各种估价方法一览表
简述海关估价的方法(一)
海关估价是指海关根据法定的估价方法，对进口货物进行估价，确定应征收的进口税和进口货物的基准价格。
海关估价的方法有很多种，下面将详细介绍各种方法。
1. 核算成本加利润法核算成本加利润法是指根据进口货物的成本和利润来确定其估价。
成本包括生产成本、运输成本、包装成本等，利润则是指进口商从销售进口货物中获得的利润。
通过核算成本和利润来确定进口货物的估价，可以比较准确地反映其真实价值。
2. 比较法比较法是指根据类似货物的市场价格来确定进口货物的估价。
海关可以通过比较同类货物的价格，来确定进口货物的合理估价。
这种方法适用于市场上同类货物价格比较稳定的情况。
3. 参考价格法参考价格法是指根据某些特定的参考价格来确定进口货物的估价。
这些参考价格可能是生产成本、市场价格、或者是海关自己制定的参考价格。
通过参考价格法来确定进口货物的估价，可以简化海关估价的程序，提高效率。
4. 事后估价法事后估价法是指根据进口货物的实际交易价格来确定其估价。
在这种方法下，海关可以根据货物的实际交易价格来确定其估价，以反映其真实价值。
但是这种方法需要对进口商进行监管，以防止其通过不正当手段来降低进口货物的交易价格。
5. 市场调查法市场调查法是指通过对市场上同类货物的价格进行调查，来确定进口货物的估价。
海关可以通过市场调查来了解同类货物的市场价格，以确定进口货物的合理估价。
这种方法需要海关对市场进行深入的调查和了解，以提高估价的准确性。
综上所述，海关估价的方法有很多种，每种方法都有其适用的情况和局限性。
在实际操作中，海关需要根据具体情况选择合适的估价方法，以确保对进口货物的估价准确、公正。
同时，海关还需要加强对进口商的监管，以防止其通过不正当手段来影响进口货物的估价。
只有这样，才能有效地维护国家的进口税收和进口货物的合理估价。
风险估价基本方法
风险估价基本方法风险估价是指对潜在风险的可能发生以及对组织或个人造成的影响进行量化和评估的过程，以便制定相应的风险管理策略。
在风险估价中，我们需要使用一些基本的方法和工具来识别、量化和评估风险。
下面将介绍几种常用的风险估价基本方法。
1. 定性分析法：定性分析法是一种基于专家判断和经验的方法，通过评估风险的可能性和影响程度来确定风险等级。
常用的定性风险评估方法包括风险概述矩阵和风险评估矩阵。
风险概述矩阵通过与风险相关的工程活动进行比较，来确定风险的可能性和影响程度。
风险评估矩阵则是将风险按照风险等级进行分类，便于进行后续的风险管理。
2. 定量分析法：定量分析法是一种通过使用数学和统计的方法来估计风险的概率和影响程度。
常用的定量风险评估方法包括敏感性分析、蒙特卡洛模拟和期望货币值方法。
- 敏感性分析是一种通过分析风险因素对风险结果的影响程度来进行风险估价的方法。
通过改变风险因素的值，观察风险结果的变化，来确定风险因素的敏感性和对风险的贡献程度。
- 蒙特卡洛模拟是一种通过随机抽样和模拟的方法来分析风险的概率分布和影响程度。
通过对风险因素进行随机抽样，模拟多次风险分析，得到风险结果的概率分布，从而进行风险估价。
- 期望货币值方法是一种通过将风险结果转化为经济价值的方法来进行风险估价。
通过将风险结果与经济价值相乘，得到每个风险结果的期望货币值，从而评估风险的影响程度。
3. 统计分析法：统计分析法是一种通过使用历史数据和现有统计模型来估计风险的概率和影响程度。
常用的统计风险评估方法包括概率分布方法和回归分析方法。
- 概率分布方法是一种通过将风险因素的概率分布与风险结果的概率分布相结合，来进行风险估价的方法。
通过对历史数据进行统计，得到风险因素和风险结果的概率分布，从而进行风险估价。
- 回归分析方法是一种通过使用数理统计的方法，通过对风险因素和风险结果之间的相关关系进行建模，来进行风险估价的方法。
通过对历史数据进行回归分析，得到风险因素与风险结果之间的回归方程，从而预测和估计未来的风险。
各类资产的评估方法介绍
各类资产的评估方法介绍(一)评估方法介绍根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。
1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
（二）评估方法的选择结合评估对象的具体构成情况，本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。
它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。
本次评估以评估对象持续经营为假设前提，企业可以提供完整的历史经营财务资料，企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测，且从企业的财务资料分析，企业未来收益及经营风险可用货币量化，具备采用收益法进行评估的基本条件。
