2016世联广州国际金融城汇金中心A栋写字楼项目营销方案
2016年广州国际金融城汇金中心A栋写字楼项目营销方案97p
2016年汇金中心A栋营销策略总纲
广州世联行 工商部 2016.1.16
2016年目标设定
销售目标：写字楼6.34亿+商业5.1亿
价格目标：写字楼均价30000元/平
这意味着：
——速度：约在半年时间内完成6.34亿，要跻身全市写字 楼市场销量前3。 ——价格：高于同区竞品，挑战广州成熟区域写字楼价格。
片区功能：住宅+商业+办公+社会服务 代表项目： 国际金融中心、富力中心、凯旋新世界、花城 汇、高德置地广场、汇悦台、广东省博物馆、 大剧院、图书馆等 目前租金：180-250元/m²·月 租户主力：国际金融、保险机构及领事馆、大 型房企等为主
片区功能：商业+办公+体育 代表项目： 粤海天河城大厦、太古汇、万菱汇 国际中心、天河体育馆 目前租金：180-200元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大 型企业 片区功能：办公+商业 范围：北起黄埔大道、中山大道， 南至珠江，东至天河区界，西至 华南快速干线 代表项目： 汇金中心、保利金融中心、绿地 金融中心等等
市场机会》琶洲及员村金融城一带将成为2016年以后的供应重点,2016年
全市新增写字楼供应总量达140万平米。
160
广州历年甲级写字楼供应，1993-2020E
珠江新城供 应高峰期
单位：万平方米
140
120 100 80 60 40 20 0
琶洲及金 融城供应 期
广州甲级写字楼供应分布 去年 vs 2020E
32573 29960 34054 47245 29320
33468
2011 2012 /平）
2013
2014 成交均价（元/平）
某金融大厦项目营销策划方案
3.安全性与保密性：采取最新的安防技术和保密措施，确保机构的隐私和财产安全。
五、营销策略
1.品牌建设：通过策划并执行多渠道的品牌推广活动，提高金融大厦的知名度和美誉度。
2.精准营销：与金融机构和其他潜在租户建立紧密的合作关系，定期进行专业座谈会和论坛，了解他们的需求，并提供定制化解决方案。
5.合作推广：与金融业协会和行业领先企业建立战略合作伙伴关系，在他们的会员和员工中推广项目，提供特别优惠和福利，吸引他们成为项目的用户和推荐人。
十、长期合作和维护
1.建立长期合作：与租户签订长期合作协议，提供灵活的租赁期限和交付时间，根据租户的需要量身定制办公方案，确保满足他们的需求。
2.提供优质的售后服务：确保项目的公共设施、硬件设备和技术支持处于良好状态，及时解决租户的问题和需求，与租户保持良好的沟通和合作关系。
4.团队建设和培训：建立专业的项目团队，包括租赁、销售、市场营销、客户服务等专业人员，提供定期的培训和交流机会，提升团队的能力和专业素质。
5.定期维护和更新：定期进行项目设施和设备的检查和维护，及时更新和升级，确保项目的正常运行和提供最佳的办公环境。
十二、总结ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
本文提出的金融大厦营销策划方案旨在通过综合的品牌推广和线上线下的精准营销，吸引目标受众并提供优质的办公环境和服务，实现项目的可持续发展。通过合理的定位、精准的市场调研和品牌建设，我们有信心使某金融大厦成为高端金融机构的首选办公地点，并与客户建立长期稳定的合作关系。同时，我们将积极进行风险控制和团队建设，确保项目的顺利运营和投资回报，为未来的项目发展奠定良好的基础。
某金融大厦项目营销策划方案
第一层级
金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。
核心驱动力
• 行政导向，依托省机关 • 商业、交通配套成，商务氛围
浓
北环
中州大道 经三路 花园路
文化路
租金/售价
• 租金：2.0-2.8元/m2/天， • 售价：7000-9000元/m2 • 物业管理费：1-1.5元/m2/月
租售状况
• 高品质的物业招租良好，出租率 在85％以上；
郑州目前写字楼区域分布
现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。
裕达国贸
经
文 化 路 商 务
三 路 商未 务来 圈路
圈
商
郑东新区
务 圈
商务圈
金水路商务圈
紫 荆 山
路 商 务 圈
写字楼升级引擎 写字楼漂移郑东
历史：以路为基本要素的商务区, 以代表性写字楼为核心的商务
项目SWOT分析
