关于评估方法选择上的一点看法
资产评估核准备案及评估报告常见问题
资产评估核准备案及评估报告常见问题1、国务院91号令中关于资产评估项目立项确认制度的建立；91号令是现在资产评估的根本法规。
制订新办法所依据的最高法规是91号令；其次是国务院发布的376号文，即《企业国有资产管理条例》；最后还要依据《公司法》的有关规定。
资产评估项目立项确认制度：立项，就是资产评估项目在刚刚准备启动时要向管理部门申报；确认，是指资产评估报告完成后由企业上报管理机构，对评估报告各个方面，如格式、程序、遵守的职业规范是否符合规范做出认可。
新办法的资产评估核准类似于立项确认制度，也是与核准备案制度的最大区别91号仍是国有资产监督管理机构对国有资产进行监督和管理的根本依据2、1994年中国资产评估协会成立，资产评估中心与中国资产评估协会机构人员重叠，机构分立；这个分立是名义上的分立，以两块牌子一组人马进行运作。
3、1996年建立中国注册资产评估师签字制度；《资产评估操作规范》实施；到目前为止，需要在程序、方法、把握重点和披露内容上依据《资产评估操作规范》，在格式上依据91号文作出评估报告，审核评估报告4、1998年原国家国有资产管理局并入财政部；资产评估中心撤消，资产评估评估项目的立项确认工作和资产评估机构的审批管理由财政部财产评估司负责。
5、2000年中国注册会计师协会与中国资产评估协会合并，资产评估机构、注册资产评估师的管理工作由合并后的协会管理，这种情况一直延续到2003年。
资产评估项目的立项确认由财政部负责；同年进行了重大改革，立项、确认制度由核准、备案制度替代立项、确认制度与核准备案制度的本质区别：1）取消了立项。
2000年之前不进行立项是不允许确认的，取消立项加大了企业选择评估机构和评估师的自主权，增强了企业的灵活性；但也带来了不少问题，如对最后的评估结果管理机构不认可等。
2）由原来的确认变为核准、备案。
确认对评估报告而言是实质性审查，涉及到内容和合理性等方面。
而备案只是进行合规性审查，这在速度、规格上发生了根本变化。
关于在建工程项目价值评估方法应用研究的思考
关于在建工程项目价值评估方法应用研究的思考作者：张洲来源：《城市建设理论研究》2013年第16期摘要笔者通过参与一些现实的在建工程评估项目和参阅一些典型的在建工程评估报告，认为目前业内评估在建工程主流的评估方法在应用上有诸多不尽完善的地方，借此文，通过对估价方法内涵的解析引出在现实操作中估价方法应用的误区,并提出一点自己的拙见，望起到抛砖引玉的作用。
关键字成本逼近法假设开发法在建工程在建工程取得税费投资利息中图分类号：F275.3文献标识码： A 文章编号：两种估价应用方法的阐述与见解关于在建工程项目价值评估，常用的估价方法一般有两个：成本逼近法和假设开发法，为了更好的阐述问题，我们首先回顾一下两种估价方法：1、成本逼近法：成本逼近法关于房地产价值的估计，粗略来讲包含了实际发生的土地及工程开发成本、各种费用以及分摊的利润，该方法重点就突出在对客观价值的‘逼近’上。
然而，对于实际发生的成本是看得见摸得着的，问题的关键就在于公式中‘开发利润’一项的确定，但是利润又如何确定呢？理论上来讲，开发商在市场中进行经济行为，开发房产，雇佣劳动力，不可避免的承担着经济环境、社会环境及政治环境带来的风险，与此对应的，开发商自然会要求一定的资金回报率进行补偿。
但是这样的补偿难以进行量化测算，因为房地产市场是一个特殊的市场，是至少未来很长一段时间内都不会是一个完全竞争的市场，从行业资金门槛高，到一级土地市场政府垄断，再到政府政策管制严重，都造成了该市场无法充分竞争;政治风险偏高，寻租行为盛行，成本高居不下，资金使用效率不高，这些诟病进而导致行业的利润率不能体现一个充分竞争商场的正常利润率，实际的利润率中通常还要附加一种垄断利润率和风险利润率，以补偿开发商暴漏在高度政策风险下承担的开发风险和维护垄断地位的垄断成本。
然而这样的利润率是显然是难以测量的，谁也不知道开发商应该有多大比例的利润，这样的思路至少在现阶段在现实中是缺乏应用意义的，然而在实际应用中各估价机构是如何解决的呢？在现实中，成本逼近法实际上俨然逐步变成了一种本末倒置的实证统计方法。
辩论辩题是否应该更具引发评估性？
辩论辩题是否应该更具引发评估性？正方，应该更具引发评估性。
首先，我们需要明确评估的重要性。
评估是对某一事物或情况进行全面、客观的分析和判断，通过评估可以更好地了解问题的本质和影响，为决策提供科学依据。
如果我们不进行评估，就无法准确地了解问题的症结所在，也就无法采取有效的措施来解决问题。
其次，评估可以帮助我们更好地利用资源。
在社会发展和个人成长中，资源都是有限的，而评估可以帮助我们更好地了解资源的分配情况和利用效果，从而优化资源配置，提高资源利用效率。
再者，评估可以促进持续改进。
通过对事物或情况进行评估，我们可以及时发现问题和不足，从而及时调整和改进，不断提高工作和生活的质量。
