万科工程管理重点分析

ＩＮＴＥＬＬＩＧＥＮＣＥ

行政管理

房地产项目管理（工程管理）的重点

武夷山市富盛房地产有限公司刘剑良

对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目，房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节，如同制造行业的产品加工，涵盖产品的设计，制造过程。在这个过程中，设计是针对市场进行的，工程建设安装是按照设计进行组织生产，这样就完成了产品制造的整个过程。

由于其工程管理不同于其他的大型工程（政府投资），但是其管理还是很多相通之处，其相同之处在于：

１、工程发包遵循招投标法，通过工程发包的方式进行过程承包。

２、工程都是通过专业的监理公司进行管理。

３、根据工程的特点，进行专项分包，有不同的分包商进行过程的建设。

其主要不同之处主要在于甲方，即建设方。对于大型的政府投资项目，现在都需要专业ＰＭＣ公司进行管理，政府在其中扮演着投资方的角色，管理有ＰＭＣ，采购有专业的招标代理公司，所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程，大都有基建处进行管理和采购，现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子，纳入政府采购的范畴之内。而对于房地产公司的工程，房地产公司作为建设方，很多事情的自主权很大，这样就使很多工程的发包环节采用邀约招标的方式进行，建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理点，其主要表现在：

１、严格发包：选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半，有经验、管理规范的承包方，在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险，虽然在成

本上可能有所增加，但是权衡一下风险

的成本，应该能节省一些。我的一个客户

在工程发包时，采用低价中标的策略进

行的招标，结果进来以后，管理一团糟，

进度严重滞后，质量更不用提，到头来还

是进行队伍的撤换，一反一正白白浪费

了近百万。事后，项目经理那种无奈的表

情，至今记忆犹新，想到这里，无语中。

２、规范管理：这话管理人员好像成

天的挂在嘴上，但是实际执行起来比较

难了。呵！在这里还是强调一定要严格按

照项目管理规范的要求进行规范的计划

管理，成本控制。对于房地产公司来说就

是要加强计划管理和预算管理。计划管

理在很多房地产公司比较缺失的，更多

是根据销售合同把工程交付日期敲定

了，然后，项目部就拼命的要求承包方赶

工，结果到头来质量不是，进度也不是，

还要每天给客户进行赔款！赔了夫人又

折兵啊，所以项目开始时建设各方坐下

来，仔细看看图纸及现场的实际情况制

定一个合理的工期，然后把计划细化到

最起码的三级执行计划上，最后在去和

客户签合同，进行开工建设，这样就对客

户负责，同时也对公司自己负责。这样的

房地产公司的信誉才能上去。对于严格

预算管理，在图纸出来以后要尽快的把

工程预算出来，以便于以后的成本控制，

在发包中中标价要严格控制在预算范围

内，对于大型的变更要严格控制。

３、灵活控制：这一点好像和上一点

矛盾，但是在工程现场的管理中确实要

根据实际情况进行灵活的变化。一是计

划要根据实际情况进行不对检查、调整。

二是在进度、质量、安全上要在不同时间

有不同的侧重点；三是在承包商管理上

要灵活，在严格按照合同执行上进行变

通。曾经有个工地，因为过年时承包商不

能给工人发下工资，把个工地给闹翻了

天。在重大节日（春节、农忙）时，建设方

要体谅承包商的苦衷，给与适当的灵活

运用会收到意想不到的效果。曾经有个

项目经理讲过的一个事情，一家房地产

开发公司在春节时主动支付了本应年后

支付的工程款，使得这个队伍的工人都

高高兴兴的回家过年了，由于此工程工

期紧，项目经理年前说希望他们过完年

能干一下进度，结果，年初六，所有工人

都进了工地，没过十五，工程就复工，整

个工程得以顺利的交付。而对于房地产

公司确实没有多大的损失。成本在控制

范围之内。

４、信息畅通：现在这个信息时代，信

息不畅通，后果是什么样，这就不用说

了。对于项目部来说，建立完善的会议制

度，文档管理制度，是非常必要的。制定

相应的流程，设定合适的审批制度，公文

分发制度。是保证信息畅通的必要手段。

一个设计变更已经批准了，结果施工队

伍的手中还是老图纸，后果是什么样？砸

了重来，谁买单？

５、控制变更：变化是项目管理的核

心内容，对于房地产工程来说，更是变化

多多。房地产工程的变更主要来于：

１）设计缺陷，这个必须变，预算也必

须变，带来的成本由设计院买单。

２）市场的需求，客户的需求，这要好

好研究，是不是共性的需求，往往销售人

员为了销售，就会夸大需求的面，所以这

个最好是状况评审会进行确定。

３）技术创新，处理方法同２）。但是

对于现场项目部来说，对任何变更都要

进行很好的控制。

以上是在工作中总结的经验，对于

房地产工程管理来说还有很多的重点，

比如充分发挥监理公司作用、严格服从

规范要求施工等，在此就不再探讨。

摘要：房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节，如同制造行业的产品加工，涵盖产品的设计，制造过程。在这个过程中，设计是针对市场进行的，工程建设安装是按照设计进行组织生产，这样就完成了产品制造的整个过程。

关键字：房地产工程管理重点

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