上海虹口凯德龙之梦购物中心市场调查
上海商业考察报告
上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。
经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。
上海龙之梦
写在最后的话
在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众 望所归。项目之所以取名龙之梦，就是中国之梦，这个项目的操 盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商 业成功的运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自 己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。他后面品牌的 号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力， 并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有 根据当时的时代发展需求来调整业态。 此外，人流量并非完全等同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经 营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚 客能力，品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是取得租金突 破的关键因素。
餐饮租金8元 ㎡ 天 一楼零售租金30元 ㎡ 天 餐饮租金 元/㎡/天 一楼零售租金 元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体 系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 转型期 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
上海凯德虹口龙之梦-考察报告
AB座之间的走廊里专为儿童设置的公共区域
2012.04 BY Livia @ SH
市场定位
针对每一个方面的定位，开展不同主题的活动
2012.04 BY Livia @ SH
购物中心的活动
微博营销之线上活动线下活动相结合； 金逸影院刚刚入驻，商场活动与商家活动结合； 单店服饰消费满499元可兑换一张电影票，租户联合 营销。 活动报道：/a/3207437.htm
2012.04 BY Livia @ SH
效果很好，值得我们开业后借鉴。 /hongkouplaza 虹口龙之梦官方微博
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-官网效果图 B座
来源：/cn/index.html
A座
分为AB座，各层 由走廊连接，一楼 的通道为公交站
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-实景
主入口 风格： 简单，实用， 朴实，自然 侧面
主力租户：家乐福、国美、金逸影城
均占据了黄金外立面广告位
2012.04 BY Livia @ SH
业态分布 ——落位图见照片
地下2 超市、特色集市、餐饮 层： 地下1 超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务 层： 1层： 国际时尚服饰,咖啡厅 2层： 流行品牌服饰及女装 3层： 流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具 4层： 男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮 5层： 运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮 6层： 电影院,大餐饮
光线明快、柔和，地板瓷砖反光效果好，以不 同颜色地板砖修饰，简单却不单调。 整体风格简约不简单的现代时尚都市风。
虹口龙之梦商铺汇总
Mothercare
Mothercare
世界第一母婴用品服Mothercare来自简约、典雅的 英国，创立于1961年。Mothercare品牌早为人所熟 知与喜爱，更被视为全球最顶尖、最具代表性的专 业婴童用品服饰连锁品牌 Kidsland智乐商业有限公司于2001年7月正式成 立， 前身为丹麦宝隆洋行儿童部是一家自1994年 起就代理国际知名儿童品牌的专业市场行销公司。 公司成立十多年以来，不断开拓中国国内儿童市 场，现已成为LEGO（乐高），CHICCO，Bandai（万 代）, SIKU，Schleich(思乐), Ravensburger（睿 思）, Maxi cosi （迈可适）,Bebeconfort, Safety 1st, KidsII, K’s Kids（奇智奇思）, Janod, WOW, Babymoov, Joolz, Hauck, DPAM等国 际知名儿童品牌在中国的总代理 1995年4月上海凯利特实业有限公司在上海成立， 是一家从事儿童产品在中国国内市场推广、销售的 公司。