物业项目考察报告

篇一：苏州园区物业管理项目考察报告苏州园区物业管理项目考察报告为全面了解我们公司周围物业项目的管理，及时掌握行业动态发展信息，学习其他项目先进的管理模式，进一步研究解决我项目发展中的新情况、新问题，推动我们的物业管理企业健康长足发展。

2011年4月21日对苏州玲珑湾、国际博览中心、莲花新村、圆融时代广场做了一次走访，基本情况如下：玲珑湾：万科物业管理，保安队员多为退伍军人，岗位执勤警觉性较高、安全意识强，普通队员底薪1140元，吃饭补助300元/月，上二休一，每月综合工资3000元以上，队长底薪2000元。

小区内执勤人员身着类似07式军服的工装，外围巡逻人员配电动车，身着防暴服及头盔。

保洁月薪1480元，每天8小时，无休息，不供吃住。

苏州市万科物业管理有限公司安管深圳市玉禾田保洁服务管理有限公司保洁国际博览中心：东吴物业管理，保安底薪1140元，上四休一，月工资1800，供吃住，着普通的保安服，人员素质一般。

莲花新村：小区门口岗亭由保安公司看管，底薪1140元，上四休一，管住不管吃，合计月薪在2000元. 园融时代广场：由特毅物业管理，保安工资按每月出勤天数算，90元/天，供食宿，着统一西服但须扣除500元的服装费，每天上班12小时+1小时训练。

保洁工资1400元/月，供吃不供住，无休息。

客服接待8小时上五休二，12小时上一休一，包吃两顿，不包住。

薪资根据学历以及工作经历评定，服务意识较强，着西装、领花。

苏州市东吴物业管理有限公司安管苏州市特毅物业管理有限公司客服从以上走访得到的内容，可以得到如下结论：1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。

苏州园区几家物业管理公司都规模不大，新成立不久。

2、物业企业已成为典型的劳动密集型行业，一个项目拥有大量的安保员和保洁员。

3、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。

物业管理服务项目覆盖面已到住宅小区、办公、学校、医院、商业区、工业区。

4、项目安全保障逐渐得到重视，安保人员的薪资福利在提升，人员素质在提升。

客服人员的素质要求增高，在注重人员外在形象的同时，企业更看重学历及相关工作经历。

相比之下，保洁人员的薪资福利未得到提升，工作量反而在加大。

5、项目管理更依赖智能化监控设备。

在走访的几个地方，通道、路口、围墙监控探头随处可见，电子显示屏更是时刻更新最新的消息。

6、项目物业管理安保方面越来越注重工具、器械的配备，比如电瓶车、头盔、防刺服和反光背心等。

客服服装的搭配、设计更新颖，女士一般着领花，融合了星际酒店服务的特色。

结合我项目的现状，推进我项目健康长足发展的建议：1、安保薪资在市场上略有竞争力，但人员整体素质偏低，安保队伍当中，退伍军人数量较少。

需加强培训，提高安全防范、消防意识。

2、对比周边项目的保洁服务区域，我们项目保洁的工作量需加大一些，需加大对清洁区域的检查力度。

3、我项目安管员配备的目前只有对讲机，反光背心很多项目也看不到在用，其他的比如头盔、电瓶车、防刺服都没有，安管员的精神面貌上需提高的很多，上班期间人员的仪态和园区一些项目相比还有较大差距，为了体现我们的专业，还需配备一些必要的工具。

4、参照园区的项目，客服接待的服务礼仪和规范还需要提高很多。

我们项目的客服接待需有和岗位相适应的工作服。

倡导星级酒店的服务理念。

5、参照园区的一些项目，我们很多项目的管理上并未留下“管理痕迹”,在公共卫生间，各个楼道需张贴清洁、巡逻记录，留下相应的管理痕迹，提高业户对我们服务的认可度。

事业部 2011、4、26篇二：物业管理考察报告物业管理考察报告2011年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到改革开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察，分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。

其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入，收获也最大。

在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行，荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。

座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题，怎样解决工租房的物业管理问题，怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：（一）考察情况1.物业管理人员专业素质和综合素质高：荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况，然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。

物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑，知识面广，具有很好的沟通能力，对物业相关的法律法规更是烂熟于心，娓娓道来如同在讲自己的经历一般，让人肃然起敬。

2.政府重视，视物业管理为民生工程，一切皆依法办事；（1）我们去参观的那天上午，谭主任整在参加一个物业管理项目的招投标活动，他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选，一切皆依法而行。

（2）荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位，他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍，并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动，管理工作与时俱进，不断学习、创新、进步。

（3）开创全国先河，建立了中国第一个物业管理协会，会员包括各个阶层的代表，通过这个组织听取各方的真实意见，把握舆论的导向，占有言论主动权。

3.对居民小区的物业管理视具体情况，制定相应的管理方法。

（1）工租房的管理：广州房管局并没有把工房全部卖掉，现在仍然拥有大量的工租房。

这部分小区房管局不参与管理，由房管站直接管理，没有物业管理费，只收取3元/月.平方米的租金，物业管理支出不足部分由政府承担。

（2）80年代以前的商业房小区，由房管局下属的房管站对物业进行管理，物业费0.7元/月.平方米。

物业管理只包括保安、保洁、路灯。

绿化或大修需要投资的，由政府直接拨款。

此类小区为亏损经营，政府补贴。

（3）80年代以后建立的商业房小区，完全推向社会管理。

物业费2.8元以内自行定价，不必通过物价局批准，2.8元以上，需要经过物价局得批准才可以。

物业公司的收入来源有三个，物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。

（车位费收费保准一般为车位费400元/月，管理费120元/月）主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况：基本和内地一样，越是老、旧小区，物业费收取越难，越是新小区，收取越容易，很多新小区物业费收取率高达100%。

对于不交物业费的业主，实施软硬兼施的办法：（1）主动和家里的老人聊天，帮他们提东西，进出门细心的搀扶，通过感化老人，来感化其他人。

（2）派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收，碍于面子，一般也能交。

（3）通过法律手段解决。

5.建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。

一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。

二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。

三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，广东的物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我区物业管理起步于2000年，不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识，都需要有一个过程。

（二）经济基础的差别，广东是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在广东人们追求的是高收入、高消费，其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准，自行定价，而我区目前收费标准为0.15元和0.2元，并且要经过物价局审批才可以。

（三）业主委员会管理机构设置差别，广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生（前期作好工作，尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来）。

每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。

而我区由于业主委员会没有活动经费，建立的第一个业主委员会已经无疾而终了。

（四）管理人员专业素质和综合素质的差别。

（五）物业公司收入来源的差别：作为一个赢利的物业管理公司必备的主要收入来源，我们没有或几乎没有。

我们在荔湾区参观了一个包括四栋楼的小区，四栋楼房中间是一个豪华的商业中心，每平方米的管理费为38元，租金另计，这些收入全部归物业公司管理。

而我们目前为数不多的车位，管理费仅仅700元/年，收入不可同日而语。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我区与南方有许多不同之处，但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：（一）加强物业管理人才建设，积极选拔和培养物业管理人才，提高物业管理的档次。

（二）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立业主物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）在已经建成的小区，通过铺设绿化砖增加停车位，解决停车问题。

通过加强对车辆进入小区的管理，提高车位费的收取力度。

在无拓展空间的小区，引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

（四）在尚在规划中的小区，在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节，拓宽物业公司的财源，以保证其正常运转。

（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。

一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。

四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开。

篇三：物业管理调查报告.成型稿物业管理调查报告为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。

根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：一、基本情况我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。