仲量联行-中国2020年展望：办公楼、商[1]...
仲量联行简介
总部 上海 台湾和澳门 中国大陆12个城市
仲量联行战略顾问队遍布中国14个办 事处，拥有超过80名专业人员。 我们的团队已经成为中国最值得信赖 和尊重的房地产咨询机构，团队成员 涵盖来自于各个领域的专业人士，领 域遍布城市规划，财务分析，房地产 开发，城市经济学，建筑设计，统计 学和市场调研和绿色建筑，同时团队 成员具有广泛的国际和国内的经验和 专业资格。
• 针对房产地产资讯 以及市场动向进行 每日每月即时更新
• 定期市场调研报告 • 房地产市场概览与 定向调研 • 揭示市场最新趋势
• 热点话题调研 • 着重于房地产战略
• 预测与创新调研 • 着重于房地产未来 趋势
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本地市场知识
黑龙江
Hale Waihona Puke 哈尔滨全球前瞻性研究系列 世界领军城市
新疆
乌鲁木齐
内蒙古 河北
房地产公司百强的前十位。
合作项目
廊坊万庄生态城（2008）
湖州东部新城（2008）
青岛啤酒城（2012）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
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保持良好持久的客户关系
• 总部位于河南郑州的楷林置业创立于2001年，专注写字楼开发与投资并成为中原商务 地产领跑者。楷林置业已开发完成的两个高端写字楼项目信息大厦、楷林国际均作为 郑州发展楼宇经济代表项目，两个项目入驻客户群体包括世界500强、中国500强及国 有大型企事业集团、上市公司等。正在开发的楷林IFC也为中原地区首个LEED认证写字 楼群项目，此为楷林置业已对外扩张进入长沙市场，正在开发的楷林国际大厦为城市 新兴CBD滨江新城内地标写字楼。
谢凌 马丽华
仲量联行报告
仲量联行报告：关于2020全球商业地产市场的研究分析概述仲量联行发布了一份题为“2020全球商业地产市场的研究分析”的报告，该报告主要分析了全球各地商业地产市场的整体概况和趋势，涉及的范围包括写字楼、零售商店、仓储物流等多个领域。
该报告对全球商业地产市场的投资环境进行了分析，为商业地产行业的从业者提供了参考依据。
概括性内容该报告从以下几个方面对2020年的全球商业地产市场进行了研究分析：1. 区域分析：报告分别对美国、欧洲、亚太地区等全球主要商业地产市场的投资概况、市场规模、前景发展等情况进行了概述。
2. 行业分析：报告分析了全球商业地产市场的各个行业领域，包括写字楼、零售商店、仓储物流等，对其市场规模、前景和趋势进行了分析。
3. 投资环境：报告分析全球商业地产市场的投资环境，包括政治、经济、人口等方面的因素，为投资者提供参考依据。
4. 行业展望：报告对未来几年全球商业地产市场的发展趋势进行了展望，重点分析了技术、新兴市场等方面的影响。
创新性内容该报告在分析全球商业地产市场的过程中，重点关注了以下几个创新性内容：1. 利用大数据分析：报告利用大数据分析的方法，进行了全球商业地产市场的宏观分析，提高了分析的准确度和全面性。
2. 结合新兴科技：报告结合了人工智能、物联网等新兴科技，分析了这些技术对商业地产市场的影响及其未来发展趋势，为行业提供了新的思路和方向。
3. 多维度分析：报告在分析全球商业地产市场的过程中，结合了政治、经济、社会因素进行多维度分析，为从业者提供了更全面的视角和思考方式。
结论综上所述，仲量联行发布的“2020全球商业地产市场的研究分析”报告对全球商业地产市场的整体情况进行了分析和梳理，采用了多方位的分析手段，提出了对未来商业地产市场的展望。
该报告为商业地产行业的从业者提供了宝贵的参考和思路，值得关注和借鉴。
国际房地产顾问“五大行”简介
国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。
