上海新天地商业业态分析
上海新天地商业街购物中心调研分析报告
上海新天地商业街调研分析报告开发商香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发地址上海市中心卢湾区的太平桥地区体量南里、北里6万平规划分为南里、北里，及企业天地，南里为购物休闲娱乐中心，北里为多家高档消费场所及国际餐厅目标客群以国际性商务人群、旅游人群为主，包括中产阶级、时尚白领、金领、企业高管、驻沪外籍人士等。
开业时间2001年投资额14亿项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目概况上海新天地：上海名信片城市文化立体"标本" 商业地产标杆上海新天地是具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点，它的前身是上海近代建筑的标志——石库门居住区。
通过改造成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目区位商务核心区市级商业中心高端商务居住区上海新天地座落在上海城市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻1号线黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
距离淮海中路及轨道交通1号线黄陂南路站仅120米，多达30余条公交线路，距离上海南站6公里，距离上海火车站2.8公里，距离浦东飞机场22公里。
新天地2.8公里6公里22公里大时代广场巴黎春天新世界大厦太平洋百货美美百货上海新天地东方商厦香港广场力宝广场世纪巴士大厦浦东国际机场上海火车站上海南站希尔顿酒店锦沧文华大酒店上海四季酒店JW 万豪酒店88新天地沈家花园大酒店项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色整体规划项目分为南里与北里，北里2.5万方，主要为石库门传统建筑改造而成，业态以特色餐饮、酒吧为主导，辅助以时尚零售；南里3.5万方，由新老建筑相结合，业态集时尚零售、休闲娱乐、时尚餐饮、会所及高端服务公寓于一体。
太仓路顺昌路太平桥人工湖南里北里兴业路北里酒吧及娱乐美食艺术文化及其它自忠路南里企业天地时尚业态规划业态比例为：品牌特征：时尚中高档定位、以国际品牌为主导，占85%。
上海新天地：何以成功,如何借鉴2
（图片：新天地北里入口）总之，无论从哪一个角度讲，新天地的一切都在围绕着主题定位展开，一切都为主题定位服务。
主题的突出、主体的突出，都极大的强化了新天地的特色，又反过来烘托、渲染了定位，自始至终、从里至外，始终都在围绕着定位向公众传递着同一个信号。
（右图：上海UME国际影城—上海新天地南里）返回目录特色：既突出又明显，且浑然天成一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、可资利用和挖掘的现有基础。
2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。
3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。
4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的即时沟通。
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出了。
◆深厚的历史感：在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。
设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。
◆西方特色基础：该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。
◆明星文化效应：这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。
◆石库门博物馆：通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。
博物馆也通过图片。
录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
◆三元的客户关系管理(CRM)系统应用平台：建立了一个可实时更新的，用于在线宣传的官方信息中心，全方位发布"新天地"商户以及每天发生的各种市场活动的预告以及详细报道；根据"新天地"租户的经营业务及需求，灵活、快速地为游客提供在线购物、座位预定、促销信息发布、会员社区、营业额汇总等电子商务功能；通过线上、线下的多渠道来建立完整的用户及会员信息数据库管理系统，并在此基础上实现针对特定用户的市场营销宣传，建立一对一的客户关系市场营销，提高用户的忠诚度。
案例分享(上海新天地、锦里、宽窄巷子)
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二、成都宽窄巷子
2.3项目定位 项目总体定位： 最具典范性成都历史文化商业步行街区
中国首个院落式情景消费体验区
成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 商业定位：时尚生活街区 文化定位：宽巷子-闲生活 窄巷子—慢生活 井巷子—新生活 开发时间：2004-2008年 2008年6月14日开街
为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，
现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽 带互联网，把它改造成全新概念的经营地