1.1优势分析（S）
1.2劣势分析（W）
项目周边配套尚不成熟，现有商务氛 围不足； 项目产品规划不足以支撑项目高端商 务价值； 项目价值需要重新定义。
项目SWOT分析
1.3机会分析（O）
1.4威胁分析（T）
CBD最后少数几栋商务楼之一，极其 稀缺； 新政对住宅投资的抑制，为商业办公 带来机会； 市场出现空白点，为项目带来发展空 间； 千玺广场价格标杆极大的拉升了区域 物业市场价值。
小于4%
GDP增速与房地产发展关 系
4%-5%
5%-8%
萎缩
停滞
稳定发展 高速发展
人均GDP与房地产发展关系
大于8%
郑州
800-4,000US$
0-800US$
4000-8,000US$0 8000-20,000US$
写字楼营销推广方案
写字楼营销推广方案（正文）一、市场分析和竞争对手调研写字楼市场是一个竞争激烈的行业，为了制定一项有效的营销推广方案，我们首先需要对市场进行全面的分析和对竞争对手进行调研。
市场分析包括对写字楼市场的需求、发展趋势、消费者行为等方面进行研究。
通过市场调查和数据分析，我们可以了解到当前的写字楼市场需求主要集中在企业办公场所、商业服务机构、创业园区等领域。
同时，随着科技进步和产业升级，越来越多的公司开始注重创新和人性化的办公环境。
竞争对手调研是为了了解其他写字楼开发商的运营情况、市场地位、优势和劣势等信息。
通过调研我们可以找到自身的差异化竞争优势，为推广方案的制定提供依据。
二、目标市场和目标客户的确定根据市场分析和竞争对手调研的结果，我们需要确定一个明确的目标市场和目标客户群体，以便精准定位和推广。
目标市场可以根据不同的区域、行业、规模、需求等因素进行划分。
例如，我们可以将目标市场定位在某个城市的主要商业中心区域，或者将目标市场划分为创业型企业、跨国公司等不同的客户群体。
在确定目标客户时，我们需要考虑到客户的需求、购买能力、行为特点等因素。
通过了解目标客户的需求，我们可以确定营销推广方案的针对性和有效性。
三、差异化竞争策略与竞争对手相比，我们需要寻找和塑造自身的差异化竞争策略，提供独特的价值和优势，吸引目标客户选择我们的写字楼。
差异化竞争可以包括以下几个方面：1. 办公环境：提供舒适、人性化、环保的办公环境，例如高品质装修、绿化环境、舒适的休息区等，吸引客户留下并选择我们的写字楼。
2. 服务配套：建立完善的服务配套设施，例如会议室、洽谈室、停车位等，以满足客户的不同需求。
3. 网络技术支持：提供快速稳定的网络连接，满足客户对高速互联网的需求，同时整合物联网技术，打造智能化办公环境。
4. 定制化服务：根据客户的需求，提供个性化、定制化的办公空间设计和服务，满足客户的特殊需求。
五、宣传和推广渠道的选择为了将我们的差异化竞争优势传递给目标客户，我们需要选择合适的宣传和推广渠道。
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象
写字楼项目营销策划方案
写字楼项目营销策划方案1. 概述在当今商业环境中，大量的公司和创业者选择在写字楼中落户。
因此，写字楼项目营销策划方案至关重要。
本文将提出一套全面的方案，以吸引目标客户并促进销售。
2. 定位和目标受众写字楼项目的定位应根据目标市场需求和竞争情况来确定。
在制定营销方案时应确保目标受众清晰明确。
可能的目标受众包括大型企业、初创公司、自由职业者和个体工商户。
3. 研究市场需求了解目标市场的需求是制定营销策略的重要一步。
通过与潜在客户和行业专家的交流，收集关于为他们提供的基本设施（如停车位、会议室、食堂等）的需求信息，以及他们对写字楼位置、交通便利性等方面的要求。
4. 品牌营销创建一个鲜明而吸引人的品牌形象对于吸引目标客户至关重要。
借助专业的设计团队和市场营销策略，包括制作标志、宣传册、展览等材料，以突出写字楼项目的特点和优势。
5. 在线和离线宣传借助互联网的力量，通过社交媒体平台、在线广告和搜索引擎优化，将该项目推广给潜在客户。
此外，继续传统的宣传手段，如户外广告、印刷媒体和参加行业展览，以增加知名度和吸引力。
6. 口碑营销提供出色的服务和设施使租户对写字楼项目产生口碑效应，同时激励他们向他人推荐。
可以通过提供免费联网服务、增加社交空间、定期举办社交活动等方式，增加租户的满意度和忠诚度。
7. 与中介合作与房地产中介机构合作，将写字楼项目纳入他们的经纪网络中。
积极参与房地产中介协会的活动，与经纪人建立良好的工作关系，并提供适当的激励措施，以推动中介人员积极推广该项目。
8. 与当地企业合作与当地企业建立合作关系，为他们提供特殊的优惠和服务。
