新旧物业公司接管流程之令狐文艳创作
物业草案之令狐文艳创作
前言令狐文艳优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。
商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。
其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务使物业实现保值增值。
一、组织加构的设定（见附表一）二、物业公司的工作职能1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。
2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。
3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。
4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。
5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。
6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。
7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。
8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。
9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。
三、本司的发展方向确定物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。
但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。
简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。
宋世风俗 日知录原文加翻译之令狐文艳创作
《宋史》言士大夫忠义之气，至于五季变化殆尽。
宋之初兴，范质、王溥犹有馀憾。
艺祖首褒韩通，次表卫融，以示意向。
真、仁之世，田锡、王禹、范仲淹、欧阳修、唐介诸贤，以直言谠论倡于朝。
于是中外荐绅知以名节为高，廉耻相尚，尽去五季之陋。
故靖康之变，志士投袂起而勤王，临难不屈，所在有之。
及宋之亡，忠节相望。
呜呼！观哀、平之可以变而为东京，五代之可以变而为宋，则知天下无不可变之风俗也。
《剥》上九之言硕果也，阳穷于上，则复生于下矣。
令狐文艳《宋史》上说，当官的忠诚和豪义的气概，到了五代的时候，都改变得差不多了;宋朝刚建立时,范质、王溥仍有遗憾。
赵匡胤最褒奖韩通，挨下来就是卫融了，用来表达他的意愿。
宋真宗、宋仁宗的时候，田锡、王禹偁、范仲淹、欧阳修、唐介众位贤能的人才，在朝廷倡导正直的言论，从此之后，朝廷内外的缙绅，知道用高尚的名节、正直而知耻崇尚对方，完全消除了五代的丑陋的风气。
因此靖康之变时，有志之士奋发而起义为皇帝献身，面临危难也不屈服，所在的各地都有这样的人。
等到宋朝灭亡，忠义有气节的人士互相指望扶持。
啊！我看西汉哀帝和平帝可以被王莽所灭并定都东京，五代可以灭亡变为宋朝，就知道了世上没有不可以改变的风俗了。
《周易》《剥》卦上多次说炼丹时，上面的火星灭了，那么又会在下面重燃。
人君御物之方，莫大乎抑浮止竟。
宋自仁宗在位四十徐年。
虽所用或非其人，而风俗醇厚，好尚端方，论世之士谓之君子道长。
及神宗朝荆公秉政，骤奖趋媚之徒，深锄异己之辈。
邓绾、李定、舒、蹇序辰、王子韶诸奸，一时擢用，而士大夫有“十钻”之目。
干进之流，乘机抵隙。
驯至绍圣、崇宁，而党祸大起，国事日非，膏育之疾遂不可治。
後之人但言其农田、水利、青苗、保甲诸法为百姓害，而不知其移人心、变士心为朝廷之害。
其害于百姓者，可以一日而更，而其害于朝廷者历数十百年，滔滔之势一位而不可反矣。
李应中谓：“自王安石用事，陷溺人心，至今不自知觉。
人趋利而不知义，则主势日孤。
新旧物业公司接管流程
新旧物业公司接管流程物业管理是一个关键的环节，对于一个社区或小区的运作和居民生活质量起着非常重要的作用。
当一个物业公司接管另一个物业公司的管理工作时，需要进行一系列的流程和步骤，以确保业务的连续性和顺利过渡。
下面是一个新旧物业公司接管流程的详细介绍。
1.初始准备阶段：在接手之前，新物业公司需要进行一些准备工作。
首先，他们需要收集所有相关文件、合同和记录，以了解社区或小区的现状和管理情况。
这些文件可能包括管理合同、工作报告、财务报告等。
接着，他们需要评估物业的设施和建筑的状况，了解可能存在的问题和改进的机会。
此外，新物业公司还需要与居民、业主委员会或相关当局进行沟通，了解他们的期望和需求。
2.业务过渡规划：接管物业管理工作需要制定一个详细的业务过渡计划。
这个计划应该明确列出各个步骤、责任和时间表，以确保任务的顺利完成。
在制定计划时，新物业公司需要考虑到居民和业主的利益，并确保他们的生活和权益不受到影响。
3.人员安排和培训：在接管过程中，新物业公司需要确定人员安排和培训的计划。
他们可能需要重新分配现有员工的职责，或者引入新的员工来适应管理需求。
新物业公司还需要为员工提供必要的培训，以熟悉所需的工作流程和公司政策。
4.客户沟通和关系管理：新物业公司需要与居民、业主委员会和相关方进行沟通，并建立良好的关系。
这包括定期会议、宣传活动和业主投诉处理机制等。
新物业公司需要引入有效的沟通渠道，以便居民可以随时提出问题和反馈，并及时回应和解决。
