房地产相关税种

房地产企业相关税费（仅供参考）

一、个人所得税：

个人所得税计算公式

征缴个人所得税的计算方法，个税起征点原来是2000，现在是3500，使用超额累进税率的计算方法如下：

缴税＝全月应纳税所得额*税率－速算扣除数

全月应纳税所得额＝(应发工资－四金)－3500

实发工资＝应发工资－四金－缴税

扣除标准：

8月份以前实际发放的工资。按照修改前的税法纳税，起征点是2000元，扣除数与税率按原来的标准。

2010年9月份起，9月份以后实际发放的工资。按照修改后的税法纳税。

个税按3500元/月的起征标准算

年终奖缴纳个税计算公式

税前工资-3500

a:若>0,则直接用年终奖金额/12 = 应税额,得出相应的税率

计出的税率 * 年终奖金额 = 应扣个税

b:若<0,[用年终奖金额 - (3500-税前工资)]/12 = 应税额,得出相应的税率

计出的税率 * (年终奖金额+税前工资-3500）= 应扣个税

个人所得税税率表：

1、工资、薪金所得适用的税率表

税率表一

(工资、薪金所得适用)

注：1。本表所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额；

2。含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税级距适用于由他人(单位)代付税款的工资、薪金所得。

2、个体工商户，企业等适用税率表二

税率表二

(个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用)

注：1。本表所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的所得额；

2。含税级距适用于个体工商户的生产、经营所得和由纳税人负担税款的对企事业单位的承包经营、承租经营所得；不含税级距适用于由他人(单位)代付税款的对企事业单位的承包经营、承租经营所得。

延伸阅读；国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告

《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》（中华人民共和国主席令第四十八号）（以下简称税法）将自2011年9月1日起施行。根据税法修改的相应条款，现就贯彻执行的有关具体问题公告如下：

一、工资、薪金所得项目减除费用标准和税率的适用问题

（一）纳税人2011年9月1日（含）以后实际取得的工资、薪金所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表（见附件一），计算缴纳个人所得税。

（二）纳税人2011年9月1日前实际取得的工资、薪金所得，无论税款是否在2011年9月1日以后入库，均应适用税法修改前的减除费用标准和税率表，计算缴纳个人所得税。

二、个体工商户的生产、经营所得项目应纳税额的计算问题

个体工商户、个人和的投资者（合伙人）2011年9月1日（含）以后的生产经营所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表（见附件二）。按照税收法律、法规和文件规定，先计算全年应纳税所得额，再计算全年应纳税额。其2011年度应纳税额的计算方法如下：

前8个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改前的对应税率-速算扣除数）×8/12

后4个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改后的对应税率-速算扣除数）×4/12

全年应纳税额=前8个月应纳税额+后4个月应纳税额

纳税人应在年度终了后的3个月内，按照上述方法计算2011年度应纳税额，进行汇算清缴。

三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得应纳税额的计算比照本公告第二条规定执行。

四、本公告自2011年9月1日起执行。《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔1994〕089号）所附“税率表一”和“税率表二”同时废止

二、企业所得税

（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

（4）所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

房地产业：

企业所得税分不同企业以税务机关核定为准，有按月及按季度预纳缴纳：

本月（或本季度）应纳企业所得税=

[本月（或本季度）预收账款*15%--管理费用--销售费用--财务费用—税金（包括本月或本季度主营业务税金及附加和土地增值税等）] * 25%

项目竣工交付到主管税务机关备案后，由主管税务机关对整个项目一并进行所得税汇算清缴。

三、土地增值税税率表

房地产企业销售房产或土地交易，需要缴纳土地增值税。在平时月份，房地产开发企业指需要按照一定税率预交就可以了（各地预交率不一致），待楼盘或土地交易达到土地增值税清算条件时，需要进行土地增值税清算。个人进行房产交易也可能涉及土地增值税。

（一）南京地区预征率：

1、高级公寓、渡假村、别墅，预征率为4%；

2、写字楼、营业用房，预征率为3%；

3、普通住宅，预征率为2%；

4、其他类（指除以上列举外的项目），预征率为2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不分别核算的，按照项目涉及的商品房类型从高适用预征率。

（二）纳税人取得房地产转让收入预缴土地增值税税款的，应当在取得收入次月15日内申报预缴税款。

（三）关于土地增值税预征的其他事项仍按《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》（宁地税发[2004]71号）规定执行。

5、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

附：土地增值税税率表