新芒果项目营销提案
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地理位置较好，靠近主干道五一路，升值潜力大，项目本身与定位
不匹配，没有达到花园洋房的品质，现场楼间距较小，人体感觉比较压 抑
祥和嘉苑概况： 系松森房地产公司开发，位于金梁里路58号，为经济适用房，占地100
亩，建筑面积10万平米，分2期开发，一期13栋6F多层砖混组成，共700 余户，户型面积70—90，均价1300元/平米，一个中心广场，地下车户， 顶层阁楼，尚未开盘，目前认购期 综合评述：
统计，开封市旅游年收入60多亿元，农民人均年收入3807元
• 第三节 开封市地产态势 政策：
开封市在经过旅游业和农业的快速发展之后，又将地产作为重点产业，加快 城市建设，随着开封市重心的西移，征服加大新城区扩建，老城区拆迁改造 ，并且受郑州的辐射，开封的地产投资呈逐年增加姿态，投资环境良好，正 值投资之际
市场：
调查表明：开封市房地产形式依然良好，在售楼盘销售情况基本良好，市场 处于温热阶段，供小于求，并且多数购房者购房也是满足居住条件
第四节：预计发展趋势
开发趋势：开封这几年在开封市政府的大力引导下，房地产业发展迅猛 ，越来越多的外地房地产也进驻开封市场，从未来市场发展来看，开封 房地产市场会平稳上升
第二部分:市场定位
Swot分析
优势（s）： 地价较低，成本较小，附近小 区较多，具备一定购买能力， 有成功小区佳境天城借鉴
机会：（o） 魏都路及菜屯路目前都在市政 规划名单之内，修通之后直连 金明大道，出行将变得十分方 便，郑开轻轨开封站位于金明 汽车站，离本项目较近，形成 良好的交通优势，附近楼盘均 为中端楼盘，可以填补中低档 楼盘空白，抢占低端市场
佳境天城绿化率较高，小区内景观设计较为别致，户型合理，配套齐全 ，周边生活设施完善，交通便利，尤其临近两条主干道，消费者认可其升 值潜力，但商铺面积过大，带来了销售上的抗性
玫瑰花城概况 系浙江兴和房地产公司开发，临近五一路、五福路，占地30亩，建
筑面积3.6万平米，以“别墅花园洋房”为开发理念，由砖混多层3F、4F 半组成，户型面积从90—130㎡，共262户，主要以三房为主，均价 2850元/平米，临近一栋1、2F为商铺，面积400平米左右，一个中心广 场，双水天然气，物业管理目前未定 综合评价：
• 环境与配套：在满足户型的基础上，人们对配套的要求逐步增大，配套也将 是项目竞争的细节
Biblioteka Baidu
区域市场调查及分析
第一节：周边楼盘调研 佳境天城情况：
此项目系鑫锋开发公司开发，临近五一路与魏都路，占地100亩，13栋 六层半多层砖混建筑，建筑面积10万平米，容积率1.6，绿化率35%，共 600多户，双水，天然气，中心景观广场，地上车库，人车分流，以“好房 子，总向佳境天城看齐”为开发理念，户型从90—170㎡，以三室两厅为主 力户型，目前1.2期均已交房，三期正在发售，进入工程收尾阶段，将于8 月30日交房，销售均价2600元/平米，商铺6000元/平米 综合评价：
第二部分 市场定位
第一章 地块SWOT分析 第二章 项目市场定位
第三部分 营销规划
第一章 营销规划制定原则 第二章 营销周期规划 第三章 营销目标及时间原则
第四部分 营销及推广策略
第一章 营销推广策略制定依据 第二章 策略制定的原则 第三章 营销及推广策略 第四章 营销推广费用
第五部分 品牌简析
第一部分 市场分析
由于经济适用房，价格便宜，销售进度很快，目前由于准购证办理困 难，影响了销售情况，项目区位地理位置偏远也失去了一部分目标客户
第二节：区域消费者调研 消费者居住现状与购房目的 1.被调查者目前居住区域
2.被调查者目前居住面积
购房目的
购房者理想居住区域 理想居住区域
理想居住面积
理想居住类型
卧室要求
新芒果项目营销提案
2020年4月22日星期三
序
言
经过我对开封南郊汴京机械厂附近情况调查，就本案的整体运作，资金回 笼有信心做到全程营销跟踪工作，并为公司制定完善的营销方案，希望公司能
