万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法
万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法第一篇:万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法1.目的为加强万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程,维护公司权益,根据《万科企业股份有限公司合同管理规范》,制定本管理办法。
2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。
3.职责3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。
3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员(包括经办、审批、资料管理等)贯彻执行本管理办法。
4.方法与过程控制(包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定)4.1 一般规定4.1.1 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品(如土建、安装、装饰、园林环境等)的合同;勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行;土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。
4.1.2 万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则: 4.1.2.1 合法性原则:工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定,使得公司的权益能够依法受到保护。
4.1.2.2 合同书原则:工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任,但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。
4.1.2.3 事前签订原则:工程合同应在经济事项发生前签署,禁止工程类业务未签署合同即先行施工。
4.1.2.4 招标原则本原则包括以下两方面含义:◆采用招标方式确定合作方。
除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定:(1)某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系;(2)某些政府垄断工程;(3)属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形,经详细填写《万科企业股份有限公司考察结果审批表》(详见附件),并按规定经公司有关负责人集体会签批准后,方可采用考察对比的方法确定合作方。
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1、目的规范项目开工管理,保证项目如期顺利开工。
2.适用范围适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。
3.术语和定义项目前期阶段工程管理:就是在项目开工前,为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。
4.职责4.1工程部4.1.1负责编制项目施工计划(二级计划);4.1.2负责总承包商和监理单位的选择确定;4.1.3负责材料设备的准备;4.1.4负责监理规划和施工组织设计的审核。
4.2项目部4.2.1负责编制现场总平面布置图;4.2.2选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位;4.2.3负责现场三通一平配套项目、临舍土方建设的管理;4.2.4负责监理实施细则的审批和监理规划的审核;4.2.5负责施工组织设计的审核;4.2.6参与图纸会审和设计技术交底;4.2.7负责施工单位现场准备的检查;4.2.8负责开工报告的审批。
4.3项目发展部4.3.1负责前期水电报建,联系水电施工队伍;4.3.2负责施工许可证办理。
4.4设计部4.4.1负责提供图纸;4.4.2组织图纸会审和设计技术交底。
