深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
深圳市城市更新项目实操系列——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制
深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
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相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。
如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)
关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。
二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。
（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。
（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
深圳城市更新项目地价测算实操
最后，汇总项目各建筑功能地价，算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总(红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例， 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算规则（试 行）》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
城市更新五类合法用地详细介绍
拆除重 建类
用地改造为经营性城市基础设施及公共 服务设施的
公有未出让用地
1
已办理转地补偿的零星国有未出让用地
5
地下商业 修正系数
1
1
1 5
备注 限定整体转让
二、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——①概念
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知（1986）》
3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查 及历史用地处置操作规程》（试行）
土地权属情况划分： 1）国有已出让（划拨）用地； 2）国有未出让用地； 3）城中村用地； 4）旧屋村用地； 5）符合历叱遗留违法建筑处理相关规定，已办理房 地产权登记或已取得处理意见书的用地； 6）未完善征转地手续用地
4、《龙岗区股份合作公司参不拆除重建类城 市更新工作指引》
5
按照本暂行措施配建保障性住房或人才 公寓的城市更新单元，其住宅、商务公 寓功能部分（丌含保障性住房及人才公
寓）按相应修正系数的80%测算
5
1、国有用地
（二）地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
国有已批住宅、办公、商业等用地 改造为经营性用途的
适用地价标准 地上部分修正系数 1
国有已批城市基础设施及公共服务设施
1.国有 用地
包含城中 村红线用 地、非农 建设用地、 征地返还 用地
2.原集体经 济组织取 得确权用 地
原关外等特定 区域内早年已 经形成丏现状 仍为原农村旧 屋的集中区域 (特区内也适 用)
3.旧屋 村用地
6.其它经规 划国土部门 讣定和处理 的合法用地
合法用地
已完善手续的未签订征 转地协议或者已签订征 转地协议但未做补偿用 地等其他经处理或讣定 的合法用地
深圳市人民政府令第290号——深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定
深圳市人民政府令第290号——深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定
文章属性
•【制定机关】深圳市人民政府
•【公布日期】2016.11.12
•【字号】深圳市人民政府令第290号
•【施行日期】2016.11.12
•【效力等级】地方政府规章
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
深圳市人民政府令
第290号
深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤
2016年11月12日深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定
为了进一步完善城市更新政策，高效、有序推进我市城市更新工作，深圳市人民政府决定对《深圳市城市更新办法》作如下修改：
一、删除第二十七条、第三十六条至第三十九条。
二、删除第三十五条中“本办法”字样。
三、在第四十八条后增加一条：“城市更新项目地价计收的具体规定，由市政府另行制定。
”
四、在第五十条后增加一条：“为了推进强区放权，加快城市更新实施，市政府可以根据工作实际，调整职责分工，创新工作机制，并向社会公布。
”
此外，对条文序号重新编排。
本决定自发布之日起施行。
《深圳市城市更新办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化导读：城市土地集约利用是当前的热门话题，处于快速化城市过程中的深圳，以实际行动探索出一条新路。
他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类，并以相关立法为前提，构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制，为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。
关键词：城市更新；立法；土地利用一、前言——以深圳为例我国处于快速城市化阶段，城市人口的急剧膨胀，使得城市土地资源需求日益紧张。
长期以来，我国土地资源利用存在着各种粗放低效利用的问题，包括城市呈“摊大饼”式无序外延扩张、土地利用总体配置混乱、土地利用结构不合理、城市用地比例失调、已用地建设强度偏低等，这些问题使土地利用浪费严重、城市环境日益恶化、土地经济效益产出低下、土地利用潜力没有得到完全发挥。
此外，由于城市土地管理和土地市场不规范，投资过热、开发不合理等各种问题也较突出。
而我国土地资源稀缺的现状使得快速城市化地区，开始面临城市存量可建设用地匮乏，城市扩展与土地开发“无米以炊”的困境，亟需通过对城市用地的再开发实现土地经济产出的优化与升级。
探讨以城市二次开发为目标的城市更新背景下，城市已建设用地的可持续再开发和土地集约再利用模式，对于指导我国未来城市化健康发展，引导城市整体质量提高，促进城市产业结构调整和增长方式转型具有重要的理论和现实意义。
从土地利用成效角度出发，城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是提高土地利用与产出率，获得土地产出的最大化；二是优化土地布局和结构，协调各类用地之间的关系，促进城市健康发展；三是土地利用效益的综合化，体现经济、社会和生态环境效应的统一就城市发展综合效益的宏观层次而言，城市土地集约利用要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等；而中微观层次则更加强调城市用地功能和结构的合理性以及单块土地的投入产出效益。
