2017-房地产估价师继续教育答案-《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
《房地产评估》2017年4月自考试卷及答案
2017年4月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码00122)本试卷满分100分，考试时间l50分钟。
考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。
答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸.2．第一部分为选择题。
必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o3．第二部分为非选择题。
必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。
4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。
第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。
未涂、错涂或多涂均无分。
1．具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地称为A．生地 B．熟地 C．毛地 D．净地2．决定了房地产市场不是一个完全统一的市场的房地产属性是A．位置固定性 B．产品异质性 C．使用耐久性 D．供给有限性3．人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的A．60％ B．70％ C．80％D．90％4．现有甲乙丙丁四块地，土地单价分别为l200形平米、l000形平米、800形平米、500元／平米，其容积率分别为6、4、2、1。
如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应该购买A．甲 B．乙 C．丙 D．丁5．一幢竣工不到六个月的房地产，由于开发商资金紧张，尚欠工程建筑商200万元，因此需向银行抵押贷款，该房地产在完全产权下的评估价值为1000万元，则该房地产的抵押价值为A．500万元 B．600万元 C．700万元 D．800万元6．某估价事务所在2013年3月20日至4月10日评估了一宗房地产于2014年1月30日的价格，估价报告之日为2013年3月30日，则，该报告的估价时点为A．2013年3月20日 B．2013年3月30日C．2013年4月10日 D．2014年1月30日7．下列项目中不适合用市场比较法的有A．普通住宅 B．在建工程 C．高档公寓 D．别墅8．资本化的本质是A．资本报酬率 B．利润率 C．投资收益率 D．资本化率9．某宗房地产，土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则综合资本化率为A．5．2％ B．7．2％ C．8．2％ D．9．2％10．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上进行开发建造的，当时获得的土地使用年限为 40年，至今已经使用5年，预计该房地产正常使用情况下每年可获得净收益6万元，该类房地产的资本化率为7％，则该宗房地产的收益价格为A．71．69 B．74．95 C．77．69 D．79．6911．假设开发法本质上是一种A．收益法 B．成本法C．比较法 D．路线价法12．某宗临街深度为32米，临街宽度为20米的矩形土地，总价为l20万元，根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为l6米，临街宽度为20米的矩形土地价格为A．48万元 B．64万元C．72万元 D．84万元13．估价师履行对委托人责任的最佳方式是A．口头报告 B．表格式报告C．信函式报告 D．叙述性报告14．评估专家委员会人数为单数，且不得低于A．1人 B．3人 C．5人 D．7人15．房地产租赁市场公开租赁信息时首选的估价方法是A．成本法 B．收益法C．市场比较法 D．路线价法16．依据《房产税暂行条例》，按照房产余值征收的税率是A。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
房地产估价师继续教育答案
国家房地产估价方法网络课堂主讲老师：黄学军（一）18.59’估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可（错）34.59’选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。
（对）36.59’对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。
（错）（二）16.59’房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。
（错）32.59’调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。
（错）（三）32.59’土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。
（错）39.59’出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。
（对）（四）40.59’土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值应为按收益期计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
（错）（五）5.59’成本法估价时优先选择“房地分估”路径。
（错）10.59’测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。
（错）（六）18.59’对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。
（错）（七）3.51’假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。
（对）49.58’动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。
（错）新机遇新挑战——押品价值重估网络课堂主讲老师：闫旭东（一）37.05’押品管理的核心是对抵押品担保能力的评估和价值维护。
（对）53.17’重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。
（对）(二）16.07’银行内部押品价值重估强调效率与质量。
（对）27.14’估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。
（错）（三）25.48’表格式电子估价报告是估价的新工具。
（对）房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引网络课堂主讲老师：崔太平（一）18.59’司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。
2017 房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》--估价结果
测试内容
时间
问题与答案
估价结果
估பைடு நூலகம்结果（一）25’
估价结果应包括评估价值和相关专业意见。（对）
估价方法
估价结果（一）28’
同时选用两种或两种以上估价方法评估估对象价值的，不仅需要分别对不同估价方法的测算结果进行校核，还应对其进行比较分析。（对）
测算结果
估价结果（一）32’
对测算结果进行比较分析的要求包括找出各测算结果之间存在差异的原因，并消除不合理差异。（对）
财产范围
估价结果（一）42’
财产范围的一致性是，要求在选用的不同估价方法中估价对象的有形与无形财产状况与内容应保持一致。（对）
估计前提
估价结果（一）44’
估价前提不相同，选用估价方法相同，测算结果是相同的。（错）
估价假设
估价结果（二）5’
估价方法的适用性分析应包括理论上的适用性、客观上应具体的条件和估价技术路线的表述等。（对）
市场状况
估价结果（二）15’
房地产市场状况的特殊性是指房地产市场状况是否存在过热或不景气的特殊情况。（对）
估价基础数据
估价结果（二）21’
估价基础数据和估价参数的来源或确定的依据应在估价报告中说明。（对）
综合测算结果
估价结果（二）22’
