新消费--上海大悦城智慧商业思考与实践--中粮置地上海静安大悦城研策经理 王雨晴
上海静安区青年消费行为及消费升级趋势研究报告
相对应的，静安区青年整体中处于育婴阶段（孩子处在 0-3 岁）的比例明显高于黄浦、徐汇和杨浦等区域，
可见静安区青年中新晋的年轻父母占比较高。
图2-4 各区线上消费青年 婚姻状况
30.00%
已婚
总计
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
80%
60%
40%
20%
0% 虹口区
黄浦区
静安区
普陀区
徐汇区
杨浦区
长宁区
总计
数据来源：阿里数据 制图：DT 财经
1 本文所研究的上海核心区域主要包括静安区、徐汇区、杨浦区、黄浦区、虹口区、普陀区和长宁区。 静安青年消费行为及消费升级趋势研究 大悦城 DT 财经 第 4 页，共 37 页
从性别分布来看，静安区青年中男、女占比均在 50%，比较均衡。
结合中国消费主力愈加年轻化、传统零售业的变革迅猛而激烈的背景，读懂人们日益增长的美好生活需要， 了解当下青年的消费习惯——这群被经济学人智库称为人均可支配收入达 1 万美元、在 2030 年将占据中国 1/3 人口的新中产，洞察新零售的发展，成为包括品牌和零售商在内的每个商业活动参与者正积极探索的关键问题。
大悦城 物业 调研报告
大悦城物业调研报告大悦城是位于中国上海市杨浦区的大型综合开发项目，由上海新世界集团投资兴建，于2012年正式开业。
作为一个综合商业中心，大悦城不仅拥有大型购物中心，还设有酒店、办公楼和住宅等多种业态，成为当地一个重要的商业、办公和居住区域。
在大悦城的物业管理方面，我进行了一些调研和观察，以下是我的调研报告。
一、物业管理团队大悦城的物业管理团队规模庞大，并且由专业的物业管理人员组成，包括保安人员、清洁人员、维修人员等。
他们通过严格的招聘和培训程序，确保物业管理团队的专业素质和服务水平。
二、物业管理服务1.保安管理大悦城有严格的保安措施，比如设置了安全摄像监控和消防设施。
在入口处设置了门禁系统，确保商场的安全。
保安人员还经常巡逻，以确保商场内的秩序。
2.环境清洁大悦城的环境清洁服务非常好。
清洁人员会定期清扫公共区域和卫生间，并保持商场的整洁。
在使用期间，如果有任何问题或者意见，可以向工作人员提出，他们会及时处理。
3.设施维护大悦城的设施定期进行维护和检修。
维修人员会及时修复商场内的任何设施问题，比如电梯、空调等，以确保商场的正常运营。
4.客户服务大悦城的客户服务非常周到。
商场内设有咨询台，工作人员会提供各种帮助和服务，比如提供商场地图、推荐购物地点、解答问题等。
此外，客户还可以提供意见和建议，以改进物业管理和服务水平。
三、观察与建议1.物业管理团队的专业素质需要持续提升。
虽然现在的物业管理团队已经相当专业，但随着商业和人流量的增加，他们需要不断提高自己的技能和服务水平，以满足不断增长的需求。
2.进一步加强安全管理。
尽管大悦城已经有一套比较完善的保安措施，但由于商场内人流量大，还需要进一步加强安全措施，确保顾客和员工的安全。
3.提高环境整洁程度。
尽管大悦城的环境整洁服务已经很好，但有时会有一些区域的清洁不及时，导致商场显得有些脏乱。
因此，需要进一步加强环境清洁的管理和监督。
4.积极听取顾客的意见和建议。
中粮大悦城政策研究报告
中粮大悦城政策研究中粮集团将商业地产作为一项支柱产业来经营，未来5-10年内，规划的商业地产资产总额将达到集团资产的30%（即700亿元左右），在全国布局超过20个大悦城商业地产项目。
合理的市场定位是其迅速扩张的基础，大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验。
大悦城从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短4年多的时间。
2008年西单大悦城盛大开业，如今年销售额近20亿，年接待消费者近3000万人次，已成为行业翘楚。
2009年，沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。
2010年，朝阳大悦城如期开业，其诸多建筑亮点、完美的商业组合，并成功引入美国第一零售品牌GAP等，使其迅速成为北京东部的时尚新地标。
2011年，上海大悦城、天津大悦城亦将震撼出世，均将改变所在城市商业新格局。
加上安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城……一个大悦城的品牌家族正在迅速形成，作为中粮集团发展城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现。