运营模式：只租不卖，管理与经营分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅 对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎 天天都有推广活动。
租金节节攀升： 2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自中国 内地以外的国家和地区。
二、成都宽窄巷子
2.5市场运作及营销手段小结
政府统筹、多方整合资源：政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上
规划个性化的业态，三条巷子各具风情，形成呼应；
市场化的运作模式：实行国有文化与旅游资源所有权与经营权分离，由市、区按8：2的比例投资，组建成都少城建设
今生：
2003年，成都市宽窄巷子历史文化片区主体改造工程确立，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、 休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街，并最终打造成具有“老成都底片，新都市客厅” 内涵的“天府少城”。
上海新天地调研报告
专业团队打造
挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事 务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规 划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为 主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
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上海新天地整体项目介绍— 项目背景
太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房， 为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造 项目 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地 铁1号线、2号线、8号线、10号线，区位交通优越 土地面积： 约52公顷
上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。 这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成 为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的 朋友可以在这个地方聚会。层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了 人们的眼球，最终脱颖而出。
新天地北里广场
新天地南里广场
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上海新天地（商业街）—商业业态
A、 北里业态组合 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合 了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高 级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德 国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港 ，充分展现了新天地的国际元素。 新天地北里广场四周邻接精致典雅的名品 店及餐厅酒吧。石库门老房子与时尚的装潢相 结合，诠释着新天地“新旧交融、中西合璧” 的经典理念，使北里广场成为众多媒体的焦点 。同时，青砖铺垫出的北里广场还成为品牌设 计师争相展现自我的舞台——北里广场占地 250 平方米，适合做时尚演出、主题展览等活 动。
上海新天地业态分布及经营模式分析报告-PPT精选文档
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• 那里的时尚精品店紧追国际流 行色，不逊半步，中华文化商 场出售的是艺人工匠们独创的 居家用品，工艺品和旅游纪念 品，完全是地道的中国味。露 天广场上丰富多彩的文化表演 让游客有许多的参与。石库门 博物馆通过对一幢楼的重新布 置。家具摆设，原汁原味地再 现20世纪初上海一家人的生活 形态，让游客在怀旧寻根的情 绪中了解上海的历史文化。博 物馆也通过图片。录相了解上 海新天地从石库门建筑旧区到 时尚休闲步行街的演变。
• 美国旧城改造专家本杰 明· 伍德设计事务所和东方 文化背景的新加坡日建设 计事务所以及同济大学设 计院的共同配合，分别以 不同视角剪裁石库门里弄。 为了真实体现上海历史文 化，保留石库门建筑的砖 墙、屋瓦、石库门，开发 商（瑞安集团）不惜代价， 从国外进口价格昂贵的防 潮药水注射进旧砖瓦。而 石库门建筑内部的结构， 就以现代都市人的生活方 式重新打造。
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
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新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
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改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
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上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
