虹口区多伦路二期旧区改造1号地块框架要点备忘录

虹口区多伦路二期旧区改造1号地块

投资合作框架要点备忘录

（讨论稿）

本备忘录由以下各方于2013年10月＿＿日签署

甲方（投资方）：明石投资管理集团有限公司或其指定的机构

乙方（项目方）：上海多伦建设发展有限公司或其指定关联方

鉴于：

1. 双方有意就位于虹口区多伦路旧区改造二期1号地块（以下简称“项目地块”，地块四界和具体地理位置见附录A）进行合作，目标是将项目地块建设成城市核心区的高端标杆项目和重点旧区改造示范项目；

2. 双方愿意结成战略合作关系，将甲方在投资管理资源、金融产业背景方面的优势与乙方作为区域房地产开发商拥有先进的设计、建造及开发的技术和经验相结合，展开全投资阶段的合作计划，包括从土地拆迁平整阶段、项目开发建设直至项目销售退出，确保目标项目顺利实施。

现甲、乙双方友好协商，签订本备忘录，作为双方下一步展开具体合作的原则依据：

第一条. 合作方式

1.1 双方同意在中国上海市共同发起设立多伦旧改发展投资中心（以工商注册登记名为准，以下简称“旧改发展基金”），作为独立运作的投资平台，以专项用于投资、开发目标项目地块；

1.2 双方就旧改发展基金的设立原则达成如下共识：

●基金宗旨：专项投资于目标项目地块，专业运作，获得中长期资

本增值，实现项目、资本、管理资源的最佳结合

●法律形式：有限合伙企业

●基金管理人GP：由甲方担任

●基金总规模（拟）：不超过15亿人民币；根据项目发展阶段分

阶段出资，主要用于前期拆迁阶段

●基金期限：基金存续期暂定为5年+2年延长期（基金管理人有

权决定是否延续2年），自合伙企业的营业执照签发之日起计算●基金份额分类：

➢A类优先级不超过基金总规模的50% 约 7.5亿人民币

➢B类劣后级不低于基金总规模的50%约7.5亿人民币由乙方全额认购，在A类本金和预期固定收益实现后劣后退出

●合伙人的出资方式、数额和缴付期限：以人民币现金出资，各期

出资额度和期限将在投资合伙协议中明确规定

●基金收益分配顺序和预期收益现金分配时间点

A、基准投资回报（此收益为优先类受益方预期获得的最低年化收益率，乙方及其控股股东做出保证担保）

（1） A类份额【】（预期固定回报，每满12个月分配一次，不足12个月按照实际出资存续期所占比例折算）

B、基金本金返还：基金存续期满，在扣除融资成本，项目建设开发成本、管理费用和其他各项税费后，合伙基金获得的净收益首先用于返还A类基金出资的本金，若有剩余部分分配予B类基金出资；

C、超额投资回报：基金存续期满，在A类和B类获得基准投资回报和本金返还后, 超出部分收益（“超额投资回报”）将由A类和B 类基金合伙人按约定比例享有超额投资回报的90%，其中A类份额浮动收益设封顶线（根据项目尽调评估计算公式确定），浮动收益在基金退出时一次性分配；甲方（即基金管理人）享有超额投资回报的10%。（待谈判协商）

●基金的退出机制

➢基金存续期满并且项目正常销售清算的情况下，按照以上收益分配规则退出；

➢如基金存续期满项目已实现成功销售，仍未能按照上述方式收益退出，则A类基金有限合伙人有出售选择权，甲方作为

基金管理人有权按照双方通过咨询报价确定的价格（包括税务和负债的影响）将A类基金份额在目标项目的股东权益转让给乙方或其关联企业。具体回购价格依据：a)为了计算未出售部分的价格，双方事先同意一个估值方法，运用双方认可的第三方评估机构的市场评估价值，或运用回购前几个月的平均价格进行估值；b)A类基金有限合伙人原始出资金额*（1+预期年化固定收益；两者以孰高者为准

➢如基金存续期满项目还未实现成功销售，并且乙方或其关联企业财务上无法溢价回购的条件下，则甲方有权代表A类基金有限合伙人将基金所持的全部项目股权以及质押予基金的项目公司剩余股权进行整体转让处置，所得处置收益优先用于A类基金有限合伙人的投资退出，具体按照以上收益分配规则操作。乙方及其任意其关联企业不得有任何方式的异议。

●保障措施条款

➢旧改发展基金除持有增资入股的项目公司股权，项目公司的剩余股权应质押予基金A类有限合伙人名下，并由指定第三方银行托管

➢乙方控股股东出具集团保函保兑投资方本金和预期固定收益，实际控制人承担无限连带责任

➢在基金设立并自首期注资到项目公司之日起直至2年内，若项目

还不具备四证齐全开工的条件（具体定义以投资合伙协议为准），则基金将终止后续出资，并有退出选择权：a）在首期注资后24个月，最低保障收益率IRR 12%；b）若没有行使退出选择权，基金被自动授予30个月和36个月的退出选择权，最低保障收益率分别为IRR15%，IRR20%;

➢为了监督控制拆迁阶段的成本和建设开发阶段的成本，项目将设置阶段目标成本预算（具体见项目商业计划书作为投资合伙协议的标准附件），若项目实际发生成本超过目标成本预算，则双方确认以下原则：实际成本发生数超过目标成本预算所占比例R=（项目实际成本数-目标成本预算）/目标成本预算，基金所占项目公司股权收益分配比例相应调整为基金原占项目公司股权比例*（1+R）

●特别约定

➢甲方出资的先决条件：乙方应落实虹口区政府对于项目地块拆迁进度未在2年内完成给予回购和补偿规定的承诺函或同

等法律效力协议；

➢在基金设立并且出资到位后，乙方应确保银行配套贷款的落实，若项目公司在资本金到位后的6个月内无法获得银行贷

款导致项目无法启动，则基金解散，甲方撤出资本金，乙方

按双方约定给予甲方自首期出资之日起直至资金退出之日的

资金成本补偿；

1.3 合伙事务的执行：基金有限合伙企业由普通合伙人（此为基金管理方甲方）执行合伙事务并对外代表合伙企业，同时委托甲方作为专业基金管理公司负责提供基金管理和项目投资运作监督服务，甲方负责对合伙企业进行管理，对投资过程进行监督、控制，合伙企业成立后应与甲方签订委托管理协议；

•合伙企业的重大决策：

•合伙企业设合伙人大会，各有限合伙人派出投资代表，每年进行一次例行会议以审批通过基金的各项行政管理事

项；

•基金的日常投资决策机构为投资决策委员会，负责包括项目投资进度，项目管理，退出投资项目等重大决策，投资

决策委员会成员应包括双方委派的人员，以下事项必须由

投资决策委员会过半数通过：

◆对项目标的以外的投资；

◆进行与投资相关的对外划款、转账；

◆批准普通合伙人提出的关于有限合伙企业以存放银行、购

买国债、购买货币市场基金以外的其他方式购买的固定收

益类的证券的议案；

◆更换有限合伙企业审计业务的会计师事务所；

◆对被投资项目投资和退出时进行评估；

◆选择对被投资公司投资和退出时进行评估的评估机构；