5.运营管理实施：新物业公司需要全面了解物业管理的各个方面，并实施适当的运营管理措施。
这可能包括维修和保养、安全和安防、清洁和卫生、绿化和景观等。
新物业公司还需要建立合理的预算和财务管理体系，确保公司的经济可持续发展。
6.监督和评估：新物业公司需要建立有效的监督和评估机制，以确保物业管理工作的质量和效率。
这可能包括定期巡视和检查、财务审计和绩效评估等。
监督和评估的结果可以用来及时发现问题并采取适当的纠正措施。
新旧物业企业交接管理方案经过流程
新旧物业企业交接管理方案经过流程交接管理方案是指在物业企业变更或交接的过程中，进行相关工作的一系列安排和流程。
以下是一个可行的新旧物业企业交接管理方案经过流程的示例：
第一步：筹备与准备
1.1筹备阶段
新物业企业应向旧物业企业发出交接请求，并在双方达成一致后正式开始交接准备工作。
1.2信息收集与整理
1.3系统准备
新物业企业需要对现有的系统进行评估和准备，确保其可以满足后续的管理需求。
同时，还需要制定一个详细的工作计划和时间表，以确保整个交接过程的顺利进行。
第二步：交接前准备
2.1人员准备
新物业企业应组织相关部门和人员，对交接事项进行了解和培训，并明确各自的职责和任务。
2.2现场勘察与巡视
第三步：交接过程
3.1资产交割
在资产方面，新旧物业企业应共同进行资产清查和验收，并确保准确无误地进行资产交割。
3.2合同变更与转移
3.3政策法规遵循
新物业企业应深入了解并熟悉相关政策法规，确保在交接过程中的各项工作符合法律法规的要求。
第四步：交接后续管理
4.1交接文档的整理与归档
4.2管理流程的优化与改进
新物业企业应根据实际情况，对物业管理流程进行优化和改进，提升管理效率和服务质量。
第五步：交接评估
通过以上流程，可以有效地实现新旧物业企业交接管理的顺利进行。
然而，请注意，这只是一个示例性的流程安排，在实际的交接过程中，还需要根据具体情况进行调整和补充。
物业公司岗位职责及管理制度汇编之令狐文艳创作
物业公司岗位职责及管理制度汇编令狐文艳第一章经理岗位职责经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第二章办公室职责一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第三章办公室主任岗位职责一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、法规和公司各项管理制度的实施。
物业管理中基本的服务礼仪之令狐文艳创作
物业管理中基本服务礼仪令狐文艳礼貌是人与人之间在接触交往中相互表示敬重和友好的行为，体现了时代的风尚与人们的道德品质，体现了人们的文化层次和文明程度。
礼貌的外在表现是通过仪表、仪容、仪态以及语言和动作来体现的。
讲究礼貌、礼节不仅有助于维护整个社会的安定团结，而且有利于社会的健康发展。
物业管理行业属于服务业、第三产业，为人服务是其生产活动的主要形式。
因此在与人打交道、为客户搞好服务中，讲究礼貌、礼节，对于搞好物业管理工作具有重大意义。
物业管理中的礼仪接待服务工作的宗旨是“客户至上、服务第一”，就是要在管理和服务中讲究礼貌、礼节，使业主、用户满意，给业主、用户留下美好印象，做到礼貌服务、微笑服务、周到服务。
物业管理礼仪接待服务工作必须注意以下几点：1、注意礼节、讲究原则。
物业管理礼仪接待要讲究礼貌，要克服服务工作低人一等的思想，要认识到尊重客户就是尊重自己，所以要在服务中既坚持原则，又要注意礼貌。
2、一视同仁、举止得当。
物业管理礼仪接待的对象都必须热情的对待，不能看客施礼，更不能以貌取人，必须以优质接待服务来取得业主或用户对你工作的信任，使他们乘兴而来，满意而归。
3、严于律己、宽于待人。
在物业管理接待服务工作中，业主或用户可能会提出一些无理甚至是失礼要求，应耐心地加以解释，宽容待人。
一、基本礼节礼仪接待服务工作中最基本的礼节有两大类：一类是体现在语言上的礼节，如称呼礼节、问候礼节、应答礼节；另一类是体现在行为举止上的礼节，如迎送礼节、操作礼节和次序礼节。
称呼礼节称呼礼节是指服务接待人员在日常工作中与来宾交谈或沟通信息时应恰当使用的称呼。
1、最为普通的称呼是“先生”、“女士”和“老师”“同学”。
当我们得悉客户的姓名之后，可与其姓氏搭配使用，以表示对他们的熟悉和重视。
2、遇到有职位或职称的先生、可在“称呼”前冠以职位或职称，如“李主任”、“李教授”“李经理”“李工”等。
注：在服务接待工作中，要切忌使用“喂”来招呼宾客。
新旧物业公司接管流程
新旧物业公司接管流程接管流程通常包括以下几个主要步骤：1.方案制定：新物业公司应制定一套详细的接管方案，包括接管具体时间、人员组成、工作任务分配、接管过程中的风险控制措施等。
方案的制定应根据实际情况进行，充分考虑新旧物业公司之间的差异和要求。
2.预备工作：接管前，新物业公司应进行充分的准备工作，包括收集和整理管理文件、整理物业资料、与原物业公司进行协商等。
同时，新物业公司还需与业主和相关利益相关方进行沟通，了解相关需求和期望。
3.接管会议：在接管开始前，新旧物业公司应召开接管会议，明确双方在接管过程中的责任和义务，以及沟通协作的方式和机制。
会议上还应约定接管过程中的工作重点和时间表。
4.人员调配：新物业公司需要进行人员调配，确定接管过程中所需的各个岗位的人员，并进行培训和熟悉工作环境。
同时，新物业公司还需与原物业公司交接工作，确保信息的顺利传递和流转。
5.系统数据迁移：在接管过程中，新物业公司需要迁移原有物业管理系统的数据和文件，包括合同、报修记录、收费账单等。
为确保数据的准确性和完整性，新物业公司应与原物业公司进行详细的协商和确认。