通过与热门餐厅、健身中心、幼儿园等合作，为租户提供更多的便利和额外的福利，进一步增加写字楼项目的吸引力。
9. 参观和展览定期组织参观和展览活动，向潜在客户展示写字楼项目的独特之处。
通过提供参观机会和专业的讲解，使潜在客户对该项目有更直观的了解，并可能激发他们对租赁的兴趣。
国际写字楼项目定位及营销推广方案
基本具备 基本具备、但仍需完善 具备一部分、需要加强
需要挖掘 基本具备 部分具备、需要拓展
真正实现
6E
我们还需要做什么？
开放式商务洽谈区 商务式物业
商务减压功能区
送氧系统
绿色大厅
强化高效办公的理念 更多的考虑业主商务办公的需求
高档的写字楼不仅仅 是建筑的堆砌，更多的考虑了人的感受将原的空中花园的卖点 更加突出和强化，
路漫漫其悠远中银国际主要竞争对手分析路漫漫其悠远项目名称售价面积区间对项目的影响万豪国际5600元平米起50150平米直接影响东源国际未定40平米以上可自由分隔直接影响帝豪天下未定50200平米直接影响国贸大厦5600元平米起40平米以上可自由分隔直接影响恒隆公馆5900元平米起80140平米间接影响恒通国际公寓4100元平米起120180平米间接影响路漫漫其悠远包头高档纯商务写字楼不包括商住型公寓将是市场的发展方向而定位准确特色分明的高档纯商务写字楼将是开发的重点
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天生我材必有用，千金散尽还复来。05:08:43 05:08:4305:081/13/2021 5:08:43 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。21. 1.1305: 08:4305:08Jan-2113-J an-21
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得道多助失道寡助，掌控人心方位上 。05:08: 4305:08:4305: 08Wed nesday, January 13, 2021
威胁（T）
1、市场处于发展阶段，增长迅速但容 量有限。
2、租赁市场不够成熟，客户投资的操 作空间有限。
3、一些大中型公司机构（金融保险等） 已基本入住了其他写字楼项目。
第三部分 项目定位
形象定位
写字楼项目营销方案
写字楼项目营销方案引言本文介绍了一份针对写字楼项目的营销方案。
通过有效的市场调研和针对目标客户群体的定制化推广策略，我们将帮助您最大化写字楼项目的曝光度和销售业绩。
1. 市场调研在制定有效的营销策略之前，我们首先需要进行全面而准确的市场调研。
以下是我们将进行的调研内容：1.1 目标客户群体根据您的写字楼项目定位和周边环境，我们将确定目标客户群体的特征和需求：•公司规模•行业领域•经济实力•文化特征•办公需求和习惯等1.2 竞争对手分析通过深入分析竞争对手的定位、优势和劣势，我们能够帮助您更好地了解市场竞争态势：•了解竞争对手的定价策略•研究竞争对手的服务和设施等优势•分析竞争对手的市场份额和品牌知名度2. 定位和品牌建设定位和品牌建设是一个成功营销策略的重要步骤。
以下是我们的定位和品牌建设策略：2.1 品牌定位根据市场调研结果和您的写字楼项目定位，我们将明确您的写字楼项目的品牌定位，确定您的竞争优势和核心价值：•优质的办公环境•先进的设施和技术支持•个性化的办公空间设计2.2 品牌建设通过建立一个强有力的品牌形象，我们将帮助您赢得客户的信任和认可：•设计一个吸引人的品牌标志和口号•创建一个专业的网站和社交媒体账号•打造品牌形象和标准化的收发件资料等3. 线上推广和营销策略随着互联网技术的发展，线上推广和营销成为了吸引客户的重要手段。
以下是我们的线上推广和营销策略：3.1 搜索引擎优化（SEO）通过优化您的写字楼项目网站的内容和架构，我们将提高在搜索引擎中的排名，增加网站流量和曝光度。
3.2 搜索引擎营销（SEM）通过在搜索引擎中购买关键字广告，我们将帮助您快速提高网站的曝光度和点击率，增加潜在客户。
3.3 内容营销通过撰写优质的博客文章和白皮书，我们将吸引并留住潜在客户，提高写字楼项目的专业形象和影响力。
3.4 社交媒体营销通过在主流社交媒体平台上发布吸引人的内容，我们将扩大您的目标客户群体，并提高品牌知名度和认可度。
世联地产-珠江新城广场市场营销推广策划案
定位的竞争差异性；
竞争对手
美居中心
我们的特色
面向白领 经济实用
天河城
商品更全 服务更专业
广客隆
更大更全 更完善 环境更优