成功的抵制住市场的风险，创造出最大的利润
目录
·第一部分 市场研究
第一章 项目概况 第二章 区域市场经济态势 第三章 区域市场调研及分析
第一章 项目概况 项目地处南关区汴京机械厂原址，南侧为规划路魏都
路，西临菜屯路，北离陇海路，东接城市主干道五一路， 北有在售小区佳境天城项目，总占地约80亩地 ，地块不规 则，周边多为待开发老城区，整体环境和配套较差
第二章 区域市场分析及地产态势
• 第一节 开封区状况 开封位于河南中部偏东，主要以农业和旅游业为支柱产业，行政
客厅要求
可承受住宅均价
对房屋装修要求
第三节：区域市场调查结论
开封市场处于升温阶段，经过06.07年房地产的持续发展和政府政 策的大力引导，开封房地产业取得了很大的发展，目前供需基本达 到平衡，由于受全国房地产大形势的影响，本地市场也出现了部分 观望情绪，但不是很浓烈，只要正确的引导，还是有很大的发展空 间
劣势：（W） 位置偏南，周边环境，配套较 差，远离市主干道
威胁：（T） 项目临近龙海铁路，对小区产 生很大的噪声污染，可能会为 销售带来一定的抗性，片区推 盘量大，目标客户群势必产生 分流
项目建筑规划定位 ※建筑风格 现代主义建筑 以现代设计元素简洁，实用诠释设 计风格 ※景观定位 庭院式园林生活 ※建筑主题 围合式庭院
房价趋势：两三年内房价会平稳上升
消费者：本地消费者购买能力会逐渐增强，购买心里会越来越成熟，最 终会选择本项目
• 物业趋势：区域内物业配套将逐步走向正规，随着市拆迁力度的加大，区域 内将形成完善的大居住环境，做到真正的专业化服务式物业管理
• 面积与户型：从目前本区域推出的户型上来看，偏重于三房两厅的大三房， 建议加大三房户型的比例，消费者对三房的需求加大
面积6444平方公里 ，人口490万，距省会郑州72公里，交通便利，连 接欧亚大陆桥陇海线，京广，京九铁路南北为邻，106 ，301国道在 此交汇，开洛，开商高速公路成为连接南北的主要通道，地理位置优 越，旅游业有清明上河园，龙亭，天波杨府，包公祠，大相国寺，铁 塔等旅游景点
• 第二节 开封区域经济 开封市旅游业发达，以旅游带动农业发展并逐步形成产业化发展。据
不匹配，没有达到花园洋房的品质，现场楼间距较小，人体感觉比较压 抑
祥和嘉苑概况： 系松森房地产公司开发，位于金梁里路58号，为经济适用房，占地100
亩，建筑面积10万平米，分2期开发，一期13栋6F多层砖混组成，共700 余户，户型面积70—90，均价1300元/平米，一个中心广场，地下车户， 顶层阁楼，尚未开盘，目前认购期 综合评述：
统计，开封市旅游年收入60多亿元，农民人均年收入3807元
• 第三节 开封市地产态势 政策：
开封市在经过旅游业和农业的快速发展之后，又将地产作为重点产业，加快 城市建设，随着开封市重心的西移，征服加大新城区扩建，老城区拆迁改造 ，并且受郑州的辐射，开封的地产投资呈逐年增加姿态，投资环境良好，正 值投资之际
市场：
调查表明：开封市房地产形式依然良好，在售楼盘销售情况基本良好，市场 处于温热阶段，供小于求，并且多数购房者购房也是满足居住条件
第四节：预计发展趋势
开发趋势：开封这几年在开封市政府的大力引导下，房地产业发展迅猛 ，越来越多的外地房地产也进驻开封市场，从未来市场发展来看，开封 房地产市场会平稳上升
第二部分:市场定位
Swot分析
优势（s）： 地价较低，成本较小，附近小 区较多，具备一定购买能力， 有成功小区佳境天城借鉴
机会：（o） 魏都路及菜屯路目前都在市政 规划名单之内，修通之后直连 金明大道，出行将变得十分方 便，郑开轻轨开封站位于金明 汽车站，离本项目较近，形成 良好的交通优势，附近楼盘均 为中端楼盘，可以填补中低档 楼盘空白，抢占低端市场
佳境天城绿化率较高，小区内景观设计较为别致，户型合理，配套齐全 ，周边生活设施完善，交通便利，尤其临近两条主干道，消费者认可其升 值潜力，但商铺面积过大，带来了销售上的抗性
玫瑰花城概况 系浙江兴和房地产公司开发，临近五一路、五福路，占地30亩，建