然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。
租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE，CityGroup，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。
当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。
仲量联行
仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。
公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。
仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，仲量联行已进入中国市场15年，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
主要客户包括不同的跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。
仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，除北京首都国际机场客户以外，仲量联行的物业管理团队还管理着一些地标性建筑和大型基础设施，例如2008年北京奥运会期间的国家体育场鸟巢，广州国际金融中心(世界十大最高建筑物之一)，中国首个综合物业管理项目上海港国际客运中心等。
此外，仲量联行还为中国各地的众多甲级商务办公楼和高档住宅提供优质的物业管理服务。
根据《中国民航报》的报道：“2010年以来北京首都机场在国际机场理事会的…全球机场旅客吞吐量排名‟中首次名列世界第二位，仅位于亚特兰大机场之后，…旅客满意度排名‟世界第四位”。
广州国际金融中心共103层，楼高432米，总建筑面积超过45万平方米，目前是华南地区高度最高的国际级地标性商务综合体，跻身全球十大超高层建筑之列，可媲美香港的国际金融中心（ifc）。
“作为国际领先的物业顾问服务公司，将把全球运营的最佳国际化实践和专业能力及本地化知识完美结合，为中国市场提供业内领先的物业及资产管理服务，使这些物业在未来实现不断的增值。
”“在仲量联行，物业管理服务不仅是维护物业本身的状况，更意味着对物业增值、投资组合优化的长期承诺，从而达到物业的可持续性发展。
”“传统的物业管理，就是三保：保安、保养、保洁。
仲量联行把传统的物业管理细化，除了常规物业管理服务，还分为超高层建筑管理、商场管理、服务式公寓管理、环保大厦管理、区域管理。
仲量联行（JLL）：开放、转型、创新-济南楼宇经济白皮书（下）
仲量联行（JLL）：开放、转型、创新-济南楼宇经济白皮书（下）仲量联行（JLL）：开放、转型、创新-济南楼宇经济白皮书（下）优质项目为促进济南楼宇经济发展，鼓励品质化建设，提升商务经济服务能力，我们在租户结构方面对济南优质办公楼进行排名，排名仅针对租赁市场的办公楼项目，不包括作为企业总部的整栋持有型物业。
稳定增长的需求来源仲量联行选取20个济南优质办公楼物业来对租户结构进行分析，样本物业总体量超过130万平方米。
根据统计数据，专业服务、信息技术和金融业是济南办公楼租赁市场上的主要需求来源，占租赁市场份额的60%以上。
其中专业服务业主要是需求面积较大的建筑工程设计院、研发设计、律师事务所等生产性服务企业。
甲级办公楼市场以承租力高的金融服务、房地产、健康医疗企业为主力租户。
相较于青岛的甲级办公楼市场，来自健康医疗行业的需求在济南市场上表现较突出。
从企业性质来看，济南租赁市场的办公楼租户以内资企业为主，其使用办公面积占比达95%。
而自用型企业则以大型国有企业或民营企业为需求的绝对主体。
