小城镇房地产开发领域存在的问题与建议

小城镇房地产开发领域存在的问题与建议

近年来，随着城市房地产行业的蓬勃发展，小城镇的房地产开发也得到了政府的高度重视和大力支持，始终把发展城镇房地产开发作为促进乡镇经济和社会发展的一大战略，坚持高起点、高质量、高水平地抓好城镇的总体规划和房地产建设。在政策保障上，加强和完善了集镇的基础设施与环境，改善了城镇的投资环境和人居环境，使城镇的房地产开发获得了蓬勃发展。一方面创造了更多的就业机会，这在很大程度上解决了农村转移人口的后顾之忧，同时也为农村转移人口提供了良好的居住环境和生活环境。另一方面，鼓励农村人口向城镇转移，有力地带动集镇房地产业的发展。但同时，集镇房地产行业的开发还存在着一些不容忽视的问题。

一、房地产开发与管理相关政策的学习、宣传和实施情况

为了更好的了解和掌握房产行业相关政策，服务社会，我镇相关部门积极学习房地产行业相关政策法规，如《城乡规划法》、《房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、《市人民政府进一步加强和规范房地产管理工作的意见》等法规和政策性文件精神，积极宣传房地产管理方面的法律法规，向办事群众、企业宣传政策。在政务中心设立政策咨询服务窗

口，筛选熟悉法律法规、精通业务的人员提供咨询服务，介绍有关政策的出台背景等，帮助企业寻求解决问题的途径，力求让服务对象满意、让投资者满意。印发房地产相关法规政策宣传单，加大政策宣传力度，让广大群众了解当前房地产行业有关政策法规，更好地维护自己的合法权益。并严格按政策法规开展工作和实施。但也存在着一些不足。一是新的政策法规更新快，而相关工作人员知识更新跟不上步伐，导致工作脱节，凭经验办事。二是部门工作人员系统培训学习较少，学习仅仅停留在依靠网络信息上。三是城镇地方性相关政策法规不够完善，致使一些无章可循的现象出现。

二、房地产领域存在的问题

（一）房地产开发土地利用不合理。城镇房地产开发的投资主体是单个的城镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。土地利用不合理。从规划层次上讲，土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用。但在实际建设过程中，由于不成规模、小打小闹，开发商超规划建设、超容积率建设时有发生。其直接后果是难以通过竣工验收，开发商难以取得相关规划手续或者是面对大额罚款一拖了之等一些历史遗留问题。

（二）房地产开发的监管难。管理部门获取基础数据难度大，不能有效监管。用地、建设形式多样，情况各异，有单排、单体建筑，有商住混合建筑，也有纯居住建筑，有分

期联排建筑，也有小区性质的建筑。部分建房户在建房前未办理规划、开工、消防等相关手续，房屋建成后，极少数工程至今未进行竣工验收，使得相关部门不能有效监控其房屋建造及销售情况，导致无法了解、掌握相关基础数据，监管难度加大。

（三）房地产开发投资能力不足。房地产投资不足且来源分散，这是制约城镇房地产业发展的重要因素。特别是支持城镇建设的中长期贷款不足，且资金的运作不规范。这种状态导致了在房产开发初期投资不足，基础设施规模过小，而在后期规模扩张后改建的压力增大。城镇建设中的非规范的资金运作使得城镇的发展难以和真正的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动使用。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚作用，将会导致城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。

（四）房地产政策体系不完善。在土地供给中也缺乏相应的法律规范，人为因素较多，信息不透明，加剧了房地产业的投机性，因而没有形成统一的体系和合理的价格标准。特别是乡镇房地产开发，由于部分开发商陷入恶性竞争，致使房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范。房地产企业的行为缺乏约束，在交易过程中，带

来了房产证难办、房产税收难入库、一房多卖、开发商资金困难、配套产业受到冲击等问题。

三、房地产开发与管理的意见和建议

（一）规范房地产开发管理。城镇建房管理涉及国土、住建、房管、税务等相关职能部门，对镇区房产开发项目，在用地批复、立项选址、规划、用地划线、施工许可、办理权属证明等多个环节从严把关，参与管理城镇房地产开发过程，让隐形开发交易行为没有生存空间，规范镇房地产管理秩序。

（二）从严审批房地产开发各项手续。对涉及房产开发项目的建设工程，相关部门在办理各项手续，要从严把关，坚持原则，在建筑施工环节，为保证工程质量和确保施工安全，要求其必须雇请有资质的施工队进行建筑施工。

（三）建立部门信息资源共享机制。建立国土、住建、房管税务定期联系制度，及时交换镇房地产开发各环节相关信息，传递相关资料，跟踪掌握镇房地产开发及房产交易信息，建立信息平台，实现信息共享。

（四）积极引导集镇产业的聚集发展。

城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力，只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高。因而在加快城镇建设，发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的

发展提供巨大的潜在需求。为此，一方面要通过制定合理可行的政策措施，吸引工业和商服业向城镇聚集；另一方面，要采取各种措施提高城镇的投资能力，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境，从而推动小城镇房地产业的健康发展。

二〇一四年九月二十二日