欧美住宅产业化发展历程-以法国和美国为例
住宅产业化发展历史和现状
住宅产业化发展历史与现状The Past and Present of Industrialized Housing远大住宅工业有限公司品牌推广中心2013年5月目录一、住宅产业化发展历史及现状 (3)1、西方国家住宅产业化发展现状 (3)2、国内住宅产业化发展现状 (3)二、住宅产业化企业概况 (4)1、国际住宅产业化市场及企业概况 (4)三、我国住宅产业化政策 (7)1、国家政策 (7)2、主要城市政策 (8)四、专家观点 (10)一、住宅产业化发展历史及现状住宅工业化(HousingIndustry)（也称住宅产业化）最早于1968年由日本通产省提出，它是社会化大生产的客观需要，是产业经济的产物，是系统化的产业概念。
在西方发达国家，与建筑工业化相对应的集成住宅技术体系已相当成熟，住宅工业化已十分普及。
日本等一些国家由于第二次世界大战的严重创伤，20世纪五六十年代对住宅的需求非常大。
这些国家为了解决居住问题，采取工业化生产的方式（主要是预制装配式）建造了大量的住宅，并形成了一批完整的、标准化、系列化的住宅建筑体系。
英、法等发达国家在五六十年代也重点发展装配式大板建筑，而且有些厂商生产自己的专用体系。
进入80年代以后，由于居住问题基本解决，住宅建设转向注重住宅的功能与个性化。
1、西方国家住宅产业化发展现状西方国家住宅产业化现状：住宅产业化在日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家得到了广泛的实践和应用，技术也非常成熟。
在住宅产业化较为发达的瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。
美国人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%。
发展历程表：2、国内住宅产业化发展现状与西方发达国家相比，我国的建筑工业化呈现出：起步晚、普及率低、科技含量低的特点。
住宅产业化在国内有一定推广，大部分涵盖住宅产业化类别企业均只考虑推广自身优势部分没有形成行业整体力量来共同推进住宅产业化；且未形成统一的技术标准，市场和客户对于住宅产业化了解程度参差不齐，认知差异极大。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
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▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
发达国家的住宅工业化之路
发达国家的住宅工业化之路美国的工业化住宅起步于1930年，最初作为车房的一个分支业务而存在，主要是为选择迁移/移动生活方式的人提供一个住所。
工业化住宅的兴起主要是在二战之后。
20世纪50年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化高潮，60年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。
从总体上看，发达国家工业化住宅经历了从追求数量到追求质量的转变。
由量到质从二战以后到20世纪70年代，主要以追求数量为主。
当时有两大问题亟待解决，一是二战造成的“房荒”问题，二是当时建筑技术人员和熟练工人十分短缺，各国主要通过住宅的工业化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。
法国1945年住宅建筑能力为8万套，但实际需建造20万~25万套，推行住宅工业化后，到20世纪70年代建造能力已达到40万套左右，基本解决了住宅需求的问题。
日本从20世纪60年代发展住宅工业化，住宅建造量从20世纪50年代上半期的30万户，提高到20世纪60年代上半期的80万户，60年代下半期又提高到130万户，到1968年已达到每家一套住房的水平。
从1970年~1980年开始，住宅工业化的重点转向质量。
第一轮住宅工业化热潮产生了一些负面问题，比如建筑物呆板单调，规划、设计、施工质量较差，配套不完备，忽视环境保护等。
更重要的是消费者的需求水平进一步提升。
第二轮住宅工业化针对这些问题进行了调整，发展更加全面。
瑞典在1960年~1975年实施了“百万套住房计划”以后，逐步对过去“过分掠夺性”开发建设和对居住环境问题的忽视，进行了补救和更新改造。
德国从1970年开始强调住宅配套建设，一是房屋内的浴室、电炊、冰箱、集中供热的配套，二是在居住区配套建设商店、幼儿园等服务设施。
在法国，从1980年开始，针对过去住区选点不当，功能单一，缺少公共设施，不适合老龄人居住等问题，进行了大规模住区改造。
进入1990年以后，发达国家的工业化住宅的内涵更加丰富，开始追逐个性、科技、健康、舒适、环保及信息化等概念。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
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•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
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国外老旧小区改造研究发展历史
国外老旧小区改造研究发展历史近年来，全球城市化进程加速，城市老旧小区的改造成为一个重要议题。
国外在老旧小区改造方面积累了丰富的经验与历史。
本文将对国外老旧小区改造的研究发展历史进行探讨。
20世纪，欧洲和美国等国家经历了城市化的高速发展，然而，随着时间的推移，这些城市内部的老旧住宅区也迅速崛起。
