2019房地产估价师继续教育答案.doc

1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。

（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。

（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。

（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。

（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。

（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。

（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。

（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。

（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。

（必修）历史性建筑介绍王全民1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。

（对）2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。

（D.坛庙建筑）3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。

（错）4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。

（C.防御性较差）5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。

（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。

（错）2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。

（对）3 第三讲40分下列不属于建设成本的项目是（）。

（A.管理费用）（选修）房地产估价的多元化之路专家团01讲估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。

Y.对29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。

Y.对02讲14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。

N.错03讲14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。

Y.对04讲10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。

Y.对11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。

N.错（必修）房地产估价方法黄学军房地产估价方法（一）18’58 估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。

错34’58 选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。

对36’58 对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。

错房地产估价方法（二）16’58 房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。

错32’58调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。

错房地产估价方法（三）32’58土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。

错39’58出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。

对房地产估价方法（四）40’58 土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值应为按收益计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。

错2采用市场提取法确定报酬率和资本化率时，要选择多于两个的可比实例。

对房地产估价方法（五）5’58成本法估价时优先选择“房地分估”路径。

错10’58测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。

错房地产估价方法（六）18’59对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。

错采用市场提取法测算建筑物折旧时，应先从交易实例中选取不少于两个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例。

错房地产估价方法（七）3’58假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。

对49’59动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。

错(必修)《房地产估价规范》--估价报告（尽量不选这个，课时少时间久题多变态。

凸(>皿<)凸）书面估计报告估价报告（一）7’书面估价报告的形式包括叙述式估价报告和表格式估价报告。

（对）估价报告估价报告（一）16’房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。

（对）出具日期估价报告（一）20’封面中的估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。

（对）封面估价报告（一）26’封面中的注册房地产估价师，应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师姓名和注册号。

（对）公章估价报告（一）31’致估价委托人函中应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替。

（对）目录估价报告（一）35’估价报告中的目录应包括估价报告各个组成部分的名称及对应的页码。

（对）非鉴证性估价报告估价报告（二）8’非鉴证性估价报告的估价师声明内容，应与鉴证性估价报告的估价师声明内容相同。

（错）估价假设估价报告（二）10’估价假设中不得为了高估或低估估价对象的价值或价格，而滥用估价假设。

（对）类型估价报告（二）12’估价假设的类型包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

（对）未定事项假设估价报告（二）27’未定事项假设是指当估价存在所必需明确而尚未明确或不够明确的事项时所做的合理、最可能的假定。

（对）背离事实假设估价报告（二）33’进行背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定等，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定。

（对）依据不足假设估价报告（二）41’依据不足假设的情形包括估价委托人无法提供估价所必需的估价对象状况资料及估价师虽进行了尽职调查但仍难以取得该资料等。

（对）估价目的估价报告（二）42’估价报告的估价目的具有唯一性，即每份估价报告只有一个估价目的。

（对）使用期限估价报告（二）43’在估价报告使用期限内正常使用估价报告的，相关责任由估价机构和签名的注册房地产估价师承担。

（对）区分估价目的估价报告（三）6’估价目的可以再区分的，在估价报告中应准确写明可区分的估价目的。

（对谨慎原则估价报告（三）25’抵押价值评估应遵循谨慎原则，但不需要遵守最高最佳利用原则。

（错）估价方法估价报告（三）33’估价结果报告中估价方法的表述，要与致估价委托人函中估价方法的表述完全一致。

（错）估价结果报告估价报告（三）41’估价结果报告应由所有参加估价的注册房地产估价师签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。

（对）实地查勘期估价报告（三）46’实地查勘期一般应为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止的日期。

（对）单套住宅估价报告（四）22’单套住宅的价值影响因素中，所处的楼幢、楼层与朝向应属于区位因素。

（对）市场状况估价报告（四）29’在市场背景描述与分析中，需要对其过去、现在和可预见的未来进行有针对性、较详细说明与分析的，是估价对象同类房地产的市场状况。

（对）最高最佳利用状况估价报告（四）39’估价对象为某种利用的存量房地产的，应通过有针对性且较详细分析、判定和说明估价对象的最高最佳利用状况。

（对）其他估价方法估价报告（五）14’估价方法对估价对象的适用性，是指不仅其理论上适用且客观条件也应具备。

（对）估价技术报告估价报告（五）22’一份估价报告中选用不同估价方法采用的所有估价基础数据和估价参数都是相同的。

（错）估价结果的确定估价报告（五）25’估价报告估价结果的确定，应包括说明不同估价方法的测算结果、综合测算结果的确定和最终评估价值的确定。

（对）估价报告内容估价报告（五）33’当估价目的不是房地产抵押贷款前估价的，估价报告内容也应包括估价对象变现能力分析。

（错）（选修）新时期的房地产评估01讲互联网大数据在房地产评估的运用无题02讲“互联网+”时代对房地产评估行业的冲击与思考无题03讲新时期下的变革猜想10’38 评估工作难度增加，评估机构和评估师的责任和风险增加。

（对）17’50 营销数据是房地产基础数据。

（对）04讲房地产估价机构如何实现创新多元化与可持续地发展20’55 投资发展需要银行贷款，对于潜在的新境内外客户，评估机构可以提供包括从前期市场调查到贷前物业价值评估、到贷后年审的一系列服务。

（对）22’27在香港，物业应缴差饷=应课差饷租值（年租金）×差饷征收率（%）。

（对）30’11评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。

（对）、31:49评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的可以不回避。

（错）（选修）估价的未来和房地产估价师的服务王卓（一）36’59房地产的抵押价值和抵押净值评估，应遵循谨慎原则。

（对）（二）46’59房地产估价师更新核心能力可在交流、咨询、统计分析、AVM应用等能力着手。

（对）（三）29’59房地产咨询服务机构逐渐由专业化向集成化发展。

（对）（选修）房地产估价行业的业务拓展与风险控制王延龙（一）18’12 评估机构开展法定评估业务时，评估报告应当由至少一名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

（错）44’11已评估的不动产物业，发生收购或者处置资产等重大事项时，不需要重新评估。

（错）（二）34’59专业是估价行业的核心竞争力。

（对）42’07对政策及问题研究，对客户进行分析研究，对案例进行收集整理等措施，都可增强估价机构的研发能力。

（对）（三）30’08提高房地产估价师的专业水准和职业道德水平，完善企业内部管理制度和报告质量监控流程能够防范一定的企业内部风险。

（对）51’59房地产估价机构外部风险控制是内部风险控制的基础。

（错）（选修）租赁住房建设全过程工程管理咨询服务熊光华（一）9’59住房租赁项目全过程工程咨询服务主要包括投资决策、开发前期、施工建设、运营管理和资产证券化等主要阶段。

（对）20’59建设项目可行性研究是在投资入股前对项目的可行性进行研究和分析，包括：市场调研、投资估算、编制财务计划、资金平衡方案和效益评价等。

（对）35’项目运营管理是租赁住房项目最重要的阶段，决定着项目资金的回收和企业资金退出机制。

（对）（二）无题（三）无题。