在我国土地有偿使用制度建立的初期，学者对土地集约利用的研究主要集中在农村土地利用以及土地平整等方面，随着我国城市工业化进程的加快，有关各种工业园区规划的土地利用成为城市土地集约利用的主要问题，包括对工业用地的集约利用评估以及工业园区土地集约利用规划等。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
深圳城市更新工改工专题研究报告
“1+6”文件要点解读
深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
第九条： 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
︱8
“1+6”文件要点解读
第二、三条： 市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、 需求信息收集及信息共享等工作。 根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产 业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在 该平台上公布。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价； （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。
“1+6”文件要点解读
深圳市创新型产业用房管理办法（试行）
第十五条： 创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2016.01.05•【字号】深规土〔2016〕11号•【施行日期】2016.01.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】建筑市场监管正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2016年1月5日深圳市城市更新项目保障性住房配建规定第一条为落实我市保障性安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，有效促进产城融合，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》《深圳市保障性住房条例》《深圳市城市更新办法》及其实施细则等有关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于拆除重建类城市更新项目中保障性住房的配建。
具体配建方式包括在改造方向为居住用地的项目中按建筑面积的一定比例进行配建，以及在改造方向为新型产业用地的项目中安排部分保障性住房用地进行建设等。
第三条城市更新项目配建保障性住房的配建类型、配建比例、建设规模、公共服务设施在城市更新单元规划中予以明确。
其中，配建类型在规划审查过程中由市规划国土部门商市住房建设部门确定。
第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
配建比例在基准比例的基础上，按照本规定第五条的规定进行核增、核减。
其基准比例按照以下标准确定：（一）一类地区的基准比例为12%。
（二）二类地区的基准比例为10%。
（三）三类地区的基准比例为8%。
前款规定的一、二、三类地区的空间范围图详见本规定附图。
第五条项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。
城市更新业务基本知识全解
城市更新业务交流目录第一部分深圳城市更新政策解读第二部分城市更新融资模式第一部分深圳城市更新政策解读一、城市更新的基本概念二、深圳进行城市更新的依据三、深圳城市更新的政策演化四、城市更新的流程五、城市更新中土地成本的构成六、深圳进行城市更新的意义城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.环境恶劣或者存在重大安全隐患.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：1.1 城市更新的含义1.2 城市更新的三种模式综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构✓改善消防设施✓改善基础设施和公共服务设施✓改善沿街立面、环境整治✓既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能✓改变部分或者全部建筑物使用功能✓可能改变土地使用权的权利主体✓可能变更部分土地性质✓严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新单元⚫拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；⚫基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位⚫多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目1.3 城市更新单元1.4 城市更新的规划设计如何确定城市更新单元的边界？•城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？•旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元•已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
城市更新项目应缴纳地价测算探讨——以深圳一城市更新项目为例
一
、
项 目背景 及基 本情 况
自《 更新办法》 施行以来 ， 市场单一主体 、 各社区采取自行改造或者与开发
根据《 更新办法》 ， 增 加 建 筑 面积 部 分 ， 按照 其 改 造 后 的功 能 和 土地 使 用 权 使用 期 限 以市场 评估 地 价标 准 计算 应缴 纳 的地 价 。 市场 评估 地 价采 取何 种 评估 技 术 路线 及 评 估方 法 ， 如采 用 一 种 还是 两 种 以 上 的评 估 方 法 ， 若 采 用 市 场 比较 法 ， 缺 少成 交 案例 的 区域 可 比案 例如 何确 定 ， 若 采 用 假设 开 发 法 ， 如 何 对建 成后 房 地产 市 场价 格 的预 测 等 ， 对项 目应 缴 纳 的地 价 影 响较 大 。在 当 前 政府 的宏 观 调控 背 景下 ， 项 目开 发受 限价 、 限购 、 限贷、 限户 型等 政 策影 响 ， 第 三方 市场 评 估机 构 及市 场 评估 地价 的 测算 标 准需 进一 步 明确 。
纳 的地 价值 得 探讨 。
万平 方 米 ， 规 划 建 筑 面积 约 ９ ７ 万平方米 ， 需 提供 给 政 府 独 立 占地 的基 础设 施 及 公 共服 务 设施 用 地 面积 １ ６ ． ７ 万平 方 米 ， 约 占总土 地 面积 的５ ０ ％， 主要 包 含道 路用地５ 万 平 方米 、 公共绿地０ ． ３ 万平方米 、 学 校用 地 ４ 万 平 方米 、 保 障性 住 房
规 划 设计
翻豳圜圈
城 市更新项 目应 缴纳地价测 算探讨
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以深 圳 一城 市 更 新 项 目为 例
摘要： ２ ０ ０ ９ 年， 在广东省“ 三 旧” 改造 政 策 的指 引下 ， 深圳 市政 府 以规 章形 式 出 台 了《 深圳 市 城 市 更新 办 法 》 （ 以 下简 称 《 更 新 办
深圳城市更新旧改操作流程全套版
