万科集团的环境分析 PPT课件
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万科企业股份有限公司环境分析报告(ppt 42页)
偿债能力
壹 财务分析
一
年度 毛利率
2011 66.06 %
2010 68.63%
2009 41.62%
同行业2011 37.20%
营业利润率
21.95%
23.45%
17.76%
21.18%
资产净利润率
必然会带动房地产的行业的发展。
叁 环境监测与预测
四 （1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查
”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表
示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使
用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈
的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻
（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房 ”已获得国家专利。
（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高， 具有较好的融资能力。
（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。
壹 行业竞争主要力量
三
供应商的讨价还价能力
（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金 融机构、建材供应商等。
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程 度
可能的变动或战略改变
保
致力于将集团打造成为在 主业领域具有行业领先地
以科学发展为主题，以转 变发展方式为主线，密切
对自己以军民品贸易 加强企业上市与资本运 、房地产开发、文化 作，推进产融结合。
利
位、管控能力强、国际化 关注政策和市场，努力提 艺术经营、矿产资源
进持续发展的长远发展” 海三大中心地带，确保持
。
，进入酒店、建筑、汽
中
万科集团环境分析
万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程（一）1984-1988创始阶段成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
（二）1989-1992多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
（三）1993-1999专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
（四）2000-2005持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
万科集团环境分析3.2万科微观研究3.2.1万科集团经营业务分析（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：图2.0万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图3.0万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析（3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图4.0万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。
万科集团的环境分析 PPT课件
(3)人口结构 结婚和离婚人数近年在 增多，这些人群对房的需求旺盛。
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
13
4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
14
5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
7
• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
8
9
万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
15
万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
16
• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
21
5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
22
23
万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
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4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
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5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
7
• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
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万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
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万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
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• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
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5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
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万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
万科集团环境分析
万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程（一）1984-1988 创始阶段成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
（二）1989-1992 多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
（三）1993-1999 专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
（四）2000-2005 持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
3.2万科微观研究3.2.1 万科集团经营业务分析（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：图2.0 万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图3.0 万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析（3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图4.0 万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2 万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
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客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
14
四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
2020/3/28
11
三、 控制活动（手段）
2020/3/28
17
2020/3/28
18
13
四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科集团市场环境分析
万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。