资产基础法，是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。
本次评估，企业所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料较完整，适宜采用资产基础法进行评估。
（三）评估结论确定的方法在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上，通过对两种评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上，选用其中一种方法的评估结果作为本报告的最终评估结论。
本项目采用资产基础法的评估结果作为最终的评估结论。
资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
二手车交易估价计算公式(很全面实用)
一、汽车的折旧率估价1、重置本钱法：二手车评估价格=新车价格R×(1-年限折旧率r)2、查询新车价：即新车补贴优惠后的裸车价3、估算折旧率〔1〕按照经历算法，这种方法最早由官方公布，但实际操作价值较低，很少采用。
新车前5年的折旧率分别为15%、12%、10%、8%、7%，5年以后每年折旧率大概5%。
则使用4年的轿车，其折旧率为15%+12%+10%+8%=45%；〔2〕使用年限为8年的普通轿车，其二手车口诀分别为：87654321。
[则同样使用4年的轿车，其折旧率为〔8+7+6+5〕(8+7+6+5+4+3+3+2)=26/38 约为68.4%] ；〔3〕使用年限为10年普通轿车，采用累计算法，口诀10，987654321；[将1至10年累加等于55，则第一年折旧率是10/55，第二年折旧率是9 /55，如此类推，第10年折旧率是1/55。
则使用4年的轿车，其折旧率为10/55+9/55+8/55+7/55，约为61.2%.]，使用年限为15年普通轿车、口诀87665544332。
4、调整实际折旧率：在以上的根底之上，根据实际车况进展调整。
例如，外表较新则折旧率减1%，反之则加1%；行驶里程数(一般不准，仅作参考)小于2万公里/年的，减1%，反之则加1%；私家车减1%，反之加1%；该车型市面上仍有销售减1%，反之加1%.保有量很大、新车价格稳定、内饰干净整洁等，则各减1%，反之则加1%。
二、汽车的折旧率是很高的。
最根本、简便方法是采用重置本钱法来计算。
即被评估车辆的现在市场价格＝重置本钱×成新率。
重置本钱：购置一辆新的与被评估车辆一样相近的车辆所支付的金额〔不含装饰〕。
成新率：计算方法以使用年限法比拟简单。
成新率＝1-已使用年限／规定使用年限×100%。
计算时时间单位统一为月。
汽车的规定使用年限为15年。
举例说明：2002年1月份购置的高尔夫1.6/5VAT舒适型，规定使用年限为15年，即180个月。
房地产估价的常用方法
房地产估价的常用方法嘿，咱今儿就来聊聊房地产估价的那些常用方法。
你说这房子的价格，那可真是个大学问呐！咱先来说说市场比较法。
这就好比你去买菜，你会看看周围其他摊位同样的菜卖多少钱，然后心里就有个底了，对吧？房地产估价也是一样，找几个类似的房子，看看它们卖了啥价，再结合咱这房子的特点，就能估摸出个大概价格了。
这方法简单直接，就像咱平时过日子，实实在在的！再说说成本法。
你想想，盖这房子花了多少钱，土地成本、建筑成本、各种税费啥的都加一块儿，这不就是房子的基本价值嘛。
这就好像你自己做个东西，算算材料和人工花了多少，心里就有数了。
这可是个很靠谱的办法呢，能让咱知道这房子的成本底线在哪。
还有收益法，这可有意思了。
如果这房子能给你带来收益，就像你养了只会下金蛋的鸡，那这鸡得值多少钱呢？咱就根据这房子未来能带来的收益来估算它现在的价值。
要是这房子租出去能收不少租金，那它的价值肯定也低不了呀！咱普通人买房的时候，也得懂点这些方法呀，不然咋知道自己是不是买亏了呢？就像你去买东西，总不能人家说多少就是多少吧，咱得有点自己的判断呀！你看那些房地产商，他们天天研究这些，不就是为了多赚点钱嘛。
咱要是不懂，那不就容易被他们忽悠了嘛。
所以啊，多了解了解这些方法，没坏处！说不定哪天你自己要卖房或者买房，就派上大用场了呢！这些方法就像是我们生活中的小助手，能帮我们在房地产这个大领域里找到方向。
咱可不能小瞧了它们，它们能让我们在买卖房子的时候心里更有底，更有把握。
想象一下，如果没有这些方法，那房地产市场得乱成啥样啊？大家都不知道房子该值多少钱，那不就全凭感觉了嘛。
那可不行，咱得有依据，有标准，这样才能保证公平公正呀！咱老百姓过日子，买房子可是大事，这估价的方法咱可得搞清楚。
别到时候花了冤枉钱还不知道呢！这房地产估价的常用方法，咱可得好好记住咯！这样咱在房地产的海洋里才能游得更稳，更安心！总之，这些方法都是为了让我们更好地了解房地产的价值，让我们在买卖房子的时候能更加明智地做出选择。