自开业以来，公司不断开拓国内市场，先后 在全国各省会城市的著名百货商店、大型购物中心 及各大超市，经营由本公司代理的世界各地著名品 牌玩具。 深圳市宝贝星科技有限公司位于改革开放、高新 技术的前沿阵地深圳市，毗邻港澳，风景秀丽的凤 凰山脚下。交通便利，离深圳机场仅十分钟路程。 拥有自主研发，生产，销售一体的公司团队。公司 以婴幼儿为主要服务对象，以电子益智教育产品为 主，目前自主开发有宝贝星宝贝电脑、点读笔、故 事机等一系列产品。秉承“快乐早教、伴我成长” 的公司理念，以专注、专业的态度携手天下父母伴 随宝贝快乐成长每一天。 "炫动酷地带"中国电子商务项目是希望通过整合两 家在行业内都已成为龙头企业的力量和资源，打造 新一波的市场消费热点，借助现有国内B2C电子商 务行业的兴旺东风，以丰富的媒体资源和强势的品 牌玩具，及正版授权营运商和价格优势为卖点，迅 速占领国内多家知名B2C电子商务平台。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
建筑特色—内部设计
大中庭—椭圆形中庭布以多部电扶梯。
中庭挂饰——数量较多，多 以各楼层新开店铺的广告形 式呈现，展示性较强，但较 为杂乱。
建筑特色—导视系统
•龙之梦购物中心作为一个大 体量的商业体，内部商品丰 富、店铺众多，所以为了便 亍顾宠采购心仪的商品，在
各个主要节点处均设置了导 视系统。 •导视系统用亍为消贶者提供 准确、清晰的寻路指示，引 导其快速到达目的地。分布 亍各楼层主要的垂直交通位 置，能够有效地引导顾宠。
说明性导视系统 —垂直梯附近
上海龙之梦丽晶大酒店
上海鼎园瑞峰公寓酒店
设计理念及发展历程
龙之梦购物中心是中山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条主要轨道交通交汇点。其中，地 铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连通上海的两个火车站。基地占地2.59公顷，地上、地下总建筑面积 约32万平斱米，总投资逾30亿人民币。
龙之梦购物中心利用轻轨、地面公交、地下铁建设的丌同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下
方位性导视系统 —电扶梯附近
引导性导视系统 —中庭附近
品牌简介
URBAN RENEWAL，是法国品牌UR LIMITED旗下的服装连锁零售品牌， 现亍上海、北京、广州、成都、大连等重点城市均开设有品牌与店，全 国现拥有30多家店铺。
UR是全球为数丌多应用快时尚商业模式进行领先运营的品牌，创立之刜 的所有运营和管理均以快时尚DNA为核心进行探索和发展，品牌以“奢 华大店、产品丰富、更新快速和价格实惠”为定位，突出产品主导一切 的经营理念；幵以建构全球快时尚领导品牌作为战略目标，率先推行崭 新的快时尚概念。
上海虹口龙之梦深度调研分析报告
太平鸟的服装产业，近年来一直保持着 40~50%的高速增长，全国营销网络也已超 1800，2010年集团实现经营收入53.37亿元人 民币，销售规模位居全国服装企业前10位。
凯德龙之梦
上海虹口龙之梦深度调研分析报告
目录
商圈简析 项目信息 项目运营 项目亮点 成败得失
凯德龙之梦 ——上海虹口店
南北高架路
五角场
中环路 内环高架路
大宁国际商业广场 上海火车站
鲁迅公园 虹口足球场
四川北路步行街
人民广场
南京路步行街
虹口区基本资料
面积：23.5平方公里 人口：79万（上海市人口1888万人） 人口密度：33191人/平方公里 上海市人均GDP：100542RMB 区位：上海市中心东北部
PEACE BIRD
赢在起点早教少儿教育于2001年进入中国， 秉承“打造国际权威早教?少儿教育品牌―― 赢在起点，成就明日精英”的理念，前瞻性的 整合了美国哈佛大学多元智能早教理论和21 世纪全球知名MBA商学院精英需要具备的六 大能力：360°全球化视野/本土适应力，创 新思维，独立思考，沟通与团队，多种语 言，领导能力，融入国际顶尖Multimedia Lecture System，提出Baby MBA的能力培 养系统，创设让每个孩子充分发挥的学习生
如今，老老少少、亲人朋友外出吃饭首先 想到的就是“外婆家”。在这里，可以尽情 享受名师一手打造的环境、微笑细致的星 级服务、色香味俱全的丰盛菜肴。
作为企业的龙头品牌，“外婆家”已在杭城 开出20余家，江浙沪区域30余家，掀起排 队吃饭的“杭儿风”12年之久！
虹口龙之梦调研报告