最后，评估可以提高透明度和公正性。
在政府管理和企业经营中，评估可以使决策更加科学和公正，减少不公平现象的发生，提高社会公平和正义。
综上所述，评估的重要性不言而喻，我们应该更具引发评估性，以促进社会的健康发展和个人的全面成长。
反方，不应该更具引发评估性。
首先，评估会增加额外的成本和时间。
在进行评估的过程中，需要投入大量的人力、物力和财力，而且评估需要时间来收集数据、分析情况，这些成本和时间会增加原本的工作负担，影响工作效率。
其次，评估可能会带来负面影响。
有时候评估的结果可能会对个人或组织造成负面影响，比如降低信誉、影响形象等，这会给个人和组织带来不必要的困扰和损失。
再者，评估可能会导致过度的官僚主义。
在一些情况下，为了追求评估的完美和客观，可能会导致过度的官僚主义，使得工作变得繁琐和复杂，影响工作的效率和灵活性。
最后，评估可能会降低创新和风险承受能力。
在追求评估的客观和科学的过程中，可能会过分强调过去的经验和数据，而忽视创新和未知的可能性，这会限制个人和组织的创新能力和风险承受能力。
综上所述，评估并不是万能的，有时候过度的评估反而会带来负面影响，我们不应该过分追求评估性，而是要在实际情况下灵活运用评估的方法和手段。
名人名句及经典案例：1. “不经风雨，怎能见彩虹。
辩论辩题是否应该受到评估
辩论辩题是否应该受到评估正方辩手：首先，我们认为辩题是否应该受到评估是一个非常重要的议题，因为评估能够帮助我们更好地了解事物的真相和价值。
评估可以帮助我们判断事物的好坏，对错，从而指导我们的行为和决策。
如果没有评估，我们就无法做出正确的选择，容易犯错误。
其次，评估可以促进事物的进步和发展。
通过评估，我们可以发现事物存在的问题和不足，从而及时进行改进和调整。
正如著名的科学家爱因斯坦曾经说过，“不断地评估和检验，是科学发展的动力。
”评估可以激发人们的创造力和进取心，推动事物不断向更好的方向发展。
此外，评估也可以提高事物的透明度和公正性。
通过评估，我们可以客观地了解事物的真实情况，避免主观偏见和片面看法的影响。
正如英国哲学家培根所说，“真理出自辩证，而不是主观臆断。
”评估可以帮助我们更客观地看待事物，避免被个人情感和利益左右。
综上所述，我们认为辩题是否应该受到评估是非常必要的。
评估可以帮助我们做出正确的选择，推动事物的进步和发展，提高事物的公正性和透明度。
因此，我们强烈支持对这一辩题进行评估。
反方辩手：首先，我们认为辩题是否应该受到评估并不是绝对必要的。
评估虽然可以帮助我们了解事物的真相和价值，但也存在一些问题和局限性。
评估往往受到主观因素和利益的影响，容易出现偏见和误导。
正如美国作家马克·吐温曾经说过，“统计数据如同裤子，既能给你提供温暖，也能给你提供隐藏。
”评估结果往往只是事物的表面现象，无法完全反映事物的本质和内在价值。
其次，评估也容易导致过度强调结果和表面的成功，忽视了事物的过程和内在价值。
评估往往只关注事物的外在成就和表现，忽视了事物的内在精神和价值。
正如美国作家爱默生曾经说过，“成功并非是胜利，而是在旅途中不断前行的过程。
”评估过度强调结果和成就，容易让人们忽视了事物的内在价值和意义。
此外，评估也容易导致事物的功利化和标准化。
评估往往以结果为导向，忽视了事物的多样性和个性化。
正如法国哲学家卢梭曾经说过，“评估是一种剥夺，它剥夺了人们的自由和个性。
方案评估怎么写范文简短一点
方案评估怎么写范文简短一点方案评估怎么写一、方案评估的背景和意义方案评估是指对已提出的方案进行全面系统的评估和分析，以确定其可行性和实施效果的程度。
在项目、企业、组织等各个领域中，方案评估起到了重要的作用。
它能够帮助决策者了解方案的优劣势，为决策提供科学依据，从而提高方案的质量和实施效果。
二、方案评估的基本原则在进行方案评估时，应遵循以下基本原则：1.客观性原则：评估过程应客观、公正，不受主观偏见和个人感情的影响。
2.科学性原则：评估应基于科学理论和合理方法，通过系统的数据采集和分析，得出准确的评估结论。
3.全面性原则：评估应全面、综合地考虑方案的各个方面，包括经济、社会、环境等多个层面。
4.实用性原则：评估结果应具有实际指导意义，能够为决策者提供具体可行的建议和措施。
三、方案评估的步骤和方法方案评估的步骤和方法可以根据具体情况进行调整，但一般包括以下几个方面：1.确定评估目标：明确评估的目的和要求，明确需要评估的内容和指标。
2.收集数据：通过调查、观察、访谈等方法，收集相关数据和信息，建立评估数据的数据库。
3.分析数据：对收集到的数据进行分类、整理和分析，得出相应的评估结果。
4.评估方案的优劣势：通过对方案的经济效益、社会效益、环境效益等方面进行综合评估，明确方案的优劣势。
5.提出改进建议：基于评估结果，提出相应的改进建议和措施，为方案的优化和实施提供方向。
