太原滨河东路北郊大桥东侧800亩市场调查报告
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GDP生产总值
2003年 2004年
房地产投资额
2005年
房地产开发投资完成79.44亿元，增长5.4％
没有不好的地段，只有不好的产品
人均GDP与住房价格关系
100000
人均GDP与住房价格关系
10000
1000
100 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
37.29 7 迎泽区 建筑面积
21.5 2
尖草坪区
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市商业物业市场环境概况
2005年太原市消费品市场购销两旺。 在消费需求不断回升的驱动下，消费品零 售市场保持了较快增长。全年社会消费品 零售总额384.03亿元，比2004年增长15.1 ％。
没有不好的地段，只有不好的产品
山西省国民经济运行状况
“十五”时期全省固定资产投资完成情况
2000
1859.3
1600 1200
800
708.3
838.3
1116.3
1477.7
400
0 2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
固定资产投资（亿元）
2005年房地产开发投资174.6亿元，增长20.4％；
没有不好的地段，只有不好的产品
滨河东路北郊大桥东侧800亩 市场调查报告
一、概 述
• 调查背景 • 调查目的 • 调查设计及组织实施
没有不好的地段，只有不好的产品
地块位置
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市卫星地图
没有不好的地段，只有不好的产品
上兰村卫星地图（32000英尺）
没有不好的地段，只有不好的产品
上兰村卫星地图（8000英尺）
2000-3000 15.0%
3000-3500 24.0%
3500-4000 3000-3500 2000-3000 2000以下 4000以上
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市房地产市场特点分析
• 太原市房地产投资增速快，占固定资产投资比重 高
• 太原市住房空置率与需求同步上升 • 房价收入比较高，下降趋势不明显 • 物业结构调整，商品住宅（特别是郊区小型项目）
8000
6000
4000
2000
0 2003年
2004年
2005年
太原市商品房销售均价(元/m2)
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产价格分析
2003-2005年太原市分物业商品房销售均价图
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
住宅
别墅 酒店式公寓 商铺
• 周边市郊销售均价为2105元/ m2，以2000 元/m2以下的城中村改造项目为主体。
没有不好的地段，只有不好的产品
2005新增住宅分区域市场简析
2005年太原市不同区域新增住宅数量与建筑面积图
200
168.53
150
100
97.65
50
22
0 小店区
43.16 18
杏花岭区
10 万柏林区
新增住宅数量
太原市宏观经济分析
固定资产投资与GDP关系
1000
100
10
1 1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
GDP生产总值（亿元）
固定资产投资（亿元）
没有不好的地段，只有不好的产品
房地产投资与GDP关系
房地产投资与GDP关系
1000
100
10
1 1999年
2000年 2001年 2002年
2003年
国民生产总值（亿元）
159878
182321
10.1%
9.9%
2004年
比上年增长
2005年
15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5%
2005年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。
没有不好的地段，只有不好的产品
国家宏观经济运行状况
“十五”时期固定资产投资与增长速度
没有不好的地段，只有不好的产品
国家宏观经济运行状况
“十五”时期国内生产总值与增长速度
200000 180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
109655 8.3% 2001年
120333 9.1%
135823 10.0%
2002年
• 地块东北方向：4公里左右为为兴安化工厂、 新华化工厂、江阳化工厂等兵工企业以及太 原市不锈钢工业园区
• 地块向北方向：4公里左右为太原市第二热 电厂
• 地块南北两侧：苗圃种植地及部分仓储用地
没有不好的地段，只有不好的产品
地块景观环境
• 地块西侧：紧邻山西省最大河流－汾河 • 地块南侧：2公里左右为太原市主要生态绿
1-5万m2 23.0%
1万m2以下 1.0%
15-20万m2
20万m2以上
1万m2以下
1-5万m2
5-10万m2
10-15万m2
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增不同户型住宅数量占住宅总量百分比
80
70
68
60
50
40
30
20
10
0 88-120m2
54 122-150m2
• 土地交易价格上涨和土地供应量大幅度减 少