随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。
以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。
其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。
现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。
再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。
倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。
2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。
随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。
现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。
现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。
25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。
由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。
他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。
另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。
万科集团PPT[1]
![万科集团PPT[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/79f5d2f39e3143323968938f.png)
企业特殊环境分析（波特五力模型）
行业内竞争者分析 潜在竞争者分析 替代品分析 供应商议价能力分析 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、 区域性强、产品差异性大、成本差异大。 (1)房地产市场存在着多个巨头 (1)房地产市场存在着多个巨头 (2)行业增长程度 (2)行业增长程度 (3)高额固定成本 (3)高额固定成本 (4)高的退出成本 (4)高的退出成本
技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市 场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术 将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主 题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生 产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业 的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为 群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导 “节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅 开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进 入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。 (1)海外竞争加强 (1)海外竞争加强 (2)产品差异化 (2)产品差异化 (3)资本要求 (3)资本要求 (4)政府政策 (4)政府政策
替代品分析
商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方 面的影响： (1)二手房市场的活跃 (1)二手房市场的活跃 (2)租房意识的兴起 (2)租房意识的兴起 (3)消费观念的转变 (3)消费观念的转变
《万科景观绿化提升》PPT模板课件
【三】软硬景衔接－－－有地形
软硬景衔接处理，保证种植土的高度低于铺装 20-30mm，弱化缝隙的分界，提升整体性。
【三】软硬景衔接－－－无地形
重点把控铺装基础侧收边的抹灰问题，保证草的生长 条件及草与铺装间的相对高度，使收边整齐，美观。
【四】截水沟－－－板材
花岗岩隐蔽截水沟
带凹槽的花岗岩截水沟
【四】截水沟－－－特殊工艺
两种与周围环境结合效果较好的 截水沟实例，起细腻的工艺、严谨的 尺度、材质的融合等技术都值得学习。
【五】树池－－－铁艺
铁艺树池，
效果上美观、整 洁，与各材质间 衔接密切，比较 高档，但后期需 维护。
【五】树池－－－软景
铺装上的树池内种植低矮的灌木及草坪，增 加软景比例的同时，可弱化场地的生硬感，使 软硬景有效结合，增强舒适感。
带图案的花岗岩截水沟
花岗岩盖板截水沟细部
【四】截水沟－－－铁艺
铁艺截
水沟与铺装 间的衔接效 果，与卵石 搭配，效果 更佳。
【四】截水Байду номын сангаас－－－塑脂
塑脂截水
沟，图中与 铺装及种植 土间的关系 掌控得很好， 值得借鉴。 其表面散置 卵石，效果 非常好。
【四】截水沟－－－塑脂和侧立石材式
侧立截水沟示意图，隐蔽效果较好。
整块花岗岩井盖与小尺寸板 材的结合，保证对缝效果。
整块花岗岩井盖与小尺寸板 材的结合，保证对缝效果。
【六】化妆井盖－－－统一材质
井盖上的材质与环境相结 合，铺装对缝，不同材质延用。
【六】化妆井盖－－－统一材质
花岗岩、卵石的化妆井盖
花岗岩对缝的化妆井盖
砂岩板、卵石的化妆井盖
青瓦对缝的化妆井盖
【七】停车位－－－嵌草标准
PEST分析法万科房地产公司案例
社区文化
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
中国最大房地产企业：万科PPT(29张)
空置率：是指某一时刻空置房屋面积站房屋总面积的比 率。
目前中国的房屋空置率十分敏感，不同的持有者有着不 同的意见。
还贷/收人比：居民平均用来还分期贷款支出 占收人的比例。一般为房贷。这项指标用以衡量 房地产贷款的金融风险。国际上公认的收入还贷 收入比安全上线是28%，超出这个线，对整个金 融系统业存在巨大的隐患。目前，中国的还贷收 入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。
5、创新组织结构
6、战略眼光
战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公 众对环境更多的关注，政府的科学发展号召.
战略调整方向：实现从营销的万科往技术的 万科转型
所作的努力：今年7月份我们会在东莞建立万 科建筑实验中心，稍后会在上海成立第二个中心。 这两个中心是发动机，也是培训中心。我们在这 里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者 进行培训。
万科集团的核心竞争
二、万科的成功是美国模式的成功 万科目前将专业化不仅理解为将主业集
中到房地产，更在实践中将所有产品简化 为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住 社区。万科在中国内地资本实力不敌李嘉 诚等，但却在产量和效益上创造了足以让 李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明 ，万科采用高度专业化、产品作业单一化 、在细分市场上逞强的美国模式，在中国 是可以生根的。
生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持 续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长； 倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工 才干的工作氛围。公司致力于不断提升产品品质。 多年来，得到了许多奖项，2008年，万科集团上 海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国 质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企 业。
万科概况
1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 进入房地产行业
目前中国的房屋空置率十分敏感，不同的持有者有着不 同的意见。
还贷/收人比：居民平均用来还分期贷款支出 占收人的比例。一般为房贷。这项指标用以衡量 房地产贷款的金融风险。国际上公认的收入还贷 收入比安全上线是28%，超出这个线，对整个金 融系统业存在巨大的隐患。目前，中国的还贷收 入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。
5、创新组织结构
6、战略眼光
战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公 众对环境更多的关注，政府的科学发展号召.