土地估价常用方法有哪些
土地估价常用方法有哪些土地估价是指对土地价值进行评估和确定的过程。
土地作为不可再生的资源，在城市化快速发展的背景下，其价值日益显著。
土地估价常用的方法有很多，下面将介绍一些常见的方法。
一、市场比较法市场比较法是土地估价中最常用的方法之一。
该方法通过比较相似或相邻地块的成交价格，找出参照物、确定基准价格，再根据待估土地的特征，运用价格调整方法，进行估价。
市场比较法是一个相对简单和直观的方法，在土地市场活跃的地区具有较好的适用性。
二、收益法收益法是基于土地的潜在收益和开发潜力来进行估价的方法。
该方法主要依据土地用途、土地所能带来的收入和成本等因素，计算土地的净收益，再以合理的资本化率进行估价。
收益法适用于开发潜力大的土地，可以较准确地反映土地的实际价值。
三、成本法成本法是以土地的再生产成本为依据进行估价的方法。
该方法主要通过计算土地的再生产成本、减除折旧等费用，得出土地的估价。
成本法适用于土地市场不活跃，缺乏可比参照物的情况下，可以提供一个相对可靠的估值参考。
四、折旧法折旧法主要适用于农用土地、林地和矿山等利用期限较长的土地。
该方法通过考虑土地自然磨损和功能退化等因素，计算出土地的减值额，再用减值额折旧法求出土地的估价。
五、综合法综合法是综合运用多种估价方法进行估价的方法。
该方法考虑了各种因素，包括市场因素、收益因素、成本因素等，并根据土地的实际情况，采取适当的权重进行综合估价。
六、专家评估法专家评估法是指根据专家的经验和专业知识，通过对土地的实地考察和分析，来进行估价的方法。
该方法依靠专家的经验和判断，可以使估价更加精准和可靠。
需要注意的是，不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据具体情况选择合适的方法。
在进行土地估价时，还应考虑土地所处的地理位置、土地规划和政策等因素的影响，以确保估价结果的准确性和可靠性。
总结起来，土地估价常用的方法包括市场比较法、收益法、成本法、折旧法、综合法和专家评估法。
价格评估方法
价格评估方法
价格评估是指对商品或服务的价值进行评估，确定合理的价格范围。
价格评估的方法有很多种，下面将介绍几种常用的价格评估方法。
1. 市场比较法：市场比较法是指通过比较类似或相同商品在市场上的价格，来评估自己商品的价格。
这种方法适用于市场竞争充分，商品相对标准化的情况下。
通过调研市场上同类商品的价格，可以对自己商品的价格进行合理评估。
2. 成本法：成本法是指根据商品或服务的生产成本来评估价格。
这种方法适用于生产成本容易确定的情况下。
通过计算商品的生产成本，并加上合理的利润，可以确定商品的价格。
3. 收益法：收益法是指根据商品或服务的预期收益来评估价格。
这种方法适用于对未来收益有一定预期的商品或服务。
通过预测商品或服务的未来收益，并考虑风险和折现率等因素，可以确定商品的价格。
4. 品牌价值法：品牌价值法是指根据商品或服务的品牌价值来评估价格。
这种方法适用于有知名品牌的商品或服务。
通过评估品牌的知名度、忠诚度、竞争力等因素，可以确定商品的价格。
5. 市场需求法：市场需求法是指根据市场对商品或服务的需求情况来评估价格。
这种方法适用于市场需求较为稳定的情况下。
通过了解市场的需求情况、竞争情况等因素，可以确定商品的
价格。
以上是几种常用的价格评估方法，每种方法都有其适用的情况。
在实际中，可以根据商品或服务的情况选择合适的方法进行价格评估。
同时，还需要考虑市场的竞争状况、消费者的购买能力、产品的附加值等因素，综合考虑确定最终的价格。
房地产估价的4种方法-并列举出2个进行分析-1
房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析: 房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。
在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:一、收益法收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。
费雪认为,收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。
享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。
估价的方法
估价的方法嘿，咱今儿就来聊聊估价的方法这档子事儿。
你说这估价，就好比给一件东西找个合适的“标签”，可不能瞎估摸呀！想象一下，你去买个古董，那店家随口就给你报个价，你能信吗？肯定得有个靠谱的法子来估摸它的价值吧。
咱先来说说市场比较法。
这就好像你找朋友作参照，看看差不多的东西在市场上都卖啥价。
比如说，你想买辆车，那你就去瞅瞅同款车在其他地方卖多少钱，这心里不就有个数啦？要是人家都卖十万，就这家店要价十五万，那你就得寻思寻思了，这里头是不是有啥猫腻呀！还有成本法呢。