• 建材价格的上涨 • 房地产市场需求旺盛 • 房地产市场供给结构失调 • 地产信息不畅
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市商品房供给结构分析
2005年太原市新增住宅不同价格区间数量百分比
4000以上 14.0%
3500-4000 27.0%
2000以下 20.0%
2003年
2004年
商务 2005年
商住
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产价格分析
2003-2005年太原市各区域商品房销售均价图
4000
3000
2000
1000
0 迎泽区
小店区 杏花岭区 万柏林区 尖草坪区 晋源区
2003年
2004年
2005年
没有不好的地段，只有不好的产品
房价上涨的主要原因
地块南北两侧铁路
地块北侧 铁路
地块南侧 铁路
没有不好的地段，只有不好的产品
地块周边社区
• 地块东北方向：1公里左右为迎新街社区 • 地块东南方向：2公里左右为古城社区 • 地块向西方向：经汾河北郊大桥2公里左右
为尖草坪区区政府所在地—柴村新区
没有不好的地段，只有不好的产品
地块周边企事业单位
• 地块东侧：太原钢铁集团有限公司，中国第 十三冶金建筑公司
经营管理，提高市场竞争力
没有不好的地段，只有不好的产品
调查内容
• 国家及山西省宏观房地产市场调查 • 太原市房地产市场调查 • 地块微观房地产环境调查
没有不好的地段，只有不好的产品
调查方法
• 全面调查法 • 重点调查法 • 抽样调查法
没有不好的地段，只有不好的产品
二、房地产市场宏观调查分析
• 国家房地产市场现状调查分析 • 山西省房地产市场现状调查分析 • 太原市房地产市场现状调查分析 • 太原市普通住宅市场调查分析 • 太原市商业物业市场调查分析 • 太原市旅游类地产调查分析
比例增加 • 住宅需求大于供给，一次消费置业者有待成熟 • 住宅销售火热，写字楼、商业市场较为低迷
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增住宅不同区间建筑面积百分比
10-15万m2 13.0%
15-20万m2 14.0%
20万m2以上 17.0%
5-10万m2 32.0%
山西省房地产市场分析
• 房地产市场为非常不完全市场 • 房地产投资偏向非理性 • 开发潜力巨大，市场广阔 • 房地产品品质整体水平较低 • 房地产融资渠道较为单一 • 房地产开发企业品牌重视程度不足 • 房地产客户群消费理念偏向不理性 • 过热或者泡沫现象不严重 • 城市规划水平普遍较低 • 开发商开发理念的逐步回归高品质
GDP生产总值
太原市商品房价格
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产供给分析
2005年太原新增不同物业地产数量图
80
59 60
40
20 0 住宅
13 商务
6 商铺
Leabharlann Baidu
5 商住公寓
1 别墅
1 酒店式公寓
2005年太原新增不同物业地产数量（个）
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产供给分析
2005年新增不同物业地产建筑面积百分比
商务 11.5%
住宅 81.5%
商铺 3.6%
商住公寓 2.3%
别墅 0.2%
住宅
商务
商铺
商住公寓
别墅
酒店式公寓
酒店式公寓 0.9%
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产企业现状
太原市地产开发企业不同资质数量比
三级 24.0%
暂定 31.0%
一级 1.0%
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市宏观经济分析
太原市历年地区生产总值（GDP）
1000
800
600
400 332.68
347.5
386.34
433.64
515.59
643.09
895.5
200
0 1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
GDP生产总值（亿元）
没有不好的地段，只有不好的产品
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增住宅不同建筑形态出现数量百分比
超高层 11.0%
低层 6.0%
多层 33.0%
高层 33.0%
小高层 17.0%
多层
小高层
高层
超高层
低层
没有不好的地段，只有不好的产品
住宅市中心与市郊价格分析
• 太原市中心，以3500-4000元/ m2以上的中 高档住宅为主体
• 房价仍在上涨
没有不好的地段，只有不好的产品
我司专家对国家房地产形势研判
• 目前全国房地产市场发展是健康的 • 过热不等同于泡沫 • 房地产市场总量不足，区域性较强 • 房地产开发不平衡 • 房价仍将稳步上涨
没有不好的地段，只有不好的产品
山西省国民经济运行状况
“十五”时期全省生产总值及增长速度
没有不好的地段，只有不好的产品
地块与金桥东街的关系
金桥东街
没有不好的地段，只有不好的产品
地块与滨河东路的关系
滨河东路
滨河东路与东 干渠之间地带
没有不好的地段，只有不好的产品
东干渠现状
东干渠污 染情况
没有不好的地段，只有不好的产品
南北地块高压塔架
北 部 地 块 塔 架
南部地块塔架
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市商业网点分布
37 40-80m2
31
10
8