70年代以后，出现了一系列对老旧小区改造的研究和实践。
在欧洲，法国是老旧小区改造的先驱国家之一。
上世纪70年代，法国推出了“拉菲特计划”，旨在改造城市的老旧住宅区。
该计划着重解决住宅舒适性、运动设施、交通、基础设施等问题。
法国政府通过各种金融手段，如提供贷款和补贴，鼓励住户对老旧住宅进行装修和改造。
该计划给法国老旧小区改造奠定了基础，并成为其他国家改造实践的参考。
英国也对老旧小区改造进行了深入研究。
上世纪80年代，英国政府引入了“关键小区改造计划”，以改善城市内部的老旧住宅区。
这一计划通过对住宅进行大规模的装修和改造，将城市中的破旧住宅变成高标准的住宅，促进了城市环境的改善。
此外，英国还在老旧小区改造方面进行了积极的社会参与，鼓励居民组织自己的改造计划，并参与决策过程。
除了欧洲国家，美国也在老旧小区改造方面进行了大量的研究和实践。
20世纪70年代，美国社区发展计划开始致力于改善老旧小区的居住环境。
该计划通过提供低息贷款和资助，鼓励居民进行住宅翻修和改造。
此外，美国政府还提供丰富的资源和技术支持，帮助居民组织和实施改造计划。
美国在老旧小区改造方面取得了显著成就，为其他国家的改造实践提供了宝贵经验。
在亚洲地区，日本是老旧小区改造的典范。
上世纪80年代，日本推出了“老旧住宅再生计划”，旨在改善老旧住宅区的居住条件。
该计划注重空间、绿化和交通的改善，通过提供贷款和补贴等方式，鼓励居民对住宅进行改造。
此外，日本还提供了丰富的技术和咨询支持，帮助居民解决改造过程中的各种问题。
这一计划为日本的老旧小区改造树立了典范，吸引了全球的关注。
各国装配式建筑发展概况分析
各国装配式建筑发展概况分析近年来，装配式建筑受到社会各界的高度关注，尤其是在国家最高决策层明确要发展装配式建筑，推动新型建筑工业化的号召下，许多企业也跃跃欲试准备加入其中。
今天就为大家盘点一下，国内外共10个国家：中国、美国、英国、德国、法国、日本、加拿大、新加坡、丹麦、瑞典装配式建筑的发展现状。
1.美国美国装配式住宅盛行于20世纪70年代。
1976年，美国国会通过了国家工业化住宅建造及安全法案，同年出台一系列严格的行业规范标准，一直沿用至今。
除注重质量，现在的装配式住宅更加注重美观、舒适性及个性化。
据美国工业化住宅协会统计，2001年，美国的装配式住宅已经达到了1000万套，占美国住宅总量的7%。
在美国、加拿大，大城市住宅的结构类型以混凝土装配式和钢结构装配式住宅为主，在小城镇多以轻钢结构、木结构住宅体系为主。
美国住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%。
用户可通过产品目录，买到所需的产品。
这些构件结构性能好，有很大通用性，也易于机械化生产。
钢-木结构别墅，钢结构公寓。
建材产品和部品部件种类齐全。
构件通用化水平高、商品化供应。
BL质量认证制度。
部品部件品质保证年限2.英国英国政府积极引导装配式建筑发展。
明确提出英国建筑生产领域需要通过新产品开发、集约化组织、工业化生产以实现“成本降低10%，时间缩短10%，缺陷率降低20%，事故发生率降低20%，劳动生产率提高10%，最终实现产值利润率提高10％”的具体目标。
同时，政府出台一系列鼓励政策和措施，大力推行绿色节能建筑，以对建筑品质、性能的严格要求促进行业向新型建造模式转变。
英国装配式建筑的发展需要政府主管部门与行业协会等紧密合作，完善技术体系和标准体系，促进装配式建筑项目实践。
可根据装配式建筑行业的专业技能要求，建立专业水平和技能的认定体系，推进全产业链人才队伍的形成。
除了关注开发、设计、生产与施工外，还应注重扶持材料供应和物流等全产业链的发展。
工业化住宅各国的发展
美国工业化住宅的发展1
注：
模块住宅：是在厂房内将住宅预制构件组装成标准盒子间，通过水平或垂直方式将多个住宅功能区拼接在一起
工厂预制住宅：通常指盒子结构式房屋、大板装配式房屋、活动住房以及主要构件由工厂预制的其他各类住房
瑞典建筑工业化的发展 1
日本工业化住宅发展 1
我国工业化住宅发展 2
分析图表可知，
1 相对于其它国家，我国工业化发展多次停滞，最终导致我国工业化水平比较落后。
2 其它国家工业化住宅稳定发展，提高了施工的生产效率，保证了工业化住宅的质量。
各国建筑发展历程
各国建筑发展历程1. 中国建筑发展历程：中国建筑发展可以追溯到古代。
古建筑以木结构为主，如中国古代的宫殿、庙宇和园林。
随着时间的推移，木结构逐渐转变为砖石结构，如中国的古城墙和古建筑。
近代建筑发展迅速，典型的例子是中国的现代化城市和高层建筑。
2. 美国建筑发展历程：美国建筑发展起源于欧洲的殖民地时期，以欧洲传统建筑为主要影响。
然而，美国的建筑风格逐渐发展出独特的美国风格，如新英格兰风格、联邦风格和哥特复兴风格。
随着工业革命和现代化的进程，美国的建筑风格也逐渐转向现代主义和后现代主义。
3. 法国建筑发展历程：法国是欧洲建筑的重要中心之一。
法国的建筑发展可以追溯到古罗马时代的城市设计和建筑技术。
中世纪的哥特式建筑是法国建筑的代表作，如巴黎圣母院。
文艺复兴时期，法国建筑开始受到意大利文艺复兴的影响，并发展出独特的法国文艺复兴风格。
现代法国建筑以巴黎为中心，充满了现代主义和后现代主义的风格。
4. 日本建筑发展历程：日本建筑深受自然环境和宗教信仰的影响。
古代的日本建筑以木结构和传统的住宅风格为主。
随着时间的推移，日本建筑逐渐受到中国和欧洲的影响，如唐风、宋风和文艺复兴风格。
现代日本建筑以创新和功能性设计而闻名，如高科技建筑和和式现代建筑。
5. 英国建筑发展历程：英国的建筑历史可以追溯到古代。
罗马人在英国殖民时期带来了罗马式建筑的影响。
中世纪的哥特式建筑在英国得到了广泛的发展，如英国的大教堂和城堡。
文艺复兴时期，英国建筑开始受到意大利文艺复兴的影响，并形成了独特的英国文艺复兴风格。