中粮集团是国务院国资委认定的以房地产为主业的央企之一，涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、酒店业等房地产行业的各个领域，拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳业三家香港上市公司，中粮屯河、中粮地产和丰原生化3家内地上市公司。
然而与中粮集团分散的多元化业务面临着同样的问题，大而不强成为了房地产板块的头号难题。
2005年，中粮提出了打造“新中粮”的五年计划，开始由多元化向专业化战略转型，对分散的业务进行了整合。
相应的，在房地产板块内部，则选择了商业地产作为突破口，并以发展城市综合体为核心战略，以大悦城为旗帜，不但在北京成功打响开头炮，而且还轰隆隆就把战车开进天津，开进上海、杭州……短短4年，一个新的商业地产品牌横空出世，并迅速成为本土城市综合体的成功标杆，创造了中国商业地产的奇迹，并已经成为影响和改变中国商业地产格局的重要力量。
赢商共享大悦城品牌介绍课件
90后、00后等新兴消费群体逐渐成为 消费主力，他们追求个性、时尚和体 验，对购物中心提出了更高的要求。
未来发展战略
持续创新
大悦城将不断探索新的商业模式 和业态组合，以满足消费者不断
变化的需求。
数字化转型
加强数字化建设，运用大数据、 人工智能等技术提升运营效率和
客户体验。
绿色环保
践行可持续发展理念，推广绿色 建筑和环保材料，打造绿色生态
购物中心。
创新业务拓展
新零售 文化创意产业 跨界合作
WATCHING
CHAPTER
大悦城品牌特色
创新商业模式
创新业务模式
创新运营模式 创新营销模式
多元化业态组合
01
零售业态
02
餐饮业态
03
娱乐业态
04
文化业态
优质客户服务
01
02
专业服务团队
个性化服务
03 会员服务
绿色环保理念
节能减排
环保材料
绿色出行
CHAPTER
大悦城品牌发展历程
起步阶段
发展阶段
扩张阶 段
上海大悦城
总结词
详细描述
天津大悦城
总结词
艺术文化、家庭体验
VS
详细描述
天津大悦城位于天津市河西区，是一个结 合艺术文化与家庭体验的购物中心。这里 不仅有丰富的购物和餐饮选择，还设有儿 童乐园、电影院等家庭娱乐设施，以及定 期举办的艺术展览和文化活动，为市民提 供了丰富的艺术文化体验和家庭休闲时光。
赢商共享大悦城品牌 介绍课 件目 录• 大悦城品牌概述 • 大悦城品牌特色 • 大悦城品牌发展历程 • 大悦城品牌案例分析 • 大悦城品牌未来展望
第一太平戴维斯：上海大悦城商业调研报告初稿汇报
淮海路商圈
现有项目
1. 百盛（1996 年开业，建筑面积28,000 28,000平方米） 平方米） 百盛（1996年开业，建筑面积 2. 香港新世界百货 （1995年开业，建筑面积 21,000平方米） 平方米） 1995年开业，建筑面积21,000 3. 华狮 688 （2005年开业， 2008年重新开业，建筑面积 年重新开业，建筑面积11,000 11,000平方米） 平方米） 2005年开业，2008 4. 锦江国际购物中心 （1993年开业，建筑面积 16,700平方米。现为麦德龙旗下 平方米。现为麦德龙旗下 1993年开业，建筑面积16,700 SATURN电器旗舰店， 2010年重新开业。） 年重新开业。） SATURN电器旗舰店，2010 5. 香港新世界大厦 （2004年开业，建筑面积 51,000平方米） 平方米） 2004年开业，建筑面积51,000 6. 中环广场 （1999年开业，建筑面积 11,600平方米） 平方米） 1999年开业，建筑面积11,600 7. 太平洋百货（淮海店） （1997年开业，建筑面积 30,000平方米） 平方米） 1997年开业，建筑面积30,000 8. 香港广场 （1998年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积40,000 40,000平方米。 平方米。 1998年开业，2010 签约品牌：APPLE, 签约品牌：APPLE, Coach, Cartier等） Cartier等） 9. 力宝广场 (1999年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积10,873 10,873平方米 平方米. . (1999年开业，2010 签约品牌：LV, LV, ZEGNA等） 等） 签约品牌： ZEGNA 10. 大上海时代广场 （2000年开业，建筑面积 48,000平方米） 平方米） 2000年开业，建筑面积48,000 11. 无限度 （2007年重新开业，建筑面积 40,000平方米） 平方米） 2007年重新开业，建筑面积40,000 12. 新天地 （2001年开业，建筑面积 47,000平方米） 平方米） 2001年开业，建筑面积47,000
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