4.5企管部4.5.1负责项目部人员的配置工作。
4.6工程总监4.6.1负责监理规划和施工组织设计的审批。
4.7总经理4.7.1负责项目部成立的审批。
5工作程序5.1 新项目组织(项目部)成立5.1.1 公司任命新的项目部经理。
5.1.2 公司企管部负责项目开发必须的人员和专业工程师组建新项目管理团队(项目部)的配置,报总经理审批;5.1.3 工程部根据《项目开发总控计划(一级计划)》节点安排,编制《项目施工计划(二级计划)》,报工程总监审核,总经理审批;5.1.4 进场前,项目部编制《现场总平面图》,确定场地各功能区的划分布置;5.2 前期施工管理5.2.1 项目发展部负责前期水电报建,联系水电施工队伍,并移交给设计部;5.2.2 设计部与前期水电设计施工单位签定合同,并将前期水电施工合同移交项目部进行现场管理;5.2.3 项目部选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位,对于较大的工程,需工程部通过招投标的方式确定;5.2.4 项目部负责现场三通一平、临舍土方建设的管理;5.2.5 项目部组织验收,工程部参与验收;5.2.6 三通一平完毕后,对现场地形标高进行测量,并请测绘部门进行验线。
万科施工程序(3篇)
第1篇一、项目前期准备1. 项目立项:对项目进行可行性研究,包括市场调研、政策分析、经济效益分析等,确保项目符合国家政策、市场需求和企业发展战略。
2. 设计阶段:根据项目定位和功能需求,进行方案设计、初步设计、施工图设计等,确保设计方案合理、可行。
3. 施工许可:取得相关政府部门颁发的施工许可证,确保项目合法合规施工。
4. 施工招标:根据项目特点和需求,进行施工招标,选择具备资质、信誉良好的施工单位。
5. 合同签订:与施工单位签订施工合同,明确双方权利、义务和责任。
二、施工准备阶段1. 施工组织设计:编制施工组织设计,明确施工进度、质量、安全、环保等方面的要求。
2. 施工现场布置:根据施工组织设计,对施工现场进行合理布置,包括临时设施、材料堆场、施工道路等。
3. 施工材料、设备采购:根据施工组织设计,采购所需材料、设备,确保质量、规格符合要求。
4. 施工人员培训:对施工人员进行专业培训,提高施工技能和安全意识。
5. 施工测量放线:按照设计图纸,进行施工测量放线,确保施工精度。
三、施工阶段1. 土建工程:包括桩基础、地下室、主体结构等施工,严格按照设计要求和质量标准进行施工。
2. 装饰工程:包括内外墙抹灰、门窗安装、吊顶、地面等施工,确保装饰效果和质量。
3. 机电安装工程:包括给排水、电气、暖通、消防等系统的安装,确保系统正常运行。
4. 道路、绿化工程:包括道路、停车场、绿化带等施工,确保环境美观、功能完善。
四、施工质量控制1. 施工过程中,严格执行国家有关工程质量标准,确保施工质量。
2. 对关键工序进行严格把控,如钢筋绑扎、混凝土浇筑、防水施工等。
3. 定期进行工程质量检查,发现问题及时整改。
4. 完成施工后,进行竣工验收,确保工程质量符合要求。
五、施工安全环保1. 严格执行国家有关安全生产法律法规,确保施工安全。
2. 制定安全生产责任制,加强施工现场安全管理。
3. 对施工人员进行安全教育培训,提高安全意识。
万科房地产开发全流程图
原地上物土地证登报声明 (原有土地证作废)
土地补偿费(原户主需交纳 的土地使用费)
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1:500现状地形图3份(反 楼座)
详规
发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
研发:委托设计详规
开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展部 开发部 开发部
主办部门
协办部门
销管:和企划对销售费用指标,进行讨论确 定 商业:结合不同业态经营客户需求,提供有 关配套设备设施种类、数量建议 工程 研发 开发 财务:项目前期、工程、配 套、费用等指标落实
运营
销管 工程 研发 开发 财务 商业
指标确认阶段
项目考核指标确定
销管:结合公司战略要求和项目自身状况, 协调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程:制定工期
发展中心 发展中心 发展中心
成本测算:针对多个方案进行初步 成本测算、利润率分析及比选
研发:协助进行方案设计和成本测算
发展中心、 运营部
销售部 研发部 销售部 研发部
研发部
寻找合作资金
