产
商业
商业地产
商业地 产的灵 魂是商 业
地产
建业商业地产发展模式及初步规划
一 国内商业地产发展状况
纲
二 建业商业地产发展模式
要
三 建业商业地产初步规划思路
四 优劣势分析
五 操作原则
二、建业商业地产发展模式-----思路决定出路
我们的思路
产品开发模式 产品变现模式
建业商业地产 发展模式及初步规划
建业商业地产发展模式及初步规划
一 国内商业地产发展状况
纲
二 建业商业地产发展模式
要
三 建业商业地产初步规划思路
四 优劣势分析
五 操作原则
一、国内商业地产发展状况
根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持 续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年 间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融 合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一
模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去 做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部 分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可规 划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、 休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门 面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的 商业物业持有进行租赁经营。
（3）省内三级地市（其它地市及县级市）
开发重点：整体商业升级及布局改造
目前各级城市都在加强提升城市形象，进行城市改造，一 级城市的城中村改造项目开发的如火如荼，开发成本在逐年加大， 竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，尽管目前三级城市 的开发商仅限于一些小型开发商进行局部小地块开发，但都取得 了很好的业绩，这充分说明了三级城市的商机还有很多，我们可 以进驻一些经济较发达的三级城市进行旧城改造。所谓的旧城改 造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农 贸市场拆掉重建，重新规划整体商业布局，进行整体商业升级。 由于这种开发模式可以极大地提升城市形象，增加城市服务功能， 促进本地消费，满足市民物质生活需要，增加税收，所以这种模 式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发成本。这也是当 地开发商望尘莫及的。
整片开发，包 括写字楼、公 寓、酒店、住
开发与商业地产 开发的人数从6： 4计划转变为4： 6,具有较强的招
资金30－40亿， 融资的多样化打 通了金融通道。
宅为一体的综 商能力和商业运
合城区。
营管理能力。
榜样商业地产
万达商业之星
榜样商业地产 万达城市综合体
榜样商业地产
新加坡嘉德置地
亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华 的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投 资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的 商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商 运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加 坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家 商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德 置地。
一、二级城市开发合作伙伴的选择
在一、二级城市开发合作伙伴选择上，我们可以允许瑞 寰资本管理有限公司参股，以降低投资风险。我们也可 以与凯德置地合作，帮助我们做好项目分析、规划、测 算、开发、运营，降低项目操作风险；可充分利用他们 在国内70多个商业地产项目建立起来的品牌资源库，提 高招商的成功率；同时，通过与凯德置地的合作，也可 以使我们的商业公司学习、借鉴一些先进的操作经验， 提高我们自己的商业地产开发水平。
轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中 统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元， 增长23.8％,其中河南增长90%。
商业营业用房投资额
1000 800 600 400 200
0 06年下半年
商业营业用房投资额 07年上半年（亿元）
机遇与风险并存
由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产 公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比 例不到1%。
万达商业四大核心竞争力
一、订单地产： 与30多家世界 500强和国内行 业前三名的知名 商家订立战略合 作联盟，按照对 方的需求进行规 划，实行招商在 前开发在后的订 单式开发模式。
二、城市综合 三、招商与运营 四、完整的不动
体开发：在商 管理聚集了一批 产产业链：建立
业的核心地段， 商业人才：住宅 一个基金，年入
产品盈利模式
1、产品开发模式
省内三级地市（其它地 市及县级市）
省内二级地市 （平顶山、
省内一级地市
新乡、安 （郑州、洛阳）
阳、焦作
等）
重点开发： 整体商业升级及 布局改造
重点开发： 核心商圈或成熟 商圈小型综合体
重点开发： 核心商圈或 区域成熟 商圈城市综 合体
（1）省内一级地市（郑州、洛阳）
重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体 采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的
（2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）
重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体 采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的
模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的 市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主 力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中 心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组 合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。
才摸索出一些经验。截止2006年底，万达集团持有的 租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。 2006年，万达集团开发面积超过400万平方米，成为 中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全 国首创了“订单地产”和城市综合体的全新商业模式。 万达商业地产大体有以下四个核心竞争力：
榜样商业地产
凯德置地
自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、 广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。 现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到 600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上 市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地 块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好 的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投 资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。 凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯 德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管 商业运营，以确保收益。