现代英国建筑以维多利亚风格和现代主义风格为特点。
欧美老年住宅开发模式
欧美老年住宅开发模式1９9９年我国首次步入老年化国家的行列，伴随老年化而来的许多问题亟待我们解决，而其中最首要的问题之一就是这些数量庞大的老年人的住房问题。
本文在比较分析了西方几个主要发达国家在开发老年住宅的模式和经验后,提出对我国开发老年住宅的一些建议。
ﻫ西方主要发达国家开发老年住宅的模式ﻫ欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。
英国是西方实行福利政策最早的国家,她于1931年加入到老年型国家的行列。
老年住宅的建设是英国社会保障体系的一个重要组成部分。
1９69年，英国住房建设部就制订了《老年居住建筑分类标准》。
ﻫ在法国,退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。
因此，法国的老年产业发展迅速,而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。
在法国合法登记的养老院接近一万家,收容了约６5万名老年人。
而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。
养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理,从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。
法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种,即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。
收容所包括公立和私营两种,是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。
其费用由老年人自理,国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。
收容所除了提供食宿外,通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。
老年公寓通常具备完善的服务设施,包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。
根据不同的收入和生活习惯等情况,老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。
护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人,有较完善的医疗和生活服务设施。
中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。
其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。
美国美国具有设施完善的老年住宅体系。
目前,美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。
住宅产业化国际-国内发展进程回顾
住宅产业化国际\国内发展进程回顾摘要:住宅产业化广义上是指一切用途建筑物的生产、供应的工业化。
住宅产业化标志着房地产业由劳动密集型行业向技术密集型行业的转化。
住宅产业化的前提是技术和资金的高度集中，从而实现建筑物的大规模生产和社会化供应。
关键词:住宅产业化;发展进程纵观国外住宅产业化的发展，会发现欧洲、美国和日本等国家地区都在进入二十世纪后相继提出过相似理念。
但住宅产业化的初具规模和迅猛发展是在第二次世界大战后得以形成。
战后的十几年中，上述地区都面临着战后重建、人口增长和住宅需求加剧的问题，住宅的批量、快速生产成为必需。
而中国亦在新中国成立后逐步开始了住宅工业化进程，并随着商品房市场的开放进一步有计划地发展住宅产业化的进程。
日本1955年，日本的房地产业在二战后进入了复苏阶段。
日本政府为促进住宅的大规模批量生产制定了一个十年计划，大批量相对简易的住宅快速建成以满足市场需要。
随着房地产业的发展，日本政府提出了住宅工业化的想法。
1965年，日本政府发布了第一个住宅工业化的五年计划，把预制件住宅比率占市场份额15%作为目标。
在随后的30年中，日本政府通过连续的五年计划持续推进住宅工业化进程，并在二十世纪六十年代末提出了住宅产业化的理论，将住宅的设计、建造、建材生产、科技研发有机的联系起来，形成一条产业链。
为推动住宅产业化的发展，日本政府制定了一系列政策和法律。
1974年由政府颁布的《工业化住宅性能认定规程》和《工业化住宅性能认定技术基准》被认为是日本住宅产业化标注化的奠基政策。
日本对工业化住宅的具体认定标准是：建筑物所需的全部材料和部件66%以上必须在工厂中完成制造，其中房屋的主要结构如墙体、梁柱、地面、外立面、楼梯等必须为工厂生产的标准部件，建筑物有现场组装建成。
在日本，住宅的工业化程度随项目的不同而变化。
通常高层集合建筑的预制率最高，而中低层建筑和低层独栋建筑的预制率逐步下降。
这一变化主要是由项目成本决定的。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程[1]
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1900
第一个土地使用法 1908 国家住宅法颁布,住宅管理机构 （1934）；联邦抵押贷款协会成立 1938
2003
1900
75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通
过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起