大悦城深度研究报告
大悦城深度研究报告
大悦城是一家知名的商业地产开发企业，致力于打造综合性的购物中心。
以下是一份关于大悦城的深度研究报告：
1. 公司概况：大悦城成立于2003年，总部位于中国北京。
公
司旗下拥有一系列的购物中心，包括大悦城、大悦公元等品牌。
2. 业务模式：大悦城采取租赁模式，将商铺出租给各类商家。
公司注重租户结构的多样化，包括零售、餐饮、娱乐等多个领域。
3. 规模和地域分布：截至目前，大悦城已在中国多个城市建立了购物中心，如北京、上海、广州等。
公司计划进一步扩大国内市场份额。
4. 品牌定位：大悦城以时尚、高品质、多功能的购物体验而闻名。
购物中心内设有多个主题区域，以满足不同消费者的需求。
5. 投资和发展战略：大悦城积极寻求投资机会，包括政府合作项目、土地拍卖等。
公司注重城市更新和改造项目，以提升购物中心的价值和品质。
6. 租金收入和营收来源：大悦城的主要收入来源是商业租金收入和其他相关服务的收费。
公司持续增加租户数量和提高租金水平，以增加营收。
7. 市场竞争和面临的挑战：大悦城面临着激烈的市场竞争，包
括其他购物中心、电商平台等。
同时，消费者需求和购物模式的变化也对公司产生了一定的冲击。
8. 可持续发展和社会责任：大悦城积极践行可持续发展和社会责任，通过环保措施、公益活动等方式，为社会做出贡献。
总结：大悦城是一家在中国商业地产市场上具有一定影响力的企业，公司以时尚、高品质的购物体验为特色，通过积极扩张和投资策略，不断提升运营效果。
在面临激烈竞争和不断变化的市场环境下，公司需要不断优化经营管理，创新业务模式，以保持竞争优势。
中粮集团大悦城商业模式解析,大悦城商业模式解析,商业模式解析
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表3.投资项目基本指标
事项/城市 总建筑面积 商业规模 商业/总建 投资总额 投资单价 获取方式 原开发商 西单 20万㎡ 10万㎡ 50.0% 40亿元 2.0万元/㎡ 收购 中冶集团 朝北 40万㎡ 23万㎡ 58.0% 30亿元 0.75万元/㎡ 收购 弘泰基业 沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡ 集团注资 沈阳鹏利 上海 40万㎡ 70.0% 120亿元 3.0万元/㎡ 收购 新梅太古 天津 53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡ 合作开发 成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡ 集团注资 四川鹏利
大悦城效应
消费者 是 否有 明确 购 物 目的是 他 们选 择百
本 要 素是地 理 位 置 以及整 体 的规划 ；购 物 中心
２ １年１月 ２ 世纪商业评论 ０ｏ １ １ ４５
则 需要 良好 的环 境来 树立 购物 中心 的 品牌 吸引 客流 ，进 而提 高租金。 中粮集 团总裁 宁高 宁 曾经对 自己心 目中的 理想 购物 中心 有一个 形象 的描 绘 ：潮人 聚集地 ， 时 尚风 向标 ，爱谁谁 ，哪个 品牌 要想扬名 立腕 ，
但激 烈 的竞争 和 不到百 米 的步行 距 离让 这块 地 界成 为 了西单 旺地 中的死 角。大 悦城 向南不 到 ２ ０米是 君太 太平 洋百货 ，向东一街 之 隔的是 西 单商 场 以及 年轻 人 淘宝 圣地 华威 大厦 ，东 南 方 向则 是 以促 销猛 烈 著称 的 中友 百货 ，可谓 强敌
物 中心尽 可能多地 覆盖消费者 的生 活。 不 同商 业模 式 的背 后是 两 种截 然 不 同的盈
轻 人的这 些特 点 。如果 跟其 他 百货商 店 一样 卖
东 西，大悦 城 不会 成为 今 天 的大悦 城 。购物 只 是年 轻消 费者 来这 里 的部 分理 由，他 们还 可 以
做 美 发 、 吃 饭 、 购 物 和 看 电 影 ，在 这 里 约 会 或
，
目的是 为了迎接 一位要 求颇
高的新业主——瑞典快 时尚品牌 Ｈ＆Ｍ。 悠唐 的 自我修 正事 出有 因。在 过去三 年问 ，这 个城市 中大多数商 业地产项 目，都在模仿 西单大悦城。大悦城推 出的 “ Ｈ＆Ｍ＋ＺＡＲＡ＋ 丝芙 兰”等 品牌 组合成 ，为 了近 年来北京 乃至全 国一线城 市新建 购物 中心的标准配置 ，悠唐购物广 场最 终也不能 “ 免俗 ” 。 这也难 怪。大悦 城的成 功有 目共睹 。西 单大悦 城的前 身 ，西 四工
上海大悦城二期考察报告