目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大 连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。
机遇
Hale Waihona Puke Baidu风险
商业地产 “大鳄”
榜样商业地产
大连万达商业
国内商业地产的先 行者和较成功者， 是目前国内最大的 商业地产机构。
新加坡凯德置地
凯德商用产业是亚 洲最大的商场所有 者和管理者之一 。
榜样商业地产
大连万达商业地产
榜样商业地产
凯德商业之星
商业地产
商业
商业地产
商业地 产的灵 魂是商 业
地产
建业商业地产发展模式及初步规划
一 国内商业地产发展状况
纲
二 建业商业地产发展模式
要
三 建业商业地产初步规划思路
四 优劣势分析
五 操作原则
二、建业商业地产发展模式-----思路决定出路
我们的思路
产品开发模式 产品变现模式
建业商业地产 发展模式及初步规划
建业商业地产发展模式及初步规划
一 国内商业地产发展状况
纲
二 建业商业地产发展模式
要
三 建业商业地产初步规划思路
四 优劣势分析
五 操作原则
一、国内商业地产发展状况
根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持 续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年 间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融 合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一
模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去 做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部 分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可规 划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、 休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门 面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的 商业物业持有进行租赁经营。
（3）省内三级地市（其它地市及县级市）
开发重点：整体商业升级及布局改造
目前各级城市都在加强提升城市形象，进行城市改造，一 级城市的城中村改造项目开发的如火如荼，开发成本在逐年加大， 竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，尽管目前三级城市 的开发商仅限于一些小型开发商进行局部小地块开发，但都取得 了很好的业绩，这充分说明了三级城市的商机还有很多，我们可 以进驻一些经济较发达的三级城市进行旧城改造。所谓的旧城改 造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农 贸市场拆掉重建，重新规划整体商业布局，进行整体商业升级。 由于这种开发模式可以极大地提升城市形象，增加城市服务功能， 促进本地消费，满足市民物质生活需要，增加税收，所以这种模 式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发成本。这也是当 地开发商望尘莫及的。
整片开发，包 括写字楼、公 寓、酒店、住
开发与商业地产 开发的人数从6： 4计划转变为4： 6,具有较强的招
资金30－40亿， 融资的多样化打 通了金融通道。
宅为一体的综 商能力和商业运
合城区。
营管理能力。
榜样商业地产
万达商业之星
榜样商业地产 万达城市综合体
榜样商业地产
新加坡嘉德置地
亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华 的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投 资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的 商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商 运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加 坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家 商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德 置地。
一、二级城市开发合作伙伴的选择
在一、二级城市开发合作伙伴选择上，我们可以允许瑞 寰资本管理有限公司参股，以降低投资风险。我们也可 以与凯德置地合作，帮助我们做好项目分析、规划、测 算、开发、运营，降低项目操作风险；可充分利用他们 在国内70多个商业地产项目建立起来的品牌资源库，提 高招商的成功率；同时，通过与凯德置地的合作，也可 以使我们的商业公司学习、借鉴一些先进的操作经验， 提高我们自己的商业地产开发水平。
轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中 统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元， 增长23.8％,其中河南增长90%。
商业营业用房投资额
1000 800 600 400 200
0 06年下半年
商业营业用房投资额 07年上半年（亿元）
机遇与风险并存
由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产 公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比 例不到1%。
万达商业四大核心竞争力
一、订单地产： 与30多家世界 500强和国内行 业前三名的知名 商家订立战略合 作联盟，按照对 方的需求进行规 划，实行招商在 前开发在后的订 单式开发模式。
二、城市综合 三、招商与运营 四、完整的不动
体开发：在商 管理聚集了一批 产产业链：建立
业的核心地段， 商业人才：住宅 一个基金，年入
产品盈利模式
1、产品开发模式
省内三级地市（其它地 市及县级市）
省内二级地市 （平顶山、
省内一级地市
新乡、安 （郑州、洛阳）
阳、焦作
等）
重点开发： 整体商业升级及 布局改造
重点开发： 核心商圈或成熟 商圈小型综合体
重点开发： 核心商圈或 区域成熟 商圈城市综 合体
（1）省内一级地市（郑州、洛阳）
重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体 采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的
（2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）
重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体 采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的
模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的 市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主 力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中 心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组 合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。