葛店市场报告(1)

规划优质商业商务配套
如：瑞安、中信联合项目、 绿地项目、中建光谷之星奥特莱斯佛罗伦萨小镇
规划14万方
光
谷
新
未来金林平价超
中
市 科技
心
城
哈林超市
现
Байду номын сангаас
状规商划商业
锦绣香江
规划约15万㎡商业配套，待建
业
葛店规 划重点 核心商
圈
大湾集贸市场
2K M
项目认知：城市新区 品牌项目
大品牌 强物业 有资源 配套少 不限购
江夏板块 产品：高层为主 均价：8000-10000元/㎡
红莲湖板块 产品：别墅为主 均价：9000-11000元/㎡
✘
鄂城区板块 均价：5000-6000元/㎡
◆ 结合价格及资格等方面 因素，葛店将主要承接 光谷中心城外溢客户；
◆ 花山板块分流光谷东客 户，目前价格表现及与 中心城距离与葛店相 似，存在间接竞争；
些。
李先生：“太遥远”—
—光谷东越来越贵，想 买都买不起了，但是又不 想去葛店买，毕竟太远了。
关键词2 荒
远离城市繁华，地广人烟稀少 远景规划难解燃眉之急
差 关键词3
展示差、服务差、体验差，“三差”的印象 深入人心
无楼梯字，横幅凑
无销售员，单张凑
无空调，电风扇凑
无售楼处，底商来凑
营销皆乱像横生，
武汉限购限贷政策
首套
政策
无房／ 外地一 套已结
清
外地 一套 贷款
两套
三套
本 新地 政
后 外
地
30% 30% 40%
50% 70%
限购
限购 限购
花山
光谷 中心 城板 块
未来 科技 城板 块
江夏
葛店中 心区板
块
有配套 周边日常生活与教育配套缺乏，配套尚在规划建设中
目前周边日常生活、教育、商业配套均较匮乏。但葛店中心区域商业规划有奥特莱斯佛罗伦萨小镇， 教育、医疗配套已有规划，亟待完善。
本项目被光谷未来城 、中华科技产业园、 光谷生物城、光谷智 能创造产业园等高新 产业园区环绕。
葛店经济开发区，轨道门户，“中国药谷”
葛店－中国药谷
• 产业规划：国家级经济技术开发区、 国家生物技术与新医药产业基地
• 规划面积：144 • 人口：20万（2014年） • 知名企业：嘉吉烯王、宝业集团、
城市向东，晋级的光谷，前景可期
项目 认知
大品牌 全国品牌开发商，更具保障力
品牌实力强，品牌自身带有溢价光环，并坚持品牌理念下的产品发展之路，践行城市配套 服务商，不断升级作品之路。
配套兑现带动溢价提升，坚持践行配套先行理念
幼儿园 投入使用
育才小学 投入使用
武商量 贩投入 使用
万科v学 堂投入使 用1
目前武汉市限购政策趋于稳定，预计2019年政策才可能重回宽松轨道，房企市场依旧处于政策紧缩期，同时政 府对于备案价格及市场规范方面细则把控愈加严格
2007年-2017年3月武汉商品住宅库存去化周期
2007年9月，库存周期10个月 政策：二套利率1.1倍；二套首付40%
2011年2月，库存周期9.6个月 政策：限购令，符合条件外地人限购1套，本地户口限购2 套；首套付30%，二套首付60%；
2014年营收
41.25亿元
综合满意度
北大资源山水年华
紫菱东岸 祥瑞东方城
菱湖印象
锦绣香江
项目
北大资源山水年华 锦绣香江 紫菱东岸 祥瑞东方城
物业
北大资源家物业管理有限公司 广州增城香江物业管理有限公司
湖北紫菱东岸物业有限公司 湖北金汉物业公司
有资源 虽非强势湖景资源，但对项目生活氛围打造有助益
距离紫菱湖1.5公里，南向观湖，稀缺湖景资源能作为项目溢价因素。
万科品牌具有强大的号召力、影响力及溢价力 顶级物业品牌，物业服务领航企业 坐拥一线湖景资源，提升溢价能力
周边日常生活与教育配套缺乏，但远景可期 非限购区域，吸纳光谷限购客群
品牌>项目>区域
荣光尚待打磨……
竞争 认知
宏观市场 武汉市住宅存量少，整体供不应求
武汉市截止2017年6月库存去化周期仅为2.1个月，补库存为房企及政府共识，但预计至2018年年底方可完 成，期间整体仍将呈现供不应求局面
远 关键词1
主城区
本 案
百度地图：
距离光谷28KM
自驾48分钟 打车94元 分属2座城市
周女士：“一片荒芜，难 以接受”——虽然以后有 地铁11号线，但是现在只 有2辆公交，家里没车的 话，出行太难了。
胡女士：“配套不齐全”—
—其实最理想的状态就是在 光谷买房，毕竟工作也在这 里，更重要的是配套齐全一