特殊分割转让
非城市更新类
土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下情形的可分割转让
企人
业
民 法
破
院 实
产施
强
清制
执
算行
不符合 管理政 策、环 保要求
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
综合整治类
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
工业楼宇定义范围
工业用地 混合用地
工业楼宇
用于工业生产(含 研发)
建筑物 构筑物 附属物
工业楼宇转让前提规定
工
城市更新类工改
城市更新重建的工业楼宇可进行预售
改
类
型
非城市更新类工改
工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产 权利证书后方可转让、抵押
符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
前提
全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元
深圳市城市更新地价评估操作规程
深圳市城市更新地价评估操作规程一、背景随着城市化进程的加速，城市更新已经成为了城市发展的重要组成部分。
而城市更新地价评估是城市更新工作中至关重要的一环。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市，城市更新地价评估工作具有重要意义。
为了规范和标准化城市更新地价评估工作，特制定深圳市城市更新地价评估操作规程。
二、目的深圳市城市更新地价评估操作规程的制定旨在规范城市更新地价评估工作，提高其科学性和规范化水平，保障城市更新地价评估工作的公平、公正和准确性。
三、适用范围本规程适用于深圳市范围内的城市更新项目地价评估工作，包括城市更新拆迁补偿、土地使用权出让、产权交易等相关领域。
四、评估主体1. 评估机构本规程规定的城市更新地价评估工作应由具有相应资质的独立评估机构承担，评估机构应当具备独立性、专业性和公正性。
2. 评估人员评估人员应当具备相应的资质和经验，熟悉当地相关法律法规和土地市场情况。
五、评估程序1. 立项评估工作应由相关主管部门提出立项申请，并委托符合条件的评估机构进行评估。
2. 调研评估人员应当对评估地点进行实地调研，并收集相关数据和资料。
3. 分析评估人员应当对调研所得数据进行分析，运用相应方法和模型进行地价评估。
4. 编制报告评估人员应当编制评估报告，报告内容应当包括评估对象、评估方法、评估结果等内容。
5. 审核评估报告应当由具有相应资质的专家进行审核，确保评估过程及结果的科学性和准确性。
6. 公示评估结果应当依法进行公示，接受社会监督。
六、评估要求1. 科学性评估工作应当依据相关法律法规和土地市场情况，运用科学的方法和模型进行评估。
2. 公正性评估工作应当公正、公平，不得受到任何利益干扰。
3. 准确性评估结果应当准确可靠，符合实际情况。
七、其他规定1. 监督检查相关主管部门应当对评估工作进行定期监督检查，确保评估工作的规范进行。
2. 违规处理对于违反规程的评估行为，相关主管部门应当依法进行处理，追究相关责任人的法律责任。
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一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读
（一）城中村用地
根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地
根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目
改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割
转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目
根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
(70个旧城旧村改造项目除外)
（五）70个旧城旧村改造项目
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
（六）其余用地类型
根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》第（九）条、第（十）条规定，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
超出基准容积率部分,住宅按照2.5倍基准地价标准计收地价,其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。
基准地价计算公式如下：
R深标基准-2013年版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。
（七）历史用地处置
根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第十条规定，城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：（1）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；
（2）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
政策依据：
■《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）
■《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府[2012]1号）■《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（文号：深府办〔2013〕3号）
■《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知》（文号：深规土〔2013〕721号）
■《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》
■《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办[2014]8号）
■《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土[2015]587号）
■《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）■《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（文号：深府〔2006〕258号）
二、即将出台的地价新政解读
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（送审稿、第三十稿），已于2016年10月10日由市规划国土委上报市政府，待市政府印发。
暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系（详见后表）。
在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。
城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。
（请放大观看图片）。