上海大悦城二期考察报告一、项目档案二、项目升级升级类型一期二期概念升级乐尚生活魅力场魔都爱情地标客群升级18岁至28岁的年轻客户18岁至35岁的年轻客户业态占比零售占比48%，餐饮占比41%，休闲娱乐占比7%，生活配套占比4%零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%业态组合升级零售+餐饮+休闲娱乐+配套设施引入国内首家化妆品集合店伊势丹，中国首家O2O超CECELIFE，全业态MUJI旗舰店、打造屋顶摩天轮、轻艺术街区等运作升级购物中心百货化的运作模式；店中店经营管理模式强调互动性和趣味性；强调多层次渠道合作；强调展览价值感及客流导入方法；颠覆传统购物体验，打造智慧购物体系三、二期定位四、业态规划项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。
在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。
70%的常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场的经营支撑；30%的创新业态则包括摩天轮、梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所处的地缘文化环境，作为产品创作的根本点。
项目规划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有不同的主题。
楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中多有品牌集合店或带有新体验的旗舰店，L6为个性店铺，L7是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩天轮广场。
高楼层的餐饮娱乐进行客单及客群的分层，并呼应6楼以下的零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足不同客层的需求。
五、楼层规划B1乐活族L1美学家L2拜物教L3时尚精L4潮流军L5混血儿L6酷玩家L7饕餮控L8摩天轮小镇L9酷乐部六、规划亮点项目从空间设计主题到内部业态规划进行系统的创新升级，打造国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING、建设沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166、打造后现代工业化风格等，将上海大悦城塑造成年轻人的潮流胜地。
上海大悦城joycity规划设计及业态规2资料
900 米
位置交通
• 两条地铁线换乘，地铁上盖，交通便利；
• 连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。
• 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路
• 轨道交通： • M3、M4（宝山路站）步行约20分钟 • M8（曲阜路站）与上海大悦城连通，连接杨浦 • M12（曲阜路站）与上海大悦城连通（2012年开通），连接嘉定
8F
5950 4600 4600 4850 5900
7F 飞天梯抵达层
7F
6F
5F
FASHION
4F
3F 大堂层
3F
4000 4850 4750 5000 5000
2F
1F 首层
1F
B1 地铁层
SUPERMARKET
B1F
B2F B3F
KTV 时尚餐饮
潮流服饰 美发美甲 多品牌集 合店
基本生活方式的提炼
• 综合功能服务区
区域未来前景
一期定位思路
调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心
目标人群分析
目标人群分析
目标人群分析
中产阶级
中级白领
普通白领20000
10000-20000 5000-10000 3000-5000
<3000
消费客层
月收入
项目定位
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
楼层业态分布
RF
5000 5000 5000 5000
解码大悦城
种 购 物 模 式 正 因 如 此 在 建 造 和 装修 时 大 悦
。
． ，
因 此 我们 对 申请 入 住 大 悦 城 的 商 户 进 行 了严 格 的 遴 选
．
。
除
城 将 情 趣 的制 造 放 在 了 中心 的地 位 喷泉 大 型 鱼 池 都 是 为 了
名的 故 事 现 已 广 为人 知
一
一
我 只 想 强调 中粮 置 业 的每位 员 工 都
．
码
．
我们 可 以 发 现 促使 商业 地产项 目走 向成 功的 若 干 因 素
。
希 望 把 品 牌 的意 涵 落 在 实 处 都希 望 以不 懈 的努 力为 消费者 带 来
．
响应 并满 足 消 费者需 求
改革 开 放 以 后 随 着 国 家 经 济实 力的 持 续 提 升 和 城 乡居 民 收
、
10 0 0
” 。
个 泊 车位