6.运营管理：接管后，新物业公司需要全面负责物业的运营和管理工作。
这包括维护物业设施、保洁、保安、安全检查、收费管理等各个方面。
同时，新物业公司还需与业主和住户保持良好的沟通和关系，解决他们的问题和需求。
7.财务管理：新物业公司需要建立和完善财务管理制度，包括收费和开支的核算、财务报表的编制、税务申报等。
同时，新物业公司还需与原物业公司协商处理未完成的财务事项。
8.评估和改进：在接管完成后，新物业公司应对接管过程进行评估和总结，及时发现和改进问题，以提高工作的效率和质量。
总之，新旧物业公司接管流程是一个复杂的工作，需要充分的准备和妥善的组织。
只有在每个环节都做到严谨和细致，才能确保接管工作的顺利进行，为业主提供更好的物业管理服务。
新旧物业公司接管流程资料
新旧物业公司接管流程资料一、背景介绍物业公司接管是指将一个物业项目的管理权从原物业公司转交给新的物业公司。
这个过程需要严格的程序和规划，以确保顺利完成交接，并确保物业项目的正常运营和管理。
下面将介绍新旧物业公司接管的流程资料。
二、准备工作1.协议签署：新旧物业公司双方需要签署接管协议，明确双方的权利和义务，以及接管的时间和条件等。
2.资料调查：新物业公司需要对物业项目的相关资料进行调查和核实，包括物业合同、业主信息、财务状况、员工情况等。
3.人员培训：新物业公司需要对接管的工作人员进行培训，了解原物业公司的管理规定和操作流程。
三、过程步骤1.开展现场检查：新物业公司的工作人员需要前往物业项目现场进行全面检查，包括对公共设施、设备、保安措施、绿化情况等进行评估，并制定改进计划。
2.编制接管计划：新物业公司根据现场检查结果，编制接管计划，明确接管的具体时间和步骤，并进行相关准备工作。
3.与原物业公司协调：新物业公司需要与原物业公司进行协调，确保交接工作的顺利进行，包括物业合同和业主信息的交接，以及相关账务处理等。
4.业主通知和会议：新物业公司需要向业主发出通知，告知他们关于接管的时间和事项，并组织业主会议，向业主介绍新物业公司的管理团队和服务计划。
5.人员调整和培训：根据接管计划，新物业公司需要对原物业公司的员工进行调整和培训，确保他们了解新的管理规定和操作流程。
6.财务交接：新物业公司需要与原物业公司进行财务交接，包括对账处理、票据核对、账目清理等。
7.运营管理调整：新物业公司需要进行运营管理调整，包括制定新的物业管理办法和规章制度，重新安排工作人员的岗位和责任等。
8.业主投诉处理：为了确保业主对新物业公司的满意度，新物业公司需要建立投诉处理机制，并及时响应和解决业主的问题和意见。
9.过程总结和评估：在接管完成后，新物业公司需要对整个接管过程进行总结和评估，以便在以后的工作中进行改进和提升。
四、接管后的运营管理1.业主服务管理：新物业公司需要建立良好的业主服务体系，包括投诉处理、维修服务、安全管理等，以提升业主的满意度。
新旧物业公司接管流程.docx
物业小区接管流程（交接清单必备）一、成立接管小组组长： A全面负责组员： B负责设备运营C负责客户服务D负责保安消防E负责环境绿化F负责财务二、交接内容物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。
资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。
开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。
交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。
开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。
( 一 ) 资料的交接资料的交接主要包括以下一些内容:1 、物业规划图 ;2 、竣工图 ( 包括总平面、单体竣工图);3 、建筑施工图 ;4 、工程验收的各种签证、记录、证明;5 、房地产权属关系的有关资料;6 、机电设备使用说明书;7 、消防系统验收证明;8 、公共设施检查验收证明;9 、用水、用电、用气指标批文;10 、水、电、气表校验报告;11、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
12、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。
( 二 ) 物业接管验收物业接管验收不同于竣工验收, 它是在竣工验收的基础上, 以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
一般来说物业接管验收包括以下内容:1 、主体结构验收。
地基沉降不应超过国标规定的变形值, 不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏; 主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定; 外墙不得渗水。
新旧物业公司接管流程
新旧物业公司接管流程物业公司接管是指一个新的物业公司接手管理之前由另一家物业公司管理的物业项目。
接管流程包括签订合同、组织到场调查、熟悉项目、与原物业公司进行交接等步骤。
下面是一个关于新旧物业公司接管流程的示例，供参考：1.签订合同（100字左右）新物业公司首先与原物业公司签订合同，明确双方的权益和责任。
合同内容通常包括物业服务范围、服务期限、费用结算方式等。
2.组织到场调查（150字左右）在签订合同后，新物业公司组织一支调查团队前往被接管的物业项目，进行详细的现场调查。
调查内容包括物业设施状况、管理情况、业主反馈等，以了解项目的真实状况。