就好比你自己做个东西，得算算材料、人工啥的花了多少钱，这就是它的基本价值呀。
要是一个手工艺品，那材料成本加上制作的时间精力成本，大概就能估摸出个价来。
收益法也挺重要。
就跟种果树似的，你得想想这棵树以后能结多少果子，能给你带来多少收益。
一件能持续带来价值的东西，估价的时候可不能光看眼前，得长远了看。
比如一个能长期收租的房子，那租金收益可就得好好算算了。
再说说类比法。
就像找个和它差不多的东西来对照着估价。
比如说你有个邮票，你就去找找类似的邮票都卖多少钱，然后给自己的也估个差不多的价。
但咱得注意啊，这些方法可不是孤立的，得综合起来用。
就像炒菜，盐、酱油、醋都得放点儿，味道才好。
你不能光用一种方法就给东西定了价，那多不准确呀！咱平常买东西的时候，也得留个心眼，别被人坑了。
多问问，多比比，别着急掏钱。
有时候店家看你不懂，就瞎报价，那可不行！咱得学会用这些估价的方法来保护自己的钱包。
而且啊，估价这事儿还得考虑很多其他因素呢。
比如说东西的稀有程度，越稀罕的肯定越值钱呗。
还有保存的好坏，崭新的和破破烂烂的能是一个价吗？总之啊，估价可不是个简单的事儿，得用心去琢磨，去研究。
咱可不能让自己的宝贝被低估了，也不能花冤枉钱买贵了东西。
大家说是不是这个理儿？所以啊，学会这些估价的方法，真的很重要呢！让我们都能当个聪明的买家和卖家，在估价的世界里游刃有余！。
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产进行评估，以确定其市场价值。
在房地产交易中，不动产估价是非常重要的一环，它直接影响到房屋的买卖价格。
不动产估价的方法有很多种，下面将按照类别进行介绍。
一、市场比较法市场比较法是不动产估价中最常用的方法之一。
它是通过对同一地区、同一类型的房屋进行比较，来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是简单易行，能够反映市场的实际情况。
但是，它也存在一些缺点，比如说，市场上同类型的房屋并不完全相同，有些房屋可能存在差异，这就会影响到估价的准确性。
二、收益法收益法是一种以房屋的收益为基础来进行估价的方法。
它是通过计算房屋的租金收益和未来的增值空间来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够反映房屋的实际收益情况，但是也存在一些缺点，比如说，它需要对未来的市场情况进行预测，这就需要对市场有一定的了解和预判能力。
三、成本法成本法是一种以房屋的建造成本为基础来进行估价的方法。
它是通过计算房屋的建造成本和折旧费用来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够反映房屋的实际建造成本，但是也存在一些缺点，比如说，它无法反映市场的实际情况，也无法反映房屋的实际收益情况。
四、综合法综合法是一种将市场比较法、收益法和成本法综合起来进行估价的方法。
它是通过对不同方法的综合分析来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够综合反映房屋的实际情况，但是也存在一些缺点，比如说，它需要对不同方法进行权衡和分析，需要对市场有一定的了解和预判能力。
总之，不动产估价是一项非常重要的工作，它直接影响到房屋的买卖价格。
在进行不动产估价时，需要根据实际情况选择合适的方法，进行准确的估价。
三种评估方法
4） 产成品及库存商品：① 当评估基准日与产成品完工时间较接近时，评估值-产成品数量X单位产成品账面成本
②当评估基准日与完工时间相距较远：
a.评估值-实有数量x（合理材料工艺疋额X材料现行单价+合理工时疋额X单位小时合理工时工资费用）
2)经济性贬 值额=年损失 额*(1—T)*(P/A,r,n)
2）名义加权投资年限的计
算：
名义加权投资年限=加权更 新成本之和十重置成本
重置成本=CIF+关税+增值税+,,
3）观测分析法
重置成本：还考虑改造成本
项目：
重置成本
实体性贬值
功能性贬值
:经济性贬值
成新率
建筑 物
•（重
点）
成本：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费 用、合理利润、资金成本（据额定工期、平均投入资金、 贷款利率测算的建筑期利息）、投资方向调节税。
功能性贬值
由于外部环
1：观察法
2）物价指数法：重置成本=历史成本*评估时定基物价
贬值=重置成本X（1-成新率）
额=被评估
境变化造成
2：使用年限法
指数十购建时定基物价指数=历史成本*（1 +物价变动指 数）
3）功能价值法：重置成本
2•公式计算法（年限法）： 实体性贬值=重置成本X实 际已使用年限十总使用年限
G艮少有交易情况的特殊土地