如 此 大得
氛 围下 自由享 受 时光
一
一
而 作 为又
一
种 舶来品
。
“
”
，
S h o p p in g
M a ll
的超 大 地 下 停 车 场 这 都是 今 天 大 悦 城 的
，
“
时尚标 签
恰恰 可 以 满 足 这
．
一
类 消 费者 的 渴 望
手笔
，
大家
一
定 非 常关 心 它 背 后 的 故 事 现 在 就 让 我 们 听 听 中粮 集
，
开 业 仅半
．
技 和 文化 含 量 也 就 是 说 中粮 置 业 的 商 业 地 产 项 目应 具 有 自己
．
上海大悦城咏心好评论1000字
上海大悦城咏心好评论1000字上海大悦城是上海市黄浦区南京东路商圈的地标性购物中心，拥有丰富的购物、餐饮、娱乐等多种业态，深受消费者的喜爱。
下面是对上海大悦城的好评，字数达到1000字：上海大悦城是我最喜欢的购物中心之一。
它的地理位置非常优越，位于上海市黄浦区南京东路商圈，交通十分便利。
无论是地铁还是公交车，都可以轻松到达。
而且，它周边还有许多著名的景点，如外滩、东方明珠等，可以一起游览，使人们的购物体验更加丰富多样。
进入上海大悦城，首先映入眼帘的是它高大宽敞的大厅，里面摆放着各种时尚的展示品，给人一种时尚、潮流的感觉。
整个购物中心的设计非常工整，各种店铺和餐厅分布在不同的楼层，方便顾客购物和就餐。
而且，购物中心内部还有很多舒适的休息区和休闲区，让顾客可以在购物的间隙休息一下，不会感到太过疲惫。
上海大悦城的店铺种类非常齐全，几乎可以满足各种顾客的需求。
从高端奢侈品牌到平价时尚品牌，从家居用品到体育用品，从书店到电器店，应有尽有。
而且，每个店铺的摆设和装修都非常精致，给人一种高质量的感觉。
购物中心还经常举办各种活动和促销，给顾客带来更多的福利和优惠。
上海大悦城的餐饮业态也非常丰富多样。
无论是中餐还是西餐，无论是快餐还是正餐，都能在这里找到满意的选择。
无论是品味高档的西餐，还是吃一碗热气腾腾的面条，都能在这里体验到美食的魅力。
购物中心还有专门的美食广场，集合了各种特色餐厅，让顾客可以一次性尝试多种美食，非常方便。
上海大悦城还有多个娱乐设施，为顾客提供更多的选择。
购物中心内设有电影院、KTV、游乐场等场所，顾客可以在购物之余享受娱乐的乐趣。
而且，购物中心还常常举办各种文化艺术展览和演出，给顾客带来更多的文化享受。
总的来说，上海大悦城是一家非常优秀的购物中心。
它的地理位置优越，交通方便，周边还有其他著名景点，是游客购物的好去处。
它的店铺种类齐全，摆设精致，给人一种高品质的感觉。
餐饮业态丰富多样，满足各种消费者的需求。
克而瑞_上海大悦城案例分析_62p_2011年
M
曲阜路站 城市主干道 城市次干道 城市支马路
M12
动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来 良好的发展前景。
（2011年开通）
M8
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
单位：（万人次/天）
14
2.4 项目资源条件/人口资源
本项目1公里范围内有约为2.8万人的居住人口，以旧宅老居民为主，另有非甲级写字楼员工7 万人左右，整体的消费水平不高，购买力有限。
——《闸北苏河湾地区规划方案》
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
12
2.2 项目区位条件/微观区域
项目目前周边一公里基本为居民小区所覆盖，区域内商圈氛围薄弱，客源消费水平不高。虽然 一公里范围外衔接有人民广场商圈及上海火车站商圈，但由于西藏北路桥和南北高架阻隔了人 流的导入，无法形成连续的商脉资源。
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
5
1.1 项目背景概况
开发商背景简介
上海新梅置业股份有限公司
前身为上海港机股份有限公司； 新 梅 共 和 城
1996年8月经批准改制为股份有限公司，并在上海证券交易所上市；
开发项目有新梅绿岛苑、新梅共和城等。
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7
1.2 项目转移缘由探究
新梅疲于资金拖累、急于脱手，中粮借机沪上试水、开始南下战略布局，不同的利益诉求让两 者一拍即合，促使了上海大悦城的诞生。
新梅
VS
钱
地
中粮
项目开发周期过长，产生了庞大的资 金沉淀，难以支撑其持续开发的现金 流要求； 地块因素并不利好，使得开发面临着 巨大的市场风险； 原计划自助经营，但招商不理想；面 临严厉的房产调控，公司希望为后续 土地储备提供资金支持；并且商业地 产并非公司发展的重点，因此，对本 项目采取迅速变现，走为上策。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城)