3.熟悉项目（150字左右）新物业公司接管项目后，需要对项目进行全面熟悉。
首先，熟悉物业项目的图纸、规划、设计、施工、验收等相关文件和资料。
其次，了解物业项目的龙头企业、业主委员会、重要人员等，以便进行有效的沟通协调。
4.与原物业公司进行交接（200字左右）新物业公司与原物业公司进行正式的交接工作。
交接内容包括经营管理文件、业主资料、项目账务等方面的资料。
新物业公司需要细致核对对账单等财务文件，并与原物业公司协商解决遗留问题。
5.制定并实施改进方案（250字左右）新物业公司接管项目后，根据调查和熟悉的情况，制定改进方案。
改进方案包括改进物业设施维护、提升管理质量、改善业主服务等方面。
新物业公司需要与龙头企业、业主委员会等相关方进行沟通，争取达成共识。
6.开展专项培训（200字左右）为了提升团队成员的综合素质和专业技能，新物业公司需开展专项培训。
培训内容包括物业管理知识、客户服务技巧、法律法规等。
培训方式可以是内部培训、邀请专家讲座等。
7.启动新的物业管理（150字左右）在完成前面的准备工作后，新物业公司正式启动物业管理工作。
新物业公司需要根据合同约定的服务范围和服务质量水平，积极履行各项责任和义务。
同时，与业主、业主委员会保持良好的合作关系，不断改进物业管理工作。
物业公司市场部管理工作手册之令狐文艳创作
令狐文艳创作市场部令狐文艳管理工作手册文件目录序号名称1 市场部岗位职责和入职要求2 市场部检查与考评办法3 项目质量计划4 物业投标管理规定序号名称1 活动策划小组人员名单2 活动资源落实情况表3活动进展情况记录表4活动总结报告5 物业项目汇报表6 物业项目情况表7 服务要求评审表8 服务要求更改记录9 市场部业务员考评表10 市场部经理考评表11 项目建议书12 项目任务书13 项目计划书14 设计开发输入/输出清单15 信息联络单16 设计开发评审报告17 设计开发验证报告18 客户接受情况报告19 新服务项目鉴定报告市场部岗位职责和入职要求一．岗位职责1．市场部职责与权责1）负责公司对外经营，新增项目的方案及“质量计划”制订。
2）负责制定对本部门人员检查、评比规定及评分标准。
3）负责新增物业项目的物业管理合同、标书拟定工作。
4）负责开拓上海和外地的管理项目和顾问项目工作。
5）拟定本部门人员工作的考核标准至公司领导审定。
6）组织定期召集本部门和运作部工作情况交流会。
7）分析、研究各类市场信息。
8）向公司提出项目的可行性研究。
9）根据市场及周边概况制定物业方案（草案）。
10）负责代表公司与开发商谈判和签约。
11）项目建议书的确认。
2．市场部经理职责1）负责公司对外经营活动，新物业管理合同的谈判和合约，负责代表公司与开发商（或业务代表）就新增项目谈判和签约。
2）根据市场项目的概况制定物业管理方案（草案及质量计划）。
3）向公司提出项目的可行性研究报告。
4）分析、研究各类市场信息。
5）负责新增物业项目的物业管理（顾问）合同、标书评审工作。
6）负责制定对本部门人员检查、评比制度的评分标准。
7）拟定部门人员工作的考核标准申报公司领导审定。
8）组织定期召集本部门和运作部工作情况交流会。
9）项目建议书的确认。
10）项目管理人员的进场介绍。
11）市场部日常管理。
12）负责新增项目和运作部会审及交接工作。
3．市场部业务经理岗位职责1）能独立完成普通物业管理项目判别与合约工作。
物业进驻管理方案(1)之令狐文艳创作
目录一、令狐文艳二、物业项目概况三、物业管理计划（一）、工作流程（二）、进驻前工作计划四、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划（二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求五、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构（四、人员配备（五）、管理标准和主要工作措施物业管理方案一、物业项目概况（一）项目概况1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积4、外围停车位0个，地下室停车位0个。
5、区域内道路0米。
（二）宿舍楼项目概况1、项目位于：2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。
3、外围停车位0个。
二、物业管理计划三、项目进驻前期工作计划（二）、项目管理工作前期培训内容要求：1、仪容仪表与言行规范2、客服维修岗位礼仪3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。
4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。
5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意事项；6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。
7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。
备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》（三）、关于进驻当天的有关要求：1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。
2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。
并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。
