资产评估作业

第四章机器设备评估1、某设备2007年购进，账面原值500万元，2010年评估，经调查分析，该设备价格三年间每年上涨10%，评估人员认为该设备尚可使用五年，已知市场上已有更为先进的同类设备出现，与被估设备相比较节约劳动力10人，每人每年工资福利等人工费用20000元，此外，由于市场竞争加剧，该设备生产的产品每年降价损失30万元，若所得税率25%，折现率为10%，试评估该设备价值。

2、某企业八年前购入设备一台，账面原值300万元，五年前和三年前分别进行了一次技术改造，追加投资分别为40万元和60万元。

八年间设备类物价指数大约每年上涨10%，经检测该设备尚可使用四年。

试用加权投资年限法计算该设备的成新率。

3、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。

2000年10月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其他企业2000年6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。

按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。

评估时英镑与美元的汇率为1：1.5，人民币与美元的汇率为8：1，2000年6月至2000年10月进口设备价格没有变化。

要求：(1)计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；(2)计算被评估进口设备的重置成本；(3)计算被评估设备的评估值。

4、被评估生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采取降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失100元，该企业正常报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数x为0.6。

试根据所给的条件：(1)估测所能出现的经济性贬值率；(2)计算该设备的经济性贬值额。

5、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。

经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。

假定其他费用可以忽略不计。

要求：(1)估测该机组的现时全新价格；(2)确定该机组的成新率；(3)确定该机组的评估值。

6、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年—1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。

要求：根据所给条件计算被估设备的成新率。

房地产1、某房地产公司于2007年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。

评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米3000元。

该建筑物占地面积为1200平方米，建筑面积为2000平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为76万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

根据以上资料评估该宗土地2010年1月土地使用权的收益价格（（P/A，6%，47）=15.589））.某房地产公司于2007年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。

评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。

该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金72万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米60元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1.5％，土地使用及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。

要求：试根据以上资料选用恰当的方法评估该宗地2010年1月土地使用权的价值。

（计算结果不保留小数）【正确答案】：（1）该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。

（2）计算总收益。

总收益为客观收益而不是实际收益年总收益＝60×12×1 800×（1－10％）＝1 166 400（元）（3）计算总费用。

年管理费＝1 166 400×3％＝34 992（元）年维修费＝2 500×1 800×1.5％＝67 500（元）年税金＝25×1 800＝45 000（元）年保险费＝2 500×1 800×0.2％＝9 000（元）所以，年总费用＝34 992＋67 500＋45 000＋9 000＝156 492（元）（4）计算房地产纯收益。

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝1 166 400－156 492＝1 009 908（元）（5）计算房屋纯收益年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2 500×1 800）/48＝93 750（元）（注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年）房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限＝2500×1800－93 750×1＝4 406 250（元）房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝4 406 250×8％＝352 500（元）（6）计算土地纯收益土地纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝1 009 908－352 500＝657 408（元）（7）计算土地使用权价值土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50－3＝47（年）P＝657 408/6％×[1－1/（1＋6％）^47]＝10 248 352（元）单价＝10 248 352/1 000＝10 248（元/平方米）（8）评估结果本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。

2、2006年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2500元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为3000元/平方米.该建筑物占地面积为600平方米,建筑面积为1000平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3.2万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2010年3月的土地使用权的价值.无形资产1、某企业预计未来四年的收益额分别是20万、20万、25万和30万，从第五年起每年收益均为30万，折现率和资本化率为10%，已知采用单项评估方法确定的企业单项资产评估值之和为150万，试评估企业商誉。

2、某企业拟转让其拥有的某产品的商标使用权，该商标产品的单位市场售价为1000元/台，比普通的商标同类产品的价格高出150元/台，拟购买商标企业的年上产能力为150,000台，双方商定商标使用许可期为4年，被许可方按照使用该商标的产品的年销售利润的30%作为商标特许权使用费，每年支付一次，4年支付完价款。

被许可方的正常销售利润率为10%，收益率按照10%计算。

要求：根据上述条件计算该商标使用权价格。

3、某企业进行股份制改造，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是15万元、14万元、13万元、14万元和15万元，并假设从第6年开始，以后各年的收益额均为15万元。

根据银行利率以及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为10%。

并且采用单项资产评估方法评估确定该企业各单项资产评估之和为75万元。

试确定该企业的商誉的评估值。

4、有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越，价格为200元/件。

经过了解，同类产品平均价格为145元/件。

目前该产品年销售量为3万件。

经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。

由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有，但是价格将会呈下降趋势。

产品价格预计为：今后1~3年维持现行价格；4~5年降低为170元/件；6~8年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化( 折现率为10%，所得税率为15% )。

请根据上述条件计算该项技术的评估值。

5、某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：(1)、该企业与购买方共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300百万箱；(2)、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%；(3)、该项技术转让对于该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。

请你计算：该制药生产全套技术的重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。

资产评估第三章1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？答案要点：评估对象评估值=1,250元2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。

答案要点：运用收益法公式计算评估值接近于197.43万元3、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。