总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段
玩转场景——商业地产的跨界创新与体验转型
玩转场景——商业地产的跨界创新与体验转型“产品体现的是一种生活方式，是同一类人所喜欢的，是品位的象征。
”——危建平（危建平授课现场）危建平，现任大悦城商业华东区总经理，兼大悦城控股上海大区副总经理，兼上海静安大悦城项目总经理。
拥有15年商业地产运营管理经验，经历投-融-建-管-退全过程，擅长城市综合体商业组合规划、地产品牌策略、商业定位和消费者研究、资产收并购。
参与过16个购物中心项目的商业定位和筹备开业，亲自操盘了上海静安大悦城（总投资44亿）开业，收并购上海景畔广场（总投资26亿）重新改造为长风大悦城顺利开业，成为存量改造的标杆案例。
大悦城位于静安苏河湾核心区域，与南京东路商圈衔接。
大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌精神，打造潮流生活全新体验：国际同步，成为时尚资讯交流转换平台；前卫艺术，将购物环境与商业艺术有机融合；立体享乐，以都市白领人生阶段轨迹需求为核心；上下扩展，新生活·新体验，最大化集结都会配套服务，满足多种消费需求。
不管是商业地产还是文化产业，都需要开阔思路。
实体零售在电商与网络的威胁下将何去何从？商业地产转型势在必行，实现体验式商业，用场景建构来颠覆传统。
上篇：商业地产的发展新思考一、实体商业四阶段，专注打造生活新方式实体商业可分为四个阶段，即纯粹购物、体验消费、参与消费、综合消费。
纯粹购物阶段是百货商场的阶段；体验消费是传统购物中心的做法；参与消费是体验式购物中心的特点，即营造一种生活方式来吸引消费者，而非仅仅售卖商品。
综合消费阶段是一种更高的要求，购物中心成为消费者的生活中心，是一个综合服务平台。
这在国外一些小镇上有相关案例，但在现阶段的大城市中并不合适。
随着网络紧密连接日常生活，电商大举入侵传统零售领域，线下零售将何去何从？经过商业转型调研与思考，未来的购物中心应该是体验式的。
想要打造体验式的购物中心，就需要：•回归商业本质：人、货、场（分层、和谐、协调）；•重塑商业场景：休闲场景、社交场景、体验场景（培养顾客爱好，产生延展消费）；•构筑智慧体系：智慧建筑、智慧运营、智慧购物（节约成本，增加准确度，提高消费者停留时间和消费者黏度。
中粮大悦城的大数据实践之路
中粮大悦城的大数据实践之路对于眼下火热的“大数据（专题阅读）”而言，多数实体零售企业停留在叶公好龙的层面，嘴上喊得火热，在实际应用中却是一脸茫然。
这是因为数据在传统零售企业决策中只占到很少一部分，大多数企业家决策依然凭借“拍脑袋”。
在诸多实体零售企业中，大悦城（专题阅读）算是一个“异类”，它是真把大数据当做一件事儿来做，并且用大数据来指导经营活动。
为什么是大悦城?在笔者看来，大悦城的一些先天条件决定了它在大数据上有所作为：大悦城成立于2007年，创办之初就以颠覆性的形象区别于传统购物中心，这使得它在经营思维上少了一些传统理念的干扰;大悦城管理层普遍很年轻，有不少总经理甚至都是80后。
管理队伍的年轻化使其不得不借助大数据来进行决策。
换言之，没有大数据，就无法支撑商业综合体的运营;大悦城属于中粮集团旗下产业，国企的雄厚财力使得它不为生存而过度分心，从而能够研究一些消费前沿的趋势;“大数据”为大悦城打上了一个创新的标签。
一些高科技设备商和服务商将大悦城作为“试验田”。
从而使得其在大数据方面的能接触到更前沿的玩法;上海大悦城研策部总监魏璞表示大数据对实体店最大的贡献在于利用数据对消费者的性别、工作、收入乃至购物喜好贴上标签。
换言之，就是用数据给消费者“画像”，以形成体验平台积累交互信息，这些信息被整理成顾客标签，再被应用进营销洞察的完整链条。
大悦城天生具备拥抱大数据的“基因”1.数据何处来?大悦城信息采集的几个维度2014年“万圣节”期间，上海大悦城举办了一次主题为“鬼屋”的营销活动。
大悦城希望借助这次活动提高有效会员的(但并非忠诚会员)粘合度，他们通过客户偏好分析将这些会员感兴趣的品牌作为积分兑换目标以拉动会员。
于是，大悦城针对这部分顾客群体进行“画像”：一是女性，她们对购物更感兴趣且带来男性客户;二是近一个月没有来，但历史上有过购物记录。
上海大悦城通过数据分析，将活动信息发给12万会员中符合其目标受众的1824人，最后实际产生兑换的人数为128人，参与率为7%——同行业同类促销活动的参与率仅为1%。
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王雨晴
中粮置地 上海静安大悦城 研策经理
数据改变企业决策，数据改善人类生活
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商业创新思考