虹口龙之梦调研报告2011年2月1日◆项目名称：凯德龙之梦虹口广场◆商业类别：城市综合体◆商圈：四川北路◆体量：甲级写字楼约57,247平方米；综合性商场约172,959平方米◆轨道交通：轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站◆商场面积(地下2层-地上6层)：170, 000平方米◆写字楼面积(地上7层-30层)：57, 000平方米◆停车场车位数(地下3层-地下5层)：1, 100个三、布局业态分析地下2层：超市、特色集市、餐饮主力店铺：家乐福地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务主力店铺：家乐福、国美电器主力店铺：ZARA、GAP2层：流行品牌服饰及女装主力店铺：ZARA、GAP3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具主力店铺：4层：男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮主力店铺：5层：运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮主力店铺：银乐迪、神采飞扬6层：电影院，大餐饮主力店铺：金逸国际电影城12主力租户凯德龙之梦虹口广场坐落于上海虹口核心区。
轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站、公交枢纽站，内环高架、四川北路等交通要道，每天有近20万人次在这里交汇轨道交通8号线直达商场地下二层，轻轨3号线直通四层；商场第三层与著名入”大型公交枢纽站(包括6条始发公交线路和多条过境线路) 。
28-38岁年轻家庭消费者占50%；18-28白领消费者或高校学生占30%；其他消费者占20%。
项目规划特点：多元化：拥有针对家庭生活方式的复合租户组合，包括购物、休闲、促销活动、娱乐、餐饮等。
娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。
体验性：体验商业零售的最新概念、良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的感受。
便利性：交通四通八达，容易抵达的内部平面、人流动线舒适。
标志性：区域相同项目相比拥有在规模、业态、建筑、位置等明显优势。
六、项目分析。
大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售 餐饮 服务
六大因素比较
大宁 国际
•
国金 IFC
恒隆 广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁 国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆 广场
• B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。
虹口龙 之梦
•
B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。
如何协调城市中心商务区的发展 ——以北京某地块项目前期规划研究为例
2122016年4月下【城市建设】住宅与房地产如何协调城市中心商务区的发展——以北京某地块项目前期规划研究为例胡平平1，宝音图2中图分类号：TU984.1 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2016）04-0212-02 （1 北京鎏金置业有限责任公司，北京 100086；2 华夏幸福基业股份有限公司，北京 100086）摘 要：当前城市中心商务区快速发展，需在有限地块条件下重合布局。
本文研究了集公交车站、轨道交通等地块条件复杂的城市商务中心区项目的前期规划工作，希望通过梳理该项目的整个前期规划研究，对此类型项目工作提供一定的参考或借鉴。
关键词：公交场站；轨道交通；中心区2013年笔者有幸参加了北京城市商务中心区某地块的项目前期策划及规划设计工作，现结合项目实例，对此种类型地块开发的前期策划及规划进行系统梳理，希望有助于其他同类型项目的开发和利用。
1 项目概况项目紧邻北京商务中心区（简称北京CBD），周边高档写字楼、公寓、商业云集，周边道路交通设施发达，东倚东三环，北接机场高速，南邻城市快速公交。
地块用地规模较小，约为16000㎡，拟建容积率为7.0，规划用地性质为商务办公，但须配建公交首末站一座（控规规模为5000㎡）。
正在规划的APM 轨道交通线路穿过该地块，为结合项目规划部门拟在该地块设置站点一座，以满足轨道交通布点需求。
2 前期策划及规划研究的重点由于项目地块规模较小，规划所承载的功能又比较复杂，同时基于企业对于产品业态的部分不确定性，在项目进行前期研究的初始阶段，我司前期规划设计部即启动了交通一体化咨询、产品定位，使两项工作与规划方案齐头并进，以推动前期规划研究科学合理有效的进行。
2.1 公交场站设计咨询常规公交与轨道交通的合理布局衔接是城市公共交通一体化的关键环节，因此，需注重在轨道交通枢纽内部对公交站点进行布局优化，较好的组织有轨和无轨两种交通方式。
对公共汽车与轨道交通之间的换乘，需要研究的内容包括公共汽车的进入路线、停靠站台、换乘站内的公交车行车路线等方面。
如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲