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
区域宏微观市场研究 项目招商报告(前期阶段)
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
发展中心 研发
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份(薄膜图)
第 2 页,共 25 页
开发部
节点 主要阶段
办理土地证
主办部门工作内容 土地登记申请书 土地确权来源证明文件
万科全部开发流程(全套)
万科全部开发流程(全套)万科▪完整项目开发流程万科从拿地到项目交付的全部开发流程,包含房地产开发的9大环节40个关键节点,值得房地产运营经理、项目总、报建经理收藏研读......01一.万科土地获取阶段全部工作内容 1.万科土地信息收集阶段工作内容2.万科土地初判阶段工作内容3.万科土地深判阶段工作内容4.万科资金合作过程工作内容5.万科土地摘牌过程工作内容6.万科签订土地合同工作内容7.万科用地规划许可证工作内容7.万科确权阶段工作内容8.万科土地证办理工作内容02二.万科规划设计阶段工作程序 9.万科区域市场调研工作内容11.万科项目定位工作内容12.万科设计前期工作内容13.万科方案设计工作内容14.万科指标控制工作内容15.万科施工图设计工作内容16.万科工程规划许可证办理过程·03三.万科施工阶段工作程序 17.万科施工许可证办理工作内容18.万科开工准备工作内容19.万科现场放线工作内容20.万科开工工作内容☀项目开工之后就进入了销售准备阶段,下面是销售准备及销售阶段的工作程序。
04四.万科营销阶段工作程序 21.万科项目亮相前准备工作建筑工程内参专注:建筑行业前沿信息、政策走向、把握财富脉搏、创造利润最大化!公众号22.万科项目亮相工作程序23.万科销售许可证办理工作内容24.万科开盘前准备工作程序25.万科开盘工作程序26.万科日常销售工作程序27.万科清盘阶段工作程序05五.万科施工过程工作程序 28.万科主体施工阶段工作程序29.万科施工过程中工作程序30.万科土建装饰工作程序31.万科安装工程工作程序32.万科智能化工程工作程序33.万科暖通空调工程工作程序34.万科电梯安装工程工作程序35.万科配套工程工作程序06六.万科竣工验收工作程序 36.万科毛坯房竣工验收工作程序37.万科精装房竣工验收工作程序07七.万科入住阶段工作程序 37.万科综合验收工作程序38.万科入驻阶段工作程序08八.万科售后阶段工作程序 39.万科售后工作程序09九.万科权证办理工作程序 40.万科权证办理工作程序本期万科房地产项目开发流程专题分享完毕,如果觉得好,请与最要好的同行共赏......。
万科房地产项目开发全流程
万科房地产项目开发全流程1.前期准备阶段:在此阶段,万科通过市场调研、土地储备、政策研究等工作来确定项目的发展方向。
这个阶段通常包括:-定位:根据市场需求、目标群体以及竞争对手情况等,确定项目的定位,例如住宅、商业、写字楼、公寓等;-土地储备:寻找适合项目发展的土地,并与土地所有者进行谈判,达成合作意向;-合作协议:签订土地购买或租赁协议,确保土地所有权;-筹建团队:组建项目开发团队,包括项目经理、设计师、工程师、行政人员、销售团队等。
2.项目策划阶段:在此阶段,万科通过市场研究、运营规划等工作来制定项目的整体策略。
主要包括以下步骤:-市场研究:分析目标市场的需求、竞争对手的状况以及未来的发展趋势;-运营规划:制定项目运营的整体规划,包括产品定位、销售策略、价格策略、市场推广等;-财务预算:制定项目的财务预算,包括投资额、销售目标、回报预期等。
3.项目设计阶段:在此阶段,万科通过规划设计、工程设计等工作来实施项目的具体设计。
主要包括以下步骤:-规划设计:根据项目的定位和规模,进行土地规划、景观规划等设计工作;-建筑设计:制定建筑设计方案,包括建筑外观、户型设计、空间布局等;-工程设计:进行结构设计、供水排水设计、电力设计等,确保建筑的安全和功能性;-环境评估:进行环境影响评估,确保项目在环保、生态等方面的合规性。
4.项目建设阶段:在此阶段,万科通过施工工程、质量管理、进度管理等工作来实施项目的实际建设。
主要包括以下步骤:-施工工程:根据设计图纸和施工方案,进行土方开挖、基础施工、主体结构施工、装修等工程;-质量管理:进行质量验收和质量检查,确保建筑工程达到设计要求和国家标准;-进度管理:监管各个工程节点的进展情况,确保项目按时完成。
5.销售与推广阶段:在此阶段,万科通过销售活动、市场推广等工作来实现项目的销售。
