资产评估作业

第四章机器设备评估

1、某设备2007年购进，账面原值500万元，2010年评估，经调查分析，该设备价格三年间每年上涨10%，评估人员认为该设备尚可使用五年，已知市场上已有更为先进的同类设备出现，与被估设备相比较节约劳动力10人，每人每年工资福利等人工费用20000元，此外，由于市场竞争加剧，该设备生产的产品每年降价损失30万元，若所得税率25%，折现率为10%，试评估该设备价值。

2、某企业八年前购入设备一台，账面原值300万元，五年前和三年前分别进行了一次技术改造，追加投资分别为40万元和60万元。八年间设备类物价指数大约每年上涨10%，经检测该设备尚可使用四年。试用加权投资年限法计算该设备的成新率。

3、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。2000年10月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其他企业2000年6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。评估时英镑与美元的汇率为1：1.5，人民币与美元的汇率为8：1，2000年6月至2000年10月进口设备价格没有变化。

要求：(1)计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；

(2)计算被评估进口设备的重置成本；

(3)计算被评估设备的评估值。

4、被评估生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采取降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失100元，该企业正常报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数x为0.6。

试根据所给的条件：(1)估测所能出现的经济性贬值率；

(2)计算该设备的经济性贬值额。

5、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。

要求：(1)估测该机组的现时全新价格；

(2)确定该机组的成新率；

(3)确定该机组的评估值。

6、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年—1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。

要求：根据所给条件计算被估设备的成新率。

房地产

1、某房地产公司于2007年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2009年1月在此

地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米3000元。该建筑物占地面积为1200平方米，建筑面积为2000平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为76万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2010年1月土地使用权的收益价格（（P/A，6%，47）=15.589））

.某房地产公司于2007年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米60元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1.5％，土地使用及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。要求：试根据以上资料选用恰当的方法评估该宗地2010年1月土地使用权的价值。（计算结果不保留小数）

【正确答案】：（1）该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。

（2）计算总收益。总收益为客观收益而不是实际收益

年总收益＝60×12×1 800×（1－10％）＝1 166 400（元）

（3）计算总费用。

年管理费＝1 166 400×3％＝34 992（元）

年维修费＝2 500×1 800×1.5％＝67 500（元）

年税金＝25×1 800＝45 000（元）

年保险费＝2 500×1 800×0.2％＝9 000（元）

所以，年总费用＝34 992＋67 500＋45 000＋9 000＝156 492（元）

（4）计算房地产纯收益。

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用

＝1 166 400－156 492

＝1 009 908（元）

（5）计算房屋纯收益

年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2 500×1 800）/48＝93 750（元）

（注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年）

房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限

＝2500×1800－93 750×1

＝4 406 250（元）

房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率

＝4 406 250×8％

＝352 500（元）

（6）计算土地纯收益

土地纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益

＝1 009 908－352 500

＝657 408（元）