B-3 品牌传播定位
结合项目市场定位与目标消费群定位，我们提出以下品 牌传播定位：
一个全家人都满意的 购物休闲好去处
B-3 品牌传播定位
品牌传播定位的支持点： • 以消费者视点出发，不概念化；
□ 态度2 我认为名牌的商品品质好 □ 态度4 买东西时,我要货比三家 □ 态度6 我非常注意商店的气氛
项目策划流程
市场解析
4C分析 •Category 行业发展 •Compete 竞争对手 •Company自身实力 •Consumer 消费者
策略发展
STP目标定位 •目标消费群定位 •项目市场定位 •品牌传播定位
新城广场所在的天河区现有人口约80万人，多为中高收入阶层，在经济 条件及年龄结构上满足现代大型商业的发展要求；
新城广场处于黄埔大道 洗村大道 体育东路的合围地带，为内环线地铁三 号线交汇处，毗邻广州大道 华南快速干线，有效辐射广州市内及番 禺的消费人群；毗邻火车东站以及广深 广汕高速路通达省内，物流通 畅；
• 大量外来人口涌入广州，带动了置业需求的增长；研究数据显示： 目前广州市近4成购房者为非本地户口的外来人口，尤其天河区的比 例更高。这部分人口多为各国有企业 民营企业和外企的职员，收入稳 定，经济基础良好。
A-3 自身实力
机会：
2 主要竞争对手经营推广上存在的纰漏，在“优质中价” 的商品供应这一环节存在未满足的市场需求；
A-3 自身实力
优势：
1 地理位置无比优越：
现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件， • 地理位置能代表城市商业发展的新趋势； • 拥有相当数量的中高收入消费群体； • 交通便利，停车方便。
写字楼特殊渠道营销活动方案
以写字楼为代表的特殊渠道拓展一直备注业内关注，企业大都想拓展特殊渠道，以大规模分销覆盖、终端门店拓展等提升销售业绩，仅以下面写字楼特殊渠道营销活动方案展示创新思路。
一、写字楼精耕案推行意义1. 其是对公司渠道创新的一次有益探索。
其主要是针对非主流通路中小型终端的一次集中性攻占，写字楼消费的有效启动将铸造终端攻取的新模式，尔后联合其它通路可尝试建立崭新之新通路。
2. 对公司市场运作经验积累的一次检阅。
3. 对 FMCG 行业终端运作方式的一次试验性突破。
此案既借鉴了对FMCG 行业中主流通路中小型终端的攻占方式，又夹杂了对封闭型终端的推广启动方式，并介入以前期的试验性市场测试，此案一旦操作成功，将是通路运作创新。
4. 其成功经验可借鉴于通路精耕深度分销。
二、写字楼精耕案之推进原则1、要量更求质，因时而宜。
操作前期应求质为主，集中优势着眼于写字楼终端有效启动和分销点市场基本面建设两大重心，将其操作不断试验，务求成功，加以规范成标准操作流程，以利后市操作；中后期则侧重于运作体系各环节的操作优化，量质并重。
（此处“量”指某阶段销售额的单纯粗放性增长，“质”指某阶段销售增长结构的优化，其能提供销售额持续增长的动力，使其不断不竭的增长，这需要专案各主要难题解决，各操作环节规范，运行流程相对优化等方面的支持）2、试点突破，阶段推进。
为全力解决两大核心问题，营销活动方案操作前期须选择重点城市重点区域进行“写字楼消费有效启动”与“分销点市场基本面建设”的实验，整合规范其有效操作方式；待试点成功,结合其他因素,综合考量后再阶段性推进.3、协同作战,工作重心略不同。
试验性城市以两大重心—“写字楼终端有效启动”和“市场基本面建设” 为主要工作重心,侧重对其的试验、推广、整合并规范其操作方式；非试点城市则以分销点市场布局及其基本建设,通络客情关系、客户优化分级管理为主，并可适当开展“启动”与“建设”的尝试。
4、强化执行力，精细化操作。
写字楼项目营销策划方案
写字楼项目营销策划方案一、市场概况分析1. 市场规模：根据行业调研数据，写字楼市场需求量呈现逐年增长的趋势，尤其是一线城市和新一线城市的商务中心区域。
2. 市场竞争：目前市场上写字楼项目呈现竞争激烈的态势，项目营销策划需要注重差异化竞争和定位。
二、目标定位1. 目标客户：主要以企业和机构为主，包括国内外知名企业、创新型科技企业、金融机构等。
2. 目标市场：主要以一线城市和新一线城市的商务中心区域为主，特别是在主要交通干道沿线。
三、竞争优势1. 优质资源：建筑位于繁华商务区地段，配备高品质硬件设施。
2. 绿色环保：注重可持续发展理念，实施节能减排措施，获得绿色建筑认证。
3. 社区配套：提供完善的配套设施，如会议室、停车场、餐厅等，满足企业日常办公需求。
4. 客户定制：提供个性化办公空间定制服务，满足不同类型企业的需求。