主要包括以下步骤:-销售推广:通过广告、宣传等渠道进行项目的市场推广,吸引目标客户;-销售活动:组织销售活动,例如样板房展示、开盘活动等,促进客户购买意愿;-客户管理:与客户进行积极沟通,提供相关信息,解答疑问,推动签约销售。
万科房地产项目开发全流程控制[1]
• 深入理解客户需求,指导产品创新; • 持续跟踪整个城市客户构成的变化,发现新的客户需求和
客户类型,抢占市场机会
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
万科客户细分纬度:家庭生命周期+支付能力 +房屋价值
家庭生命周期
老年家庭 三代家庭 成熟家庭 小太阳家庭 丁克家庭 单身
是加速要求及客户导向
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
前置工作篇
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
为什么福特会成功
——
营 销 的 古 老 逻 辑 从: 鞋 匠 到 福 特
量身定做:
每个人的衣服 都是不一样的
标准化生产:
每个人的衣服 全是一样的
4 1
3
2
5
6
7
8
4 1
3
2
5
6
7
8
万科房地产项目开发全流程控制[1]
完善广州新的科教文化区。
前置工作
10
花都副城区
北优
西联
5 4
8
南拓
9
6
7
萝岗-新塘副城区
1 东进
2 3
南沙副城区
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城:城市中央商务区(CBD)硬核。 2、琶洲地区:形成以会展业为核心,集国际商务、行政办公、观光旅
游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区:以大学城、生物岛为核心,加快建立和
前置工作
为什么福特会失败
——
现 代 营 销 逻 辑 : 从 福 特 到 通 用
万科项目前期工作流程
项 目 深 入 阶 段
开发实施计划 审核 决策
产品深入建议
深度市场分析、项目 定位 形成详细可行性分析报告
深入投资估算
初步施工组织 方案
财务分析
投资分析报告技术成果要求(项目初步阶段)
阶段 内 容
项目概况
要 点
—— 政策环境 区域环境
说
项目背景、已知现状、合作模式 宏观政策、地方政策、特殊政策
明
责任部门
项目定位
深入项目定位
产品深入建议
营销策划部 产品研发部
各业务部 门
深入案例研究 营销策划方案 初步施工组织方案 深入投资估算 财务分析 营销策略 发包划项 投资估算 ——
备注
根据项目实际情况,所涉及到的相关法律文件及相关协议签订等工作由法务部负责。
总经办 营销策划部 法务部
配合部门
营销策划部
投资环境分析 市场环境 竞争环境 案例分析 初步 阶段 相关手续 开发条件初探 开发条件 项目定位 初步项目定位 产品初步 建议 案例借鉴 价格预估 初步营销计划 销售节奏 回款计划 初步投资估算 资金筹措及财务计 划 投资估算 ——
经济、产业、规划、交通、配套、人口、历史、文化、教 育等 房地产市场供需关系、主要特征、发展前景 同区域产品竞争、同类型产品竞争、一手市场、二手市场 —— 前期手续及政策摸底 前期配套部:对拟建用地及周边的市政条件进行详细的调 查、现状分析和前期拆迁、报建等费用估算; 工程管理部:配合前期部进行市政条件的调研和现状分析 市场定位及说明、客群定位及构成 主要经济技术指标、产品档次说明、户型配比、初步产品 说明、主要业态 —— 营销策划部 产品研发部 前期配套部 营销策划部
产品研发部
万科公司项目开发流程
1、5 办理《建筑工程用地规划许可证》
获 取 条 件 《土地出让合同 》 成 都 市 国 土 资 源 局 成 勘 院
红线拨地单
发证机关:成都市规划局
1、6 办理《国有土地使用证》
获 取 条 件
取得红线图 成 都 市 规 划 局
取得《建设用地规划许可证》 已交纳所有的“土地出让金 、 地价款” 发证机关:成都市国土局
分户产权证
分户国土证
1、3 获取土地使用权
获
取 方
式
拍卖
挂牌
签定〈土地出让合同〉
受理单位:成都市国土局
1、4 办理《建设项目选址意见书》
(含建设项目《规划设计条件》、标明设计范围的用地红线图) 获 取 条 件 成 都 市 国 土 资 源 局 成 勘 院
《土地出让合同 》
1:500地形图
发证机关:成都市规划局
获取条件
《面积实测报告》
产权监理处 成都市规划局
《红线图》
《国土使用证》
成都市国土保局
发证机关:成都市国土局
