房地产项目开发总控计划

XX项目总控制计划书审批：审核：执笔：参与：XX有限公司目录绪论第一章. 项目概况一. 二.市场定位项目简介第二章. 项目控制目标一. 二. 三. 四. 五. 六.投资规模投资收益目标总成本控制目标销售及推广目标招商目标质量目标第三章. 项目实施工程进度控制计划一. 二.前期工作进度控制计划项目建设进度控制计划第四章. 项目实施成本控制计划一. 二. 三. 四. 五. 六. 七. 八.前期工程费用工程建设费用销售推广及招商费用管理费用财务费用营业税费不可预见费用总成本控制目标第五章. 项目实施销售及推广计划一. 二.销售计划推广计划三. 销售目标第六章. 项目实施招商计划一. 二. 三. 四. 五.项目商业业态配置项目商业业态布局招商目标项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定招商时段划分第七章. 项目实施风险控制计划第八章. 项目组织架构及工作流程一. 二.项目组织架构项目实施工作流程第九章. 项目控制流程图绪论《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。

编制依据：（一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》（二）《XX·XXXXX项目策划书》（三）《XXXXX项目经济测算报告》（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供的工程进度计划（六）成本控制中心提供的成本信息（七）营销中心提供的销售推广计划（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划第一章项目概况一市场定位1.项目名称XX·XXXXX2.项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX 地标性建筑。

3目标客户目标客户群：商业步行街70%为：30%为：XX区为主体的商业物业投资者本区域主城区商业物业投资群体主城区个拆迁的临时门面经营者XX区部分政人投资经营户府官员及灰色收入阶层主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买新都市精品豪宅90%为：XX区成功的私企、个体老板XX区部分政府官员、公务员追求现代生活的XX区中青年人群终端消费群：区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。

10%为：主城区向XX区扩张的经营户外来移民居住者4.项目形象概念现代时尚的都市商业步行街二项目简介地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约，具体指标如下：用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）地上商业面积（㎡）住宅总建筑面积（㎡）垃圾站面积（㎡）地下建筑面积（㎡）地下商业面积（㎡）仓储及设备用房（㎡）地下车库（㎡）一层商业建筑面积（㎡）二层商业建筑面积（㎡）三层商业建筑面积（㎡）四层商业建筑面积（㎡）84535 62846 46062 16731 53 21689 15662 1983 4044 10052 12004 11715 11350商业总建筑面积（㎡）主力店A（㎡）主力店B（㎡）住宅总户数容积率覆盖率绿化率机动车停车数地下停车位地面临时停车一层商业套内面积（㎡）二层商业套内面积（㎡）三层商业套内面积（㎡）四层商业套内面积（㎡）61724 6248 9177 99 % % 140 115 25 6978 8822 9449 8864第二章项目控制总体目标一投资规模项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。

二投资收益目标：项目投资收益率%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。

详见第四章。

三工程进度目标工程总进度从2003年9月11日开工；商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。

详见第三章。

四总成本控制目标总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。

见第四章。

五销售及推广目标项目计划总销售额亿元，2003年底力争实现合同销售收入亿元（开盘3个月内）。

详见第五章。

六招商目标-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。

详见第六章。

七质量目标工程质量达到合格标准。

第三章项目实施工程进度控制计划一前期工作进度控制计划为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。

序号工作内容完成时间要求执行部门一1 2 3 4前期手续初步设计施工图审查临时施工许可证施工许可证预售许可证8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续9月16日完成建施图，10月15日完成施工图8月30日至9月10日10月8日至10月15日10月16日至10月20日项目部、研发部、总工办、拓展部项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办、销售部二1 2 3岗位安排项目总监到岗监理工程师到岗现场办公室确定8月1日9月1日（土建、安装、预算个一名）8月5日项目部、总工办项目部、总工办项目部、总工办三1 2 3 4 5 6 7开工前准备施工临时用水电市政管网拆迁地质勘察单位确定8月4日至20日9月10日完成8月22日进场项目部、总工办项目部、拓展部项目部、成本部、总工办、设计院项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办环境评估及污水处理8月15日确定平基单位确定土建单位招标监理单位招标8月30日确定8月31日完成8月31日完成四1 2 3 4 5销售前期准备售楼部选址售楼部设计售楼部与围墙销售面积测绘报告交房标准确定8月4日讨论8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计9月11日动工，25日完工9月30日9月30日项目部、营销部、研发部项目部、研发部、营销部、总工办项目部项目部、研发部、销售部项目部、研发部、销售部二项目建设进度控制计划序号1 2工作内容场地平整基础工程基础到±商业建筑主体住宅建筑主体综合竣工住宅交付使用完成时间要求9月10日至11月10日2003年11月10日至2003年12月30日2004年1月1日至2004年3月30日2004年5月30日主体完工2004年9月30日交客户装修2004年12月底商业部分试营业2004年12月30日完工2005年6月30日完工2005年10月1日备注3 4 5 5第四章项目实施成本控制计划一前期工程费序号1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13费用名称土地费用方案设计费初设及施工图设计费地质勘探费工程监理费印花税城市配套费人防费白蚁防治费报建综合费用、证照费施工用水电其它费用小计计算方法84535×3 （1—4）׉免84535×13×50%84535×315KWA 含实测费、审图费单价（元/㎡）3 80 13 763金额(万元) 6000 85 148 20 0 35 21 6452备注二工程建设费序号1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15费用名称土石方工程建筑安装工程费外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费中央空调消防设施工程费市政设施费环境景观工程天燃气系统环保治理工程灯饰工程印花税小计计算方法100000×14 84535×70070481×2511509×200 （99+20）×3000(1+…+13)׉金额(万元) 140 5917 450 650 150 550 800 176 30 230 36 25 50 9173备注包括塔楼外墙面裙房1～4层24台（部）室外综合管网单冷/冷暖-2F～4F道路、绿化及广场费用向业主收取,不计入成本单方造价：1085元/㎡注：项目前期工程费（一）和工程建设费（二）合计：6452+9173=15625万元三公司管理费用序号1 2费用名称公司管理费小计计算方法亿×%金额(万元) 500 500责任部门财务部、行政人事部四营销管理费用序号1 2 3费用名称推广费用销售费用小计计算方法×2% ×1%金额(万元) 500 250 750备注包括售楼部及模型含销售人员工资、奖励和日常管理费用五招商管理费用序号1 2费用名称招商管理费用小计计算方法一个月租金金额(万元) 50备注六财务费用序号1 2费用名称公司财务费小计计算方法1亿×10%×1年金额(万元) 1000 1000责任部门财务部、项目部贷款1亿元人民币七不可预见费用序号1 2费用名称不可预见费小计计算方法（1+2+3+4+5+6）×3%金额(万元) 530 530责任部门财务部、项目部八营业税费序号1 2 3 4 5费用名称营业税交易过户税土地增值税印花税小计计算方法×% ×% ×% ׉金额(万元) 250 250 125备注九成本控制目标1. 总投资：1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：万元 3.含税总成本：(1)+(2)=18240+=万元3.总销售额：（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）亿元4.单方造价为：18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中：商业建筑成本：2323元/㎡住宅成本：1486元/㎡5.税前销售利润：25000—18455万元=6545万元6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：6545万元÷18455万元=%7.自有经营性固定资产万㎡，另有车库面积4000㎡，预计每年产生现金收益564万元十说明在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。