适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用其他方法评估时。可对既无收益又
无形
资产
1）自创：①财务核算法；② 市价调整法：
价格评估方式
价格评估方式价格评估是指对一个商品或服务进行估价，确定其适当的价格水平。
有很多种不同的价格评估方式，以下介绍几种常用的方式。
1.成本加成法：成本加成法是最简单常用的一种价格评估方法。
它通过计算生产或提供商品或服务的成本，并在其上加上一定的利润率来确定最终的价格。
这种方法适用于成本结构简单、易于计算的产品或服务。
2.市场定价法：市场定价法是根据市场供求关系来确定价格的方法。
通过研究竞争对手的价格、顾客的需求，结合自身产品或服务的特点和竞争优势，找出适当的价格水平。
这种方法适合市场竞争激烈、需求较强的产品或服务。
3.品牌溢价定价法：品牌溢价定价法是指在市场上建立强大品牌形象的企业可以通过品牌溢价来提高产品或服务的价格。
该方法适用于有强势品牌形象的产品或服务，它相对于其他方法来说，更加依赖于品牌建设和市场认可度。
4.心理定价法：心理定价法是根据消费者的心理反应来制定价格。
例如，通过使用价格以.99结尾，而不是整数价格，可以给消费者一种价格更低的感觉。
这种方法基于消费者的心理行为和感知，适用于对价格敏感的产品或服务。
5.竞争定价法：竞争定价法是通过观察竞争对手的价格来制定自身的价格。
如果竞争对手的价格较高，可以选择相对较低的价格来吸引顾客；如果竞争对手的价格较低，可以选择相对较高的价格来突出自身产品或服务的优势。
这种方法适用于存在激烈竞争的市场。
总之，价格评估是一个复杂而重要的过程。
企业需要结合自身产品或服务的成本、市场需求、品牌形象、消费者心理反应以及竞争对手的价格，综合考虑各方面因素，制定适当的价格水平。
不同的价格评估方式可以在不同的场景下使用，以帮助企业制定出具有竞争力和市场认可度的价格策略。
详细讲解几种估价方法
Haohao讲解几种估价方法每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱 。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料 ，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择 持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼 ，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地” 。
建筑物估价的基本方法
建筑物估价的基本方法建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等，下面为大家介绍一下建筑物估价的基本方法：重置价格折旧法1、重置价格折旧法：是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物估价。
另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制订的。
2、基本思路：按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。
在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。
3、基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额建筑物价格=建筑物重置价格×成新度4、建筑物重置价格的确定：(1) 房屋建筑物分类：根据承重构件、建筑材料、建筑标准，分4类7等：1.钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。
包括框架大板与框架轻板结构等房屋，这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
2.砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。
外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
3.砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。
外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。
4.砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内容设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5.砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构结构房屋。