来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期
的借贷金融服务
1908
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历
1、基础历史数据
以美国为例浅谈国外房地产行业发展 历程[1]
美国房地产市值总量变化
10亿美元
北京锡恩企业管理顾问公 司
以美国为例浅谈国外房地产行业发展 历程[1]
美国房地产行业结算套数
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以美国为例浅谈国外房地产行业发展 历程[1]
90年后年度新屋出售套数不断增长
持续增长时间超过历 史上其他时期，持续 10几年的高速增长
北京锡恩企业管理顾问公 司
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商务部
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以美国为例浅谈国外房地产行业发展 历程[1]
美国房地产行业相关法 规的历史变革
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美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）
以美国为例浅谈国外房地产行业发展 历程[1]
1900
住宅和社区管理办法颁布 1974 可调整抵押贷款利率（ARMS）出现； 公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订
1988
2003
1973
美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美 国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和 人口统计学研究的重要资料来源。
欧美房地产发展历程
欧美房地产发展历程
在欧美地区，房地产发展始于18世纪末至19世纪初的工业化时期。
同时，工业革命催生了城市化进程和工人阶级的兴起，推动了房地产市场的快速发展。
在19世纪末至20世纪初，随着城市人口的不断增长，房地产市场经历了繁荣和萧条的循环。
在繁荣时期，城市土地价格上涨，房屋建设活动也相应增加。
然而，在经济衰退期间，房地产市场遭受重创，房屋销售和房地产投资急剧下滑。
20世纪中叶，房地产市场进入了一个新的发展阶段。
经济增
长和人口流动导致对住房需求的增加，特别是在城市和郊区地区。
随着城市化进程的加速，开发商开始兴建大规模的住宅区，以满足不断增长的需求。
到了20世纪末，房地产市场成为欧美经济增长的重要推动力。
土地价值不断攀升，住房和商业地产项目的建设如火如荼。
同时，金融机构提供更多的房地产贷款，为购房者和开发商提供了更大的资金支持。
然而，2008年的全球金融危机对欧美房地产市场造成了巨大
的冲击。
金融机构破产和贷款紧缩导致了房地产市场的崩溃，许多开发商和购房者陷入困境。
房地产价格暴跌，房屋销售锐减，房地产市场陷入长期低迷。
近年来，欧美房地产市场逐渐复苏，但仍面临一些挑战。
随着城市人口的持续增长和土地资源的有限性，房地产需求与供应
之间的失衡成为一个问题。
此外，气候变化和可持续发展的要求也对房地产业提出了新的挑战，推动房地产开发朝着更环保和可持续的方向发展。
总的来说，欧美房地产发展历程经历了起伏，从工业化时期到现代化阶段。
尽管面临一些挑战，房地产市场仍然是欧美经济的重要组成部分，对经济增长和就业起着重要作用。
欧洲工业化住宅：高度统一与快速复制
欧洲工业化住宅：高度统一与快速复制直到现在，欧洲依然在全面推行住宅工业化据称，在美国爱荷华州的一些地区，顾客只需花4.7万美元就可以买一栋不错的工业化别墅，而在同一地点，用传统方式建造一栋同样的房屋，大概要花费10万至15万美元。
相似的情况在欧洲同样存在。
工业化在欧洲的首立战功，也是二战之后的20世纪50年代，由于二战的严重创伤，对住宅的需求非常大。
欧洲一些国家采用工业化方式建造了大量住宅，对在战争中被毁坏的房屋进行大规模重建。
之后，这一完整系统的工艺流程成为欧洲国家有效建造房屋的必选项，随后发展到美国、日本以及加拿大。
至今，欧洲的瑞典依然是世界上住宅工业化最发达的国家，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。
直到现在，欧洲依然在全面推行住宅工业化。
他们觉得在工厂里通过机械设备一次成型地浇铸房屋组件，要比传统方式盖房更加有效率和质量保证。
力推工业化盖房子“一栋280平方米左右的二层住宅从早上7点开始施工安装到下午6点，已经全部装配完毕，再用2到3天时间做内部处理及设备调试，一栋住宅交付使用只用短短4天时间。
”在两年前走访体验欧洲产业化住宅的生产、装配的全过程时，时任北京世纪宅国际住宅产业科技发展有限公司副总经理的孙盛铭对于这种效率十分感叹。
在他看来，从20世纪90年代开始，国外已经形成了从设计制作到供应的成套技术以及有效的供应链管理。
二战之后，以钢材为主的工业化住宅在英国、美国、法国和日本得到迅速发展。
20世纪60年代，住宅建筑工业化的高潮遍及欧洲各国，并发展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。
本报记者了解到，在伦敦，从上世纪90年代开始的市区复兴计划中，将很多上世纪五六十年代盖成的房子列入了拆迁计划，而有学者则认为这与当年建造房屋的质量不高有关。
而那时，正是英国采用工业化方式大规模重建社区的时期。