6 4
500 1239. 2
2
1122.41
1075.49
1339.5
1581.39
1774.36
2270.19
2998.47
2200
0
2000 0
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
批准上市面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
库存去化周期
宏观市场 武汉市房产政策趋于稳定持续收紧
大光谷战略的空间规划核心是东扩南进，光谷产业中心东移动10公里形成光谷新中心。本项目所在的区域 距离光谷东扩的新中心车行距离不到10公里，坐享光谷东扩的空间红利。
光谷老 中心
南 进
东扩
基地位置
未来光谷将形成“一 轴六心”的规划结构 ，光谷中心城将作为 综合服务区承担主中 心功能，鲁巷为副中 心，花山、左岭、流 芳和牛山湖建设四大 支撑中心。
华中数控等
“中国药谷”，
省委、省政府创办的全省第一家开发区；
城际高铁“葛店南”站，
11号地铁线19年通车；
花山 生态新
城
左岭 新城
葛店 科技新
城
东湖高新区
红莲
湖
旅游
新城
城市发展主轴，产业规划推动区域快速发展
项目位于湖北鄂州葛店开发区，区域紧邻光谷东。将是葛店融入武汉的首要阵地。区域未来将以高新大道、 创业大道交汇处为核，由三大产业集群发展为大电商产业基地 。
28KM
鲁巷商圈
光谷生物光城谷（管新委址会）
18KM 光谷中心城
15分钟生活圈
光谷生活圈外延： 高新大道车行15分钟，即可到达光谷新 中心区域。
✓ 距未来科技城通行距离约6KM
✓ 距光谷新中心管委会通行距离约
18KM
✓ 距光谷鲁巷通行距离约28KM。
大物流——以普洛斯为代表
大仓储——以唯品会为 代表
教育配套：项目3KM范围内存在1所中专、3所大专院 校。未来项目北侧将规划葛店高中（鄂州市重点高中， 片区内最好高级中学），教育配套将得到改善。
商业配套：目前周边2km生活配套便 利度较为一般，主要依靠社区底商、 小型集贸市场。大型商业配套仍然主 要依托葛店老城区及武汉光谷。
武汉职业技术学
院
湖北省中医院武东院区 （已建）
在区域相近及价格优势上。
锦绣香江
紫菱东岸
菱湖印象
祥瑞东方城
项目规划 图
开发商
规模
在售物业 高层面积 高层均价 项目表现 与本案竞 争等级
香江置业
占地：2000亩； 建面：约300万方
容积率：2.47
洋房、高层（毛坯）
78-117㎡
预计7500-7800元/㎡
大体量， 优景观/无配套，规划未 落位
武汉瑞洋
占地：25.8万方； 建面：约72万方
容积率：2.8
洋房、高层（毛坯）
93-121㎡
预计7500元/㎡
地段优，一线临湖/景观未利用，户 型一般
武汉紫菱湖置业
建面：约15万方 容积率：2.39
小高层、高层（毛坯） 82-124㎡
预计7500元/㎡
品质差
湖北金汉 占地：23万方； 建面：约45万方；
容积率：2
竞争市场-竞争格局 大光谷呈板块竞争态势，价格梯队明显
从客户属性、产品属性、价格区间及距离等方面考虑，以光谷中心城、花山及葛店板块为重点竞争区域
进行分析
花山板块 产品：洋房+高层 高层均价：约11000元/㎡
光谷中心城板块 产品：高层为主 均价：10000-16000元/㎡
葛店板块 产品：高层为主 均价：7500-7800元/㎡
（在建），葛店唯一三
葛
甲 地铁11
店
号线
站
宝业建工学校
2.5K （中专）
M
2.5K M
新华中学
0.1K葛（规店划高）中 M 3KM
长江职业学 院
（在建）
湖北幼儿师范学校 （已建）
湖北交通公安学校 （在建）
武汉城市圈职教园
医疗配套：周边目前医疗配套 资源一般。距离项目2.5KM处
有湖北省中医院武东园区在建 （区域唯一三甲），未来将对 提升和完善周边配套医疗。
◆ 红莲湖以别墅产品为 主，与葛店客户属性相 差较大，竞争较小；
◆ 鄂城区客户外溢驱动力 不足，仅存在少量偶得 投资性客户；
竞争市场-竞品分布地图 项目板块内部项目待售，板块外部项目层次分明
各板块已入市项目沿区域道路轴线分布集中，目前均处于待售状态；根据产品类似性、产品定位、入市时 间、客户定位等原则锁定竞争对手。
