断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题

断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题

作者：周善良、荆钰来自：原创

2009-1-4 [浏览：851次]

2008年，对于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。新年伊始房市即遭遇"大雪"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量大多出现下滑，北京、上海、天津、深圳四大城市成交量也大幅萎缩；并且接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直接有效的就是打折、降价销售。在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。全国掀起的这种降价风潮虽然在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，于是一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商弥补、退还差价，或要求退房，或停止还贷。而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，于是一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。

第一部分：首先看一下全国主要城市退房以及断供的案例。

深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘基本都采取低开策略，很多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，尤其是一些分期开发的楼盘，业主们可以非常直接在同一小区进行价格比对，所以更直接导致前期高价购房的业主心理失衡。今年深圳诸多楼盘都出现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。去年均价2万元/平方米，目前推出的特惠单元均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。于是以前的业主要求团退，经几番较量开发商最终妥协，将按照特惠单元的价格全部进行差额补偿。补偿老业主的方式分成两种：还没有签订正

式合同的客户直接用新价格来签约，对已经签约的客户开发商则以装修款的形式退回给客户。北京：据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价一向坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。业主罗云在今年1月购买位于北京朝阳区东四环美利山小区的80平方米两居室，当时均价为13800元/平方米，这让罗云觉得很值，因为这个价格是沿海集团将楼盘由精装修改为毛坯房，每平方米降价近2000元后重新推向市场的，并且比周边同档次的楼盘便宜了一两千元。但不久之后开发商推出了买房送宝马车、12380元/平方米特价房等各种优惠活动，让罗云非常“气愤”于是决定，与开发商协商多次后罗云在缴纳了2万多元的违约金后，退房拿回了首付款。这种例子在今年北京已经不是个案，心理不平衡以及对未来市场走向的不乐观让众多购房者选择无奈退房。在京城楼市持续冷清半年后，“退房潮”悄然现身，甚至职业“退房律师”这一行当也应市而生。

上海：最受瞩目的上海退房案当属“水岸蓝桥”集体退房案，虽然案例发生时间不在今年，但退房的原因与背景情况却与今年房价下跌完全一样。2003至2005年上海房价经历了持续的快速上涨，这与2006、2007年的深圳相似。在“国八条”的重点打击下，上海房价从2005年夏季开始下跌，数月内便整体跌去20%左右，部分楼盘达30%左右。于是退房潮起。“水岸蓝桥”案例就发生这个背景之下。上海市宝山区法院判决的案卷中显示，业主黎敏（团退原告之一）在2005年2月从上海地产十强的大华（集团）有限公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋，总价144.15万元，平均每平方米单价高达13590元。可到了2005年下半年，由于楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米8000多元。如此一来，房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。于是在2005年12月底，“水岸蓝桥”的89名业主位将一份联名解约“通牒”递交给开发商，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。后双方诉至法院，2006年9月上海市宝山区人民法院一审判决购房人解除购房合同，业主承担3%违约金，开发商收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1．2亿元购房款。

上述几则是发生在几大城市的退房案例。在今年降价风潮中，虽已购房业主最希望的是退房或由开发商补贴差价，但由于种种原因，导致真正走完退房程序的达不到有退房意向人数的

1/10，于是业主们就换用另一种方法向开发商施压——断供。

深圳：在百度里敲出“深圳断供”两个词，能找到几百篇相关报道，开发商、业主、银行三方都纠结在“断供门”里。以时间为序梳理一下深圳的断供情况：2008年6月2日，一篇名为《断供已过千亿，次贷危机浮现》的文章在网上公开发布。作者“风语”称了解到深圳某一银行蛇口支行形成千宗共计约15亿元的房贷坏账，据此推断深圳总计房贷坏账金额已达1000亿元。此文一出，立刻在民间掀起了一场轩然大波，并迅速引来媒体的广泛关注。6月5日，《每日经济新闻》刊文，报道深圳广泛断供的情况确实存在，但是银行资金缺口是否是千亿不好判断。7月14日，中央电视台对深圳断供风波进行较为全面的报道，这一报道也让深圳断供风波走进全国公众的视野，深圳“断供门”成为全民的话题，7月20日，深圳宝安碧水龙庭68位业主作出决定：集体断供，这也是目前为止深圳浮现的最大断供案。一时间包括《南方都市报》在内的各大媒体纷纷跟进。

上海：一家公司在浦东大华锦绣华城不惜血本投资的150套房源，最终由于资金链断裂，无法支付房贷，最终被法院查封，该案例也是上海目前为止公开的最大一起断供案。而据多家二手房中介提供的情况表明，这起案例并不是上海唯一的断供案，包括浦东金桥新城、环球翡翠湾等多个楼盘也有断供个案，并且数量非常惊人。150套断供房的出现，打破了此前各方关于“上海无断供房”或“上海断供房是个别现象”的论调。

第二部分：退房、断供的法律性质以及对开发商构成的风险

退房在法律上的性质就是业主向开发商提出解除合同的要求，根据《合同法》第93、94条规定，解除合同有协商解除、约定解除和法定解除三种方式。所谓约定解除就是业主与开发商经协商一致而解除合同的情形，我们在第一部分所举案例中北京业主罗云与开发商多次协商最后退房的案例就属协商解除合同的情形。所谓约定解除就是业主利用双方签订的购房合同中约定的解除合同条款，当条件成就时业主向开发商提出解除合同的要求，上海“水岸蓝桥”集体退房案就是一则非常典型的约定解除案例。开发商大华（集团）有限公司与业主签订的购房合同补充条款中有一条特别约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方（购房者）应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”孰料正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款，