第二部分 万科项目开发控制流程
2、1 项目开发总流程图 2、2 获得土地使用权管理流程 2、3 产品市场定位管理流程
2、4 产品设计流程
2、5 工程施工管理流程 2、6 产品销售管理流程
2、7 工程竣工管理流程 2、8 房屋交付管理流程
取得〈实测房屋竣工图〉
取得〈资料移交意见书 〉 发证机关:成都市规划局
成都市档案馆
1、15 竣工验收备案
获取条件 环境验收 成都市环保局
防雷装置验收 消防验收 防疫性监督验 收 其它专项验收 发证机关:成都市建设管理委员会
成都市气象局 成都市消防局 成都市防疫站
万科集团房地产开发流程
万科集团房地产开发流程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章:项目决策阶段◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
万科房地产开发全流程
白云山东板块
白云大道板块南湖板块
越秀城区 旧城区板块
天河板块
天河板块 天河东圃板块 珠江景观板块 珠江景观板块 海珠板块 芳村板块一、宏观
经济 二.城市 规划 三.房地 产市场 四.重点 配套要素 五.土地资 源及市场
华南板块
黄埔板块
城市地图范例
黄埔区
1前置工作 2项目发展 前置工作
增 槎 路
某城市花园客户定位和产品设计建议
年龄:集中在25-30岁左右; 学历:普遍较高,一般为本科学历甚至更高 家庭人口为2人左右;一般都未婚或者已婚无子女 家庭年收入:5万以上,目前以租房或居住单位宿舍为主 职业:主要为高科技、教育行业或效益较好的国有企业等 职务:一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师 区域:主要集中在XX周边地区、科技一条街及高等学校 • 户型配比:多层2房90平, 229套;小高层4房160平60 套…… • 会所:健身中心200平、 棋牌室200平、酒吧200平 • 商业:面积7千—9千平米, 为超市等生活用品店和陶 吧等特色店
项目施工阶段
项目 部
物业 客户 销售 公司 中心 部
销售管理阶段
入伙保修阶段 物业管理阶段
1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门;部分覆盖的为协助部门。 2.阶段色块表示该阶段的主要工作,时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。
说 明
1前置工作
2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
4%
0%
上班方便
成家
子女教育
父母养老
形象
随着客户的成熟,需求发生了明显的差异,同一种方式不可 能满足所有的客户。 将客户区别对待,对不同的客户提供不同的产品,是提高客 户满意度的根本手段。
万科工程项目管理5步法
现现场场与与控控制制
••开开始始实实施施 ••监监督督项项目目 ••修修改改项项目目
••供供方方管管理理
完完工工与与移移交交
▪项项目目验验收收 ▪交交付付准准备备 ▪资资料料整整理理
维维修修与与服服务务 维维修修管管理理 项项目目后后评评估估 纠纠正正提提高高
项目管理讨论 三种颜色
项目定义
阐明一个项目要达到的目的和要求
明明确确焦焦点点 取取得得时时间间、、费费用用、、任任务务三三要要素素的的平平衡衡
制定项目目标
明确项目的结果和衡量项目成功的标准
洞洞察察与与定定义义 ▪分分析析环环境境 ▪描描述述项项目目 ▪制制定定目目标标 ▪分分解解工工作作结结构 构
案例:总部搬家(举例)
▪ 项项目目结结束束时时,,要要取取得得什什么么结结果果?? ▪ 必必须须满满足足什什么么要要求求?? ▪ 什什么么时时候候结结束束?? ▪ 如如何何知知道道每每个个目目标标是是否否达达到到
工作分解的三个关键问题:
案例: 拼图游戏
11.. 你你能能准准确确的的估估算算实实施施这这个个行行动动所所需需的的资资源源吗吗?? 22.. 你你能能准准确确的的估估算算实实施施这这个个行行动动所所需需的的时时间间吗吗?? 33.. 如如果果你你必必须须把把这这个个行行动动安安排排给给别别人人,,你你有有把把
需要了解: ▪ 参考资源需求表 ▪ 谁拥有完成工作所需的资源? ▪ 谁拥有完成工作所需的信息? ▪ 需要什么特殊资源 ▪ 我们需要谁的承诺?
列出参加工作的人员及其职责 ▪ 多人参与时,标出主要责任人; ▪ 谈判协商,取得参与人员的承诺。
图片说明: 一伙外国人外出狩
猎、野炊
谁带了小 圆面包?