从产权结构来看，济南整体办公楼市场上单一产权和集中产权物业占到了近一半的比例，主要得益于龙头企业的聚集，许多大型国有企业和民营企业通过自建自用、定制购买或者长期租赁等形式在主城区或东部城区整栋使用独立的办公楼宇。
2015年百强纳税企业中总部在济南的企业有34家。
整栋自用需求来源主要集中于银行和证券公司总部，能源化工业和制造业的企业总部。
正在崛起的科技中心济南是山东省内科技创新实力、凝聚力和辐射带动能力最强的城市，信息传输、软件和信息技术服务业的从业人员超过8.3万人，占全省比例48%，聚集了省内近一半的信息技术人才，行业发展在全省占有绝对的领先优势。
目前，济南拥有市级以上独立科研机构200余家，省级以上企业研发机构数量居全省前列。
1,750余家软件企业聚集于齐鲁软件园，而办公楼租赁市场上TMT(科技、媒体和通讯)企业的占比约为20%。
北京写字楼市场 2020年第一季度回顾与全年展望
北京写字楼市场 2020年第一季度回顾与全年展望回顾2020年第一季度，北京写字楼市场受到新冠疫情的影响，整体表现比较不稳定。
随着疫情的暴发，许多公司采取了远程办公的措施，导致写字楼的租赁需求大幅下降。
疫情也导致许多企业面临经济困境，无法支付高昂的写字楼租金，进一步削弱了市场需求。
根据房地产中介机构的数据统计，2020年第一季度北京写字楼的出租率持续走低，许多写字楼面临空置状态，部分大型写字楼甚至出现了较高的闲置率。
与此租金价格也出现了下滑的趋势，房东为了吸引租户纷纷调降租金。
尽管如此，租金下滑并没有带来租赁需求的增加，相反反而进一步影响了市场的稳定。
随着疫情得到初步控制，北京写字楼市场开始逐渐回暖。
政府采取了一系列措施刺激经济发展，包括减税降费、稳定就业等，这对于企业的发展带来了一定的利好消息。
一些跨国公司在疫情控制得当的情况下，继续推进扩张计划，这也为写字楼市场注入了一定的积极因素。
展望2020全年，预计北京写字楼市场将经历复苏和调整的过程。
因为疫情的持续影响，许多企业对写字楼的需求可能仍然保持谨慎态度，租赁市场的复苏可能相对缓慢。
许多企业面临经济困境，资金紧张，可能会有更多的企业选择转向经济实惠的办公空间，如共享办公或自有办公，进一步影响写字楼市场的需求。
北京作为我国的政治、经济和文化中心，仍然吸引着大量的企业和人才。
随着北京市政府出台一系列的优惠政策，积极发展高端服务业和科技创新产业，未来写字楼市场有望借助这些政策的支持逐渐复苏。
尤其是在扩大开放和推动国际交流方面，北京将进一步提升其对外商业机会的吸引力。
北京的办公楼供应也在不断增加，新建和待建项目将进一步丰富市场选择。
这也将给租户提供更多的空间选择，为市场的竞争注入一定的激励因素。
从长远来看，北京的写字楼市场仍然具备较大的发展潜力，但需要顺应市场需求的变化，不断提升自身的服务和设施，以吸引更多的企业入驻。
2020年第一季度北京写字楼市场受到疫情的冲击，出现了较大的震荡和下行趋势。
房地产咨询公司-五大行评析
房地产咨询公司-五大行评析五大行-仲量联行，戴德梁行，俗称五大行，我年有幸进入戴德梁行工作三年，应该算是老员工了，在此和大家分享一些经验1.组织架构：五大行都以物业分部门，有研究，估价，写字楼，商业，投资，住宅以及工业和物业管理，其中根据目前市场投资部和估价部最为热门且门槛高，其次是商业。
工业与写字楼，最差就是住宅和研究，因此各位学弟学妹在选择部门是须谨慎，不要看着名声不错就争先恐后，选对部门是关键。
2.职能：五大行工作中以agent工作待遇最高，但对英文要求极高，另外需要本人性格比较外向，能够承受压力，做研究的在公司里面相对就重要性差些，但不管如何进入五大行中一定要有自己的工作目标，多多关注市场信息。