6.砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级砖木结构房屋7.简易结构如简易楼、平房、板房、砖坯房、土草房，竹木捆绑房等。
5、建筑物重置价格的确定：建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代理重置价格;另一种是以重置成本来代替重置价格。
6、具体求取重置价格的方法：直接法和间接法。
公司估价的五种新方法
公司估价的五种新方法在当今经济环境下，公司估价成为了商业活动中不可或缺的一环。
随着市场的发展和金融工具的创新，传统的估价方法已无法满足所有需求。
本文将为您介绍五种新兴的公司估价方法，以助您更全面、准确地评估公司价值。
一、市场比较法市场比较法是一种相对估值方法，通过比较目标公司与同行业其他公司的财务指标和市场表现，来确定其价值。
在五种新方法中，市场比较法较为传统，但其在应用中不断更新和完善。
如今，市场比较法更多地采用EVA（经济增加值）、P/B（市净率）等指标，以降低单一指标的局限性。
二、现金流量折现法现金流量折现法（DCF）是一种绝对估值方法，通过预测公司未来现金流量，并将其折现至现值，从而得出公司价值。
在五种新方法中，现金流量折现法考虑了公司的盈利能力和成长性，更能反映公司真实价值。
此外，DCF法还引入了WACC（加权平均资本成本）等概念，以降低资本结构对公司价值的影响。
三、期权定价模型期权定价模型是一种适用于高科技、初创公司等具有高度不确定性的企业估价方法。
该方法将公司视为一个期权，通过分析期权的行权价格、到期时间、波动率等因素，计算出公司价值。
期权定价模型为投资者和企业家提供了一种全新的视角，有助于评估公司潜在价值。
四、EVA法EVA（经济增加值）法是一种基于公司经营效益的估值方法。
它主张企业应创造超过资本成本的经济增加值，从而为股东创造价值。
EVA法有助于投资者识别公司盈利质量和增长潜力，对公司价值进行更为全面的评估。
五、大数据分析法随着大数据技术的发展，大数据分析法逐渐应用于公司估价领域。
该方法通过对海量数据的挖掘和分析，找出影响公司价值的各种因素，并构建相应的估值模型。
大数据分析法能够更准确地预测公司未来业绩，为投资者提供有价值的参考。
总结：以上五种新方法各具特点，适用于不同类型和阶段的公司。
在实际应用中，投资者和企业家可根据公司特点和市场环境，灵活选择和运用这些方法，以获得更为准确的公司估价。
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法主要有以下几种：
1. 直接比较法：通过比较类似房屋的交易记录和市场上的其他相似房屋的价格，来确定房屋的估价。
这种方法适用于市场有活跃交易记录的情况。
2. 收益法：通过分析房屋投资所能带来的收益，包括租金和升值潜力等，来确定房屋的价值。
这种方法适用于投资性质的房屋，如出租房和商业用途的房屋。
3. 成本法：通过计算重建房屋所需的成本，再考虑房屋的折旧和使用年限等因素，来确定房屋的估价。
这种方法适用于新建的房屋或有明确重建成本的情况。
4. 折现法：通过考虑未来现金流的时间价值，将未来的收益和支出折现到现在的价值，来确定房屋的估价。
这种方法适用于大型商业房地产项目，如写字楼和购物中心。
5. 科技评估法：利用现代科技手段，如无人机测绘和三维扫描等技术，对房屋进行细致的测量和分析，来确定房屋的估价。
这种方法适用于需要精确测量和评估的特殊情况，如历史建筑物和特殊用途的房屋。
市场估价方法
市场估价方法收益还原法5・1收益还原法5.1.1基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：(1) 土地收益为无限年期：V=a/r ( 1)式中：V：土地收益价格a :土地纯收益(或地租)r : 土地还原利率(2) 土地收益为有限年期：V= ( a/r) [1-1/ ( 1+r) n] ( 2)式中：V、a、r含义同前n:未来土地使用年期5.1.2程序(1) 收集相尖资料；(2) 测算年总收益；(3) 确定年总费用；4) 计算年纯收益；5) 确定还原利率；(6)选用适当的计算公式；7) 试算收益价格；8) 确定待估宗地地价。
5.1.3收集相矢资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地出租或特征相同或相似的宗地用于C 经营时的年平均总收益与总费用资料等应收集三年以出租性土地及房屋的宗地屋上的租赁资料。
营业性土地及房营运资料。
直接生产的宗地应收集五年以上的料、用地应收集过去五年中原资料。
所收集的资料应是持人工及产品的市场价格映土续、稳定的，能反地的长期收益趋势。