虽然无从证实英国人所埋怨的房屋质量是否与当时工业化的技术有关，但是，从发展过程来看，欧洲的住房工业化走过了注重数量→数量与质量并重→质量第一的发展阶段。
国外住宅产业化发展概况
国外住宅产业化发展概况国外的住宅产业已经走过了大发展时期，住宅产业化是在二次世界大战后逐步发展起来的，其特点主要体现在以下几个方面：（1）标准化。
二战后，欧美各国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。
20世纪60年代，联合国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。
日前，国际标准化组织(ISO)已颁布《模数协调》的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际标准靠拢。
住宅标准设计工作目前同时存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好地统一起来。
（2）标准化、系列化、通用化的住宅部件。
这是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。
例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当产品进行住宅设计。
（3）现场施工的技术服务体系。
一些经济发达国家商品混凝土已占混凝土总量的70—80％。
在模板工程方面，美国在20世纪70年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。
此外，现场运输、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。
（4）将“可持续发展”概念引入住宅建设领域。
在住宅全寿命各个环节(建设、使用、维修、改造、拆除)掌握一个“核心”，三个“原则”。
一个“核心”是指保护地球环境和节约各类资源。
三个“原则”是资源节约、合理利用和再利用，即节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源(太阳能、风力、地热)等。
（5）积极开展了住宅产业发展的预测工作。
这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅建设经济能力评价和预测、住宅建设技术途径的评价和预测。
随着住宅产业化发展，住宅已经不像以前那样是由一砖一瓦的由人工去堆积，已经转变成了由施工现场分解出来的部件拿到工厂的生产线上生产，借此来减轻劳动力的强度、生产成本，提高建筑住宅的效率。
欧美住宅产业化发展历程-以法国和美国为例
欧美住宅产业化发展历程——以法国和美国为例一、法国法国是工业化住宅体系发展比较早的国家，使用的绝大部分都是预制混凝土结构的体系。
20世纪50～60年代是法国工业化住宅的数量阶段。
每一个国家发展工业化的早期都是为了解决数量问题，法国也是这样。
其主要目标是：解决有无，以及降低住宅造价的问题。
在这个阶段，建筑设计由业主委托建筑师设计；大中型的施工企业和设计公司联合开发出“结构-施工”体系；预制件厂根据来图加工制作，模板并不标准，可以根据设计进行加工和调整，构件生产具有一定的灵活性。
这些“结构-施工”体系，虽然有很多实际工程遵循，但是没有形成确定的设计标准。
因为在这个阶段，需求量比较大，所以尽管它的构件是按照要求进行的灵活设计，每一套还是有足够大的生产规模来保障成本的合理性。
正是因为这些原因，造成这个阶段“有体系，没标准”的情况。
以预制大板和工具式模板为主要施工手段，侧重于工业化工艺的研究和完善，忽略了建筑设计和规划设计。
从数量上满足了住宅需求，但是形成了功能单一化的卧城，建筑形式千篇一律。
这些问题在该阶段不成问题，因为此时就是解决有无的问题。
但是到了70年代以后，房屋的需求基本上得到了解决，工业化住宅进入了质量阶段，人们开始注重它的质量和性能。
大家提出来要增加建筑面积，提高隔热、保温和隔声等住宅性能，还要求改善装修和设备的水平，并改善建筑的形象和居住环境等等。
同时因为需求量减少，建设工程趋向分散化和小型化。
没有规模效应以后，预制工厂逐渐衰败。
在这种情况下，法国国家住房部开始推广样板住宅政策。
样板住宅实际上就是标准化住宅，设计图纸公开发行，所有厂家都可以生产。
从1968年开始，样板住宅政策要求施工企业与建筑师合作，共同开展标准化的定型设计。
同时通过全国或地区性竞赛筛选出优秀方案，推荐使用。
1972～1975年法国通过了建筑设计和建筑技术方面的创新，进行了一些设计竞赛，最后确定了大概25种样板住宅。
这些样板住宅实际是以户型和单元为标准的标准化体系。
中外住宅产业发展对比分析
中外住宅产业发展对比分析2002年6月世界上，无论是发达国家还是发展中国家都毫无例外地十分关注住宅产业的发展，这是因为住宅紧紧地维系着国家经济和社会的变化，并对经济的涨落和社会的稳定产生重大的影响。
在进入新世纪之后，我国正向着中等发达国家挺进，人民生活也进入了小康之后的需求阶段。
近20年来，中国的住宅建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。
当前，随着市场需求的变化，住宅市场的层次需求和层次供给日趋明朗；开发企业之间已从项目竞争过度到品牌竞争，乃至于企业核心竞争力之间的较量；住宅产业的上下游产业链之间的联系逐渐形成，我国的住宅产业逐步从重概念包装、市场宣传、广告大战等带有一定程度的互相抄袭、浮夸、炒作的表象阶段，转变到重市场调查、重提升住宅品质、重企业长远发展的理性阶段。
当前，可谓我国住宅产业提升和调整的关键时期。
此时，认真研究世界各国的住宅发展经验，无疑是适时和必要的。
一、一、13个国家住宅发展对比根据国际住宅协会（IHA）2001年对其会员国的统计资料，及我国2001年国民经济和社会发展统计公报中的有关资料，经过整理和换算后编制了以下13个国家住宅发展对比表（表一）。