3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。
4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。
四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明1、管理范围：区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。
7物业公司管理.达标创优规程doc之令狐文艳创作
物业管理达标创优标准作业规程令狐文艳1目的规范住宅小区/大厦物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。
2适用范围适用于本公司所属住宅小区、大厦物业管理达标创优工作。
3职责3.1公司总经理负责达标创优工作的组织、控制。
3.2公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。
3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。
4程序要点4.1物业管理“达标创优”简介4.1.1“全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标考评”是由国家建设部住宅与房地产业司每年年底组织的全国统一物业管理达标考评。
2000年以后的全国物业管理达标考评对1995年的考评做了修改，一是取消了全国物业管理优秀项目的考评验收及其称号，只设全国物业管理示范项目的考评验收，合格者将授予“全国物业管理示范项目”称号；二是提高了全国物业管理示范项目达标考评的申报标准：各省、自治区、直辖市申报项目的预检分值不得低于98分。
全国物业管理示范项目达标考评的申报基本条件要求如下：a)参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。
住宅区、工业区建筑面积8万㎡以上，别墅2万㎡以上，大厦3万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达到85%以上；b)取得“省、自治区、直辖市级物业管理示范项目”称号1年以上；c)物业管理企业已建立各项管理规章制度。
d)物业管理企业无重大责任事故。
e)未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后，由建设部每3年复检1次，复检合格的可继续保持“国优”称号。
4.1.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各省建设委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。
考评达标分数一般为90分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。
考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。
达标后由各省建委每2年复查1次，合格可继续保持“省优”称号。
老旧小区委托物业管理服务合同之令狐文艳创作
老旧小区基本物业服务委托合同令狐文艳甲方（委托方）：乙方（受托方）：根据《中华人民共和国合同法》、《江苏省物业管理条例》、《**县物业管理老旧小区“扫盲”农民安置房“达标”新小区“创优”实施方案的通知》等相关规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方代表全体业主将委托乙方进行基本物业服务事宜，订立本合同。
一、委托物业情况二、委托服务事项委托物业基本服务事项为：卫生保洁、绿化维护、秩序维护。
三、委托服务要求（一）卫生保洁1.每天上午9:00前对道路、广场、绿地等公共区域清扫保洁完毕。
9:00－18:00为巡逻保洁。
2.每周对单元楼道、扶手、窗户、蛛网进行清扫擦拭1次。
3.环卫设施设置合理，完好整洁，垃圾桶（房）每周清洗1次。
垃圾实行日产日清。
4.及时规范清理乱涂写、乱张贴小广告。
（二）绿化维护1.全年至少2次对绿化树木进行修剪、治虫基本维护。
2.每月至少1次对枯叶杂草、垃圾杂物、违章种植进行清理。
（三）秩序维护1.引导机动车辆有序停放，维护道路基本畅通，无堵塞消防通道现象。
2.劝告、制止乱堆放、乱张贴、乱搭建、违规装修等行为，劝告、制止无效的及时上报相关职能部门。
（四）服务作息时间一、四季度：上午8:00－11:00、下午2:00－5:30。
二、三季度：上午8:00－11:00、下午2:30－6:00。
特殊情况可适当延长服务时间。
四、甲方的权利和义务1.甲方有权审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。
2.甲方负责业主公约的制定，配合乙方做好物业区域内的物业管理工作和宣传教育、文化活动。
3.甲方负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题和协调处理非乙方原因而产生的各种纠纷。
因房屋建筑质量、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向开发建设单位或相关部门反映并作善后处理。
4.甲方委托乙方对物业共用部分、共用设施设备进行维修、更新、改造，甲方负责筹集足维修资金，并协调处理好相关矛盾纠纷。
物业所需表格汇总之令狐文艳创作