5.1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有正常情效用途出租或自行使用，在定况下，合理利用土地应取得的持续而稳租金收入、押的年收益或年租金，包括期超金利息收入等。
对总收益的收益一折算为年土地总收过或不足一年的，要统益。
5.1.5确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常土地年总合理的必要年支出。
在确定费用时5要根据土地利用方式进行具超过或不足一体分析。
对总费用的支出期年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：(1) 土地租赁：土地使用稅、土地管理费、土地维护费及其它费用;(2) 房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；(3) 经营，性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；(4 )生产性企业：生产成本(包括原材料、管理费用及企业利润o费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售稅金及附加、财务费用收益是在总纯收益中扣除非5.1.6确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
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土地纯收益=房地纯 收益一房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现 值X房屋还原率
2.有理论基础
1.地价=不动产总价-建筑开发费 —专业费—不可预见费—利息—租 售费用-税金-开发商合理利润
2•建筑价=房地价—地价
3.有理论基础
4.开发成本的计算（包括建筑费、 专业费、税费、租售费用）；
5.利息的计算；
6.利润的计算；
7.土地价格的计算。
1.确定土地征用拆迁费
2.确定开发费
3•确定利润
4.确定利息
5.计算成本价格
6.位置修正
1•查定路线价
2•查定深度指数
3•查定条件指数
4,查定时间修正指数
5.修正岀宗地价格
1.查定基准地价
1.建筑价=重置成本—折旧
2.新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+土地增值 收益（利润=（土地取得费+土 地开发费+税费）X投资回报 率；增值收益=（土地取得费+开发费+税费+利息+利润）X土 地增值收益率）
宗地价=路线价X深度 指数X条件修正指数X时间修正系数
宗地价=基准地价X（1土刀区域及个别 因素修正系数）X批 租年期系数X时间修 正系数
1•对无收益不动产评估困难
2•收益数据必须合理、准确
3•还原利率必须适当
1.对不适宜建筑或无再开发价值土 地评估困难
2•房价预测难以准确
3.开发费用难以准确
1.不适宜于已建成地或已开发 地
2.成本不等于价格
不适宜于无路线价区域
不适宜于无基准地价 区域
理论基础
1.依实例地价格，比较求评估地 价格
2.无理论基础，但实用
各种估价方法一览表
方法 比较项目
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价 修正法
观点
替代
~收益
建筑成本+地价=房地价
成本可及性、替代
~替代
替代:
评估对象
1.土地
2.建筑物
3•不动产
1.土地
2.建筑物
3•不动产
1.土地
2.建筑物
1.建筑物
2.新开发地
土地动产估价
适宜有收益的土地或建筑
有交易地区，且地产有开发、再开 发价值
建筑物或新开发地
道路系统完整，且附设 有路线价，深度修正系 数表和条件修正系数表
已有基准地价和宗地 价格修正系数表
限制
1.无类似交易案例，或无市场交 易时，难以评估
2•必须考虑所有差异的项目，并
加以适当修正
3.必须查证比较案例资料的准确 性
估价程序
1•收集适当交易实例
2.查证交易条件状况，包括价格、 支付条件、动机及宗地条件
3•实例交易情况修正
4•实例期日修正
5•实例区域及个别因素修正
6•判定比较价格
1.估计总收益
2.估计总费用
3.计算纯收益
4.选定还原利率
5.计算收益价格
1.调查清楚待估宗地的基本情况；
2.最佳开发利用方式的确定；
3.估计开发建设周期和投资进度安 排、开发完成后不动产价值的测算；
2.查证评估地块条 件
3.查定各项修正系数
4.修正岀宗地价
现实性
评估结果与市价相近，最具现实 性
评估结果与市价稍有偏差
接近市价
评估结果与市价常有偏差
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
容易
易，适于多宗地估价
易，适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价格
比较价格
比较价格