回归 商业本质 构筑 商业场景 联接 智慧体系
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回归 商业本质
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构筑 商业场景
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高ROI的顾客媒介接触入口，实现低成本高回报
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进入卡券包
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基于商场有限建筑空间，提供无限情感空间
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THANKS
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商业信息化 商业价值链 商业数据价值
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应用 商业信息化
经验 智 能
数据
经营指导 品类优化
服 务
创新服务 延伸服务
租 户
营 销
交多 变的消费者 易
商业价值链 品类管理
精准营销 销售拉动
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一切以顾客为核心，掌握变化的一切
构筑 商业价值链
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摩天轮下，一条有人情味的街区
数据改变企业决策，数据改善人类生社交空间 • 后工业时代风格 • 创意错层空间联通方式 • 将弱势空间转化为特色空间
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智慧商业新思考
✓会员指标
• 会员规模 • 年度会员消费占比
✓品牌丰富度
• 出租率 • 可选择性
✓ ……
指
标
• 年度会员卡动率
因
素
消费行为指标
经营行为指标
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销售额 =客单价 X 客流量 X 提袋率
挖掘 商业数据价值
直
POS收银系统
提升项目商业价值
接
客流统计系统
数
作
据
用
车流统计系统
在 商
数据仓库
将各类交互信息进行跨系统整合
数据可视化
数据所反映的经营情况尽可能以 直观的可视化图形表现
调研访谈
项目调研，以及以抽样方式开展的 顾客专项访谈，积累直观记录
顾客标签
系统整合后的顾客描述和行为记录 构成完整画像下的顾客标签
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业务经验
联机分析 巡场记录
通过经营分析会等沟通环节 沉淀专业人员业务经验
恰当反馈 舒适体验 进出商场
基于进出商场的所有环节如停 车场、正门来组织互动
公区休闲
基于顾客身处公共区域的各种场景 如一键上网、扫码观展进行互动
店铺消费
基于消费者的消费行为如移动 支付、电子会员积分进行互动
场外平台
基于各种可延伸至场外的官方平台如官 方APP、官方轻应用进行互动
购物中心全体验中心的互动场景
智慧购物中心的两套系统
购物中心的智慧化在落地层面即为建设好两套系统
互动系统
理解系统
效果
形式 内容
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前瞻 直觉
理性
理解系统的实现
数据挖掘 预警模型
在一定规则下的海量数据运行， 基于整体经营目标构建关键 挖掘未曾预想的业务规律 业务指标的预警模型
交互信息
通过各种场内交互系统积累顾客交互信息
网
络
系 统
智慧建筑
人脸识别 客流系统
经营会议 指标路径 决策跟踪
智慧运营
面向商户经营报
客流系统
数据智能化发布
数据抓取 自动上传 自动发布 移动化呈现
POS／CRM 积分及支付升级
积分直兑 电子会员卡积分
移动支付
便捷支付
位置营销
Wifi&ibeacon定位 一键上网
WIFI系统
社交空间
智慧购物
南
理念落地及移交
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联接 智慧体系
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SKY RING 魔都爱情地标
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自主强IP打造
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沉浸式爱情场景 情感互动体验