3. 受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止；对不能解决的投诉，应婉转地向业主讲清楚，并确定下次回复的时间。
4. 对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚的回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决；
9.在《房屋交接汇总报表》上作记录
每接受一套，即做登记；对未接房屋，作好原因登记。
相关记录表格：《房屋交接表》、《业主档案》、《房屋交接汇总报表》、主清册、房屋交接验收表、交接遗留问题整改记录表、交房日报表\交房文件签收表
相关文件：《安全责任制书》、业主手册、装修手册等
2.办理装修
工作程序
工作标准
1. 业户提出申请，向业主说明所需程序和准备的资料
提前准备一份《装修申报须知》，给业主一份。
2. 指导业主填写装修申请表、装修承诺书
1．申请表和承诺书必须业主签字，如业主不能亲自来办理，须出示委托书。
3. 收集业主及装修公司有关装修申请资料,核实是否符合规定
1. 装修施工图纸，包括平面图、天花图、管线及电力、弱电布置图、剖面图等，加盖装修公司鲜章。
8．向业主说明装修中的禁止事项和注意事项
1. 除了书面规定外，口头特别向业主强调现场防火、施工施工、搬运时间、施工秩序、文明安全施工等注意事项，及禁止改变外观、安装防护栏等禁止事项。
9．业主交纳相关费用
1. 收银员向业主出示公开收费标准，包括装修押金、管理服务费、清运费、出入证等收取标准，并解释各项费用收取之性质和用途。
5. 处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于业主意见受理表内，由客户加盖意见后收回存档。
物业管理服务方案-物业服务方案之令狐文艳创作
第一章本项目物业管理服务的整体设想令狐文艳第一节本项目基本情况物业名称：军事经济学院新建住房物业类型：集体住房物业坐落地址：武汉市硚口区古田二路物业四至范围：东至路；西至路；南至路；北至路。
本项目总占地面积㎡，总建筑面积为㎡，其中地下㎡，×公建及配套设施建筑面积m2。
共有建筑楼宇幢，其，配装电梯系统客运电梯数部，功率KW。
绿地面积㎡、绿化率为，建筑密度%，居住户数户，入住人口约人左右，规划机动车停车位数量：辆。
经现场勘查，主体工程基本完工，院内道路、绿化、大门建设、部分外沿及其它配套设施还在待建，预计月份竣工，具备入住条件。
第二节本项目基本特点一、建设规模宏大配套功能齐全，设计理念新颖，高品位的外部空间秩序和良好的绿化环境，为居住者创造了一个具有丰富生活内涵的空间形态，能够充分满足不同使用者的需求。
二、道路密集，交通顺畅，出行方便，高峰时段不会出现拥堵。
第三节本项目实施物业管理服务的难点与重点一、工作难点1、结合小区业主状况，物业服务企业必须提前做好宣传解释工作，这项工作一旦做到位，既可以为政府解忧；另一方面又可以减少由于业主对物业管理服务工作的误解造成的后续纠纷，舒缓今后物业管理服务的压力。
宣传内容包括：物业管理法律法规，业主入住管理规定、小区精神文明公约、房屋管理规定、道路车辆管理规定、装饰装修管理规定、安全防范管理规定、安全用水、用电、用气、用暖管理规定、消防安全管理规定、环境卫生管理规定、经营场所管理规定、招牌广告及公共场地管理规定、城市绿化管理规定等等。
其宣传重点为：各公用设施入户的办理方法，尤其是天然气的通气注意事项及办理方法；各种涉及业主自身利益的管理规定；各种涉及物业服务企业正常开展工作的法律法规。
2、物业服务企业需要在村委会与开发建设单位的协助下，付出很大的人力与精力与业主积极沟通，争取尽快与业主实现和睦相处。
3、业主入住初期最多的问题是维修工作，施工单位如能做到维修及时，达到业主满意，业主与物业服务企业的矛盾可化解，反之会增加很多麻烦。
物业公司开展增值服务(方案)之令狐文艳创作
物业服务有限公司令狐文艳开展增值服务方案编制人：审核人：审批人：二〇一四年三月二十六日引言：物业管理的基础是服务，为提高公司服务品质，增加公司经营收入特制定本方案。
本方案目标群为公司物业项目业主。
根据公司实际情况，结合各服务项目特点，对各增值服务内容逐个分解，确保本方案可行性与持续性。
在了解业主需求的基础上，以提供优质的物业服务为基础，利用各种管理方式和手段，提供特色化的服务项目，以业主需求为导向，设立相应的服务项目和内容。
同时，随着社会经济不断发展，人们的生活水平不断提高，服务需求也在不断变化，及时进行服务内容的调整和增除。
一、增值服务内容保洁服务家居绿化服务预约服务：酒店、餐厅预订传真、打印、复印咨询服务：旅游、周边设施、便民服务等中介服务：房屋租赁租赁服务：绿植租赁（商业项目）车辆服务：汽车清洗文化服务：交友会、联谊会、文体娱乐活动等其中：保洁服务、家居绿化服务、预约服务、传真、打印、复印、咨询服务、中介服务、文化服务为传统服务项目租赁服务与车辆服务为新增服务项目二、服务细则（传统服务项目）2.1保洁服务2.1.1服务方式：对业主有偿服务2.1.2服务内容：家居清洁服务、地板保养、家具保养、玻璃清洗、地毯清洗保养、清洗抽油烟机2.1.3服务人群：全体业主2.1.4实施部门：项目部2.1.5人员配备：本项目保洁、工程人员2.1.6优点：门槛低，不增加公司资金投入2.1.7缺点：竞争激烈，对从事员工需进行专业培训，具有一定风险2.1.8实施细则：开展保洁服务目前公司所有项目（住宅）同时开展有难度，可以在部分项目试行，依据发展情况逐步推广。
在周围配套或本项目中已有家政公司的项目暂不开展此项服务。