筑面积3.6万平米，以“别墅花园洋房”为开发理念，由砖混多层3F、4F 半组成，户型面积从90—130㎡，共262户，主要以三房为主，均价 2850元/平米，临近一栋1、2F为商铺，面积400平米左右，一个中心广 场，双水天然气，物业管理目前未定 综合评价：
• 环境与配套：在满足户型的基础上，人们对配套的要求逐步增大，配套也将 是项目竞争的细节
Biblioteka Baidu
区域市场调查及分析
第一节：周边楼盘调研 佳境天城情况：
此项目系鑫锋开发公司开发，临近五一路与魏都路，占地100亩，13栋 六层半多层砖混建筑，建筑面积10万平米，容积率1.6，绿化率35%，共 600多户，双水，天然气，中心景观广场，地上车库，人车分流，以“好房 子，总向佳境天城看齐”为开发理念，户型从90—170㎡，以三室两厅为主 力户型，目前1.2期均已交房，三期正在发售，进入工程收尾阶段，将于8 月30日交房，销售均价2600元/平米，商铺6000元/平米 综合评价：
第二部分 市场定位
第一章 地块SWOT分析 第二章 项目市场定位
第三部分 营销规划
第一章 营销规划制定原则 第二章 营销周期规划 第三章 营销目标及时间原则
第四部分 营销及推广策略
第一章 营销推广策略制定依据 第二章 策略制定的原则 第三章 营销及推广策略 第四章 营销推广费用
第五部分 品牌简析
第一部分 市场分析
由于经济适用房，价格便宜，销售进度很快，目前由于准购证办理困 难，影响了销售情况，项目区位地理位置偏远也失去了一部分目标客户
第二节：区域消费者调研 消费者居住现状与购房目的 1.被调查者目前居住区域
2.被调查者目前居住面积
购房目的
购房者理想居住区域 理想居住区域
理想居住面积
理想居住类型
卧室要求
新芒果项目营销提案
2020年4月22日星期三
序
言
经过我对开封南郊汴京机械厂附近情况调查，就本案的整体运作，资金回 笼有信心做到全程营销跟踪工作，并为公司制定完善的营销方案，希望公司能
成功的抵制住市场的风险，创造出最大的利润
目录
·第一部分 市场研究
第一章 项目概况 第二章 区域市场经济态势 第三章 区域市场调研及分析
第一章 项目概况 项目地处南关区汴京机械厂原址，南侧为规划路魏都
路，西临菜屯路，北离陇海路，东接城市主干道五一路， 北有在售小区佳境天城项目，总占地约80亩地 ，地块不规 则，周边多为待开发老城区，整体环境和配套较差
第二章 区域市场分析及地产态势
• 第一节 开封区状况 开封位于河南中部偏东，主要以农业和旅游业为支柱产业，行政
客厅要求
可承受住宅均价
对房屋装修要求
第三节：区域市场调查结论
开封市场处于升温阶段，经过06.07年房地产的持续发展和政府政 策的大力引导，开封房地产业取得了很大的发展，目前供需基本达 到平衡，由于受全国房地产大形势的影响，本地市场也出现了部分 观望情绪，但不是很浓烈，只要正确的引导，还是有很大的发展空 间
劣势：（W） 位置偏南，周边环境，配套较 差，远离市主干道
威胁：（T） 项目临近龙海铁路，对小区产 生很大的噪声污染，可能会为 销售带来一定的抗性，片区推 盘量大，目标客户群势必产生 分流
项目建筑规划定位 ※建筑风格 现代主义建筑 以现代设计元素简洁，实用诠释设 计风格 ※景观定位 庭院式园林生活 ※建筑主题 围合式庭院
房价趋势：两三年内房价会平稳上升
消费者：本地消费者购买能力会逐渐增强，购买心里会越来越成熟，最 终会选择本项目
• 物业趋势：区域内物业配套将逐步走向正规，随着市拆迁力度的加大，区域 内将形成完善的大居住环境，做到真正的专业化服务式物业管理
• 面积与户型：从目前本区域推出的户型上来看，偏重于三房两厅的大三房， 建议加大三房户型的比例，消费者对三房的需求加大
面积6444平方公里 ，人口490万，距省会郑州72公里，交通便利，连 接欧亚大陆桥陇海线，京广，京九铁路南北为邻，106 ，301国道在 此交汇，开洛，开商高速公路成为连接南北的主要通道，地理位置优 越，旅游业有清明上河园，龙亭，天波杨府，包公祠，大相国寺，铁 塔等旅游景点
• 第二节 开封区域经济 开封市旅游业发达，以旅游带动农业发展并逐步形成产业化发展。据