上海新天地调研
上海新天地调研一上海城市概况上海是中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。
上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基地。
隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接。
上海也是一座新兴的旅游城市，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。
如今上海已发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。
二上海城区内商业街概况上海市商业街分布主要有南京路步行街，淮海路商业圈，徐家汇商业圈，城隍庙商业街，四川路商业街，上海新天地。
三上海新天地整体规划设计1上海新天地周边环境：上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧，黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
上海市卢湾区太仓路181弄。
新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。
北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。
绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。
2 上海新天地道路形式：主干道与次干道相互垂直。
3 上海新天地商业特征及经营形势：海新天地商业模式是管理者与经营者分离。
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。
4 上海新天地建筑风格以及设计内涵：新天地位于上海市中心，（Xintiandi·Shanghai）是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
上海新天地案例研究
了文化传播和交流，实现了文化与商业的互促发展。
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新天地作为历史建筑群，具有丰富的文化内涵。在商业开发过程中，需要注重保护历史建筑的原貌和 文化底蕴，同时进行合理的商业布局和开发，实现文化保护与商业开发的良性互动。
可持续发展
总结词
可持续发展是上海新天地长期发展的关键。
详细描述
新天地需要关注环境保护、资源节约和社区发展等方面，实现经济、社会和环境的协调 发展。通过推广绿色旅游、节能减排等措施，促进可持续发展，增强自身的竞争力和吸
改造过程
保护性改造
上海新天地的改造遵循了保护性改造的原则，保留了原有建筑的风貌和结构，同时对内部进行了更新和改造，以满足 现代生活的需求。
商业开发
上海新天地在改造过程中也注重了商业开发，引入了各种餐饮、购物和娱乐等业态，使其成为了一个时尚、高端的商 业区。
文化活动
除了商业开发，上海新天地还举办了各种文化活动，如艺术展览、音乐会和时装秀等，进一步提升了这 片历史街区的文化内涵。
文化创意
新天地注重文化创意，汇聚了众 多艺术、设计、时尚品牌和创意 产业，打造独特的文化氛围。
社交中心
新天地不仅是一个购物场所，更 是一个社交中心，为人们提供交 流、聚会和展示的平台。
品牌组合
01
国际品牌
上海新天地汇聚了众多国际一线 品牌，包括时尚、珠宝、化妆品 等领域的知名品牌。
设计师品牌
02
03
对城市更新的启示
1 2 3
保护历史建筑
上海新天地在更新过程中保留了大量历史建筑， 使得城市的历史和文化得以传承，为其他城市更 新提供了借鉴。
创新商业模式
上海新天地引入了独特的商业模式，将历史建筑 与现代商业活动相结合，为其他城市的更新提供 了新的思路。
上海新天地案例分析
文化保护与商业开发的平衡
要点一
总结词
要点二
详细描述
上海新天地作为历史建筑保护区，需要在保护传统文化的 同时实现商业开发，这需要平衡保护文化和商业利益的关 系。
上海新天地拥有许多历史建筑和文化遗产，这些建筑和文 化遗产是上海城市形象的重要组成部分。在商业开发过程 中，需要充分考虑如何保护这些建筑和文化遗产，避免过 度商业化导致文化价值的丧失。同时，可以通过合理的商 业开发，为文化保护提供资金支持，实现文化和商业的共 赢。
空间布局
开放式街区
新天地采用开放式街区布局，将商业、餐饮、娱乐等设施与公共空间融为一体，营造出舒适、宜人的休闲氛围。
多层次空间
新天地通过不同高度的建筑和错落有致的布局，创造出多层次的空间感，使人们在其中感受到丰富的视觉体验。
景观设计
绿化景观
新天地注重绿化景观的营造，设有多个绿化广场和公共绿地，为市民提供休闲 、放松的场所。
周边拥有丰富的商业、文化、娱乐等 设施，是上海市的繁华地带之一。
历史背景
上海新天地前身是上海的石库门建筑群，具有浓厚的历史底 蕴和文化积淀。
在20世纪90年代，上海市政府对这片区域进行了大规模的改 造和重建，将其打造成了一个集商业、文化、娱乐为一体的 时尚中心。
文化特色
上海新天地保留了石库门建筑风格， 同时融入了现代元素，形成了一种独 特的建筑风格。
上海新天地案例分 析
目 录
• 上海新天地概述 • 上海新天地的商业模式 • 上海新天地的建筑设计 • 上海新天地的发展历程 • 上海新天地的成功因素分析 • 上海新天地面临的挑战与对策
01
CATALOGUE
上海新天地概述
上海新天地经营模式分析案例
上海新天地经营模式分析案例上海新天地是中国著名的商业综合体，位于上海市黄浦区南京东路步行街，是上海市的标志性建筑之一。
作为具有时尚氛围和独特文化特色的商业区，上海新天地拥有多样化的商业、文化、娱乐和旅游资源，吸引了大量的国内外游客。