3.招聘方式：五大行一般不招应届毕业生，就算招也是在实习生中间去找，如果各位同学有想法，应尽早去做intern，通过实习进入也能避免不适应4.五大行排名：个人认为应该是JLL,CBRE,SAVILLS,DTZ,COLLIERS最后五大行缺乏归属感，基本上做不大5年以上就会被挖走，做跳板最好，不适宜长期发展五大国际地产顾问行排行榜页脚内容11.世邦魏理仕2004年全球收入：24亿美元全球员工数：逾17000名员工全球管理物业面积：近9800万平方米2.高力国际2004年全球收入：12亿美元全球员工数：逾9100名员工3.仲量联行2004年全球收入：11.67亿美元全球员工数：19300名员工全球管理物业面积：8300万平方米4.第一太平戴维斯2004年全球收入：3.28亿英镑全球管理物业面积：8361万平方米5.戴德梁行全球财年收入：1.94亿英镑全球员工数：逾9000名员工页脚内容2全球管理物业面积：3000多万平方米一直想写一篇介绍这个行业的文章，但因为工作太忙的缘故，只好一拖再拖。
趁着毕业一周年之际，了却这桩心事。
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
北京写字楼市场 2020年第一季度回顾与全年展望
北京写字楼市场 2020年第一季度回顾与全年展望作者：来源：《中国房地产业·下旬》2020年第03期Cresa世桦嘉润是全球最大的租户代理服务公司，为企业提供整合一站式企业地产服务涵盖了企业房地产需求的各个方面，包括市场研究、地产战略规划、员工住址分析、工作场所战略、选址分析、政府政策谈判、专案管理、交易管理、尽职调查、项目管理等服务，通过在全球80多个国家1000个城市为客户提供个性化的企业地产解决方案和专业租户代理服务。
作为企业地产策略规划师，Cresa世桦嘉润致力于协助企业管理层设立有效的企业地产策略应对企业在不同阶段的企业地产需求以及挑战。
2020年第一季度北京写字楼市场回顾：1.甲级写字楼市场无新增供应入市2.需求端走弱，疫情后新租及扩租成交量锐减3.科技与金融行业仍为需求主导，生物医药行业表现亮眼4.市场情绪以观望为主，甲级写字楼市场空置率与上季度持平5.租赁压力较大的业主租金下调明显在供应端，Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月表示：“2020年第一季度，全市仅有一个位于望京/酒仙桥商圈，体量约为68，000平方米的新项目竣工进入北京乙级写字楼市场。
北京甲级写字楼市场本季度无新增供应入市，总存量仍维持在898万平方米。
” 此外，据Cresa世桦嘉润了解，原计划于2020年入市的一些新项目，虽受疫情影响交付日期将小幅延后，但相关业主均表示各自项目预计仍将于年内如期入市。
在需求方面，李芳月介绍：“本季度的租赁成交多在农历新年前既已签订或达成意向。
受疫情影响，看房的不便及诸多企业的延迟复工政策，令租户活跃度在年后锐减，租约到期日临近的租户多以选择原址续租为主。
”结合当前需求走弱、诸多租户退减租赁面积或降级搬迁的市场趋势，北京甲级写字楼市场的净吸纳量在2020年第一季度仅录得约7，400平方米。
值得关注的是，一些仍有较大面积扩张需求的租户，在本季度选择在临近企业总部的同商圈乙级物业进行扩租，北京乙级写字楼市场的净吸纳量因此录得近55，000平方米。
仲量联行：2020年上海办公楼市场展望
仲量联行：2020年上海办公楼市场展望2020年上海办公楼市场展望
上海的今天
上海浦东与浦西的中央商务区在中国经济增长的过程中取得了巨大发展。
因此，上海各区正在力争成为下一个成功的中央商务区，并大力支持办公楼与综合体项目的开发。
租户因中央商务区的高昂租金成本而选择搬迁，而将目光转向非中央商务区办公楼市场。
上海非中央商务区的众多在建优质项目正满足了这一需求。
上海非中央商务区正在开发更多的产业与科技园区，这将使特定行业更为集中，尤其是制造业和制药业的跨国公司以及国内的高科技企业。
展望2020年
更多的企业租户将因中央商务区高昂的租金成本而搬迁
上海将取代香港成为中国最大的办公楼市场
成就“世界城市”愿景
展望2020年，您将作何选择？在此，我们为您准备了前瞻性的建议。
2020年上海办公楼市场展望。
办公楼投资交易金额创新高 多家购物中心深化差异性调整——深圳
