深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点

深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点

目录

一、前期摸底工作

二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体

三、项目拆迁计划的制定、完善与审核

四、对被拆迁房屋进行测绘

五、拆迁谈判

六、正式拆迁协议的签订与备案

七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销

八、拆迁补偿款项的申请与支付

九、回迁房选房、交房结算、办证

一、前期摸底工作

（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于：

1.项目所在区域拆迁人口数、户数；

2.被拆迁房屋数量、类型、现状、权属；

3.权利主体的背景、更新意愿和需求；

4.所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程；

5.周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。

（二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。

二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体

（一）被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。

（二）被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害

关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。

三、项目拆迁计划的制定、完善与审核

拆迁人根据调查摸底所了解到的信息，以及主管部门的意见，编制、审核拆迁补偿工作方案和拆迁进度计划，作为拆迁工作推进和考核的指导性文件。

四、对被拆迁房屋进行测绘

（一）拆迁人应联同专业测绘机构，对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、房屋用途等事项进行认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。

（二）按照行业惯例，被拆迁房屋已取得合法产权证书的，在签订拆迁协议时，如被拆迁房屋现状测绘建筑面积大于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以测绘报告记载的建筑面积为准；如被拆迁房屋现状测绘建筑面积小于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以房地产证书登记的建筑面积为准。

被拆迁房屋未取得合法产权证书的，签订拆迁协议时，被拆迁房屋建筑面积以测绘报告记载的建筑面积为准。

（三）在对被拆迁房屋进行测绘的同时，拆迁人应根据被拆迁房屋的类型与现状，敦促、指导被拆迁人按规定及时准备、提交各类权利申报文件。相关申报文件应当由拆迁法务进行审核。

五、拆迁谈判

（一）在确定被拆迁房屋的权利主体以后，拆迁人应及时与被拆迁人接触，并就拆迁方案进行谈判。拆迁人应当随时做好相关会议记录并及时存档。

（二）如被拆迁房屋已经出租或者存在抵押、查封或其他产权受限状态的，拆迁人应敦促被拆迁人于房屋交付之日前办妥租约或产权受限状态的解除事宜，并约定被拆迁人无法按期办妥时的违约责任。

六、正式拆迁协议的签订与备案

（一）在签订正式拆迁协议之前，拆迁人应与被拆迁人一同准备好下列材料，作为正式拆迁协议的附件，以及后续工作开展所必备的文件：

1.待拆房屋的现状测绘报告。

2.被拆迁人的身份证明。

3.被拆迁房屋的权属证明。

4.经过公证机关公证的注销房地产证书的委托书（有房产证需提交原件，授权期限当规定为“直到相关产权注销流程完成为止”）。

5.《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》。

6.《放弃房地产权利的声明书》。

7.《房屋产权资料接收清单》。

8.《被拆迁房地产移交确认书》。

（二）拆迁人在接收材料时，应明确告知被拆迁人应对其提供的各类资料的真实性负责，以及被拆迁人提供的资料不实的违约责任。

（三）拆迁协议的签字，要求完整、清晰并与权利人的身份证一致。港澳居民（只能提供香港、澳门身份证者），应当在前面括号（括号内加注简体）；外国人签字应当与护照所载名字相一致。

（四）拆迁协议签订时，拆迁人应明确告知被拆迁人：（1）拆迁协议签订后，被拆迁人不得对被拆迁房屋进行扩建、改建，改变被拆迁房屋的用途，签订新的租赁合同，续签或延长已有租赁合同期限，或其他改变被拆迁房屋现状、妨碍拆迁人收房的行为；被拆迁人不得以任何理由和条件向拆迁人再主张增加拆迁补偿的权益。

（五）在拆迁协议签订后，拆迁人应及时做好协议及其配套文件的归集、备案工作。

七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销

（一）被拆迁房屋的回收

拆迁人在与权利主体办理被拆迁房屋回收手续时，应重点考察被拆迁房屋结构及各项设施、设备的完整性（被拆迁房屋本身已损坏的除外），并敦促被拆迁人缴清其附随的水费、电费、垃圾清运费及其它一切费用。

（二）被拆迁房屋的拆除

在被拆迁房屋移交、实施主体确认后，拆迁人有权根据现行法律及当地政策的规定，依法取得城市更新主管部门批准后，拆除被拆迁房屋。

（三）产权证注销

根据《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》的规定，拆迁主体在与全部权利主体签订拆迁补偿合同、完成实施主体确认及房屋拆除完成之后，即可申请产权证注销。在注销产权证之前，需要准备好以下资料：

1.《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；

2.申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；

3.房地产证或其他权利证书（原件）；

4.含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；