本文将对上海新天地的经营模式进行分析，并探讨其成功的原因。
一、多元化业态的组合上海新天地的经营模式以多元化业态组合为基础。
它不仅包含了高端时尚品牌，还有餐饮、文化娱乐、艺术展览等业态的组合，满足了不同人群的消费需求。
这样的多元化业态组合为上海新天地创造了独特的商业品牌形象，吸引了各种类型的消费者。
二、独特的文化定位上海新天地以其独特的文化定位成为了许多国内外游客必去的景点之一。
其建筑设计融合了欧洲风格和传统中国元素，展现了上海作为文化大都市的魅力。
同时，上海新天地举办了大量的文化活动，例如艺术展览、音乐会等，吸引了众多的文化爱好者。
通过将商业与文化相结合，上海新天地打造了独一无二的商业文化品牌形象。
三、国际化运营理念上海新天地采用了国际化的运营理念，引入了众多国际知名品牌。
这些品牌不仅为上海新天地带来了高品质的商品和服务，还提升了整个商业区的声誉和吸引力。
同时，上海新天地与国际机构、品牌合作，吸引了更多的国际游客。
这种国际化的运营理念为上海新天地的发展奠定了坚实的基础。
四、人文关怀和创新服务上海新天地注重人文关怀和创新服务，通过提供高品质的消费体验赢得了消费者的信赖和好评。
例如，商场设置了无障碍设施，方便行动不便的人群。
此外，上海新天地还推出了智能化服务，例如在线导览、预定服务等，提升了消费者的购物体验。
这种人文关怀和创新服务让上海新天地在激烈的商业竞争中脱颖而出。
五、积极响应市场变化上海新天地在市场变化中保持了极高的敏锐性，积极调整经营策略。
例如，随着消费升级的趋势，上海新天地逐渐引入了更多高档时尚品牌，满足了市场的需求。
此外，上海新天地从早期的商业购物中心转变为以文化、娱乐、艺术为特色的商业综合体，更好地适应了市场变化。
上海新天地分析ppt课件
实施
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多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政 府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴 建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投 资效益；
政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因 城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；
拆赔比 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右
安置方式 全部作价补偿，原居民不返迁
社会效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能
经济效益
采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显， 经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；
开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气， 己经跃居前10名了。
新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化
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小结
如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标, 严格意义上说,新天地模式并 不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作 了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块 开发的一种模式。
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从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
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布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
上海新天地调研报告
商品品质
新天地的商品品质较高，注重品牌 和品质的保障，满足消费者对品质 的需求。
购物环境
新天地注重购物环境的营造，提供 舒适的购物空间和良好的服务体验， 提升消费者的购物体验。
03
新天地旅游资源
旅游景点
石库门建筑群
艺术文化中心
新天地保留了大量传统的石库门建筑， 这些建筑风格独特，是上海历史文化 的象征。
06
新天地调研结论
总结调研结果
历史价值
商业活力
新天地保留了上海的历史建筑和传统风貌 ，是上海城市更新的重要代表。
新天地吸引了大量国内外游客和消费者， 成为上海的商业和旅游中心之一。
文化创意产业
社区氛围
新天地聚集了众多文化创意产业，如艺术 展览、设计工作室、时尚品牌等，推动了 上海的文化创意产业发展。
新天地拥有多家艺术画廊、剧院和博 物馆，为游客提供丰富的文化艺术体 验。
时尚商业街区
新天地汇聚了众多国际时尚品牌和高 档餐饮，是购物和享受美食的热门场 所。
旅游服务
旅游咨询中心
新天地设有专业的旅游咨询中心， 提供旅游路线规划、景点介绍等
服务。
多语言服务
新天地重视国际游客的需求，提 供多语言服务，包括英语、法语、
历史背景
新天地始建于20世纪初，曾是上海的石库门建筑群，是上海 历史风貌的代表之一。
在20世纪后期，新天地进行了大规模的改造和重建，成为集 历史风貌、时尚购物、文化娱乐于一体的旅游景点。
文化特色