2020年1月14日，仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“回顾2019年，尽管深圳甲级办公楼租赁需求整体较为疲软，租金水平回落，但凭借大型金融机构与科技巨头的需求支撑，净吸纳量小幅上升。
中美第一阶段经贸协议文本达成一致将在短期内提振市场情绪，2020年租赁需求将逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。
办公楼投资市场活跃，总成交金额创历史新高，大型金融机构继续看好市场。
”优质零售物业市场方面，整体租赁需求平稳，租金小幅上扬，商场深化差异性调整，吸客效果明显。
零售商在2020年对扩张计划持谨慎态度，将快速调整产品定位以达到精准营销。
国内外机构投资者也将加速布局深圳零售物业。
甲级办公楼2019年，在经济增速放缓、中美贸易战持续、金融监管进一步收紧等多重因素作用下，深圳甲级办公楼租赁需求整体较为疲软，但租赁活跃能保持一定的扩张需求，外资金融企业也因应金融开放政策的落实而开始加速布点。
此外，专业服务类企业也把握租赁成本下降的机会进行升级和扩张。
依赖大型金融机构与科技巨头升级、扩张和新设立需求的支撑，全年净吸纳量较2018年小幅上升，达90多万平方米。
2019全年录得200万平方米新增供应入市，其中接近四成位于前海片区，福田区最少。
由于租赁需求疲软，深圳全市空置压力迅速上升，至度在四季度稍有回升。
不少中小企业由于经营困难或对盈利前景悲观，成本管控更为严格，不得不搬迁至租金较低的办公楼。
部分中小型金融企业因受到冲击较大，甚至出现退租的现象。
进入2019年下半年，科技企业，尤其是行业巨头，在租赁市场上的表现相对抢眼，升级与扩张需求活跃，加上前海片区出台租金补贴政策与加大招商力度，市场录得多笔大面积租赁成交。
同时，国内大型金融机构仍新安居NEWLIVING办公楼投资交易金额创新高多家购物中心深化差异性调整——深圳房地产市场2019年回顾与2020年展望文/Article＞仲量联行住宅与房地产·HOUSING AND REAL ESTATE134年末空置率达25%，创历史新高。
【房地产年报】亿房2020年度发布会：仲量联行-办公楼共19页
【房地产年报】亿房2020年度发布会： 仲量联行-办公楼
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
【房地产年报】亿房2020年度发布会：仲量联行-办公楼
同比比↓ 0.9%
总体量量（平方方米米） / 3,586,999同
比比↑459,566平方方米米
净吸纳量量（平方方米米）/ 226,939
同比比↑ 65,188平方方米米
空置率 / 38.6%
同比比↑ 1.5百分点
净有效租金金金* （人人⺠民币/平方方米米/月月）/ 72
汉口口沿江
武昌沿江
中南中北北路路
光谷谷
2019年年新增供应减少，空置率下行行行
034 2
5 ,9
57
168
40% 36% 35%
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
金金金融、科技新媒体、教育行行行业的需求强劲
❖ 金金金融业中，保险公司扩张势头强劲 ❖ 科技新媒体的租赁需求主要集中在光谷谷
2019年年甲级办公租赁成交（分行行行业）
金金金融
科技新媒体
教育
房地产/建筑
11%
*基于租赁成交的建筑面面积
15%
22%
26%
* 2019年年武汉甲级办公楼净吸纳量量热力力力图
扩张比比例例超过新设比比例例，凸显存量量市场特征
❖ 保险、科技、教育公司均有大大面面积扩张案例例 ❖ 相比比2018年年，2019年年联合办公的扩张速度放缓 ❖ 新成立立的公司中，本地企业占比比较大大。
2019年年甲级办公楼租赁成交（分类型）
搬迁
8%
*基于租赁成交的建筑面面积
扩张
53%
新设
25%
升级 14%
需求强 劲
需求 稳定
需求 偏弱
2019年年租赁需求分类
金金金融
仲量联行 租金下降 楼龄较高