计划阶段
房地产项目工程管理流程
房地产项目工程管理流程一、前期准备1.项目可行性研究:对项目进行市场调研、技术可行性分析、经济效益评估等工作,确定项目的可行性。
2.项目立项:根据可行性研究报告,决定是否投资项目,并进行项目立项过程。
3.项目规划:确定项目的总体规划和建设目标,并编制项目规划报告。
二、设计阶段1.招标工作:组织设计招标、施工招标和设备材料招标等,选择符合要求的设计单位和施工单位。
2.设计工作:进行项目的建筑设计、结构设计、设备设计等工作,并审核设计方案。
3.审查报批:编制工程设计文件,进行现场勘查和技术交底,并提交相关部门审查和报批。
三、施工阶段1.施工准备:组织开展施工组织设计、施工方案编制、施工图审核等工作。
2.施工组织:根据施工组织设计,组织施工队伍,安排施工计划和施工进度。
3.施工管理:进行施工现场的安全管理、质量管理、进度管理、成本管理等工作。
4.现场协调:协调各分包单位的施工进度,解决工程现场的技术问题和协调问题。
四、验收阶段1.施工验收:对项目的各项工程进行巡查、检验和试验,评估工程的合格性和安全性。
2.技术交底:对施工单位进行技术交底,告知项目设计和施工的情况,并提供相关技术资料。
3.竣工验收:组织相关部门进行竣工验收,评估工程的质量和可使用性,并办理相关手续。
五、运维阶段1.项目移交:将项目交付给使用单位,办理相关手续,并进行项目资料的移交。
2.运维管理:根据项目的使用情况,对房地产项目进行设备维修、设施管理、物业管理等工作。
3.定期检查:定期对项目进行检查和维护,及时发现和解决问题,确保项目的正常运营。
六、项目评估1.经济效益评估:对项目进行经济效益评估,分析项目的投资回报率和财务收益。
2.社会效益评估:对项目的社会影响进行评估,分析项目对就业、环境保护等方面的影响。
3.效果评估:对项目的建设过程和运营情况进行评估,分析项目对人们生活和工作环境的改善程度。
以上是房地产项目工程管理的一般流程。
在实际操作中,可能会因项目的特殊性和需求的不同而有所差异,但以上流程仍可作为一个基本框架来进行参考和运用。
工程项目管理 万科完整项目开发流程-施工阶段阶段
研发:负责提供总规划图等所需的全部资料 运营:配合招标 法务:合同的审核
运营:配合招标、测算成本
完成施工准备阶段监理的工作内容。 运营:配合招标、测算成本。 法务:合同的审核
运营:配合招标、测算成本。 法务:招投标文件的法务审核、合同的审核
运营:配合招标、测算成本。 法务:合同的审核
运营:配合招标、测算成本。
建设单位:
1·建设工程规划许可证; 2·建设工程开工审查表; 3·建设工程施工许可证; 4·规划部门签发的建筑红线验线通知书; 5·在指定监督机构办理的具体监督业务手续; 6·经建设行政主管部门审查批准的设计图纸及设计文件; 7·建筑工程施工图审查备案证书; 8·图纸会审纪要; 9·施工承包合同(副本); 10·水准点、坐标点等原始资料; 11·工程地质勘察报告、水文地质资料; 12·建设单位驻工地代表授权书; 13·建设单位与相关部门签订的协议书。
万科完整项目开发流程
——施工阶段进度管理
目录
01 工程项目进度管理概述
02 万科完整项目施工阶段进度管理
01
工程项目进度管理
工程项目进度管理概述
工程项目进度管理是指根据工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间、衔接关系 和进度总目标,按照资源优化配置的原则,编制工程项目进度计划。
持续时间 完成的实物量.
万科开工工作内容
万科开工工作内容
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研发:负责提供所需的全部图纸,并配合 会审
工程 工程 工程 开发部 工程
研发 运营
运营 法务
工程 运营
研发
设计交底
研发:负责组织设计单位交底和变更
质量监督手续 开发:配合办理相关手续
万科房地产前期策划流程
万科房地产前期策划流程一、引言房地产开发行业的竞争日益激烈,企业在项目前期策划阶段的准备工作至关重要。
本文将对万科房地产的前期策划流程进行详细介绍,以帮助读者了解这个行业的实践经验。
二、市场调研在房地产项目开发前,万科房地产首先进行市场调研,以了解当地的房地产需求和市场趋势。
市场调研会收集大量的数据和信息,包括人口结构、收入水平、消费习惯等,以便于项目定位和推广方案的制定。
三、土地储备土地储备是万科房地产前期策划的重要步骤。
万科会与政府、土地拍卖市场等渠道进行合作,寻找适合项目开发的土地资源。
土地储备的成功与否将为项目的顺利进行奠定基础。
四、可行性研究在确定土地后,万科房地产进行项目可行性研究,以评估项目的可行性和潜在风险。
可行性研究包括市场需求分析、项目规划、销售预测、风险评估等环节,以确保项目的成功与可持续性。
五、项目定位项目定位是万科前期策划流程的核心环节。
在市场定位的基础上,万科会确定项目的定位:是高端住宅还是经济型住房,是商业综合体还是写字楼,是公寓还是别墅等。
项目定位将决定项目后续的开发、设计和销售策略。
六、政策调研万科房地产十分重视政策调研。
政府的相关政策将直接影响到房地产开发项目的可行性和成功率。
因此,万科会与政府相关部门保持紧密联系,及时了解房地产政策的变化,并灵活应对,以降低风险。
七、团队组建在项目策划阶段,万科会组建相应的团队,包括市场研究人员、规划设计师、项目经理、销售团队等。
团队的组建需要根据项目的特点和规模进行调整,以保证项目流程的顺利进行。
八、项目合作与投资方洽谈万科房地产在项目前期策划中,会与潜在的合作与投资方进行洽谈。
合作与投资方将为项目的落地提供资金和资源支持,因此,选择合适的合作与投资方将直接影响到项目的成功与发展。
九、可行性报告和审批在项目前期策划的最后阶段,万科会编制项目的可行性报告,并向相关部门进行审批。
