世联-深圳城市假日二期前期策划报告-85PPT-39M
房地产行业某某城二期营销策划报告
房地产行业某某城二期营销策划报告目录一、世纪彩城一期的销售总结（一）一期销售的基本情况统计（二）一期的现状分析（三）一期营销对二期营销的启示二、二期概况及分析（一）产品概况及分析（二）销售周期分析（三）机会点与威胁点三、二期的销售时机（一）销售时机的选择因素（二）二期开盘的基本条件（三）二期形象对销售的促进（四）开盘时间的确定四、彩城二期的营销推广主题（一）主题选择因素（二）主题延展要点五、彩城二期的卖点整合六、彩城二期的销售手段（一）销售物料的准备（二）促销活动的策划（三）销售渠道的拓展（四）广告包装宣传（五）销售步骤安排（六）二期祥苑、裕苑价格表七、附图（一）户型修改方案（二）广告设计方案（三）导示系统设计方案一、世纪彩城一期的销售总结（一）、一期销售的基本情况统计截止2002年12月31日，世纪彩城一期总体销售面积为49685平方米，销售套数为260套，下列分别从面积区间、价格区间、客户资料、销售周期四个方面进行一期销售情况统计。
1、按面积区间统计及分析（表格略）如下图：图1-1-1（按面积区间划分——不一致面积区间的销售比率）略图1-1-2（按面积区间划分——不一致面积区间的销售情况占总销售情况比率）略说明：图1-1-1，80-90平方米的二房二厅开盘不久就已售完； 120-130平方米的三房二厅作为一期的主力户型，其销售情况很好，销售率达到91%；130-150平方米的三房二厅销售通常，销售率低于整体销售水平；160平方米的四房二厅销售率为78%；复式为一期的滞销户型，销售率仅为11%。
图1-1-2，120-130平方米的三房二厅由于为一期的主力户型，其销售面积最大，且适合市场需求，销售情况良好，占一期销售总面积的51%。
从目前市场需求来看，目标客户对购房的面积需求逐步趋小化，且由于外来人口的增加、社会家庭成员构成简单化与人们居住空间呈现独立性的进展趋势等因素，二房二厅与小面积的三房二厅的市场需求更为明显，由一期销售情况可知，功能性强面积较小的120-130平方米的三房二厅基本构成世纪彩城一期销售的主体；从目前市场供应来看，世纪彩城一期有效把握住120-130平方米的市场空白点，在销售期间与周边楼盘形成明显差异性，但整个周边楼盘的市场供应也正在走功能齐全化、面积趋小化的路线，因此世纪彩城二期开发在面积区间定位与户型定位上，与周边楼盘的竞争将更为猛烈。
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
容积率：3
计容积率建筑面积：83420平米
住宅面积： 82170平米
学习改变命运,知 识创造未来
商业面积：1000平米
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
限制——区位的尴尬
短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区 本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势
碧海中心区：
本项目
海语西湾 距宝安中 心区更近
开盘销售率：84％
五房
客户来源：宝安本地客户为主
（60％），40％关内
畅销产品 相对滞销产品
10856 10875
12399 9220 9213
12412
5房及部分端头4房南北通透， 园林景观好，受欢迎程度高。
9225
9237
9352
9147
116的三房户型朝北，南北不通 透，整体舒适度不高
12368
中央园林、 广场、社区 水景、海景
园林、会所 、海景
该项目4房舒适度极高，两种位置分布 均享有超高的景观资源，看海景无遮 拦（未来可能有大铲湾影响），而且 内部园林景观规划面积颇大。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
大 本项目大户型所在区位已经赋予产品先天优势
学习改变命运,知 识创造未来
精细化的住宅定位 自身配套设置（商业+会所）
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
1
学习改变命运,知 识创造未来
精细化定位
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
前提：本项目将主要以居家户型为主。
居家户型
支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金 水平低，投资回报率不高；
深圳高端住宅项目营销策划报告世联
大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增 长，房地产也快速发展
房地产 市场
启动期 快速发展期
平稳发展期
大亚湾非正常期 减缓发展期
惠州正常期 房地产发展曲线
信息来源：市统计局