仲量联行租金下降楼龄较高
近日，仲量联行正式发布2020年上半年杭州商业地产市场情况，杭州办公楼市场复苏明显，新增需求和成交量皆有攀升。
仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“优质办公楼市场数据稳定、交易活跃度大幅恢复，表明杭州产业结构韧性较强。
”
甲级办公楼空置率持平在25.4%，乙级办公楼空置率环比上升0.5个百分点，至12.9%。
武林、庆春商圈楼龄较高、设施老化的楼宇优质企业流出趋势明显，面临空置率升高压力。
租金走势相对平稳，平均租金环比下降1.1%。
整体市场净有效租金维持在3.9元每平方米每天。
由于许多企业调低全年预算，且对租赁成本及可能造成的短期装修成本较为敏感，更多业主推出精装特价房或定制装修服务迎合客户需求。
同时，租户扩大了企业写字楼的选择区域，核心区域周边的高性价比区域成为替代选项。
仲量联行预计，随着亚运会标杆项目的进展，杭州写字楼供应量将在2021年达到顶峰，或在2020年达到新增供应量的3倍。
仲量联行 8000万平方米零售物业成大赢家
仲量联行8000万平方米零售物业成大赢家
佚名
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】2013(000)001
【摘要】零售物业市场增长尤为强劲仲量联行在中国大陆甄选出50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市。
建设规模和经济发展进程正推动中国新兴城市50强以前所未有的速度发生转变。
相信这些城市将成为下一个十年大家关注的焦点。
中国新兴城市50强是一个2.9万亿美元、规模与德国相当的经济体。
若将这50个城市视为一个单一实体,它会是全球第五大经济体。
这些城市的发展速度远远超出其余中国城市。
在接下来的十年,中国新兴城市50强将占到全球经济增长的12%。
【总页数】2页(P98-99)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.赋予物业“艺术生命”——访北京仲量联行物业管理服务有限公司中国区董事李从越 [J], 陈桂龙
2.仲量联行:2007亚太物业市场继续看好 [J], 文丽菁;;
3.服务意识要走在前头——访仲量联行澳门分公司物业管理部总监谭俊威 [J], 谢凤清
4.深圳首创“物业资产管理研修新模式”——深圳房地产和物业管理进修学院与仲
量联行设立“写字楼资产管理高级研修班” [J], 王飞
5.仲量联行协助完成青浦一处工业物业收购 [J], 陈桂龙
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未来存量
2011年物流热点城市
我们将见证这个市场的蓬勃发展。至2011 年，中国的优质物流仓储总存量将超过目 前的不止一倍，达到1,500万平方米。在 华中地区，成都政府正计划于2010年前在 成都建立中国最大的物流枢纽之一。为 此，成都市政府已投资2.86亿美元建设一 个大型铁路中心，完工后将成为亚洲最大 的铁路运输枢纽。在北方，天津拥有完善 及不断扩展的港口设施、高速铁路、高速 公路以及机场的运能，其制造业也显示出 强劲的增长势头，近期在TEDA新建的大型 空客工厂是一个很好的例证。天津是一个 值得关注的城市。
2020年前景的驱动力
牲实际生产率为代价给予保留？现在对 人才储备有限的顾虑是否会在将来导致 跨国公司撤离中国？
绿色革命——如果政府能够制定有效的 规划打造更多环保城市，继续执行绿色 建筑法规，淘汰污染严重的工厂，并且 对城市领导者施加经济与法规压力；如 果我们能借鉴芬兰在交通和能源方面以 及瑞典在可持续城市设计方面的经验， 使城市化以一种和谐的方式推进——那 么到了2020年，中国可能正稳步成为全 球领导者。
