第三方营销团队合作模式

国内商业地产营销策划模式:自主、委托、合作、加盟

开发商业项目招商是开发商绕不过的话题、卸不掉的担子，对于开发商而言，无论是直接招商还是间接招商，都必须参与到招商工作中来。在实际招商业务中，主要有四种招商模式。

<>1、自主招商

就是由开发商自行组件招商团队，确定招商目标开展招商业务。自主招商是一种基本的招商模式。

<>2、委托招商

委托招商是委托中介服务。按照国际先进的经营理念，采用业务“外包”的办法，把一些专业要求高、企业专门投入成本高而效率低的业务外包给专门机构以实现经营效益优化，是商业地产专业化的一个发展方向。在实战中，许多开发商认为业务外包以后，企业就不用沾手招商业务了，其实这种想法是不对的，因为受委托招商机构无法替代开发商或物业业主作出经营决策，如工程界面定界、租金定价、合同订立、客户管理等应该由开发商或物业业主自己负责。

委托招商有两个选项：一是委托专业的招商机构招商，在选择这类机构时，应当考察招商的历史和服务的项目，更要考察招商机构的主要招商人员的从业经历和成功案例的难易程度；二是委托商业机构招商，这类机构的成功率不高，因为支持了委托项目会影响这类机构已经在经营的项目。在委托招商时要做好以下工作：

（1）比较真实的市场数据；

（2）本方的真实意图，包括经营策略等；

（3）比较完整的建筑图纸和配套条件；

（4）明确的招商目标，包括时间、租金、面积、品牌要求；

（5）合理的酬金等。

<>3、商房合作

这是一种间接招商的形式，商业地产开发商通过和专业商业机构合作，以实现招商的目标。这种合作模式实际上事商业地产开发商付出更大的代价，去谋求招商的成功。在选择这类招商形式时，委托方应当充分考察合作对象的聚商能力、品牌代理商的响应概率，这样才能确保合作成功，在商房合作中要注意以下事项：

（1）合作的类型是以物业的产权或者租期作价，作为合作的条件之一；

（2）导入品牌的数量；

（3）合作的深度，招商、商业运营、管理——资产经营和管理；

（4）分利的办法；

（5）双方的分工和各方承担的责任；

（6）品牌是否输出，如输出该怎样计费。

<>4、加盟导商

这是在针对在一些项目所在区域缺乏品牌资源的情况下提出一种导入商业资源的新模式，这种模式也可以说是一种间接实现招商的手段。

目前国内连锁商业有许多采用通过加盟的办法来扩大市场份额，这对投资商业物业的人来说，可能是一条实现“经营实心化”的途径，而作为商业地产开发商活项目运营方可以借助加盟的办法，导入项目的品牌商业资源，通过加盟这一非常规的招商手段，迂回地实现招商目标。

在加盟导商时，有以下要点需要注意的：

（1）品牌市场的影响力和品牌的真伪；

（2）品牌使用的费用、回收年限；

（3）培养和辅导、管理技术的输出；

（4）物料的保障供应

（5）带动物业升值和经营的作用评价。

目前的商业地产越来越火爆，越来越多的商业地产策划公司也正在不断的兴起，但是，目前有很多策划公司仍然找不到与开发商以及商家很好的合作方式，说白了，也就是一个商业地产招商模式的问题。