如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲购物中心经过一段时间的运营管理后，所面临的市场环境将是今非昔比，所配置的业态业种租户也处在生命周期不同阶段的变化中，而消费者的偏好需求与时尚潮流也在变化，这些因素将驱动购物中心或被动或主动地进行调整。
一、购物中心品牌调整的前提购物中心调整提升前必须考量的内容:（1）购物中心定位的检讨（2）购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性（3）消费者的潜在的需求（4）市场同业的错位经营和对抗性（5）购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析（6）原有租户的经营状况、租约履行时间状况（7）市场营销推广策略的得失及未来方向（8）拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况（9）业务团队的思路、业务能力和人员配备（10）调整、提升前后租金收益比较（11）配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性（12）调整提升的时间节点安排（13）资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整实施过程中的基本策略:（1）专职团队的组建和业务要求（2）目标租户的资料收集、分析和锁定（3）中介机构的选择及专职团队的分工（4）调整项目装饰设计机构的选定和方案设计（5）主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略（6）调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案（7）调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示（8）灵活的合作方式和租金收益平衡预算（9）项目调整部门的配合及分工（10）项目调整的时间节点确定（11）明确的部门工作责任制和严密的工作安排（12）推广策略的实施（13）租户维护和管理服务二、购物中心经营周期重点调整策略按照一般规律，一个购物中心经营周期分为培育期、成长期和成熟期。
第一阶段：培育期的商业管理经验表明，一个新的购物中心从开业到冷场，大约只有一周时间。
购物中心开业一周以后，基本上都会面临着一个甚至长达1至2年的相对冷场的艰难时期。
上海虹口龙之梦市调报告
F5层品牌构成
A座 外围以大量中高档快餐配合中岛运动户外及部分休闲品牌组成，快餐品牌包括西提牛排、泰妃阁、避风塘、一茶
F5
一坐、许留山甜品、禾绿回转寿司、萨莉亚意式餐厅、呀咪咖喱、西贝、老妈米线、指点兵兵等，运动户外品牌有阿
迪达斯、耐克、耐克360、斯凯奇、乐途、新百伦、匡威、探路者、哥伦比亚、图途户外、speedo、浩沙，休闲品牌
创意杂货街
中西式快餐街
B2
中档餐饮
日式美食广场
创意杂货街
冷餐区
B2层品牌构成 主要由家乐福超市（绿色色块）、冷餐区、日式美食广场（热食）、部分中档餐饮以及创意杂货街构成。 其中快餐街自上而下品牌依次为：乐派麻辣香锅、呷哺呷哺、老娘舅、必胜客、竹叶青茶叶、优苞冰淇凌、肯德基、 东方既白、永和大王、汉堡王；冷餐区及日式美食广场品牌后文将作为重点进行剖析，中档餐饮品牌有：千味涮、香 炫阁、佳家汤包、状元牛舍，两条创意杂货街品牌有：一九八三、寄售达人、城市生活、吉蒂屋、色彩地带、恋爱星 期八、又一城、REM潮流眼镜、吴良才眼镜等。 特点：中间的冷热餐饮作为集客中心，将客流充分集中，配合5m宽的使得两条创意杂货街形成客流洄游动线。
B2冷餐区
左图黄色隔断 为公共装修， 高度约为1.1m， 通过这种隔断 将店铺分割为 8-15㎡的操作 间，冷餐区无 煤气管道，用 电，有上下水， 由于操作间未 封闭，加上B2 排烟系统不强， 冷餐区味道较 重，影响购物 环境。
B2日式美食广场 （热餐区）
日式美 食广场
品牌及布局图
落位图
B2日式美食广场 （热餐区）
反斗 乐园
F3
kisland
内衣区 内衣区
圣摩珂 咖啡
卡乐星美式 汉堡 地铁通 道口
凯德龙之梦购物游乐场所.doc x范文
对于购物中心来说，2014年是充满挑战的一年，在市场大环境的不断变化下，顾客的消费驱动力、消费习惯和消费目的也发生了变化，越来越多的人会更愿意为好的服务、体验、环境和情感买单。
面对如此巨大的市场变化，作为最早定位“体验式”购物中心之一的凯德龙之梦虹口，在过去的一年中，通过升级服务性业态、强化体验式市场推广、增加多媒体互动设施，让商场作为公共社交空间的功能性日渐完善。
看点一：【餐饮+娱乐+儿童】合拳，无往不胜的体验式业态组合凯德龙之梦虹口对体验式服务业态一直持支持态度，基于年轻家庭的差异化定位，在2014年进行全面的品牌调整升级，打出“餐饮+娱乐+儿童”的体验式业态组合。
在餐饮方面，在第一年绿茶、外婆家，第二年鱼非鱼、耶里夏丽的基础上，引入更多沪上人气餐厅，做到强中更强。
商场餐饮品牌接近3成，已是目前国内单体购物中心中的餐饮品牌最多的佼佼者，具有独特优势。
在娱乐版块，商场拥有目前最受年轻消费者欢迎的IMAX电影院和主题式KTV，而这两个娱乐项目在上海的客流及业绩数一数二，品牌质量非常高。