150-195m2 200-300m2 300m2以上
占2005年新增住宅总量百分比
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增住宅建筑类型出现数量百分比
板式砖混 22.0%
塔式框架 29.0%
板式框架 49.0%
塔式框架
板式框架
板式砖混
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
37214 13.0% 2001年
43500 16.9%
55567 27.7%
2002年
2003年
固定资产投资（亿元）
70477 26.6%
2004年
比上年增长
88604 25.7% 2005年
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2001年
2002年
2003年
2004年
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2005年
国民生产总值（亿元）
比上年增长
2005年房地产业增加值106.5亿元，增长16％。
没有不好的地段，只有不好的产品
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2005年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。
没有不好的地段，只有不好的产品
房地产市场现状
• 2002年以来，我国房地产业蓬勃兴起，出 现高速增长态势
• 国家为了抑制房地产过热，采取了一系列 的宏观调控手段，力图保证房地产业的健 康发展
带－城北森林公园绿化带 • 地块向西：太原市主要水源保护地之一－
西张水源保护地，兰村水源保护地，万家 寨引黄工程入并交接处－呼延水厂
没有不好的地段，只有不好的产品
调查目的
• 客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信 息资料
• 为项目定位，可行性研究提供客观翔实的数据资料 • 为发现新的市场机会，确定正确的投资发展方向提供条件 • 为开发新的房地产品，抢占市场空白点提供条件 • 为制定正确的投资，融资策略提供条件 • 为制定正确的营销策略，推广策略提供条件 • 为实现最大化的规避风险程度提供相关客观资料 • 有利于投资商（委托人）塑造品牌，避免盲目经营，改善
二级 8.0%
暂定
四级
二级
四级 36.0%
一级
三级
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产需求分析
• 太原居民对住房的需求旺盛，但太原商品 房价格相对过高，使居民的消费意愿在一 定程度上受到抑制
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产价格分析
2003-2005年太原市商品房销售均价图
2003年 2004年
房地产投资额
2005年
房地产开发投资完成79.44亿元，增长5.4％
没有不好的地段，只有不好的产品
人均GDP与住房价格关系
100000
人均GDP与住房价格关系
10000
1000
100 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
37.29 7 迎泽区 建筑面积
21.5 2
尖草坪区
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市商业物业市场环境概况
2005年太原市消费品市场购销两旺。 在消费需求不断回升的驱动下，消费品零 售市场保持了较快增长。全年社会消费品 零售总额384.03亿元，比2004年增长15.1 ％。
没有不好的地段，只有不好的产品
山西省国民经济运行状况
“十五”时期全省固定资产投资完成情况
2000
1859.3
1600 1200
800
708.3
838.3
1116.3
1477.7
400
0 2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
固定资产投资（亿元）
2005年房地产开发投资174.6亿元，增长20.4％；
没有不好的地段，只有不好的产品
滨河东路北郊大桥东侧800亩 市场调查报告
一、概 述
• 调查背景 • 调查目的 • 调查设计及组织实施
没有不好的地段，只有不好的产品
地块位置
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市卫星地图
没有不好的地段，只有不好的产品
上兰村卫星地图（32000英尺）
没有不好的地段，只有不好的产品
上兰村卫星地图（8000英尺）
2000-3000 15.0%
3000-3500 24.0%
3500-4000 3000-3500 2000-3000 2000以下 4000以上
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市房地产市场特点分析
• 太原市房地产投资增速快，占固定资产投资比重 高
• 太原市住房空置率与需求同步上升 • 房价收入比较高，下降趋势不明显 • 物业结构调整，商品住宅（特别是郊区小型项目）
8000
6000
4000
2000
0 2003年
2004年
2005年
太原市商品房销售均价(元/m2)
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产价格分析
2003-2005年太原市分物业商品房销售均价图
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
住宅
别墅 酒店式公寓 商铺
• 周边市郊销售均价为2105元/ m2，以2000 元/m2以下的城中村改造项目为主体。
没有不好的地段，只有不好的产品
2005新增住宅分区域市场简析
2005年太原市不同区域新增住宅数量与建筑面积图
200
168.53
150
100
97.65
50
22
0 小店区
43.16 18
杏花岭区
10 万柏林区
新增住宅数量
太原市宏观经济分析
固定资产投资与GDP关系
1000
100
10
1 1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
GDP生产总值（亿元）
固定资产投资（亿元）
没有不好的地段，只有不好的产品
房地产投资与GDP关系
房地产投资与GDP关系
1000
100
10
1 1999年
2000年 2001年 2002年
2003年
国民生产总值（亿元）
159878
182321
10.1%
9.9%
2004年
比上年增长
2005年
15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5%
2005年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。
没有不好的地段，只有不好的产品
国家宏观经济运行状况
“十五”时期固定资产投资与增长速度
没有不好的地段，只有不好的产品
国家宏观经济运行状况
“十五”时期国内生产总值与增长速度
200000 180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
109655 8.3% 2001年
120333 9.1%
135823 10.0%
2002年
• 地块东北方向：4公里左右为为兴安化工厂、 新华化工厂、江阳化工厂等兵工企业以及太 原市不锈钢工业园区
• 地块向北方向：4公里左右为太原市第二热 电厂
• 地块南北两侧：苗圃种植地及部分仓储用地
没有不好的地段，只有不好的产品
地块景观环境
• 地块西侧：紧邻山西省最大河流－汾河 • 地块南侧：2公里左右为太原市主要生态绿
1-5万m2 23.0%
1万m2以下 1.0%
15-20万m2
20万m2以上
1万m2以下
1-5万m2
5-10万m2
10-15万m2
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增不同户型住宅数量占住宅总量百分比
80
70
68
60
50
40
30
20
10
0 88-120m2
54 122-150m2
• 土地交易价格上涨和土地供应量大幅度减 少
• 建材价格的上涨 • 房地产市场需求旺盛 • 房地产市场供给结构失调 • 地产信息不畅
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市商品房供给结构分析
2005年太原市新增住宅不同价格区间数量百分比
4000以上 14.0%
3500-4000 27.0%
2000以下 20.0%
2003年
2004年
商务 2005年
商住
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产价格分析
2003-2005年太原市各区域商品房销售均价图
4000
3000
2000
1000
0 迎泽区
小店区 杏花岭区 万柏林区 尖草坪区 晋源区
2003年
2004年
2005年
没有不好的地段，只有不好的产品
房价上涨的主要原因
地块南北两侧铁路
地块北侧 铁路
地块南侧 铁路
没有不好的地段，只有不好的产品
地块周边社区
• 地块东北方向：1公里左右为迎新街社区 • 地块东南方向：2公里左右为古城社区 • 地块向西方向：经汾河北郊大桥2公里左右
为尖草坪区区政府所在地—柴村新区
没有不好的地段，只有不好的产品
地块周边企事业单位
• 地块东侧：太原钢铁集团有限公司，中国第 十三冶金建筑公司
经营管理，提高市场竞争力
没有不好的地段，只有不好的产品
调查内容
• 国家及山西省宏观房地产市场调查 • 太原市房地产市场调查 • 地块微观房地产环境调查
没有不好的地段，只有不好的产品
调查方法
• 全面调查法 • 重点调查法 • 抽样调查法
没有不好的地段，只有不好的产品
二、房地产市场宏观调查分析
• 国家房地产市场现状调查分析 • 山西省房地产市场现状调查分析 • 太原市房地产市场现状调查分析 • 太原市普通住宅市场调查分析 • 太原市商业物业市场调查分析 • 太原市旅游类地产调查分析
比例增加 • 住宅需求大于供给，一次消费置业者有待成熟 • 住宅销售火热，写字楼、商业市场较为低迷
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增住宅不同区间建筑面积百分比
10-15万m2 13.0%
15-20万m2 14.0%
20万m2以上 17.0%
5-10万m2 32.0%
山西省房地产市场分析
• 房地产市场为非常不完全市场 • 房地产投资偏向非理性 • 开发潜力巨大，市场广阔 • 房地产品品质整体水平较低 • 房地产融资渠道较为单一 • 房地产开发企业品牌重视程度不足 • 房地产客户群消费理念偏向不理性 • 过热或者泡沫现象不严重 • 城市规划水平普遍较低 • 开发商开发理念的逐步回归高品质
GDP生产总值
太原市商品房价格
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产供给分析