针对“表一”可做如下的分析：1、我国人均GDP的水平还不高，是美国的1/36，法国的1/27，日本的1/38，马来西亚的1/4。
2、2、我国已处于住宅建设快速发展阶段，住宅年建设量与现有住宅总量之比为4.36%，是美国的3.1倍, 法国的4.4倍, 日本的1.7倍。
3、3、我国人均持有的住宅量最低，平均一套住宅中住4.0人, 美国为2.4人, 法国为2.1人, 日本为2.6人。
无疑，住宅的发展与人均GDP的水平密切相关。
2001年我国GDP 增长7.3%, 城镇居民收入增长8.5%, 农村居民收入增长4.2%, 1—11月商品住宅投资同比增长30.5%, 新开工面积增长30.4%。
可见，目前我国住宅建设投资的增长大大高于GDP的增长和居民收入增长，这种形势能持续多久？我国居民对住宅的潜在需求是存在的，但是要将其释放出来，形成市场交易，说到底是需要居民的购买力来支撑。
住宅产业化史话：四、美国的住宅产业化（4）
住宅产业化史话：四、美国的住宅产业化（4）皮埃尔·科恩林（PierreKoenig）1958年加入了约翰·伊坦斯的“住宅案例研究计划”。
图4-13是皮埃尔·科恩林在洛杉矶的斯塔赫住宅（1960年）。
图4-13a图4-13b图4-13c克雷格·艾尔伍德和皮埃尔·科恩林这二套住宅都是基于直线格栅的钢材柱子，采用钢材梁和波纹钢板屋顶装饰完成骨架布置，并且在很大程度上限定了外观。
4、卡若墨住宅（Kramer House）图4-14是1953年设计建造的“案例研究住宅”——卡若墨住宅（Kramer House）。
夕阳西下，风光无限。
图4-14图4-15是1953年设计建造的“案例研究住宅”——伏瑞住宅（Frey House）。
看！网架结构也用到了住宅结构上。
几位好友，相距在游泳池旁，有美女相伴，有美酒品尝，多么惬意的幽雅生活。
图4-15图4-16是1958年设计建造的“案例研究住宅”——巴斯住宅（Bass House）。
大树从屋顶穿过，房子和树木从自然中长出，人与自然得以和谐相处。
图4-165、克雷格·艾尔伍德克雷格·艾尔伍德的设计代表的是20世纪50~60年代加利福尼亚的“感觉好的”建筑。
文雅、洁净和简单，他的建筑变成了时尚偶像，并且比密西西比州的任何其他设计公司都要出色。
从1955~1957年的亨特住宅，到1968~1969年在马利布海滩上设计的帕勒斯凯住宅，他设计的住宅充分显示了生活的情景，既有灵气，又可以触摸。
在20世纪60年代，克雷格·艾尔伍德受到密斯·范·德·罗厄的简单建筑学非常大的影响。
然而，克雷格·艾尔伍德不像密斯·范·德·罗厄那样拘泥于形式，而是在美学观点上靠近查尔斯·埃姆斯轻的钢材框架结构。
克雷格·艾尔伍德第一位夫人是位建筑师，因为崇拜他才嫁给了他。
装配式住宅的前世今生
装配式住宅的前世今生一切高标准前世装配式住宅在国内外的历程▼预制装配建筑很早就已有探索。
1910年美国曾有公司创造了一套钢筋混凝土骨架、板材的全装配建筑系统。
一战后，各国都面临着严重的住房短缺，因此进行了将新材料、新技术在住宅建筑中应用的探索，一度诞生了以装配化为中心的技术改革浪潮。
著名建筑师格罗皮乌斯在二十年代多次实验用焦渣砌块和预制钢筋混凝土梁建造公寓住宅，用钢框架和石棉水泥板或木框架和铜片等试建装配式小住宅。
英国Leed城Quarry Hill贫民窟改建，是二战前最大的预制装配式住宅实践；美国和北欧的一些胶合木预制独立住宅也是比较成功的。
二战后，房屋建造全过程的工业化，即大批量成套生产房屋构件、到现场进行装配的全装配建造体系，在六十年代上半期得以实现。
英国的轻钢构架CLASP学校建造体系是世界方位内第一个成功的建造体系；法国1891年就已实施了装配式混凝土的构建，二战后大量居住建筑则由采用预制构建进入到全预制装配的工业体系；六十年代美国的SCSD学校建造体系是英国CLASP体系的发展，工业化程度很高，并在上世纪70年代能源危机期间开始实施配件化施工和机械化生产；日本则在1968年就提出了装配式住宅的概念，1990年推出采用部件化、工业化生产方式、高生产效率、住宅内部结构可变、适应居民多种不同需求的中高层住宅生产体系。
我国从50年代开始发展装配式建筑，在70年代达到装配式建筑发展繁荣的时期，而80年代中期以后，装配式建筑逐渐被大众所淡忘。
我国最早于1957年在北京进行了装配式大型砖砌块试验住宅建设。
到70年末，仅以北京、天津等大城市的统计，已累计建造了十几万平方米的装配与预制项结合的大模板住宅，也建设了一批装配式整体框架结构建筑。
1976年唐山大地震后，南斯拉夫向我国赠送了IMS体系（即整体预应力装配式建造板柱体系）技术资料，我国的整体预应力装配式板柱建造的研究与开发开始启动。
北京天坛小区·正在施工的烟灰渣混凝土壁板住宅哈尔滨·沈阳框架轻板住宅由于长期以来住房建设方式落后和产业化水平较低，我国住宅建造生产方式暴露出的资源浪费大、建筑寿命短、品质质量低和运营维护差等亟待解决的可持续发展建设问题。
工厂化建筑
工厂化建房来势凶猛建筑技术变革一触即发(组图)住宅产业化是住宅技术发展的结果和必然趋势。
住宅产业化的核心就是住宅工业化。
西方国家普遍在上世纪60年代提出了住宅工业化目标，并有组织、有计划地推行住宅工业化项目。
历经半个多世纪的发展，住宅产业化在日本、美国等发达国家的普及率日益提高，成为住宅发展主流。
下面一起来看看国外住宅产业化的历程，领略工业化住宅的神奇魅力。
美国工业化住宅从汽车房屋起家美国的工业化住宅最早起源于20世纪初用于野营的汽车房屋，可以说，汽车房屋是美国工业化住宅的一个雏形。
1950年代—1970年代，在汽车房屋的基础上开始了以居住为主要目的的可移动房屋的开发，开启了工业化住宅时代。