2.2家居绿化服务2.2.1服务方式：对业主无偿服务2.2.2服务内容：植物养护、植物移植2.2.3服务人群：无欠缴服务费并有私家花园的业主2.2.4实施部门：别墅区项目部2.2.5人员配备：本项目保洁、工程人员2.2.6优点：不需要增加人员，管理难度小2.2.7缺点：增加项目员工工作量2.2.8实施细则：家居绿化服务针对公司别墅项目，服务人群为无欠缴服务费并有私家花园的业主，本项服务根据业主要求定期对私家花园进行绿化服务，包括草坪修剪、树木移植、常规养护等，服务中所涉及材料等费用由业主承担。
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物业小区接管流程（交接清单必备）令狐文艳一、成立接管小组组长：A 全面负责组员：B 负责设备运营C 负责客户服务D 负责保安消防E 负责环境绿化F 负责财务二、交接内容物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。
资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。
开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。
交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。
开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。
(一)资料的交接资料的交接主要包括以下一些内容:1、物业规划图;2、竣工图(包括总平面、单体竣工图);3、建筑施工图;4、工程验收的各种签证、记录、证明;5、房地产权属关系的有关资料;6、机电设备使用说明书;7、消防系统验收证明;8、公共设施检查验收证明;9、用水、用电、用气指标批文;10、水、电、气表校验报告;11、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
12、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。
(二)物业接管验收物业接管验收不同于竣工验收,它是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
一般来说物业接管验收包括以下内容:1、主体结构验收。
地基沉降不应超过国标规定的变形值,不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定;外墙不得渗水。
2、屋面及楼地面。
屋面应按国标规定排水畅通,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固,不空鼓且整体平整,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。
3、装修。
应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。
4、电气。
电气线路应安装平直、牢固,过墙有导管;照明器具必须安装牢固,接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定;此外各类记录及图纸资料应齐全。
5、水卫、消防、燃气。
上、下水管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴,漏、跑、冒现象;消防设施应符合国家规定,并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全,没有缺陷,并有专门的检验合格证;燃气管道应无泄漏。
此外,各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。
6、附属工程及其他。
室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定;相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。
7、工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用说明。
8、工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。
交接双方应当制作物业查验记录。
物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。
查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。
原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。
除了钱以外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。
(三)核实原始资料在现场验收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并经双方共同签字存档。
(四)用户情况调查用户是物业管理机构的服务对象,物业管理企业在交接物业时,应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题,以便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列综合服务项目。
(五)建立档案物业管理中的资料档案,是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。
管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。