战略调整方向：实现从营销的万科往技术的 万科转型
所作的努力：今年7月份我们会在东莞建立万 科建筑实验中心，稍后会在上海成立第二个中心。 这两个中心是发动机，也是培训中心。我们在这 里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者 进行培训。
万科集团的核心竞争
二、万科的成功是美国模式的成功 万科目前将专业化不仅理解为将主业集
中到房地产，更在实践中将所有产品简化 为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住 社区。万科在中国内地资本实力不敌李嘉 诚等，但却在产量和效益上创造了足以让 李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明 ，万科采用高度专业化、产品作业单一化 、在细分市场上逞强的美国模式，在中国 是可以生根的。
生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持 续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长； 倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工 才干的工作氛围。公司致力于不断提升产品品质。 多年来，得到了许多奖项，2008年，万科集团上 海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国 质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企 业。
万科概况
1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 进入房地产行业
万科集团环境分析PPT(25张)
王石深圳万科企业股份有限公司创始人现任公司董事长
一 万科宏观环境分析 二 万科微观环境分析 三 万科的内部环境分析 四 万科威胁，机会分析矩阵图
一 万科宏观分析（PEST分析）
政治环境因素
技术环境分析
社会环境因素
经济环境因素
政治环境
近些年来，由于房地产市场投资规模过大， 房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理， 市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一 系列的宏观调控措施。
社会环境
我国经济的发展阶段与发展要求决定了我国 房地产仍将成为持久的消费点。我国已经由温 饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今 后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产 产业相应进入高速增长阶段。
技术环境
我国房地产框架以确立，房地产数字化创 新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地 产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能 为主题的绿色生态住宅正在兴起。
但今年来，消费者对于住房多方面均有所提 高。此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持 币观望情绪加重，又一定程度上提高啦消费者 对于购买的议价能力。
三 万科的内部环境分析
企业组织结构 企业人力资源 企业财务状况 企业文化现状
企业组织结构
万科根据整个项目的生命周期才设 立组织结构。产品线，运营线，管理线， 监控线，这样使得专业分工更强，各线集 中精力执行专门的任务，每一个过程都得 到高度的关注。
•
3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。
•
4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。
•
5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。
对万科集团的SWOT分析啊.pptx
（5）经营管理模式
1）经营专业化
01 04 3) 财务政策积极化 02 03
2）住宅市场主流化
4）产业结构合理化
（6）战略眼光
①、 战略调整方向：实现从营销的万科往 技术的万科转型。
②、努力：在东莞建立万科建筑实验中 心，稍后会在上海成立第二个中心。这 两个中心是发动机，也是培训中心。
③、承担CSR(社会责任）
国家支持绿色建筑发展
环保
万科一向致力于推广绿色建筑、环保健康的 理念 如广东探索建立广东省绿色发展基金，为建 设国家低碳生态城市建设示范省提供制度保 障。据了解，凡符合《广东省绿色建设指导 意见》规定条件的绿色建筑、绿色基础设 施、绿色建造等绿色建设项目、绿色技术创 新、绿色产品应用等，均将可申请基金支 持。
O
opportunity
政策环境
消费者 市场环境
政策环境
1
1.推进城镇化进程
3
3.保障性住房 5.市场占有率
5
2.货币政策与企业资金
2
4.环保
4
消费者 市场环境
1.刚性需求 大 2.消费者 品牌意识 增强 3.万科以软性服务 方面著称，也迎合 了中高档房产消费 者的需求。 4.万科品牌形 象十分丰富， 为进一步塑造 和强化品牌也 创造了条件。
2）资产负债率连续升高.