预计到2011年，在我们详细研究的20个城 市中，甲级办公楼总面积将增至2,400万 平方米——相当于华盛顿特区的甲级办公 楼存量。虽然杭州（《经济学人》最佳商 务环境城市排名第四）和大连（有中国的 班加罗尔之称）目前势头最劲，但其它城 市同样以创新的房地产风格、类型而赢得 令人称羡的声誉。
新兴的产业园区市场
全球竞争力城市 l 中国2020年：前景展望 l 5
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不透明
市场
澳大利亚 新西兰 香港 新加坡 马来西亚 日本 台湾 韩国 泰国 菲律宾 中国一线城市 印度一线城市 印度二线城市
印度尼西亚 澳门 印度三线城市 中国二线城市 中国三线城市 越南 柬埔寨
2008综合得分 2008全球排名
1.20
2
1.21
4
1.55
11
1.55
11
2.25
23
2.39
重庆
大连
青岛 南京
I上I 海
杭州
广州 深圳 III
资料来源：仲量联行中国产业园区报告
©2008 Jones Lang LaSalle. All rights reserved源自上海北京一级
广州
大连
成都
深圳
转型
杭州
西安
南京
苏州
天津
济南
武汉
先行者优惠
重庆
青岛
0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6
World Winning Cities
Global Foresight Series
中国2020年：
前景展望
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中国2020年：前景展望
展望未来
中国确实是与众不同。尽管国际上对中国快速增长的动力来源、作为超级大国的崛 起、对全球贸易的影响、城市化进程以及和谐发展规划等方面一直有很多评论及共 识，但是对中国未来的发展形态却很难达成共识。对于中国未来的前景存在三种典型 看法：一个综合发展的超级大国；一个能够挑战全球秩序的地区性强国；亦或一个充 满内部挑战和环境不断恶化的国家。 在这些宏观问题和不确定性因素面前，大家很容易忽略一个事实，那就是房地产不仅 仅将对2020年中国的物质生活产生巨大影响，同时也将在社会和经济前景中扮演重要 角色。无论是作为家庭的投资亦或城市发展的推动力，房地产的贡献对中国的发展进 程都是至关重要的。在此，我们就中国未来增长的主要动力与趋势提出一些看法，并 给出一些有望脱颖而出的城市。
大型百货商店一直是采用购物中心和大 卖场的形式。我们估计中国在过去10年 间兴建了约450个购物中心，其中包括全 球最大购物商场中的10个，众多国际零 售商云集于此。以此推算，至2011年， 商铺总面积将扩大将近一倍，从目前的 2,600万平方米增至4,500万平方米。但 我们相信其中很大一部分乡村购物中心 将由于管理不善、规格过高且对购物行 为认识不足而面临困境。
中国新兴城市30强
20%
城市的情报、信息和我们的观点进行了汇
总，绘制出这些城市的演变曲线，并按等 15%
级进行了归类。
10%
我们的30强城市包括天津（华北经济中 心）、苏州（上海的外围城市）以及大连 （日本与韩国投资者的目标城市）等。这 些城市都达到了预期。
5% 0%
资料来源：仲量联行房地产资讯服务
另一个增长点是机场零售——Verdict研 究数据表明，至2012年旅客人数将达到近 2.5亿，旅客支出将超过3亿美元。陆路和 航空零售将成为未来几年关注的重点，即 使旅客人数出现短期下降，机场运营商和 零售商也会发掘更长期的潜力。
15个产业园区热点城市
产业园区活跃度
北京
西安 成都
天津 济南
苏州 武汉
26
3.07
41
3.15
44
3.16
45
3.23
47
3.33
49
3.34
50
3.38
52
3.51
55
3.54
57
3.65
62
3.68
65
3.97
72
4.29
77
4.67
79
资料来源：仲量联行透明度指数报告
迈入2020年