选用简单算术平均或加权算术平均等方法得出综合测算结果，应在估价报告中说明其确定的理由。（对）
重新评估价值
估价结果（二）36’
判断评估价值的误差大小，其比较标准是真实价值。（对）
2017 房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
测试内容
时间
问题与答案
估价方法
估价方法使用4’
应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，进行估价方法适用性分析后确定所选用的估价方法。（对）
ห้องสมุดไป่ตู้估价对象
估价方法使用19’
当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。（对）
可比实例
价格
比较法（二）35’
采用比较法估价时，经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值可大于1.2。（错）
比较法（一）17’
可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年。（对）
比较法估价
比较法（一）37’
采用比较法估价时，应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘。（对）
调整
比较法（二）31’
对可比实例的价格进行相应调整时，调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。（对）
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2022年网络教育房地产估计继续教育部分答案
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求（柴强）（一）30’01房地产司法鉴定估价、房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价都是房地产估价的主要业务。
（对）（二）20’01房屋受损，采光、日照受影响，辐射问题，噪声污染，各种房屋质量缺陷等问题都需要进行损害赔偿估价。
（对）（三）16’01市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（对）（四）40’01区分房地产价值减损和其他损失是损害赔偿估价的特殊要求，因为房地产价值减损可能只是损失中的一部分（对）房地产司法鉴定估价法庭质证网络课堂（王常华）（一）20’01房地产估价师现场查勘时要回答当事人关于评估对象房地产价格的问题（否）（二）32’59房地产估价师出庭质证时要携带估价材料、质证材料和相关证件等（是）新机遇新挑战——押品价值重估（闫旭东）（一）37’06押品管理的核心是对抵押品担保能力和价值维护。
（对）53’18重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。
（对）（二）16.07银行内部押品价值重估强调效率与质量。
（对）27.12估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。
（错）（三）25.49表格式电子估价报告是估价的新工具。
（对）发展中的房地产评估（专家团）（一）9.50综合性评估机构要向所从事评估专业领域的各个主管部门备案。
（对）23.40根据资产评估法，评估基本准则由国务院有关评估行政管理部门组织制定，即国务院各有关评估行政管理部门组织制定本领域的评估基本准则（对）（三）4.01资产评估法的出台标志着中国评估行业的发展已进入新常态。
（对）14.40国际化是新常态下评估机构发展的本质要求。
（对）17.19中国房地产估价机构联盟设立的宗旨一般是：互补、共赢、有序、发展。
（对）19.58机构联盟或合并可以在短时间内扩大评估机构的整体或外在规模，但只有有效整合各种资源（包括企业文化），才能达到提升机构竞争力的最终目的。
房地产估价规范
（7）计算待估土地的比准价格。 交易实例A、B、C、D修正后的单价，实际操作中可采用下述表格形式： 表6-5 参照对象单位面积修正计算表 （8）采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价为：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2） 土地评估总价为：600×943=565800（元）
市场法在房地产评估中的应用
三、对所选的参照交易实例进行差异修正
比准价格＝ 比准价格＝
参照实例 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 × × × × 的交易价格 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数
1、交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成 交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 非正常因素包括： ⑴受债权债务关系影响的交易 ⑵交易双方或者一方获取的市场信息不全，或有特别动机的交易 ⑶相邻房地产的合并交易 根据以上因素，分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易 价格可能产生的变差大小。 交易情况修正系数＝正常交易情况指数 可比实例情况指数 交易情况修正系数＝正常交易情况指数/可比实例情况指数 ＝100/（ ） （
市场法在房地产评估中的应用
2、交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调 整为估价时点的价格。 交易日期修正方法: ⑴采用房地产价格变动率进行修正 ⑵利用房地产价格指数进行修正 ⑶估价人员根据市场情况和经验积累进行判断修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数 可比实例交易 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易 时价格指数 ＝（ ）/100 注：评估基准日房地产价格指数＝（1+月平均涨幅×相差 月数）
市场法在房地产评估中的应用
三、区域因素修正:将可比实例在其外部环境状况下的价 区域因素修正 格调整为估价对象外部环境状态下的价格。 。 修正内容： 修正内容：
房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》——不同估价目的下的估价2
《房地产估价规范》——不同估价目的下的估价
2
测试内容
时间
问题与答案
交易环节
不同估价目
的下的估价2
（二）12’
房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各
自的成交日期。
（对）
拍卖房地产
不同估价目
的下的估价2
（二）54’
当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法估价时，
应选择自愿转让开发前提进行估价。
（错）
信托物业
不同估价目
的下的估价2
（四）15’
信托物业价值评估，宜采用报酬资本化法中的持有加转售
模式。
（对）
出境
不同估价目
的下的估价2
（四）33’
为出境提供财产证明的估价，应评估财产的市场价值。
（对）。
西藏2017年房地产估价师制度与政策：住房形式的区别及差异程度考试题
西藏2017年房地产估价师制度与政策：住房形式的区别及差异程度考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。
A．交易的任何一方B．交易双方C．产权承受人D．出售方2、建设用地使用权出让，是土地级市场。
A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章3、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。
A．保本点分析B．敏感性分析C．现金流量分析D．统计试验分析4、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。
(2009年试题)A：500.0B：537.5C：612.5D：650.0E：借款合同5、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。
A：5B：8C：10D：15E：执行层的组织协调6、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。