★ 独创定位 首座明确去游乐化摩天轮，定位爱情，定位
年轻情侣 ★ 全城热点 魔都爱情地标成功定位，引发上海全城热议 ★ 世界级VI 高水准VI设计打造视觉盛宴
MIS商管系统
经营分析
业
BI报表系统
情
招商
运营
业
绩
优惠券打印系统
提
报
推广
物业
合力形成商业价值链
升
硬件体系
经营分析体系
配合、执行体系
上
数据采集
数据分析
情报运用
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内部-架构体系
北
北楼新客群调研
摩天轮街区创新
WIFI覆盖
南北楼导流研究
南楼客群需求与行为调研
E-JOY 云
POS系统
进
休
消
场
出
闲
费
外
沪A 8888
智
能
停车费 ¥20.00
停
车
场
一
位
键 上 网
置 引 导
扫
码
观
☐☐☐☐ ☐☐☐☐ ☐☐☐☐ ☐☐
展
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积电 分子
会 员 卡
移 动 支 付
线 上 商 城
线 上 点 餐
跨
城
平 台 互
市 游 戏
动
解决未曾预期解决的问题
A客人线上浏览了AJ 促销信息
不同业务信息的关联分析 巡场过程中积累的现场信息
数据仓库
客流数据
会员信息 销售信息 偏好信息
客流 系统 CRM 系统
POS 系统
电子导识 系统
进出信息
停车场 系统
iBeacon
场内轨迹、偏好店铺
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互动 游戏
观展、互动、消费信息
APP
偏好信息 参与活动
官网
偏好信息
微信
品质改善 推动社交 多彩课堂 时尚文化 移交会员组
新创新
线上销售 餐饮外卖
移动互联
官方信息平台
Wifi门户/APP/微信 推动平台营销
研策机房
研策机房
智能停车场
自动抬杆
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停车引导
便捷付费
寻车引导
会员权益
智能停车场
畅快停车
外部-顾客体验
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来商场时，也经常在AJ做停留， 但每次停留时间都不长
但没有任何的AJ消 费记录
品牌名 外婆家 好乐迪 adidas 金逸影院 优衣库 无印良品 广州蕉叶 乐高 LEVIS CLARKS
消费额 1771 820 3762 495 1723 245 2731 1546 1498 2106
频次 10 7 6 5 4 4 3 3 2 2
回报要求
商
运
业
租金收益
成本
营 分
逻
析
辑 、
销售总额/坪效
租售比
关
租金费用率
键
指
商
标
业
客单价 客流量 提袋率
经营情况
指 标 体 系
✓推广指标
• 搜索热度 • 活动次数
✓消费者满意度
• 定位品牌吻合度 • 购物环境舒适度
✓保底租金尺度 ✓商户满意度 ✓现场管理尺度
✓ 物业费
✓ 推广费 ✓ 员工规模
影 响
结论分析：该顾客应该是大悦城和AJ的 忠实消费者，但由于AJ大悦城店货品问 题，导致其在AJ无消费行为。
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解决方案：
在AJ上新时第一时间 对该用户推送
刺激消费者持续购物，可实时更新礼券、追踪转化率
消费云
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互动信息
支付宝
WIFI
场内轨迹
互动信息 消费信息
数据可视化
决策数据
调研呈现
商户月报 活动小结
发展计划
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理解系统的产出
判断 知道该如何把握趋势
未来
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如招商工作
顾客 认知
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经营 建议
如主题活动 促销活动
知道生意该如何做
互动系统的实现
历史偏好
基于曾经的消费记录、常去的楼层、 参加过的活动来组织互动
群组偏好
基于所在的顾客/会员分组， 以及群组的整体偏好组织互动
偏好延伸
基于购物蓝分析，及消费 成长模型组织互动
共享标签
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精确反馈 偏好标签来组织互动 懂得所需
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创造惊喜 超出预期