2006年，大亚湾区生长 总值增长幅度为90.3％， 增幅位居全市之首，占全 市GDP约一成。不难看出， 大亚湾区经济发展受支柱 产业石油化工、电子、汽 车、钢铁等影响较大。
2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表
区域
生产总值 （亿元）
增长幅度
占全市比例
大亚湾区
100.2
90.3％
港口、物流 行政、金融、商务和居住
“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产 业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海 岸线），全力描绘滨海石化新城区。
中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、 金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善 城市功能的重点地区。
本项目位于中心区北片，片区的起点高、可 建设性强的规划为项目赢得了发展先机
大亚湾区中心区各片功能规划
区域
土地面积 （平方公里）
整体
22
主要特征 ——
北片
8
清华大学编制了概念性规划；无 历史遗留问题
发展方向 惠州城市南部的滨海新区
居住、文化娱乐
可建设性 强 强
中片
7
环境比较差；设施配套不齐全
某地产项目可行性研究报告(PPT 85页)
规划建 筑面积( 平方米)
交易方 式
规划用 途
成交日 期
成交价 (万元)
楼面地 价
（元/平 米）
受让单 位
开发程 度
27 66 40 26
南方庄 71号商
业综合
楼项目
丰台区
成寿寺
南方庄 71
81
87
55
32
11 71
挂
行 政
2007 年
11 月1 7010 日
5984
李世东
三通一 平
本体条件分析小结
地理位置
•紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBD及亦庄经济开发区交通 便捷，地理位置优越。
配套资源
•区域配套成熟，生活氛围浓厚。
规模因素
•项目总占地面积不足13000平米，开发规模小。
投资环境分析
房地产宏观市场研究 所在区域市场分析
14
房地产宏观市场研究
北京十一五发展规划中构建“两轴－两带－多中 心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的 南北主轴上
0.42
丰台区方庄东紫芳 园四区
4.22
丰台区方庄东紫芳 园六区一组团
3.99
丰台区方庄东紫芳 园五区
6.09
丰台区 成寿寺 4.02 甲1号
规划用途
住宅配套
住宅
住宅配套 住宅配套地 下车库 住宅配套地 下车库 住宅配套地 下车库
住宅公建
取地方式 取地时间
划拨
2004.04
划拨
2004.09
划拨
2006.05
包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要
集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星
分布
中
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联策划报告.doc
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联深圳诺德中心策划报告
媒体建议：交通频道
投放节点：交通高峰期
投放方式：在路况信息节目中间插播
信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住
设计原则：
音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具
百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666
推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知名度后进行；
参加规模较大的展会。
世联地产特色服务
针对大客户的个案服务：在固定模式下进行针对性调整的个案置业计划；主动性的上门讲解服务roadshow；为客户提供置业方面的专业讲解和引导决策层面的服务以及国际化倾向
世 联 国 际 商 务 服 务
点评：1.现场尚未完全清理干净，地上还留有杂物甚至是带铁钉的木板；2.核心筒内灯光不足，客户无法看清内部具体结构；3.现场安全措施不足，中空花园处无栏杆，更无警示牌；4.各种硬件设施展示不足
基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。
实物和材料的图片展示能让客户对产品卖点的感触更加真实有效。
LORD TOWER总攻略
报纸广告：
使用方式：分节点阶段性发布
媒体选择：商报、深圳特区报
投放节点：
年底封顶
外装修完成
工程进度：
营销活动：
封顶仪式
开盘
投放方式： 出位的形式，正统的表现比如：黑白广告？连续报眼？