新天地展现了上海的历史和文化特色，是上海市的文化名 片之一。
新天地汇聚了各种文化活动和艺术展览，吸引了众多国内 外游客和艺术家前来参观和创作。
新天地拥有独特的社区氛围，吸引了众多 艺术家、设计师、创业者等人群，成为上 海的时尚和创意社区。
上海新天地案例分析
上海新天地案例分析
上海新天地是上海最著名的地标性商业综合体，于2006年开业，位于上海市黄浦区南京西路中心地带。
这里既有世界各地的奢侈品牌，也有时尚潮流品牌，还有各种美食餐饮、休闲娱乐场所，成为了众多游客和本地居民的热门聚集地。
上海新天地的建筑风格独特，采用了复古风格的石板路，建筑立面雕刻精美，装饰繁复，呈现出欧式风情。
在商业营销和城市文化方面，上海新天地的成功经验是值得学习
的。
首先，上海新天地在商业定位上具有极高的定位准确性。
上海新天地的目标消费群体
主要是年轻、富裕和时尚的消费者。
为了吸引这一目标群体，上海新天地引入了一系列国
际知名品牌，如巴宝莉、路易威登、迪奥等等，同时也引入了一批国内品牌，如苏州姑苏
品牌、杭州缤纷秀品牌等，吸引消费者的目光。
上海新天地还为消费者提供了丰富多样的
娱乐和消费选择，如星巴克、哈根达斯、音乐餐厅、艺术电影院等等，从而增加了消费者
选择的多样性，满足了不同消费者的需求。
其次，上海新天地注重品牌营销和市场推广的运用。
上海新天地的营销和推广采用多
种方法，如社交媒体、公共关系和赞助活动等等。
他们还采用了活动营销的方式来吸引目
标消费者群体。
例如，在Valentine's Day这个节日，上海新天地推出了一系列丰富的情
人节活动，吸引大量年轻人前来消费和参加活动。
同时，上海新天地还在各大媒体上发布
广告，采用大规模的户外广告宣传，吸引更多的目标消费群体关注，并激发消费欲望。
上海新天地分析
人流与交通的相互影响
01
人流对交通的影响
大量人流聚集在上海新天地，增加了周边道路的交通压力，容易导致交
通拥堵和停车难等问题。
02
交通对人流的影响
便捷的交通条件为市民和游客前往上海新天地提供了方便，但交通拥堵
和停车难等问题也会对人流的流动和消费体验产生负面影响。
03
相互促进关系
良好的交通条件可以吸引更多人流前来消费，而人流的增加也会促进商
现代建筑材料
新天地也运用了现代建筑材料，如玻 璃、钢铁、水泥等，这些材料为建筑 增添了现代感和时尚气息。
建筑空间布局
开放式空间布局
人性化空间设计
新天地采用开放式空间布局，街道宽 敞，建筑之间留有足够的空地，方便 人们活动和交流。
新天地注重人性化空间设计，如设置 座椅、绿化带、艺术装置等，为市民 和游客提供了舒适的休闲环境。
多样化空间功能
新天地内的建筑空间功能多样化，包 括商业、餐饮、娱乐、文化等，满足 了不同人群的需求。
04
CATALOGUE
上海新天地商业业态分析
商业定位
高端商业定位
上海新天地以高端商业为主打，吸引了大量高端品牌入驻，形成 了独特的商业氛围。
时尚潮流引领者
新天地作为时尚潮流的引领者，不断推陈出新，引领着上海乃至 全国的时尚潮流。
交通便利
周边有多条地铁线路和公 交线路，交通十分便利。
历史背景
石库门建筑
01
新天地保留了大量的石库门建筑，这些建筑是上海独特的文化
遗产，代表了上海的历史和文化。
近代历史见证
02
新天地见证了上海从近代到现代的历史变迁，是上海城市发展
的重要里程碑。
保护和改造
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第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以上，品牌选择以高端中式 品牌为主、配以高品质日料或西餐。
推荐比例：高端品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
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业态品类
目标品牌商家
数量
占比
高端品牌餐饮
C.J.W、好地方精烧扒轩（西餐）、南音会馆·海逸酒家 、明阁、俏江南、湖庭餐厅
6
11.8%
ห้องสมุดไป่ตู้
中端特色 餐饮
凯旋、fountain、凯博西餐厅、上海锦江拉丁餐厅、比萨马上诺、华万意意大利餐厅（意餐）、赤坂亭（韩式）、大茴香（越南）、红糖 异国风情 爵士餐厅（欧陆）、翡翠酒家（新加坡）、小山日本料理、庄源（西班牙）、七叶和茶、乐园石头烧餐厅酒廊（西餐）、宝莱纳新天地餐 17
厅（巴伐利亚美食）、新町日式料理店、天泰餐厅（泰餐）
中式食府
锅德港式海鲜肥牛火锅（港式）、米高餐厅（港式）、真的好海鲜餐厅（台北）、上海新吉士酒楼（上海）、上海滩（上海）、上海小南 国新天地餐厅、T8、丰和日丽（浙江）、透明思考新天地餐厅（上海）、梧桐居（香港中式食府）、夜上海、采蝶轩、鼎泰丰
13/5
8
15.7%
7
13.7%
11
小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
33.3% 58.79%
25.49%/9.8%
小型精致 餐饮
酒吧/咖啡 /茶馆
休闲甜品
极佳酒吧、木头酒吧、蓝色牙买加咖啡馆、璐娜西餐厅酒吧、老第坊、星巴克、香啡缤、新吧 Berry bear、cheese&fizz、Cold Stone Creamery、Cova、歌蒂梵、哈根达斯、Lind Bakery
上海新天地
上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，占地面积30000平方米，建筑面积60000平方米。提供集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。 品牌选择：对租户严格挑选，85％来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现国际元素。 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 。