可行性报告会详细阐述项目的规划、定位、预算以及预期收益等内容,以便政府及其他相关部门对其进行评估与审批。
万科房地产新项目发展管理制度
万科房地产新项目发展管理制度一、项目开发流程1.1 前期准备在新项目开发前,需要对市场进行调研和分析,确定项目定位和目标客户。
同时,需要对土地、环境、规划等方面进行评估,以确认项目可行性和可行性研究报告。
1.2 设计方案在项目可行性研究报告确认后,需要开展项目设计方案。
方案需要满足项目市场需求、地域特点和规划要求。
制定完方案后,经过政府审批后,可进入施工准备阶段。
1.3 施工准备在施工前,需要进行各项准备工作,如安排专业团队、招标施工、签订合同等。
同时,也需要对施工计划、施工过程、管理制度等进行规范化管理。
1.4 施工实施施工过程中,要根据设计方案和合同的要求进行工程进度控制和质量监管。
同时,根据风险评估结果,建立相应的应急预案,以保障施工工程的安全和稳定性。
1.5 交付验收施工完成后,需要进行各项验收工作,如工程竣工验收、环保验收、消防验收等。
确认无问题后,交由业主方进行验收,并进行在线验收。
二、管理制度规定2.1 项目管理组织设立项目管理组织,明确项目管理职责,建立项目管理计划,并制定相应管理流程。
组织中需要包括项目总经理、项目副总经理、项目总工程师、项目营销中心总经理等职位,以保障项目的有序推进及各项规范实施。
2.2 项目进度管理根据项目计划,制定年、季度、月的工程进度计划,并指定负责人进行跟踪、分析和评估。
及时发现延迟或超前情况,制定有效措施进行纠正。
2.3 项目质量管理建立质量管理体系。
经过ISO9001认证,并建立检查、验收、追溯等各项管理制度。
同时,按要求对所有项目进行质量管理培训,确保项目的质量。
2.4 项目安全管理针对建设领域特殊性质,建立安全生产管理机构。
在工程施工前,加以评估并提出建议性意见。
在施工过程中,明确各方责任,进行安全细则制定,进行检查、监督和考核,控制安全风险,保障施工期安全。
2.5 项目环保管理根据当地的环境保护法律法规,建立环保管理制度。
在工程开工前进行环境影响评估,建立施工期环保策略。
万科房地产开发全流程图
万科房地产开发全流程图开盘前销售道具准备主要工作内容节点主要阶段主办部门工作内容样板间、样板环境的指示系统的数据更新销控表及销控贴,认购书,合同袋户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 项目形象的提升及深化报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化) 开盘信息告知银行大协议的签订活动形式(演出说明会发布会) 与会人员(演艺名人专家学者) 告知途径(报广海报门票明确合理流程,接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作回款落实月度指标分解根据公司资金情况与项目进程,进行月度指标分解与调整来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动态关注,对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整根据财务指标,产品情况,客户情况,制定月度的推广策略、销售策略和重大节点定期进行价格测算,与销售沟通,根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化,调整项目价格,实现项目利润最大化报纸媒体:树立项目形象,宣泄产品卖点户外媒体:强化项目形象,聚焦重大节点月度推广计划执行营销活动:维系老客户促进老带新,制造新闻热点烘托项目人气运营:阶段性考核指标调整;动态调整项目售价,实现项目利润最大化销售:根据阶段性产品销售情况和库存产品现状,沟通协调销管调整价格体系销售:协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通,确定报广内容销售:结合阶段性考核指标和项目销售情况,确定阶段性节点的设置和媒体宣传销售:协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作企划:阶段性项目推广总结,根据库存产品现状,合理安排推广节奏和推广方向销管:根据库存产品现状和考核指标要求,和销售协商调整价格体系,聚焦重点产品的销售外卖场:协助项目销售进行产品、客户分析,根据聚焦销售重点推荐可成交客户媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯) 财务中心:提供银行销售:开盘庆典活动的组织配合,最大化接待、积累客户物业:积极为开盘庆典活动提供人力物力支持财务:收取定金、购房款销售:签订购房协议,进行客户关系维护,协助合同、文件的签署销售:按照每月考核指标定时定额完成销售量,为回款落实提供支撑协办部门工作内容研发:负责提供样板环境图纸和技术支持销管:协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具主办部门企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划企划、商业策划销售管理部企划商业策划财务中心协办部门研发销售管理部工作部门开盘开盘庆典活动项目销售物业开盘客户转化销售管理部财务项目销售销管部销售管理部项目销售产品分析、聚焦销售重点项目销售部企划部,销管部月度操作手册制定销售体系价格监控及调整销售管理部运营部、项目销售企划商业策划企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售项目销售第 13 页,共 24 页。
万科(全套)房地产开发项目设计流程!