6.撰写评估报告：将评估结果和改进建议整理成评估报告，向决策者和相关人员提供参考。
四、方案评估的注意事项在进行方案评估时，需要注意以下几个方面：1.评估指标的选择：选择能够全面反映方案效果的指标，避免单一指标的评估结果对方案的整体效果进行片面评判。
2.数据的真实性和可靠性：确保评估所使用的数据来源真实可靠，尽量避免数据的偏差和误差。
3.评估的时机和范围：评估应在方案实施前、中、后的不同阶段进行，并根据实际情况确定评估的范围和深度。
4.评估结果的解释和呈现：评估结果应通过图表、表格等形式进行直观呈现，便于决策者理解和使用。
浅析设备评估之成新率确定方法
浅析设备评估之成新率确定方法资产评估方法探索及实践前几年，有关“资产评估中固定资产升值率过高”的问题，曾引起了各方面的关注。
造成评估升值率过高的原因，除了物价上涨引起重置价格升高等原因外，本人认为主要的问题是“成新率”的原因。
因为根据“评估值=重置全价×成新率”的计算式，如果重置全价基本正确合理的话，成新率的高低直接影响到评估值的高低。
在资产评估中，一直沿用至今的成新率的计算方法，一般均以平均年限法成新率为基础成新率。
本人经多年实践并结合实际经验，总觉得此方法甚为不妥。
特别是资产评估行业兴起至今已有十余年，其间，市场经济体系已基本形成，原有的评估方法一则不合理，再则也过于简单化。
就设备而言，因仅以平均年限法成新率为依据计算所得的评估值往往背离市场价值规律，故难以被市场接受。
一、理由：1、平均年限法成新率实际上即相当于财务上的直线折旧法，是假设设备各年的损耗值（折旧额）是相等的。
以此方法作为设备评估的成新率肯定不妥。
因为任何设备的使用都是一个从新到旧直至报废的过程，随着时间的延续，设备的各种损耗必定越来越大，而这种损耗决不是按年、月计算的平均值。
仅就设备的有形损耗来说，其启用的首年及之后各年之损耗的价值内涵是不一样的，其使用的第一年时该设备各方面的性能都处于最佳的状态，之后，随着使用年限的延长，其有形损耗逐年加大，设备的剩余价值会越来越小，因此，设备的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。
举个简单的例子，比如：假若某台设备的经济耐用年限为10年，如按常规算该设备在使用了5年时的年限法成新率为50%，而事实上该设备在其前5年时的外观新、损耗小、性能好，设备的效用高；而其后5年时因外观较旧、损耗加大、性能下降，必然会导致设备效用降低以及维修成本增加，故二者的价值是截然不同的。
但在采用“平均年限法”成新率情况下，该设备前、后各5年的价值却是一样的，显而易见该评估值肯定是不符合市场经济规律的。
设计方案的评估与改进方法
设计方案的评估与改进方法一、前言二、评估方法1.目标评估：在设计方案实施过程中，要明确方案的目标，通过对目标的实现情况进行评估，了解设计方案的实际效果。
例如，如果设计方案的目标是提高幼儿的口语表达能力，那么可以通过观察幼儿在课堂上的发言情况、与家长的沟通等方式来评估。
2.过程评估：过程评估是指对设计方案实施过程的全面监控，了解方案在实施过程中的优点和不足，以便及时调整。
例如，可以通过观察教师的教学方法、教学内容、教学环境等方面来评估设计方案的实施过程。
3.成果评估：成果评估是指对设计方案实施后的成果进行评估，了解方案的实际效果。
例如，可以通过观察幼儿的学习成绩、学习兴趣、综合素质等方面来评估设计方案的成果。
4.反馈评估：反馈评估是指通过与教师、家长、幼儿的沟通，了解他们对设计方案的看法，收集他们的意见和建议，以便对方案进行改进。
三、改进方法1.针对目标评估的不足，调整方案目标。
例如，如果评估发现幼儿的口语表达能力没有明显提高，那么可以考虑调整方案目标，加强对幼儿口语表达能力的培养。
2.针对过程评估的不足，优化方案实施过程。
例如，如果评估发现教师的教学方法存在问题，那么可以考虑调整教学方法，采用更符合幼儿特点的教学方式。
3.针对成果评估的不足，强化方案的成果。
例如，如果评估发现幼儿的学习成绩没有明显提高，那么可以考虑增加学习时间、调整学习内容等方式，以提高学习成绩。
4.针对反馈评估的不足，完善方案。
例如，如果教师和家长反映教学环境存在问题，那么可以考虑改善教学环境，提高教学设施的质量。
设计方案的评估与改进是一个持续不断的过程，需要我们始终关注幼儿教育的实际情况，根据评估结果不断调整和改进方案。
只有这样，才能使设计方案更好地服务于幼儿教育，提高幼儿的学习效果，促进他们的全面发展。
1.关注幼儿的个体差异：每个幼儿都有自己的特点和优点，设计方案时要充分考虑这一点，尽量满足他们的个性化需求。
例如，在设计教学活动时，可以设置不同难度级别的内容，让幼儿根据自己的能力选择合适的任务。
工业用地评估难点及方法选择 (2)
工业用地评估难点及方法选择工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。
