保税港——绿地保税中心提案

91-117
普通住宅合计
存量 套数 33 240 236
121
169 798
套数 配比
4% 30% 30%
15%
21% 100%
成交均 总价范 去化速
价（元/ 围
度
㎡） （万元） （套/月）
8214 28-45 13.5
7979 42-60
67
7631 45-64 19.6
8017 50-77 50.6
产业导入能力。
加油站等不利因素，将对项目的布局、视线、噪音、
地块区位条件好，交通通达性强，规划定位高， 开口等方面存在影响。
临近城市主干道，能够快速聚集和疏散大量车流 除交通外，目前周边其他类型配套较差，商业氛
及人群。
围不成熟，人口少且导入性差；
地块位置好，昭示性强，可以起到保税港对外 地块所临道路海尔路及金渝路皆为保税港区物流
去 化 率
租金 （元/㎡/
天）
100以下 0
25000 100-250 2164
100 %
5-6
近一年 成交量 （㎡）
潜在 供 应量 （万㎡）
主力成交/ 入驻客户
25967
3
零售、便利 店
融科金湖 湾、融创 金贸时代、 爱加丽都
商业
100-200 0
零售散铺 200-300 0
300-400 3
500以上 5
15957
0
汽博城相关企 业
300以上 0
8500 250-350
3
100% 1.2-1.8
7248
0
汽博城相关企 业
SHOH （融创）
80以下
0
10000 60-80
15 100% 1-1.5
26217
3
投资客户为主
办公合计
3
11000 60-550
37
99% 1-3.5
110863
14
金贸时代北区全部售罄，南区尚未开盘，目前蓄客中， 后续产品仍以小户型的标准办公为主力，线外尾盘销售， 剩余房源均为大面积房源。 结论：5A甲级办公，价格高，去化慢。 低价格，小面积的高性价比的普通办公产品受到市场追捧。
为主，以改善居住
品质为主。
以夫妻两人或结婚
刚有小孩的青年客
6
24 户为主，强调在有
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1.7 16.7
限的面积中，居住 空间的拓展。
以改善居住品质为 12 目的的中年家庭为
主，三口之家居多。 69
备注：此表中住宅面积段和成交均价采用套内面积计算
竞品目前库存低位运行，后续将有新组团面市，供应量 有所增加，仍以小两房和2+1房的刚需户型为主力，改 善型三房比例在后续有所增加。
结论：整体市场成交延续了2012年火爆态势， 价格进入稳步小幅上涨阶段。
3.1、整体市场
结论：整体市场供销两旺，成交稳定，价格稳步上升，库存低位运行， 目前整体市场存量1152万方，整体市场年均存销比5.9。
市场分类 住宅 办公 商业
2012年全市成交量 2013上半年全市 2013年上半年成
（万㎡）
保税港
水港一号地块定位与产品塑造
重庆公司营销部 2013年9月11日
目录 CONTENTS
一、定位背景 二、本体分析 三、市场分析 四、项目定位
关键词：
重庆保税港区商务配套项目
1.1、定位背景
重庆保税港区是市委、市政府高度关注的国家级重点项目， 自08年底挂牌成立以来，重庆保税港区经过了5年多的建设，一 期工程的建设（即围网区内建设）基本告一段落，并成功的实 现了封关围网，目前已经吸引了300余家企业的入驻，其中涵盖 世界500强企业13家，港区年产值超过700亿元。
的形象展示窗口作用。
通道。
项目体量优势明显，具备建设大规模综合体项 目的条件。
机会：
威胁：
高容积率、地形导致以后本项目在高车位配比 设置上存在很大难度。
目前周边配套缺失，商业发展潜力大。
轨道9号线有穿过地块可能，对项目规划布局产
保税港区内已入驻企业和将引入的企业将自然 生影响。
形成大量的商办配套需求。
3.4、办公竞品分析
线外城
土地办公市花产园 品竞争格局图
融创 金贸时
代 地块位 置
说明：项目周边仅有2个办公项目在售，竞争环境较好。
3.4、办公竞品分析
项目信息
产品类 型
产品细分
面积区间 （㎡）
国际甲级 (线外）
100以下 100-300 500以上
存量 套数
0 0 3
成交均 价（元/
㎡）
总价范 围
3.2、区域市场
结论：区域周边组团发展成熟，目前在售项目较少，虽有一定量的后 续供应，但总体竞争环境较好。