资料档案的内容主要有:1.物业开发可行性研究报告;2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料;3.物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料;4.历年物业管理工作报告和财务报告;5.房地产权属关系的有关资料;6.物业用户的有关资料。
三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作：物业费、停车费等费用。
物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。
各类能源费。
前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。
各类遗留问题。
车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。
业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。
例如：个别业主减免物业费等情况。
工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。
其他准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况，办公用品、员工工服等各类物资准备情况，工程、保洁的工具到位情况，正常办公所需的各类表格等文件，垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑。
保障交接当日的物业服务正常的开展，其他准备工作交接当天工作注意事项：一、物业承接查验按照下列程序进行：1、确定物业承接查验方案；2、移交有关图纸资料；3、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验结果；6、签订物业承接查验协议；7、办理物业交接手续。
二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
四、水、电表进行抄底记录将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。
物业费、停车费。
两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。
六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。
七、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。
八、交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料移交内容1.物业资料（1）物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
（2）业主资料包括：1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录；（3）管理资料：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
（4）财务资料包括：估定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
（5）合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。
（6）人事档案资料，之双方统一移交留用的在职人员的人事档培训、考试记录。
（7）其他组要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章签名。
2.物业共用部位及公共设施设备管理工作的交接（1）物业共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设备、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）；（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库。
停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。
3.人、财、物的移交或交接（1）人员。
在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。
（2）财务。
移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。
移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
（3）物资财产。
包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等.新旧物业交接的几个难点问题新旧物业交接时矛盾重重，交接过程复杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或者小区垃圾满地，甚至会发生暴力流血事件。
《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，二来新老交接，老物业平和退出小区更难，而新物业强行进入法律又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬。