2014年湖南长沙洋湖湿地公园项目前期策划报告70p
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追溯湖湘历史
体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通 幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭，是 了解这个城市过往历史一个必要的窗口。
第四章 类似案例项目分析
案例借鉴——重庆天地
重庆天地之基本情况
重庆天地位于重庆市主城区渝 中区化龙桥瑞天路，处于中心地段， 是集商务、娱乐、购物、居住等多 种功能为一体的大型城市综合体。
国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的 国际化与高端性。
第三章 项目可利用资源分析
可利用的规划资源—— 总部经济背景下的洋湖片规划
• 规划作为生态湿地公园的功能服务 区，在区域地位分析为重要节点处， 可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片 区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文 章，从而可以吸引游人。 如：许愿灯塔、起点纪念碑等
第一章 本项目目标及项目关键问题梳理
1.1 项目目标
• 对项目现有状况提出建设性的策划方案 • 整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的
结合点与新起点 • 打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目 • 打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目
第三章 项目可利用资源分析
稀缺资源
➢湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割 。包括人工湿地、湿地植物培育、湿地植物观赏 等内容。 ➢湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部， 是湿地公园的核心景观区域。 ➢湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域 ，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的 区域。 ➢湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花 园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园 、自然展园等生态休闲景区。 ➢管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮 、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活 动场所，为湿地公园的标志形象。
第一章 本项目目标及项目关键问题梳理
1.2 本项目的关键问题梳理
• 项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？ • 长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还
是竞争？ • 项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？ • 如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？
3号线将从大河西先导区的莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然 后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区,
第三章 项目可利用资源分析
可利用的规划资源—— 总部经济背景下的洋湖片规划
项目地处洋湖垸地块。2010年2月， 长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控 规，洋湖垸地块将获得更快更新的发 展。洋湖垸片区将建先导区政府办公 中心、商务中心、总部经济区、大型 湿地公园。
第二章 项目基本概况
北
西
项目北临洋湖片区招商服务中心，
东临湘江，南靠洋湖大道未来可
通过Fra Baidu bibliotek府大桥直达河东，西倚湿
东
地公园一期休闲区A、B、C区。
项目拟开发不超过4万平米的商业 建筑，作为湿地公园集中商业配 套服务区，需规划停车位不少于 800个，南面距离洋湖大道道路红 线留出70米的绿色廊道，北面退 让先导区规划展示馆用地红线不 少于50米，东面退让潇湘大道南 延线东线道路红线不少于10米。
项目占地面积约1900亩，地上 总建筑面积约360万㎡。
其中重庆天地商业项目位于整 体项目的中心地段，占地32000平方 米，规划建筑面积约84,000平方米。
重庆天地
第四章 类似案例项目分析
重庆天地商业街区由吊脚楼、 高低村落、精品酒店、商业主楼、 文化剧场五个精致建筑群落组成， 集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体。
第二章 项目基本概况
项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先 导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社 区；整个湿地公园占地约4.85平方公里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区 、生态廊道以及泛湿地区域。
本案位于湿地公园一期 休闲区D区，是湿地公 园与湘江连接的廊道， 占地面积165亩。北起 潇湘南大道与潇湘南大 道东沿线的交界处，南 至洋湖大道及湘府大桥 ，东临湘江。
在洋湖湿地公园的总体设计中， 是集生态、文化、休闲、教育等 多功能于一体的湿地公园。分湿 地科教区、湿地生物多样性展示 区、湿地生态保育区、湿地休闲 区以及管理服务区等五大区 。
城市唯一湿地生态公园配套商业
第三章 项目可利用资源分析
景观与交通资源
无敌江景+岳麓山景 项目临近地铁3号线 长潭西高速近在咫尺 紧邻湘府跨江大桥
南
第三章 项目可利用资源分析
大学城文化沉淀资源
西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、 中医药大学等高校云集，湘江北上，古今文明在这里交集。同时，洋 湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集 团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍 和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。
第三章 项目可利用资源分析
国际化人文资源
未来国外友人的汇集地
第三章 项目可利用资源分析
湖湘建筑元素
岳麓书院
中式围墙特色
亭台楼阁特色
湘西吊脚楼
楼体间连廊
第三章 项目可利用资源分析
文化 体现湖湘
特色
采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公园、与 城市相映成趣。
第三章 项目可利用资源分析
湖南长沙 洋湖湿地公园一期D区前期策划报告
长沙思达房地产顾问有限公司 2012年1月
目录 contents
第一章 项目目标及项目关键问题梳理……………………………003 第二章 项目基本状况………………………………………………006 第三章 项目可利用资源分析………………………………………007 第四章 类似案例项目分析…………………………………………013 第五章 项目定位与策略……………………………………………040 第六章 项目的方案与规划建议……………………………………050 第七章 项目招商运作思路…………………………………………054 第七章 运营静态经济测算…………………………………………062
体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通 幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭，是 了解这个城市过往历史一个必要的窗口。
第四章 类似案例项目分析
案例借鉴——重庆天地
重庆天地之基本情况
重庆天地位于重庆市主城区渝 中区化龙桥瑞天路，处于中心地段， 是集商务、娱乐、购物、居住等多 种功能为一体的大型城市综合体。
国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的 国际化与高端性。
第三章 项目可利用资源分析
可利用的规划资源—— 总部经济背景下的洋湖片规划
• 规划作为生态湿地公园的功能服务 区，在区域地位分析为重要节点处， 可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片 区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文 章，从而可以吸引游人。 如：许愿灯塔、起点纪念碑等
第一章 本项目目标及项目关键问题梳理
1.1 项目目标
• 对项目现有状况提出建设性的策划方案 • 整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的
结合点与新起点 • 打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目 • 打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的长沙特色公园式商业服务项目
第三章 项目可利用资源分析
稀缺资源
➢湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割 。包括人工湿地、湿地植物培育、湿地植物观赏 等内容。 ➢湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部， 是湿地公园的核心景观区域。 ➢湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域 ，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的 区域。 ➢湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花 园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园 、自然展园等生态休闲景区。 ➢管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮 、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活 动场所，为湿地公园的标志形象。
第一章 本项目目标及项目关键问题梳理
1.2 本项目的关键问题梳理
• 项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？ • 长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还
是竞争？ • 项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？ • 如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？
3号线将从大河西先导区的莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然 后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区,
第三章 项目可利用资源分析
可利用的规划资源—— 总部经济背景下的洋湖片规划
项目地处洋湖垸地块。2010年2月， 长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控 规，洋湖垸地块将获得更快更新的发 展。洋湖垸片区将建先导区政府办公 中心、商务中心、总部经济区、大型 湿地公园。
第二章 项目基本概况
北
西
项目北临洋湖片区招商服务中心，
东临湘江，南靠洋湖大道未来可
通过Fra Baidu bibliotek府大桥直达河东，西倚湿
东
地公园一期休闲区A、B、C区。
项目拟开发不超过4万平米的商业 建筑，作为湿地公园集中商业配 套服务区，需规划停车位不少于 800个，南面距离洋湖大道道路红 线留出70米的绿色廊道，北面退 让先导区规划展示馆用地红线不 少于50米，东面退让潇湘大道南 延线东线道路红线不少于10米。
项目占地面积约1900亩，地上 总建筑面积约360万㎡。
其中重庆天地商业项目位于整 体项目的中心地段，占地32000平方 米，规划建筑面积约84,000平方米。
重庆天地
第四章 类似案例项目分析
重庆天地商业街区由吊脚楼、 高低村落、精品酒店、商业主楼、 文化剧场五个精致建筑群落组成， 集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体。
第二章 项目基本概况
项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先 导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社 区；整个湿地公园占地约4.85平方公里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区 、生态廊道以及泛湿地区域。
本案位于湿地公园一期 休闲区D区，是湿地公 园与湘江连接的廊道， 占地面积165亩。北起 潇湘南大道与潇湘南大 道东沿线的交界处，南 至洋湖大道及湘府大桥 ，东临湘江。
在洋湖湿地公园的总体设计中， 是集生态、文化、休闲、教育等 多功能于一体的湿地公园。分湿 地科教区、湿地生物多样性展示 区、湿地生态保育区、湿地休闲 区以及管理服务区等五大区 。
城市唯一湿地生态公园配套商业
第三章 项目可利用资源分析
景观与交通资源
无敌江景+岳麓山景 项目临近地铁3号线 长潭西高速近在咫尺 紧邻湘府跨江大桥
南
第三章 项目可利用资源分析
大学城文化沉淀资源
西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、 中医药大学等高校云集，湘江北上，古今文明在这里交集。同时，洋 湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集 团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍 和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。
第三章 项目可利用资源分析
国际化人文资源
未来国外友人的汇集地
第三章 项目可利用资源分析
湖湘建筑元素
岳麓书院
中式围墙特色
亭台楼阁特色
湘西吊脚楼
楼体间连廊
第三章 项目可利用资源分析
文化 体现湖湘
特色
采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公园、与 城市相映成趣。
第三章 项目可利用资源分析
湖南长沙 洋湖湿地公园一期D区前期策划报告
长沙思达房地产顾问有限公司 2012年1月
目录 contents
第一章 项目目标及项目关键问题梳理……………………………003 第二章 项目基本状况………………………………………………006 第三章 项目可利用资源分析………………………………………007 第四章 类似案例项目分析…………………………………………013 第五章 项目定位与策略……………………………………………040 第六章 项目的方案与规划建议……………………………………050 第七章 项目招商运作思路…………………………………………054 第七章 运营静态经济测算…………………………………………062