由于工业化住宅的建造成本仅为一般住宅的一半，近年来工业化住宅在美国中低收入人群中越来越受欢迎。
目前在美国，每16个人中就有1个人居住的是工业化住宅。
美国住宅大部分以低层木结构为主，用户可自行设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购建筑房屋所需的材料、部品等，最后委托承包商建造。
保存到相册(美国住宅产业化的雏形汽车房屋)法国的标准化住宅法国是住宅工业发展比较早的西方国家，在经过60年代以满足需求量为主的发展模式以及70年代以追求质量为基本要求的发展模式以后，法国开始逐步推广样板住宅。
到目前为止，样板住宅仍是法国住宅工业化的主流。
所谓样板住宅就是标准化住宅。
法国政府从1968年开始要求设计师与施工企业合作开展住宅标准化的定型设计工作，然后采用公开发行设计图纸的方式，使得所有厂家都可以生产。
目前法国的住宅工业化路径是发展通用构配件制品和设备再到其他。
保存到相册(法国经典的标准化工业住宅)日本的工业化住宅日本是推行住宅工业化较早的国家之一，也是目前国际上住宅工业化技术比较发达，工业化住宅应用率较高的地区之一。
早在上世纪50年代，日本就推出了住宅工业化发展计划。
随着战后日本经济的不断发展，土地价格上涨导致独立住宅的比例将会越来越少，对集合住宅的需求也增强，由此将会引发对工业化住宅更高的需求。
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欧美住宅产业化发展历程——以法国和美国为例一、法国法国是工业化住宅体系发展比较早的国家，使用的绝大部分都是预制混凝土结构的体系。
20世纪50～60年代是法国工业化住宅的数量阶段。
每一个国家发展工业化的早期都是为了解决数量问题，法国也是这样。
其主要目标是：解决有无，以及降低住宅造价的问题。
在这个阶段，建筑设计由业主委托建筑师设计；大中型的施工企业和设计公司联合开发出“结构-施工”体系；预制件厂根据来图加工制作，模板并不标准，可以根据设计进行加工和调整，构件生产具有一定的灵活性。
这些“结构-施工”体系，虽然有很多实际工程遵循，但是没有形成确定的设计标准。
因为在这个阶段，需求量比较大，所以尽管它的构件是按照要求进行的灵活设计，每一套还是有足够大的生产规模来保障成本的合理性。
正是因为这些原因，造成这个阶段“有体系，没标准”的情况。
以预制大板和工具式模板为主要施工手段，侧重于工业化工艺的研究和完善，忽略了建筑设计和规划设计。
从数量上满足了住宅需求，但是形成了功能单一化的卧城，建筑形式千篇一律。
这些问题在该阶段不成问题，因为此时就是解决有无的问题。
但是到了70年代以后，房屋的需求基本上得到了解决，工业化住宅进入了质量阶段，人们开始注重它的质量和性能。
大家提出来要增加建筑面积，提高隔热、保温和隔声等住宅性能，还要求改善装修和设备的水平，并改善建筑的形象和居住环境等等。
同时因为需求量减少，建设工程趋向分散化和小型化。
没有规模效应以后，预制工厂逐渐衰败。
在这种情况下，法国国家住房部开始推广样板住宅政策。
样板住宅实际上就是标准化住宅，设计图纸公开发行，所有厂家都可以生产。
从1968年开始，样板住宅政策要求施工企业与建筑师合作，共同开展标准化的定型设计。
同时通过全国或地区性竞赛筛选出优秀方案，推荐使用。
1972～1975年法国通过了建筑设计和建筑技术方面的创新，进行了一些设计竞赛，最后确定了大概25种样板住宅。
这些样板住宅实际是以户型和单元为标准的标准化体系。
1973、1974、1975年法国新样板住宅的应用量都在1万户以上，分别是：1.62万户、2.08万户、1.28万户。
万科集团建筑研究中心在2004年就做过类似的标准化住宅定型工作。
当时曾经讨论过是以部品，还是以功能模块(如厨房、卫生间、阳台等)或是以整个户型甚至以整栋楼为标准化定型单位。
定型单位的尺度越小，其组合的灵活度越高，最终的多样性越能保证。
但是这会导致其生产规模缩小，生产效率降低。
经过权衡，最后万科确定的是以户型或者单元为定型单位，这和法国的样板住宅的定型方式不谋而合。
图2为法国样板住宅实例。
图2 法国的D M73样板住宅实例该实例中，基本单元为L形, 使用面积为69.08m2，设备管井位于中央，基本单元可以加上附加模块A或B，并采用石膏板隔墙灵活分隔室内空间，这样可以灵活组成1～7室户，不同楼层之间也可以根据业主需求灵活布置。
规划总平面中，这些基本单元可以组合成5～15层的板式、锯齿式、转角式的建筑，或者5～21层的点式建筑，或者低层的联排式住宅。
主体结构为工具式大型组合模板现浇。
因为受限于住宅生产规模的进一步缩小，即使只有25种样板住宅，其每一种的生产量仍然小到无法维持，最终不可避免地走向衰败。
1977年，法国希望通过建立模数协调规则来建立一种通用构造体系，以解决这个问题。
为此，法国成立了构件建筑协会ACC，包括：建筑师同业会，建筑材料、构配件及设备工业协会(AIMCC)，全国建筑承包商联合会(FNB)，设计顾问公司联合会(SYNTEC)，法国顾问工程师协会(CICF)。
构件建筑协会的主要工作是建立模数协调规则。
1978年协会制定了模数协调规则，内容包括：采用模数制，基本模数M=100，水平模数=3M，垂直模数=1M；外墙内侧与基准平面相切；隔墙居中，插放在两个基准平面之间；轻质隔墙不受限制，可偏向基准平面的任一侧；楼板上下表面均可与基准平面相切，层高和净高其中有一符合模数。
但这种模数协调规则表达方式过于复杂，难于理解，并且若按照该规则制定的标准化节点，将使设计僵化。
因此，1978年，法国住宅部提出在模数协调规则的基础上发展构造体系。
构造体系是向开放式工业化过渡的手段，它是由施工企业或设计事务所提出主体结构体系，每一体系由一系列可以互相装配的定型构件组成，并形成构件目录。