电视广告：
使用目的：项目前期形象推广
媒体建议：凤凰卫视
投放节点：每晚黄金时段
投放方式：以简单文字信息进行发布
只有及其简化的信息才能更让人记住。
市民广场东，Lord tower 完全光纤入户到桌面，获得资讯快人一步！
某公司二次开发楼盘项目策划案PPT课件
行销手段
报章媒体 +
公关活动 +
软性广告
报章广告
在《深圳特区报》以 小版面、每周一次持 续的频率继续保温式 广告。
方向指引： 主要诉求入伙后业主 达到了预期对楼盘的 期望值，以及针对滞 销的户型做重点推广；
公关活动
配合报章广告的宣传， 举行一系列的公关活 动，促动销售；
方向指引： 主要在售楼处现场举 行业主抽奖等多种形 象的促销活动；
方向指引： 利用邮政专递广告， 筛选主要目标消费者 进行直递；同时在主 要在目标消费者比较 集中的区域如福田高 级写字楼、娱乐场所 以及购物场所取阅， 非常具有针对性。
第三阶段 保温期 2002年8月—2002年9月
享受锦绣年华 演绎时尚生活
●推广目的：顺利入伙 尾盘销售 ●推广主题：xx 新生活 ●传播核心：准现楼 成熟生活 ●传播印象：生活在景秀中
谋略篇
一、目标消费者分析
一次置业的深圳工薪阶层； 教育程度高，追求生活品质，喜爱 潮流、时尚的家居生活； 以在福田区工作的人为主；
பைடு நூலகம்
主要目标客户群分析
城市年轻白领是xx的主力消费群体，年 龄在30岁左右，时尚而热爱生活，知识 结构高，经济不太富裕，在购房上比较 容易受到感性的指引和关注付款方式； 同时因为少量大户型的存在，也有部分 为经济实力较强的高级白领和私营业主； 小户型也会吸引投资买家的眼光；
公关行销
运用公关事件迅速 扭转xx的市场反面 形象，重塑楼盘形 象，建立消费者的 信心
方向指引： 郑重承诺消费者交楼日 期； 巧妙运用价格策略引起 消费者的关注； 采取措施安抚老客户， 建立口碑等；
报章广告宣传
要求树立崭新的楼 盘形象，主要投放 媒体为《深圳特区 报》，每周一次， 反复诉求，加深印 象；
深圳某房地产开发项目二期策略执行报告(ppt 118页)
居住面积在70平米以上的合计占67%，目前客 户居住面积大小属于中等，可判断未来购房产 品需求属于中偏大户型。
来深年限
15% 8%
23%
54% 5年以下 5-10年 11-15年 15年以上
入住时间主要集中在1995-2003年，此类客户居 住在3-10年楼龄的小区内，属于有潜在换房需 求的一批客户。
竞争对于本项目的启示
时机：有效规避07年4、5月市场竞争期 产品：产品同质化严重，市场以2-3房产品为主。 形象：市场同期形象以温情、居家
2
客户研究
客户研究
通过1期所掌握的客户情况，结合2期阶段 目标，精准的找出2期目标客户——
A 一期成交客户——成交客户分析 目前居住情况
购买前居住面积
25%
54% 14%
4% 3%
商品房 福利房 自盖房 单位宿舍 租房
居住情况以自购商品房为主，占5成多；其次是 租房及单位用房。
入住时间 13% 4%
27%
56%
1990-1994年 1995-1999年 2000-2003年 2004-2006年
6% 33%
18% 14%
29%
30-50平米 50-70平米 70-90平米 90-130平米 130平米以上
鸿景翠峰 金地梅陇镇
2.6万 1.62万 1.2万 0.69万
16% 19％ 9％ 85％
A货豪宅 主流工薪大盘
1）购房、投资逐渐理性；二三级市场热度骤降； 2）市场观望情绪强烈，包括开发商与消费者； 3）高于顾客心理预期的产品销售难度凸现；定位合理的品质楼盘仍然需求旺盛，前景看好，如金地梅陇镇。
第二阶段：新政出台后约1-3个月
案 例 1： 金 域 蓝 湾 3期 ， 7月 15日 开 盘 ， 当 天 销 售 过 半 。 案 例 2： 7月 28日 ， 宝 安 地 块 高 价 成 交 ， 为 房 地 产 市 场 注 入 一 支 强 心 剂 。 案 例 3： 7月 30日 ， 星 河 丹 堤 当 天 成 交 额 达 7个 多 亿 元 。 案 例 4： 8月 27日 ， 80后 街 开 盘 ， 当 天 销 售 率 超 过 70% 。 案 例 5： ９ 月 ９ 日 ， 慢 城 二 期 开 盘 ， 当 天 销 售 率 约 44% 。
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坛上表态：万科不参与抬高房价的行动，全额退还开盘前的认筹金额，积 极参与政府对低收入者的社区开发。
我们建议保持与目前国家舆论一致的言行是 十分正确的。
观点二：进一步的房地产调控措施还将继续 出台，开发商谨慎面对开发项目的定位。
项目运作进程
2005.3.31政府封杀无证认筹，常规的认筹-解 筹-开盘的销售模式被打破
预售许可证
Before 预售证 After 预售证
登记
认筹 登记
选房
销售
销售
认筹的功效：
1、开发商信心 2、定价依据 3、开盘储客
新的游戏规则下如何解决本 该是“认筹”发挥的作用?