A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧8、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。
A：1B：2C：3D：4E：执行层的组织协调9、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是__。
A．1年B．1～2年C．3～5年D．5～6年10、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。
A．建设部、国土资源部B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门C．人事部、房地产行政主管部门D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会11、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。
A：上级房屋拆迁管理部门B：人民法院C：县级以上人民政府D：同级人民政府E：执行层的组织协调12、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
2017 房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》——估价程序
测试内容
时间问题与答案Fra bibliotek估计委托估价程序（一）20’
每个估价项目应至少有两名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。（错）
估价基本事项
估价程序（一）31’
估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，由估价委托人根据估价需求确定。（错）
估价对象
估价程序（二）15’
1.每个估价项目应至少有两名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。（错）
2.对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的不确定事项假设在估价报告中说明。（错）
估价报告
估价程序（二）25’
估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章。（对）
改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)
改错题（一）１．一般假设缺少一条:由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大,估价对象房地产状况稳定,因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外,其他情况与一年前首次抵押时一样。
2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押"错误，应改为:对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价,抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。
3.不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提.4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误,应改为:本次估价按记载面积为准.（二)1.朝向为南不对,应为北.2．建筑结构不可能是砖混,应为钢混结构。
３.缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。
4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。
（三）(１)该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师,不能笼统的以“我们”指代. (2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意,估价对象在价值时点有已抵押担保债权,因此不能对已知事实做违背事实假设．(4)在存在不确定因素的情况下,房地产估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中做出必要的风险提示．抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
(四）（1)错误:估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。
改为:估价对象按照商业用途使用不合法,应按住宅用途评估。
理由:虽然李某已申请改建,但尚未办理完用途变更手续,因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
(2)错误:若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值,大于作为住宅使用的收入现值,则估价对象改建为商铺使用经济上可行.改为:若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。
房地产估价师继续教育答案 -《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
测试内容
时间
问题与答案
估价方法
估价方法使
用4’
应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条
件，进行估价方法适用性分析后确定所选用的估价方法。
（对）
估价对象
估价方法使
用19’
当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一
种估价方法进行估价。
（对）
可比实例
比较法（一）
17’
可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不
宜超过一年，且不得超过二年。
（对）
比较法估价
比较法（一）
37’
采用比较法估价时，应对可比实例的外部状况和区位状况
进行实地查勘。
（对）
调整
比较法（二）
31’
对可比实例的价格进行相应调整时，调整的具体内容和比
较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
（对）
价格
比较法（二）
35’
采用比较法估价时，经修正和调整后的各个可比实例价格
中，最高价与最低价的比值可大于1.2。
（错）。
2017 房地产估价师继续教育答案 -用数据说话——看房地产市场变化
互联网
2014年房地产估价年会（四）（3）10’
移动互联网和大数据时代的到来会改变价格受内外部因素影响的理论。（错）
住房短缺
2014年房地产估价年会（四）（4）17’
住房短缺现象在近些年还将持续，居民住宅需求量将继续保持快速增长。（错）
用数据说话——看房地产市场变化
房地产估价数据的现状与发展趋势
房地产估价机构管理模式
大数据时代房地产估价行业的变与不变
测试内容
时间
问题答案
估价联盟
2014年房地产估价年会（四）（1）16’
目前估价联盟提供的产品和服务功能已经足以有效激活潜在的买方市场。（错）
数据管理
2014年房地产估价年会（四）（2）6’
新版《房地产估价规范》（GBT50291
新版《房地产估价规范》（GBT50291房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。
随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”的产生。
新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。
新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平。
以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向：估价原则新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
估价原则的修正调整，凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。
估价程序估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。