2005年太原新增不同物业地产数量图
80
59 60
40
20 0 住宅
13 商务
6 商铺
Leabharlann Baidu
5 商住公寓
1 别墅
1 酒店式公寓
2005年太原新增不同物业地产数量（个）
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产供给分析
2005年新增不同物业地产建筑面积百分比
商务 11.5%
住宅 81.5%
商铺 3.6%
商住公寓 2.3%
别墅 0.2%
住宅
商务
商铺
商住公寓
别墅
酒店式公寓
酒店式公寓 0.9%
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产企业现状
太原市地产开发企业不同资质数量比
三级 24.0%
暂定 31.0%
一级 1.0%
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市宏观经济分析
太原市历年地区生产总值（GDP）
1000
800
600
400 332.68
347.5
386.34
433.64
515.59
643.09
895.5
200
0 1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
GDP生产总值（亿元）
没有不好的地段，只有不好的产品
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增住宅不同建筑形态出现数量百分比
超高层 11.0%
低层 6.0%
多层 33.0%
高层 33.0%
小高层 17.0%
多层
小高层
高层
超高层
低层
没有不好的地段，只有不好的产品
住宅市中心与市郊价格分析
• 太原市中心，以3500-4000元/ m2以上的中 高档住宅为主体
• 房价仍在上涨
没有不好的地段，只有不好的产品
我司专家对国家房地产形势研判
• 目前全国房地产市场发展是健康的 • 过热不等同于泡沫 • 房地产市场总量不足，区域性较强 • 房地产开发不平衡 • 房价仍将稳步上涨
没有不好的地段，只有不好的产品
山西省国民经济运行状况
“十五”时期全省生产总值及增长速度
没有不好的地段，只有不好的产品
地块与金桥东街的关系
金桥东街
没有不好的地段，只有不好的产品
地块与滨河东路的关系
滨河东路
滨河东路与东 干渠之间地带
没有不好的地段，只有不好的产品
东干渠现状
东干渠污 染情况
没有不好的地段，只有不好的产品
南北地块高压塔架
北 部 地 块 塔 架
南部地块塔架
没有不好的地段，只有不好的产品
太原市商业网点分布
37 40-80m2
31
10
8
150-195m2 200-300m2 300m2以上
占2005年新增住宅总量百分比
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年新增住宅总体市场分析
2005年新增住宅建筑类型出现数量百分比
板式砖混 22.0%
塔式框架 29.0%
板式框架 49.0%
塔式框架
板式框架
板式砖混
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
37214 13.0% 2001年
43500 16.9%
55567 27.7%
2002年
2003年
固定资产投资（亿元）
70477 26.6%
2004年
比上年增长
88604 25.7% 2005年
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2001年
2002年
2003年
2004年
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2005年
国民生产总值（亿元）
比上年增长
2005年房地产业增加值106.5亿元，增长16％。
没有不好的地段，只有不好的产品
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2005年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。
没有不好的地段，只有不好的产品
房地产市场现状
• 2002年以来，我国房地产业蓬勃兴起，出 现高速增长态势
• 国家为了抑制房地产过热，采取了一系列 的宏观调控手段，力图保证房地产业的健 康发展
带－城北森林公园绿化带 • 地块向西：太原市主要水源保护地之一－
西张水源保护地，兰村水源保护地，万家 寨引黄工程入并交接处－呼延水厂
没有不好的地段，只有不好的产品
调查目的
• 客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信 息资料
• 为项目定位，可行性研究提供客观翔实的数据资料 • 为发现新的市场机会，确定正确的投资发展方向提供条件 • 为开发新的房地产品，抢占市场空白点提供条件 • 为制定正确的投资，融资策略提供条件 • 为制定正确的营销策略，推广策略提供条件 • 为实现最大化的规避风险程度提供相关客观资料 • 有利于投资商（委托人）塑造品牌，避免盲目经营，改善
二级 8.0%
暂定
四级
二级
四级 36.0%
一级
三级
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产需求分析
• 太原居民对住房的需求旺盛，但太原商品 房价格相对过高，使居民的消费意愿在一 定程度上受到抑制
没有不好的地段，只有不好的产品
2005年太原市房地产价格分析
2003-2005年太原市商品房销售均价图