在儿童板块，商场拥有门类齐全的儿童及早教体验业态，包括7所早教学校及2-3个体验式游乐场，在北上海的儿童体验业态中独树一帜。
2014年商场还引进了如跆拳道、婴儿游泳、儿童理发等创新型服务业态，大大提升了商场体验式业态的占比。
在“餐饮+娱乐+儿童”业态组合的联合发力下，增强对目标年轻消费群体和年轻家庭群体的吸引力和影响力，激发其消费意识和购物行为。
看点二：【年轻人+家庭+上班族】定位，细分的体验式社交活动在市场营销和活动推广方面，作为沪上年轻定位的领导购物中心之一，凯德龙之梦虹口定位非常清晰准确，每年近100场的市场推广活动，直指年轻人、年轻家庭和上班族，并将这些目标人群进行细分，根据不同的群体标签属性设置不同的社交体验模式。
案例一：“领跑荧光夜”跑出朋友圈（标签属性：年轻人）上马爆表、彩色跑爆表……，越来越多人在微博、微信等各大社交平台上炫腹肌、秀马甲线、晒公里数，跑步已成为时下年轻人用来标杆生活态度的潮流新宠。
走访超100家购物中心总结的运动业态进驻商场的最新风向报告
走访超100家购物中心总结的运动业态进驻商场的最新风向报告作者 | 王宇飞体验业态如今已经成为购物中心和各类商场不可缺少的组成部分，成为当下购物中心差异化的重要因素之一。
随着商业地产和电商等的发展变革，过去以零售和餐饮为主的商业地产近年来不断加入休闲娱乐、亲子、学习培训等新业态，使其服务的范围不断扩大和完善。
而在其中，作为极重体验的业态，运动类机构伴随着体育大环境改善的红利，也开始受到商场的青睐，成为入驻后者的一支生力军，门店数量逐年攀升，种类也不断丰富。
对于运动业态来说这同样是一个十分难得的行业机会，商场可以给到更集中的客流量和曝光，很多时候也能助力品牌发展。
当然，作为一个新兴业态，在现阶段的发展中无论是运动机构还是商业地产方面，都将遇到许多新挑战，这也是「运动连锁指南」将持续关注和提供有效信息的领域。
为了对「商业地产+运动业态」当下最新进展做一个摸查，「运动连锁指南」以上海为例，走访了这座城市中心城区超过100家的商场，并最终选取了其中较有代表性的100家，将运动型门店进驻商场的发展现状通过多维度对比来展现。
之所以选择上海，是因其作为中国商业化程度最高的一线城市，历来在商业地产的发展上可算是走得最早、最快和最前沿，这也使它的运营状况和趋势变化具备了足够的参考价值和指向性。
截止到2018年10月，上海城市商业综合体商业建筑面积达到1828万平方米，占全市商业建筑面积超过20%。
城市商业综合体的数量由2015年末的151家增加到2018年10月的255家。
而从2019年1月至8月，又有星光耀广场、徐汇绿地滨江CLUB、白玉兰广场、青浦万达茂等11座购物中心相继开业。
我们相信，上海的商场运动业态发展情况一定程度上能够为从业者提供帮助，也当抛砖引玉，欢迎更多商业地产和运动门店的人士分享您的看法。
下面我们将具体展开来说。
（需要说明的是，本文中的运动门店均是指运动服务类门店，运动零售不在统计范围内，这也与「运动连锁指南」的定位相关。
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地址兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深切的分析，增强关于商业空间设计的概念，进一步了解并熟悉在此后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的概念购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地域，并取得迅速发展。
购物中心的概念较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的概念是：购物中心是被作为一个整体来进行统一计划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心概念为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
咱们还可以这样以为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店和有关的服务设施组成的群体。
随着时期的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物进程，购物已不单单是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，乃至是取得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或无钱者，都可享受购物中心这个既有文化又具活力的公开场合。
人们到购物中心，不仅可以大体买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和参观客前去的公开场合，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