万科(全套)房地产开发项目设计流程!
对于房地产项目而言,
优秀的设计管理是实现项目价值最大化的终极武器!
一.规划设计管理原则
设计管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值!
二.规划设计前期工作
前期开发商的主要任务是明确项目定位,获取资料,选择最合适的设计单位!
三.规划设计中期工作
中期开发商的主要任务是规划设的实施与设计的过程控制及设计的反复迭代!
▼
设计阶段标准工作周期▼
四.规划设计审批工作
规划设计的审批任务是概念设计、方案设计、施工图设计、建筑规划许可证的申请!
①修建性详细规划审查阶段需办理事项:
②初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项:
③控制性详细规划主要包括以下内容:
④修建性详细规划主要包括以下内容:
⑤修建性详细规划主要成果:
⑥规划设计主要名词概念
⑥建设工程规划许可证申请流程
五.规划设计后期工作
现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。
当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。
一般情况下尽量减少设计变更的发生,当设计变更不可避免时,应当严格执行有关规定和程序:
❶.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更,并按规定权限履
行审批手续
❷.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底
❸.项目公司负责设计变更的落实,设计变更的执行情况和结果应书面形式附于设计变更后。
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万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
1.项目规划:在项目启动之前,需要进行全面的项目规划,包括项目
的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。
规划阶段的关键活动包
括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。
2.需求整理:在项目启动阶段,需要明确项目的需求和目标,包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。
需求整理的关键活动
包括需求调研、需求分析、需求确认等。
3.前期准备:在项目启动后,需要进行前期准备工作,包括项目立项
评审、土地出让、融资等方面的准备工作。
前期准备的关键活动包括项目
立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。
5.项目审批:在设计阶段完成后,需要进行项目审批工作,包括建设
用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。
审批阶段的关键活动包括编
制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。
6.承包商选择:在项目审批完成后,需要选择合适的承包商来承担项
目的施工工作。
承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。
在承包商选择过程中,需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。
7.建设准备:在承包商选择完成后,需要进行建设准备工作,包括施
工图深化、材料采购、施工组织设计等。
建设准备的关键活动包括编制施
工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。
8.施工管理:在建设准备工作完成后,需要进行项目的施工管理。
施
工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。
施工
管理过程需要对施工现场进行监督和检查,确保施工质量和进度的顺利进行。
9.资金管理:在项目施工过程中,需要对项目的资金进行管理和监控。
资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。
资金管
理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。
10.质量控制:在施工过程中,需要进行质量控制工作,包括检查施
工质量、解决质量问题、监测施工材料等。
质量控制的关键活动包括质量
检查、质量整改、质量汇报等。
质量控制过程需要与监理单位、质量检测
部门等进行协作和配合。
11.完工验收:在项目施工结束后,需要进行项目的完工验收工作。
完工验收的关键活动包括编制验收报告、组织验收会议、办理竣工手续等。
完工验收过程需要与相关部门、业主代表进行沟通和协商。
以上是万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程的大致步骤,每个
步骤中的关键活动还需根据具体项目进行详细规划和执行。