•过高的资产负债率意味 着企业债务负担严重，财 务压力和财务风险的增 大，让企业在应付债务的 同时缺乏足够的资金去扩 展其他业务。 •某种程度上不失为一个 让企业成为变异基因的 “巨人”的机会。
资产负债率
78% 76% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60%
——顾客和潜在顾客对万科 品牌的评价都较高
万科的内部环境分析
，呼应于业界长远的发展态势，聚焦于客户的多样需求 ，形成了自己独特的品牌核心。 万科品牌理念：
万科相信，生而不同的人企盼无限可能的生活空间。 万科品牌使命：
万科系统地理解不同消费者对居住生活的需要和与 之相适应的土地特质，创造性地提供各种差异化的理想 居住空间，让每个人在自己的居住空间内回归自我，并 与周围环境和谐共生。 万科品牌价值观：
上半年公司新增加开发项目13 个，按万科权益计算 的占地面积约69 万平方米，对应的规划建筑面积约174 万平方米，平均楼面地价约2230 元/平方米。截至报告 期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合 计3435 万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需 求。
自7月以来，万科两月内拿地支出已经超过百亿， 其中8月万科拿地金额超过36亿元，创年内新高，而九 月初两天之内，万科再度发力，一举斥资47亿元囤地 ，其中包括以单价440万/亩，总价33.06亿元拿下的合 肥庐阳区775亩超大连体地块和经过22轮竞价，最终以 13.65亿元拿下广州萝岗地块。
Slogan here
3.4.1万科的优势(S)
人才是万科的资本 1. 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。 2. 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功
的首要因素。 3. 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择
权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万 科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人 际关系。 4. 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激 情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。 5. 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身 应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员 工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富 。 6. 学习是一种生活方式。
万科相信，生而不同的人企盼无限可能的生活空间。 万科品牌使命：
万科系统地理解不同消费者对居住生活的需要和与 之相适应的土地特质，创造性地提供各种差异化的理想 居住空间，让每个人在自己的居住空间内回归自我，并 与周围环境和谐共生。 万科品牌价值观：
上半年公司新增加开发项目13 个，按万科权益计算 的占地面积约69 万平方米，对应的规划建筑面积约174 万平方米，平均楼面地价约2230 元/平方米。截至报告 期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合 计3435 万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需 求。
自7月以来，万科两月内拿地支出已经超过百亿， 其中8月万科拿地金额超过36亿元，创年内新高，而九 月初两天之内，万科再度发力，一举斥资47亿元囤地 ，其中包括以单价440万/亩，总价33.06亿元拿下的合 肥庐阳区775亩超大连体地块和经过22轮竞价，最终以 13.65亿元拿下广州萝岗地块。
Slogan here
3.4.1万科的优势(S)
人才是万科的资本 1. 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。 2. 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功
的首要因素。 3. 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择
权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万 科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人 际关系。 4. 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激 情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。 5. 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身 应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员 工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富 。 6. 学习是一种生活方式。
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6
• 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持 以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成 功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文 化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最 受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受 社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的 表现，公司连续九次获得“中国最受尊敬企业” 称号。
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• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视工作与生活的平衡；为员工提 供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
8
9
万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
24
五·结语
• 万科是我国多年来最具品牌价值的房地产 从开发企业，希望万科担当起民族产业的 复兴，为我国房地产行业的发展做出应有 的贡献。希望万科在未来的发展中越做越 好，成为世界著名房地产开发企业！
25
谢谢观赏！
26
万科集团环境分析
1
•
11房管2班
2
分析思路：
• 公司简介 • 万科宏观环境分析 • 万科微观环境分析 • 万科的未来发展战略
3
公司简介：
• 万科全称为万科企业股份有限公司，成立 于1984年5月，总部设在深圳, 是目前中国 最大的专业住 宅开发企业，也是股市里的 代表性地产蓝筹股。
4
• 在企业领导人王石的带领下，万科通过专 注于住宅开发行业，建立起内部完善的制 度体系，组建专业化团队，树立专业品牌， 以所谓“万科化”的企业文化（一、简单 不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑 箱；四、责任不放任）享誉业内。
求 量。
19
4、近年来我国通货膨胀率居高不下，有所企 业的实际利润率。
5、今后一两年内国家宏观调控政策严厉， 消费者观望情绪浓厚，不排除在 未来一两 年内房价大幅下降的可能性。
20
• (三)、优势分析 1、万科品牌知名度多年居我国房地产开发企业 之首，对消费者有很大的吸 引力。 2、人力资源优势突出，有大量的人员储备。 3、拥有优秀的企业文化，被称为房地产界的 “黄埔军校” 。 4、科技研发能力强，住宅产业化建设技术领先。
10
2.经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国宏观经济层面总体向好， 但也出现了很多问题。 （2）收入 进入2000以来，我国人居收入水平 持续快速提升。2011年农村居民人均纯收入6977 元，比上年增长17.9%，城镇居民人均可支配收 入中位数为19118元，增长13.5%。大大增强了居 民的购买力。 （3）消费
21
5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
22
23
万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
15
万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
16
• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
(3)人口结构 结婚和离婚人数近年在 增多，这些人群对房的需求旺盛。
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
13
4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
14
5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
17
3、我国未来 16 个城市群的建设以及二三线 城市巨大的发展空间， 商机无限。
4、国家支持低碳、绿色建筑。
18
• （二）威胁分析 1、绿城地产、中房地产、中海地产、恒
大地产等一些竞争对手发展也比较 迅速。 2、近几年国家税的征收将减少投资、投机的需
11
3.社会环境因素分析
(1) 城市化进程 近年来，我国将继续 支持城市的发展，由过去“严格控制大城 市发展，合理 发展中下城市，积极发展小 城镇”，转变为“大中小城市和城镇协调 发展”。未来20年我国城市化进程将继续 快速推进。
12
(2)生活水平 随着我国人民收入水平 的提高和经济的发展，生活水平不断提高。
5
• 2010年万科销售金额1081.6亿元。 营业收入 507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率 先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数 字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长 41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%， 并创历史新高。
• 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持 以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成 功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文 化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最 受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受 社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的 表现，公司连续九次获得“中国最受尊敬企业” 称号。
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• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视工作与生活的平衡；为员工提 供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
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万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
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五·结语
• 万科是我国多年来最具品牌价值的房地产 从开发企业，希望万科担当起民族产业的 复兴，为我国房地产行业的发展做出应有 的贡献。希望万科在未来的发展中越做越 好，成为世界著名房地产开发企业！
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万科集团环境分析
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•
11房管2班
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分析思路：
• 公司简介 • 万科宏观环境分析 • 万科微观环境分析 • 万科的未来发展战略
3
公司简介：
• 万科全称为万科企业股份有限公司，成立 于1984年5月，总部设在深圳, 是目前中国 最大的专业住 宅开发企业，也是股市里的 代表性地产蓝筹股。
4
• 在企业领导人王石的带领下，万科通过专 注于住宅开发行业，建立起内部完善的制 度体系，组建专业化团队，树立专业品牌， 以所谓“万科化”的企业文化（一、简单 不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑 箱；四、责任不放任）享誉业内。
求 量。
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4、近年来我国通货膨胀率居高不下，有所企 业的实际利润率。
5、今后一两年内国家宏观调控政策严厉， 消费者观望情绪浓厚，不排除在 未来一两 年内房价大幅下降的可能性。
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• (三)、优势分析 1、万科品牌知名度多年居我国房地产开发企业 之首，对消费者有很大的吸 引力。 2、人力资源优势突出，有大量的人员储备。 3、拥有优秀的企业文化，被称为房地产界的 “黄埔军校” 。 4、科技研发能力强，住宅产业化建设技术领先。
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2.经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国宏观经济层面总体向好， 但也出现了很多问题。 （2）收入 进入2000以来，我国人居收入水平 持续快速提升。2011年农村居民人均纯收入6977 元，比上年增长17.9%，城镇居民人均可支配收 入中位数为19118元，增长13.5%。大大增强了居 民的购买力。 （3）消费
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5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
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万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
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万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
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• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
(3)人口结构 结婚和离婚人数近年在 增多，这些人群对房的需求旺盛。
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
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4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
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5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
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3、我国未来 16 个城市群的建设以及二三线 城市巨大的发展空间， 商机无限。
4、国家支持低碳、绿色建筑。
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• （二）威胁分析 1、绿城地产、中房地产、中海地产、恒
大地产等一些竞争对手发展也比较 迅速。 2、近几年国家税的征收将减少投资、投机的需
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3.社会环境因素分析
(1) 城市化进程 近年来，我国将继续 支持城市的发展，由过去“严格控制大城 市发展，合理 发展中下城市，积极发展小 城镇”，转变为“大中小城市和城镇协调 发展”。未来20年我国城市化进程将继续 快速推进。
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(2)生活水平 随着我国人民收入水平 的提高和经济的发展，生活水平不断提高。
5
• 2010年万科销售金额1081.6亿元。 营业收入 507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率 先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数 字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长 41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%， 并创历史新高。