市场分类
2012年区域供 应量（万㎡）
2012年区域成 交量（万㎡）
住宅
24.7
16.7
办公
11.33
11.08
商业
6.34
5.98
成交均价 （元/㎡）
6300
11000
18000
区域目前存 区域潜在供 去化周期 量（万㎡） 应量（万㎡） （月）
2.2、配套分析
结论：地块通达性较好，交通配套完善且不断提升。
金渝大道
机场高速
规划 轨道站点
1、地块主要以海尔路、金渝大 道作为对外交通的主要通道。
2、通过金渝大道可快速连接机 场高速、金开大道、轨道交通三 号线，通过海尔路与内环快速路 相连通达主城各区。
3、地块周边500米另有规划中 的轨道交通9号线站点，未来将 在周边实现立体。
8
69
55
0.25
14
15
0.36
8.5
18
住宅，目前存量较少，有一定量的潜在供应，以高层为主。 办公，产品以低价格、小面积的高性价比产品为主，去化较好。 商业，产品供应量小，以社区商业为主，区域内无大型的集中式商业。
融科 金湖湾
美利山 公园城
市
3.3、住宅竞品分析
融创御 锦
地块位 置
中亿 阳明山
海尔路
2.2、配套分析
结论：周边的配套设施较少，地块对人口导入能力弱。
汽博中心 商业
北大附中
港城小学
寸滩实验 学校
江北六院
1、地块周边最近的中小学 教育配套，距离3-4公里； 2、目前距离最近的医疗配 套4公里； 3、目前周边区域以汽博中 心商业区较为集中。
地块名称 用地性质 用地面积 建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 总地价 楼板价
3623
0
政府单位
线外、融 创金贸时
代
办公
100以下 标准办公 100-200
0 0
11000 80-110 10000 100-200
7 5
100* 100%
2.5-3 2-2.5
29544 25419
6
投资客户为主
4
投资客户为主
（融创） 200-300
0
9000 180-270
3
100% 1.5-2
7559 7867
59-90 ——
11.8 162.5
去化 率 85% 78% 50%
83%
45% 67%
近一年 成交量 （万㎡）
潜在 供 应量 （万㎡）
主力成交客户
首次置业，短期过
0.9
2 度型自住客户和部
分投资客户
6.1
26
首次置业，首付能 力有限的自住客户
部分收入较好，且
短期内无结婚或生
2
5 育计划的年轻客户
甲级办公市场疲软，短期内出现供大于求，项
地块属于保税港区的配套地块，有条件打造保 目庞大的商务体量有一定风险；
税、免税的交易中心，形成对全市的消费聚集力。
水港一号地块能带来什么？
2.5、地块启示
为保税港区提供商务、商业、居住等多方面的配套功能，迅速的提升整个港 区形象，聚集人气。
保税商品不仅仅针对企业的大宗交易，还将针对所有的重庆市民，将B2B的单 一商业模式扩大到B2B+B2C模式，进一步扩大辐射能力和聚集力，结合保税经 济带来的城市发展契机，提升整个区域能级。
能级的不断扩大，与保税港区目前配套功能缺失的矛盾日 益凸显，这使得保税港二期（即网外商务配套功能区）建设迫 在眉睫，因此水港一号地块项目应运而生。
作为为保税港区配套的首个商务综合体项目，水港一号 地块具有较高的政治及市场影响力，将为港区内已入驻企业或 即将引入的企业，提供商务、商业、居住等多方面的配套的功 能，同时担负了迅速的提升保税港区以及整个寸滩区域形象， 提升区域商业氛围、聚集人气的使命。
水
地块周边区域（以汽博中心为代表）的住宅成熟 度较高，目前在售项目较少，以高层产品为主。
3.3、住宅竞品分析
项目信 息
产品类 型
产品细分
面积段 （㎡）
一房
融科金 湖湾、 融创御 锦、美 利山公 园城市、 中忆阳 明山水
普通住 宅
小两房 大两房 2+1房
36-46 55-67 69-74
77-89
3房
商业合计
8
20000 200-400 16500 330-540 15000 450-600
2006 2007 2008
2009
2010
2011
2012
2013年 上半年
商品房预 售面积
（万方）
1703
2192
1976
1823
2076
2080 2181
1142