一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。
评估难点从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。
在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。
就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。
事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。
评估方法选择在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。
因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。
市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。
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关于对********房产
评估方法选择问题上的一点看法
********地块正在进行土地收储前的房产评估，而目前房地产的估价方法主要有市场比较法、重置成本法、假设开发法、收益法，这四种方法可供选择，在评估工作中评估方法的选择不仅关系到被拆迁人的合法权益能否得到有效保护,也关系到社会正常的运行与稳定发展。
下面我们就这四种评估方法到底哪一种适用于我们********的房产评估分别谈谈我们的几点意见：
一、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的交易价格进行适当修正以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。
市场比较法特别适用于在同一供求范围内有着较多类似房产交易案例作为样本可供参照选择，如普通住宅、别墅、写字楼等等。
我们这个项目如果选用市场比较法有一个先天不足那就是找不到“近期有过交易的类似房产”进行价格比较，由于我们这个房产的特殊性莫说在***镇就是在**县在**市
都无法找到类似房产的交易类型，评估中必须的样本缺失导致市场比较法不适用于我们********房产的评估。
二、重置成本法
重置成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。
成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房产类型，如学校、图书馆、体育场馆、医院、军队营房、政府办公楼、公园等等，也就是说成本法的适用有一个前提条件就是无收益！
我们这个项目是一个汽配、物流交易市场而且市场交易火爆，我们在这个项目上每年都有着丰厚的收益。
所以仅仅选择重置成本法并不适合我们这个项目，因为我们这个项目有-收-益！
三、假设开发法
假设开发法是求取估价对象在未来开发完成后价值减去未来开发所需的成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。
假设开发法特别适用于待开发的土地、在建工程等，也通常被用来进行待开发项目的可行性分析。
我们这个项目既非待开发的土地也非在建工程而是一个已经开发建设完成且正常经营的成熟汽配交易物流市场，所以假设开发法并不适合我们这个项目。
四、收益法
收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后通过资本化率折现到估价时点来求取估价对象价值的一种评估方法法。
收益法特别适用于有收益或有潜在收益的房产评估，如商店、商务办公楼、旅馆、商铺、经营性市场等出租型或收益型房产。
********的房产是出租型房产而且每年有着正常可持续的收益，完全适用收益法进行评估。
通过对以上四种评估方法的分别论述，我们已经对
********房产所应该选用的评估方法有了一个初步的判断，那么我们再来看看**市当地的相关文件在房产评估方法的选择上是怎么规定的，据**市政规发（2012）3号文件第十二条的规定“。
被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。
”，根据《**市国有土地房屋征收评估技术规范》第十二条的规定“。
营业性用房适用收益法评估”，“。
营业性用房包括商场类建筑、商铺类建筑、商务类建筑、旅馆类建筑、餐饮类建筑。
”。
综上所述，********的房产在本次拆迁评估中必须选择收益法进行评估，这种选择既符合国家和地方的有关规定也是维护拆迁各方合法权益的唯一途径。
****实业有限公司
2017年10月16日。