所有构造体系(主体、围护、分隔、设备)符合尺寸协调规则，建筑师可以从目录中选择构件，像搭积木一样组成多样化的建筑，可以说构造体系实际上是以构配件为标准化的体系。
而样板住宅的体系是以户型和单元为标准单位的，所以在设计上构造体系比样板住宅更灵活，在这种情况下，设计师的灵活性和主动性就增加了。
法国住宅部委托建筑科技中心(CSTB)进行评审，共确认了25种体系，年建造量约为1万户。
为了促进构造体系的发展应用，法国政府规定：选择正式批准的体系，可以不经过法定的招投标程序，直接委托，这种政策刺激了构造体系的发展。
法国构造体系以预制混凝土体系为主，钢、木结构体系为辅。
在集合住宅中的应用多于独户住宅。
多采用框架或者板柱体系，向大跨度发展，焊接、螺栓连接等干法作业流行，结构构件与设备、装修工程分开，减少预埋，生产和施工质量高。
这些特点和万科现在倡导选择的技术体系非常相似。
图3是一些构造体系的实例。
图3 法国S G E-C构造体系实例的现浇节点模板示意图这是一种预制大板体系，适用于7层以下的住宅建筑。
楼板为预制条形板：跨度4800以下采用160厚实心板，跨度4800以上采用预应力空心板。
内外墙板统一规格，为实心板或多孔板，外墙做外保温加抹灰或混凝土装饰板，墙板之间的连接节点可预制、可现浇，墙板与楼板之间的连接节点可焊接或者现浇，楼板与楼板之间预留槽灌浆。
构造体系的不同体系间相对封闭，造成生产规模较小，在政府提供优惠政策的情况下仅占市场的2.5%。
1982年，法国政府对这些问题进行了反思：（1）主体工程占住宅总造价的50%，在这50%里面，预制混凝土构件仅占到20%。
构件的生产效率提高10%，总造价也只能降低2%。
所以把提高生产率的希望仅仅寄于预制构件的生产方面是片面的。
随后政府调整策略，强调产业链上的所有企业、所有环节，从生产到运输，从施工到安装等等，都要提高效率，革新技术。
（2）从样板住宅到新样板住宅、从模数协调到构造体系，由政府来推广某种技术体系是不合适的。
政府的职能应该是去确定一个所要达到的目标，而究竟应该如何去达到这个目标，则应该由企业自己去想办法，不应该由政府强制推广使用某种技术体系。
所以，1982年法国政府制定了一个“居住88”计划：到1988年，全国应该有2万套样板住宅，其成本要比1982年降低25%，并且质量不能降低。
政府提出了这样的目标，而具体用什么样的技术，则由企业自己解决。
二、美国美国的工业化住宅起源于20世纪30年代。
当时它是汽车拖车式的、用于野营的汽车房屋。
但是在40年代，也就是二战期间，野营的人数减少了，所以旅行车被固定下来，作为临时的住宅。
二战结束以后，政府担心拖车造成贫民窟，不许再用其来做住宅。
20世纪50年代后，人口大幅增长，军人复员，移民涌入，同时军队和建筑施工队也急需简易住宅，美国出现了严重的住房短缺。
这种情况下，许多业主又开始购买旅行拖车作为住宅使用。
于是政府又放宽了政策，允许使用汽车房屋。
同时受它的启发，一些住宅生产厂家也开始生产外观更像传统住宅，但是可以用大型的汽车拉到各个地方直接安装的工业化住宅。
可以说，汽车房屋是美国工业化住宅的一个雏形（图4）。
图4 美国最早的汽车房屋70年代以后，人们对住宅的要求更高了：要求面积更大，功能更全，外形更美观。
1976年，美国国会通过了国家工业化住宅建造及安全法案，(National Manufactured Housing Construction and Safety Act)，同年开始由HUD负责出台一系列严格的行业规范标准，一直沿用到今天。
除了注重质量，现在的工业化住宅更加注重提升美观、舒适性及个性化，许多工业化住宅的外观与非工业化住宅外观差别无几。
新的技术不断出台，节能方面也是新的关注点。
这说明，美国的工业化住宅经历了从追求数量到追求质量的阶段性转变。
统计表明，美国1997年新建住宅147.6万套，其中工业化住宅113万套，均为低层住宅，其中主要为木结构，数量为99万套，其他的为钢结构。
这取决于美国人传统的居住习惯。
据美国工业化住宅协会统计，2001年，美国的工业化住宅已经达到了1000万套，占美国住宅总量的7%，为2200万的美国人解决了居住问题。
2007年，美国的工业化住宅总值达到118亿美元。
现在在美国，每16个人中就有1个人居住的是工业化住宅。
在美国，工业化住宅已成为非政府补贴的经济适用房的主要形式，因为其成本还不到非工业化住宅的一半。
在低收入人群、无福利的购房者中，工业化住宅是住房的主要来源之一。
美国标准化的预制木桁架据统计，美国70%的工业化住宅建造在私有房主的土地上，另外的30%是建在租用地或是他人(包括亲戚朋友)的土地上。
美国为了促进工业化住宅的发展，出台了很多法律和一些产业政策，最主要的是HUD技术标准。
HUD是美国联邦政府住房和城市发展部的简称，它颁布了美国工业化住宅建设和安全标准（National Manufactured Housing Construction and Safety Standards），简称HUD标准。
它是唯一的国家级建设标准，对设计、施工、强度和持久性、耐火、通风、抗风、节能和质量进行了规范。
HUD标准中的国家工业化住宅建设和安全标准还对所有工业化住宅的采暖、制冷、空调、热能、电能、管道系统进行了规范。
1976年后，所有工业化住宅都必须符合联邦工业化住宅建设和安全标准。
只有达到HUD 标准并拥有独立的第三方检查机构出具的证明，工业化住宅才能出售。
HUD又颁发了联邦工业化住宅安装标准(HUD Proposed Federal Model Manufactured Home Installation Standards)，它是全美所有新建H U D标准的工业化住宅进行初始安装的最低标准，提议的条款将用于审核所有生产商的安装手册和州立安装标准。
对于没有颁布任何安装标准的州，该条款将成为强制执行的联邦安装标准。
由此可见，政策和标准是推动工业化住宅发展的关键性条件。