商品房成 交面积
（万方）
1334
2229 1267
2437
2199
1537 2102
1190
2013年上半年，成交量同比上涨19.9%，供销比0.96， 整体均价7015元/㎡，同比上涨4.5% 。
目录 CONTENTS
一、定位背景 二、本体分析 三、市场分析 四、项目定位
2.1、区位分析
结论：地块的处于两江新区核心区域，区位优势明显。
1、项目地块位于寸滩片区，处于城市核心 区江北区和北部新区的交界地带，同时也 是两江新区核心地段。
2、地块距离江北嘴CBD约5公里，观音桥 商圈约8公里，龙头寺火车站3.5公里，江 北国际机场10.5公里，背靠汽博中心高端 居住区，距离约1公里，交通通达性极强。
限制性条件
商住用地 311.02亩 829387㎡
4.0
242596万元 2925元/㎡
住宅体量应不超过30%
2.3、指标分析
水港一号地块主要承载整 个保税港水港区商务配套 功能，依托保税港的优势， 商办价值凸显，商办体量 达到70%，住宅体量仅占 30%。
2.4、SWOT分析
优势：
劣势：
依托保税港优势，具有较强的产业聚集能力和 目前地块周边存在铁路、高压线、立交桥、围网、
奥园 商业街
叠彩城 金贸 时代
汽博中心
奥特莱
斯
宜家
麦德龙
地块
3.5、商业竞品分析
说明：目前周边商业氛围弱，但随着宜家、麦德龙等 大型商家运营后商业氛围和商业特色将逐步建立。
3.5、商业竞品分析
项目信息 产品类型
产品细分
面积段 （㎡）
存量 套数
成交均 价（元/
㎡）
总价范 围
（万元）
去化速度 （㎡/月）
2.1、区位分析
结论：作为保税港水港区的商务配套项目，产业优势、 政策优势明显。
1、项目紧靠保税港水港区围网，整个区域主 要依托保税港发展，目前在保税商品展示加 工、离岸贸易、货物贸易、免税商品交易、 零售等方面具有较强的产业聚集优势，是两 江新区产业布局的重要组成部分，也是重庆 发展保税经济的窗口和门户。 2、目前港区内已经入驻的企业有307家，其 中世界500强企业13家，港区内企业年产值 达700多亿元。
（万元）
去化速度 （套/月）
去化 率
（%）
租金 （元/㎡/
天）
15000 100-150
1
100% 3-3.5
13000 130-400
2
100% 2.5-3
11000
550
1
85% 1.8-2.3
近一年成 交量 （㎡）
潜在 供 应量 （万㎡）
主力成交/入驻 客户
289
0
投资客户为主
2566
1
政府单位
70%，约65万方商办体量，以“5+2，白加黑”的全时覆盖模式，弥补区域无 大型集中式商业，以及商业档次低，规模小的不足，打造成为新的区域商业中心 和能够辐射全市范围新兴城市综合体。
目录 CONTENTS
一、定位背景 二、本体分析 三、市场分析 四、项目定位
（
价 格 走 势
）
（供求关系）
3.1、整体市场
3.4、办公市场机会
办公市场的机会点在哪里？
乙级办公产品销售情况较好，低价格、高 性价比产品能够辐射和吸引全市范围的客户。
3.5、商业竞品分析
奥园商业街
叠彩城
奥园商业街
结论：业态单一无特色，全部为社区底商，品牌偏中 低端，是典型的社区型配套商业。
3.5、商业竞品分析
西部奥特莱斯
宜家
麦德龙
结论：宜家家居购物中心建成后将极大影响区域商圈 的氛围和核心特色，与麦德龙、奥特莱斯等项目形成 目的地型综合专业卖场聚集地，提升区域商业氛围。
成交量（万㎡） 交均价（元/㎡）
1914
1090
6893
136
41
10240
126
58
15139
目前存量 （万㎡）
947
101
104
去化周期 （月） 5
14
11
13年上半年住宅市场成交量稳中有升，库存压力最小，价格缓 涨。 办公市场供大于求，成交量同比下降5.6%，成交价格同比下降 10.9%。 商业成交缓慢释放，受部分品牌企业城市综合体项目拉动，成 交量同比上涨27.2%，成交价格同比上涨15.1%。
结论：标准三房户型竞争将加剧，有一定去化风险。
3.3、住宅市场机会
住宅市场的机会点在哪里？
区域周边住宅产品目前在售项目少，产品形态 单一以高层刚需产品为主。 两房和2+1房仍是主流户型，去化速度较快， 市场容量大，仍是住宅首选产品，未来的改善 性三房产品供应量有所增加，竞争激烈，有一 定去化风险。