[世联研究] 寻找适合项目的登记方式/提升相关活动/客户维护的有效性
必须明确的2个前提
A1——房地产市场快速健康发展
Q2：世联对地产新政的解读？
观点一：开发商应该以政治大局为重。
这次对房地产的宏观调控，已经上升到政治高度，要用政治干预
来解决目前面临的房地产局势。我们认为开发商与房地产其他从业人员要 清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题和公众场合的态度要从大局 出发，而我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目。
我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额
1991-2003年，我国 房地产业增加值平均 只占GDP的1.8%
11％
美国40年来的稳定线
10％
9％
增长弹性=1.5
增长弹性=1.4 增长弹性=1.3
8％
7％
1991-2001年，我国房 6％
地产业增加值对GDP 5％
增长弹性为1.09，未来
十几年，房地产业增长 4％
更加严厉的政策控制房地产营销炒作，实现置业者的客观理性。因此，置 业者会采取观望态度，市场的交易速度会迅速放缓，交易量也会萎缩。那 些，依靠预售来回笼资金和滚动开发的项目将会不能生存。局部竞争市场 的针对自用需求的产品核心竞争力，将会是市场的赢家。
我们建议开发商在开发项目的时候要做好充足 的资金准备，着力打造开发项目的市场竞争力， 充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场。
Price1
300 250 200 150 100 50
0 2000
关内土地稀缺带来关内房价稳步上涨，片区 发展前景良好。
历年新开工面积（万平方米）
近四年土地供应量关内外对比分析
100%
异地置业占过重比例的城市房地产市场短期崩溃，置业者结构会发生全 面转化。
我们建议开发商在开发时对客户市场的研究要精 准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场。
观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可 能，核心竞争能力将是市场胜出的关键。
预售前的认筹、分期销售、价格低开高走等利用信息不对称的 房地产营销方式将全面失效，我们估计国家将在法律法规上出台
米，开发户型面积70%超过120平方米。对于豪宅的开发贷款和个人按揭贷 款给与严格限制。
我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲 目定位豪宅项目。
观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗 风险能力是开发商本阶段生存和发展的关键。
短期炒楼的套利行为是使得房价疯狂上涨的重要原因之一，将 会成为本阶段严打的对象。我们估计国家有可能出台限制异地置 业的政策来控制炒楼行为，这使得一些诸如上海、杭州、青岛、三亚等
Price 1（市场平均价格）
Price2 （高价）
项目指标： 总建筑面积： 8.62万m2 总套数726套 容积率:2.2 建筑限高:40米
世联理解的项目目标是什么？
迅速形成轰动效应 持续旺销
提升项目 品牌知名度
利润最大 化
2个前提
A1——大势：房地产市场快速 健康发展
A2——政策：谨慎且积极应对 政府新政
定基指数：1997年=100
可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）
160 140 120 100
1997年
1998年
1999年
155.05
可支配收入 定基指数
123.55
住宅销售价格 定基指数
2000年
2001年
2002年
2003年
（深圳：2003年房价收入比为4.25）
地产行业前景：快速发展可持续数十年
考虑到一季度的统计结果，全国房价同比上涨12%，我们认为更加严厉
的调控措施会陆续出台，达到国家调控警戒线：房价同比增长率小于
5%。如果房价还继续上涨，国家的调控力度还会不断增加。我们估计会有
如下的政策可能将用于下一阶段的调控：①个人按揭贷款利率继续向 上浮动；②加重房地产2、3及市场流转税（增加所得税、契税，恢 复增值税等）；③进一步打击高价商品房，定义豪宅界限为120平方
弹性将上升到1.3，甚
2004 2007 2010 2013 2016 2019 2022 2022 2025 2028 2031 2034
至1.5
（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）
微观视角下：房地产业的增长空间巨大
我国人均住宅使用面积的未来增长空间
2003年我国城镇居民 人均住宅使用面积仅 17.8平方米
1 不同物业类型登记客户转化为认筹客户的比例、
特征研究
2 解筹率的研究（从认筹客户转化为成交客户的比例）
解筹率影响因子研究（什么因素可以提高解筹率）
3 转化时间/周期研究（登记—认筹—选房转化时间）
必须明确的2个前提
A1——大势：房地产市场快速健康发展 A2——政策：谨慎且积极应对政府新政
世联理解：代理公司价值——突破现状，寻找最大价值
2020年我国人均住房 使用面积可能达到的水 平为24平方米左右 （建筑面积30平方米 左右）
平方米/人
45
中国4035 Nhomakorabea30
美国1940年
25
20
22.5
15
10
17.8
5
0
2000
美国
1950年
27.5
1960年
32.5
20.5
24.4
2010
2020
1970年
42.5
2030
（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径）
谨呈:地业房地产有限公司
城市假日二期前期策划报告
本报告是严格保密的。
22002005/.84/20
必须明确的2个前提
Q1：世联对地产宏观大势的理解？
关于房地产泡沫：论据不足
商品住宅价格上涨幅 度远远低于同期城镇 居民家庭人均可支配 收入增长速度
1998-2003年，我国 城镇居民住房的“房 价收入比”呈现下降 态势