四、目标与策略1. 目标：占领市场份额，成为当地写字楼市场的领导者。
2. 策略：(1)差异化竞争：通过提供高品质的硬件设施和服务，树立项目的独特品牌形象。
(2)定价策略：根据目标客户的需求和市场定位，制定合理的定价策略，保证较高的回报率。
(3)多渠道推广：通过线上线下相结合的方式，充分利用互联网平台、社交媒体以及传统媒体等渠道，进行品牌推广和客户拓展。
五、市场推广策略1. 品牌推广：(1)品牌定位：打造高端写字楼品牌，注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度。
(2)线上推广：通过企业官网、行业媒体、搜索引擎等方式，展示项目的核心竞争力，并与潜在客户进行互动交流。
(3)线下宣传：通过参加行业展会、举办论坛、发放宣传资料等方式，提升项目的曝光率和知名度。
2. 渠道合作：(1)与地产中介合作：与知名地产中介公司合作，共同开展推广活动，提升项目的销售效果。
(2)与行业媒体合作：与行业权威媒体建立合作关系，通过合作报道和广告投放，提升项目的知名度和形象。
(3)与企业合作：与知名企业进行战略合作，提供优惠政策和特殊服务，吸引企业客户入驻项目。
世联顶级豪宅营销谈—案列讲解 (NXPowerLite)
市场价格形势：片区内楼盘价格：60007000元/平米，本项目目标价格：10000 元/平米；
项目核心概念：“城市公园文化”； 推广侧重点：强调公园文化和产品细节； 营销问题： • 卖点过于单薄，支撑价格走高有困难； • 概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和 “城市公园文化”的概念在表达上都显 得生硬，未能与项目本身很好的结合。
一句“此前所享，皆属平常”的轻描淡写，再一次向世人演绎了“绝版”
的含义……
她就是——香蜜湖1号。
2005年2月
深圳
香蜜湖
豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大 豪宅营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次 豪宅营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常
本报告以此三秘籍为引，展开下文……
世联豪宅营销模式
为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的 改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？
为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿 车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见 得能拥有一辆Rolls Royce ？
Not Just For
品牌
But
欲望
品质 品位
欲望是非必需的，是超越物质需求的
精神满足。
欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以
具有无限性。
欲望是人性的弱点，导致人产生了
稀 缺 感
身 份 感
采用世界顶级品牌厨具poggenpohl进
行装修，让客户感受到项目高端品质所 带来的身份感。
案例营销总结
营销方向
定义区域
修改案名和Slogan
“欧洲发达国家居住标准”
“欧洲发达国家居住标准”
定义产品
时尚、简洁的推广形象 国外常用的遮阳卷帘 裸体样板间
（世联）住宅项目营销顾问工作建议书.pdf
（世联）住宅项目营销顾问工作建议书.pdf江西小学校公司：我司认为,要提供贵司所需并能解决贵司问题的顾问服务,其关键在于准确理解贵司的需求,因此,最终提供的顾问服务还需双方进一步交流,我司也希望了解贵司的目标（项目预期）、限制条件（如启动资金等）、开发过程中遇到的困惑或面临的问题、项目开发时间表（如动工时间、推售时间等）等情况,以确定贵司的顾问需求,从而更好的为贵司提供相应的顾问服务。