• 政策面：武汉2018年底才有望完成补库存过程，因此政策放松最快预计要2019年上半年， 2017年、2018年为政策空窗期，若出台政策以利空为主；鄂州市场发展相对平稳，在历次调控 中未出台限购政策，后续限购可能性小；
• 在武汉市场供不应求、政策在较长一段时间内仍旧紧缩等大势下，葛店凭借其购买资格优势等 具有较强驱动力，可有力承接武汉市客户；
2017年5月，库存周期2.1个月 政策：首套房利率上浮10%，限购 加码
2010年4月，库存周期7.2个月 政策：严格二套首付50%；二套利率1.1倍
2016年10月，库存周期3.9个月 政 策：限购重启，12月，限购加码
2017年06月
08年11月，库存周期32个月 政策：首套利率7折；首付下调为20%
联投花山郡
亿达光谷大观
花山板块
碧桂园东境
国采光立方
中建光谷之
光谷中心城板星
联块园投驿
光谷 188
朗诗里
程 绿地国际理想
城
葛店板块
紫菱东岸 锦绣香江
祥瑞东 方城
菱湖 印象
本案
竞争市场-葛店板块项目概况 片区项目低端，对本案造成价格干扰
版块内在售项目少，品质感差，均价约7500元/㎡，面积主要为80-120㎡二/三房，与本案竞争主要体现
14年9月，库存周期14个月 政策：限购令解除 15年-16年2月，连续降准降息，首套首付2成，二套 （首套已还清）首付3成
武汉历年政策调控经验：当库存去化周期超过14个月，政策走向宽松，当库存去化周期低于7个月，政策走向收紧。
宏观市场小结
市场预判——
• 市场面：武汉市场目前库存不足，2017年及2018年为补库存期，整体市场供不应求，有货的项 目去化压力不大；
高层（毛坯） 71-107㎡
预计6800元/㎡
品质差
竞争市场-花山板块项目概况 产品类型相似，在生态资源方面与本案抗衡
3500
武汉市新建住宅供应量、成交量及库存去化周期（2010年-2018年）
16
3000
14.1
14
2500
2000
9.4
11.8
11.3
10.5
12
9.7
10
7.7
8
1500
1000
1532.66
1527.98
1632.23
2011.67
2173.94
2145.19 3.7
6.1 2400
2500
葛店经济开发区
6KM
未来科技城
大智慧服务——以华 中智慧产业园为代表
大市场——以奥特莱斯佛罗 伦萨小镇为代表
大电商产业基地
多维立体交通枢纽，打造高效生活
一条待建地铁、两条城铁线路、五条公交线路，快速融入大光谷。
轨道交通 城际铁路武黄（黄冈）段、武黄（黄 石）段葛店南站约2.5KM。距离武鄂 高速入口约5KM。
遍地皆是光谷东
关键词4 乱
廉 关键词5
价格战层出不穷，以廉为荣， “低廉”成为标志词
如果我们被定义成葛店的盘， 那也将使项目陷入窘境……
重新审视项目环境，是否有新的启发？
PART ONE 背景审视
□ 区域认知 □ 项目认知 □ 竞争认知
区域 认知
武汉向东，早有规划
东扩南进，城市向东，尽享红利
深度剖析产品价值，实现更高溢价
强物业
顶级物业品牌，值得信赖，客户美誉度高
万科物业布局全国59个大中城市，管理项目270余个，服务家庭65万户，是国内规模最大、服 务最优、客户口碑最好的物业。
万科物业布局全国，服务体系完善
区域内项目物业品牌较弱 服务模式未成体系
合同面积
超过1亿米2
服务家庭
布局全国 超过65万户 59个城市
一线南向紫菱湖
紫菱湖
1.5KM
资源为项目塑造起加分作用
航海路
1
2
武汉天地 资源：长江
华侨城·纯
东
水岸
湖
资源：东湖
纳帕溪谷 资源：汤逊
湖
万达御湖世家 资源：楚河汉
街、东湖
不限购
非限购区域，靠近光谷东，吸纳光谷限购客群
项目为非限购区域，将吸引光谷外溢的大量限购客群。
不限购将吸引较低端的刚需、二次改善及投资型客户
光谷 新中心
葛店老城区
地铁11号线
葛店预计2020年通车
301路公交站 502路公交站
葛店南站（地铁+城铁无缝对
接）
M
2.5KM
道路交通 5西K侧M主干道创业大道直通葛店老城区高 新大道直抵光谷
轨道交通 地铁11号线葛店站（预计2020年通车）
501路公交站
公共交通
创业大道设置501公交车站，通往高新 大道及葛店老城区。高新大道上有301、 25路公交线路通往光谷及武汉核心城区。