如果目前的经济全球化持续进行、中国法 规框架保持合理平衡且不断完善，同时中 国经济保持稳步增长，那么我们研究的20 个城市的潜在增长将会催生大约2,300万 平方米甲级办公楼，住宅面积将翻一番， 商铺空间将扩增至约4,400万平方米。同 时，我们还将看到大城市数量不断增加， 而目前已纳入我们视野的“潜在城市”将 升级为二、三线城市。
产业园区对于正在提高技术水平、提升本 国经济在价值链中地位的国家非常适合。 空间、费用、设计、设施和日益便利的 交通对此类园区格局意味着该领域的腾 飞——由于研发、业务流程外包（BPO） 活动以及企业扩张预算降低所带来的旺盛 需求，目前1,700万平方米的产业园区空 间到2010年有望增长一倍。在此背景下， 我们在最近的研究报告中指出了未来3年 内产业园区发展的15个热点城市，包括上 海、北京、大连、广州和天津。
省毕业生人数
225,000 to 269,000 180,000 to 225,000 135,000 to 180,000 90,000 to 135,000
45,000 to 90,000 0 to 45,000
资料来源：仲量联行及政府数据
天津 大连 苏州
北京 *
沈阳 青岛
上海 *
南京 杭州 无锡
15 Business Park Hotspots
作为中国未来重要的现代化元素，零售业 将继续保持快速增长。2008年前10个月的 零售总额已激增至8.8万亿元人民币（约 合1.29万亿美元），同比增长22％，接近 10年间增长最快的时期。其主要原因是中 国人收入日益增加以及对于购物的喜好。 目前人均可支配收入约为13,058元人民币 （约合1,920美元），预计至2011年将达到 大约15,872元人民币（约合2,334美元）。
中国新城市化发展形态–超级城市？
中国新城市化发展形态 ?
城市化进程及200个新城市？
超级城市变革
集中、迅速城市化
资料来源：仲量联行
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中国农业用地流失面积为 荷兰和比利时过去8年的总和
资料来源：仲量联行
地理位置的重要性是房地产领域的永恒真 求，中国到2020年前将可能出现400个人
“中国新兴城市30强” 最新变化
过去三年，随着许多目标明确的城市成功 发展出了自身的独特优势，我们的城市等 级体系已经发生了显著变化。例如，合 肥，其经济总量在短短两年之内几乎翻了 一番，现在已跻身中国四大“科教基地” 之列；位居中国最富裕城市第六位的宁 波，作为中国外贸策略中的重要港口，有 望取得进一步的成功；而南昌作为交通枢 纽与制造中心，在不到五年的时间里，经 济已经实现翻番，并有望进一步增长。
教育布局
对于其中的许多城市而言，其人才储备是 吸引众多跨国公司的源泉。教育布局是中 国未来发展的关键，对于依赖中国学生群 体的众多国际学术机构的健康发展同样至 关重要。
中国的人才储备
城市教育评分
中外大学之间的合作将会得到加强，学术 界与私营企业之间的联系同样如此，这种 合作价值在北京的摩托罗拉大学等企业大 学中得到充分展示。上海市教育科学研究 院院长指出，在未来的15年里，中国需要 建立至少800所大学才能满足日益增长的 需求。我们肯定会在中国排名前40的大城 市里看到“企业或附属”大学、科技园与 园区的大量涌现。
为了实现政府每年创造100万个就业机会 进入国际核心房地产领域，其中的10个还
的目标以及满足农村人口向城市迁移的需 将获得进一步关注和青睐。
“中国新兴城市30强”
办公楼资本值
05年第3季度至08年第3季度复合年增长
我们所掌握的信息表明，中国二、三线城
市已经行动起来了，充分做好了“发展” 25%
的准备。在初步分析过程中，我们对相关
理，城市化这一宏观问题将决定中国商业 口超过100万的城市。而美国仅为40个。
城市网络的潜质与未来格局。政府对城市 化进程的愿景是适合居住的城市的广泛网 络，每个城市都有其各自的特色以及牢固 的跨区域或国际贸易纽带。二线城市被视 为三线城市发展的指南，并依此类推。