房地产企业涉及税种介绍

❖ 从事房地产开发的纳税人加计扣除＝(1000＋ 3000)×20％＝800
❖ 扣除合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝
6005
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❖ 增值额＝10000－6005＝3995万元
❖ 3995/6005×100％＝66.53%
❖ 应纳税额＝3995×40％－6005×5％＝ 1297.75万元
❖ 税率：
大城市0.5至10元
中等城市0.4至8元
小城市0.3至6元
县城、建制镇、工矿区0.2至4元
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附加税
❖ 城市维护建设税（7％、5％、1％）、教育费 附加3％
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❖ 车辆购置税 ❖ 车船使用税
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销售阶段
❖ 营业税 ❖ 附加税 ❖ 土地增值税 ❖ 印花税 ❖ 企业所得税
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建筑安装营业税
❖ 建筑安装营业税税率为3％
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印花税
❖ 购销合同：万分之3 ❖ 加工承揽合同：万分之5 ❖ 建设工程勘察设计合同：万分之5 ❖ 建筑安装工程承包合同：万分之3 ❖ 借款合同：万分之0.5 ❖ 产权转移书据：万分之5
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ห้องสมุดไป่ตู้
城镇土地使用税
❖ 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种 税赋。
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耕地占用税
❖ 耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年 内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。
❖ 以县为单位，人均耕地1亩以下的地区，每平 方米为2－10元
❖ 1－2亩，1.6－8元
❖ 2－3亩，1.3－6.5元
❖ 3亩以上，1－5元
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建设施工阶段
❖ 建筑安装营业税 ❖ 附加税 ❖ 印花税 ❖ 城镇土地使用税 ❖ 预售营业税
❖ 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总
额为10000万元。开发该写字楼有关支出为： 支付地价款及各种费用1000万元；房地产开 发成本3000万元；财务费用中的利息支出为 500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融 机构证明)，但其中由50万元属加罚的利息； 转让环节缴纳的有关税费共计555万元；该单
⑤ 从事房地产开发的纳税人加计扣除费用＝ (土地价款＋开发成本)×20％
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❖ 税率 级数 1 2 3 4
增值额与扣除项目比例 税率 速算扣除系数
50％（含）以下 30％
0
50％－100％(含) 40％
5％
100％－200％(含) 50％ 15％
200％以上
60％ 35％
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❖ 纳税计算 非出租的房产：依照房产余值计算 [房产原值－房产原值×(10%-30%)]×1.2％ 出租的房产：依照房屋租金计算 房产租金收入×12％
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练习题
❖ 甲公司欲将一幢使用两年的房产出售给乙公 司，双方约定的售价1200万元，房屋原价 1000万元，已提折旧200万元，房地产评估 机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋 成新率6成。企业转让该房产时评估费用3.4 万元。请计算应缴纳的税金。
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保有阶段
❖ 城镇土地使用税 ❖ 房产税
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城镇土地使用税
❖ 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种 税赋。
❖ 税率：
大城市0.5至10元
中等城市0.4至8元
小城市0.3至6元
县城、建制镇、工矿区0.2至4元
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房产税
❖ 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计 税余值或出租收入按期征收的税赋。
② 房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用。
③ 房地产开发费用
④
能提供证明的，允许不超过商业银行贷款利
率
⑤ 财务费用
⑥
不能提供证可明编的辑pp，t 按(土地价款＋开发成 13
本)×10％
其他的（管理、销售）费用 按(土地价款＋开发成本)×5％以内扣除 ④ 与转让房地产有关的税金
位所在地政府规定的其他房地产开发费用计
算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司 应纳的土地增值税。
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❖ 取得土地使用权支付的地价款有关费用为 1000
❖ 房地产开发成本3000万元
❖ 房地产开发费用＝500－50＋(1000＋ 3000)×5％＝650万元
❖ 允许扣除的税费为555万元
房地产企业涉及 税种介绍
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前期准备阶段
前期的准备工作主要有房地产项目的立 项审批和规划审批、进行设计施工、市场规 划、土地出让或转让。 ❖ 契税 ❖ 耕地占用税
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契税
❖ 征税对象： ① 国有土地权出让 ② 土地使用权的转让 ③ 房屋的买卖 ④ 房屋赠与 ⑤ 房屋交换 ⑥ 税率：3％－5％
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土地增值税
❖ 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上 减值物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种 税。
判断标准：
① 转让的土地使用权是否为国家所有
② 土地使用权的再转让
③ 转让房产是否取得收入
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❖ 增值额的扣除项目 ① 支付的地价款
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