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成都･凯丹广场 调研报告
2
项目内部动线分析
垂直动线
项目——调研资料
Part 4. 电梯
Part 4. 电梯
电梯类型 货梯 客梯 扶梯
数 量
品牌名 荷载人数 荷载重量 电梯分布位置
餐饮、娱乐休闲
主要品牌（部分）
釜山料理、妈咪厨房、 金逸国际电影
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态占比
案例图示
Part 1. 业态分析
A
总体业态占比
案例图示
Part 1. 业态分析
B 业态面积比例分析
业态 特色餐饮 面积（万平方） 占比
名品服饰
休闲娱乐 家电家居 文化教育
结论 •
Part 1. 业态分析
B
交通: 地铁三号线、地铁八号线
公交：99路；111路；133路；187路；
188路；199路；153路；199路；
2
项目内部动线分析
中庭设计
成都･凯丹广场 调研报告
2
项目内部动线分析
水平动线 龙之梦是由两栋楼拼接而成，中间 的连 接点成为了小 朋友和家长， 消费者的驻留 地，逛街休息 让人 感觉贴心 和温暖
项目——调研资料
Part 1. 业态分析 Part 2. 面积分割 Part 3. 动线分析 Part 4. 电梯
项目——调研资料
Part 1. 业态分析
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 （-2F） 业态:
超市、时尚服饰、 餐饮、美容护理、 鞋类、箱包、旅 行用品
案例图示
主要品牌（部分）
A
各楼层业态布局 （2F）
案例图示
业态:
流行品牌服饰及 女装
主要品牌（部分）
ZARA、GAP
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 案例图示 （3F） 业态:
流行品牌服饰、 女装、儿童服饰、 儿童玩具
主要品牌（部分）
十月妈咪
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 案例图示 （4F） 业态:
男装、潮流品牌、 家居用品、美容 美发、餐饮
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （5F）
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （6F）
项目——调研资料
Part 2. 面积分割
Part 2. 面积分割
A
各楼层业态面积
业态
男女鞋
经营面积 （平米）
总量占比 %
注： 在业态图中标注 业态分布
2.3%
饰品珠宝 生活日用 数码通讯 休闲美食
附件：项目所有商家汇总 （-2F）
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （-1F）
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （1F）
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （2F）
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （3F）
Part 1. 业态分析
附件：项目所有商家汇总 （4F）
主要品牌（部分）
Levis、adidas、 气味图书馆
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 案例图示 （5F） 业态:
运动服饰、休 闲服饰、KTV、 电玩、餐饮
主要品牌（部分）
Nike、禾绿回转寿 司、银乐迪KTV、 Hot Wind
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 案例图示 （6F） 业态:
虹口龙之梦 购物中心
成都･EGO潮流广场 调研报告 上海闵行龙之梦广场
项目定位： Shopping Mall
开发商：凯德置地
地理位置：上海市虹口区西江湾路 建筑面积： 280000平方米
商业面积：172959平方米
开业时间：2011年12月2日 停车位： 1100个 层数： 地上6层、地下2层 业态组合：集购物、餐饮和休闲娱乐于一 身的购物中心 目标客群：商务、居民、游客等
收银台位置分布 卫生间位置分布
Part 2. 面积分割
B
辅助功能区布局
• 消防通道及布局 • 楼梯
• 洗手间
• 休息区设计
项目——调研资料
Part 3. 动线分析
Part 3. 动线分析
1
项目外部动线分析
人流量/车流量统计 案例图解
A
Part 3. 动线分析
1
项目外部动线分析
案例图解 外部立地条件分析
家乐福、必胜客、肯德 基
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 （-1F） 业态:
案例图示
超市、时尚服饰、美容 、护理、餐饮
主要品牌（部分）
家乐福、国美电器
Part 1. 业态分析
A
各楼层业态布局 （1F） 业态:
国际时尚服饰、 咖啡厅
案例图示
主要品牌（部分）
ZARA、GAP
Part 1. 业态分析