如有任何问题,请随时与我司客户经理赵亮杰联系为盼！专此奉达,顺颂商祺！xx住宅项目顾问工作建议书谨呈：目录一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍 (3)二、项目界定及思考关键点 (7)三、工作阶段划分及各阶段工作内容 (10)四、世联顾问工作方法及质量保证体系 (18)五、顾问咨询费用 (21)六、我司服务顾问案例及客户概览 (22)七、世联部分策划代理项目概览 (26)P.2一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍数字世联世联地产顾问（中国）有限公司 2005 年营业收入总额近 2.28 亿元,相比与2004 年的 1.54 亿元增长 48.22 %。
2005 年全年,世联中国代理、顾问同步服务项目近300 个,经纪、评估和按揭同步服务总宗数近4000 宗。
截止到2005 年底,世联已经在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设立了13 家分公司,员工总数达 1500 人。
在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下,2005 年全年,世联中国各项业务均呈健康发展状态,保持理想增长。
代理业务在未参与任何投资和包销炒作活动的正规作业模式下,成功进入5个城市,实现销售金额 147.28 亿元,成交套数 19730.5 套,成交总面积 204.01万平方米。
相当于为 2 万个家庭实现了投资置业的梦想。
顾问业务全年签约136 个,签约项目总占地面积近300 平方公里,签约城市达 51 个,05 年签约总额较 04 年同期相比翻一番,雄居市场第一。
房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案
某某商务大厦广告与营销策略推广方案一、项目简析二、项目定位三、营销策略四、广告策略五、媒介策略前言近期来，我们针对市甲级商务楼，尤其是金、金桥世纪大厦、中荣时代广场三大板块，三和商务大厦周边同质商务楼市场的现状，展开了进一步调研与分析。
初步形成了目前的《三和商务大厦广告与营销策略推广方案》。
在本方案中，我们在对同质商务楼的市场定位及租售作比较与量化分析的基础上，结合三和商务大厦营销推广的三个阶段，就大厦整体推广中的营销策略、广告策略、广告主题、媒介策略等，作了进一步整合、完善和深化。
整个《深化方案》力求可操作性和可实施性，以期在实施三和商务大厦营销推广和广告策划与推广过程中产生积极的作用。
一、市场及项目简析(一) 市场简析1、甲级商务楼市场总体概述市房地产市场处在一个转型期，目前市场上稍具规模的专业写字楼项目只三个：金（在建）、中荣时代广场（在建）、金侨世纪大厦（在建，接近完工）。
它们的基本情况如下：1）中荣时代广场：位于老城最繁华地段，现尚未正式推出，初步定价在5000元每平方米。
2）金侨世纪大厦：1、概况：位于中央区的黄金地段——芙蓉路与丝绸路的交界处，紧邻市委、市政府，总建筑面积约6.8万平方米,总投资2.8亿元。
由主楼和两栋双子楼三部份组成。
金侨世纪大厦主楼为12层建筑面积为2.1万平方米,按5A级智能化酒店式商务楼设计,主楼建设主体封顶,全面进入装修和设备安装阶段,7月份可入驻。
2、品质：◎全框架式结构,可任意组合;◎3.6米超高设计;◎东西北三面采用大面积高品质石材干挂，并配以玻璃幕墙；◎多部品牌电梯；◎区域式商用中央空调设计；◎多媒体智能综合布线；◎24小时智能监控报警系统；3、租金为1元每平方米每天，物业管理费为1元每平方米每月；4、价格：3000元每平方米至6000元每平方米，均价为3300元每平方米，景观价差为400元每平方米（可看广场景观）。
3）金位于韶山中路与建设北路交汇处东南角（市长途汽车站旁）共计11层，建筑面积 110924平方米，商铺价格：10000—20000元/平方米，写字楼3500元/平方米对目前市场上产品进行调研后，我们可以得出如下印象：目前市场上供应专业写字楼楼盘数量不多，销售情况较好，因此本项目竞争较少、阻力较小。
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2016年汇金中心A栋营销策略总纲
广州世联行 工商部 2016.1.16
2016年目标设定
销售目标：写字楼6.34亿+商业5.1亿
价格目标：写字楼均价30000元/平
这意味着：
——速度：约在半年时间内完成6.34亿，要跻身全市写字 楼市场销量前3。
——价格：高于同区竞品，挑战广州成熟区域写字楼价格。
片区功能：住宅+商业+办公+社会服务 代表项目： 国际金融中心、富力中心、凯旋新世界、花城 汇、高德置地广场、汇悦台、广东省博物馆、 大剧院、图书馆等 目前租金：180-250元/m²·月 租户主力：国际金融、保险机构及领事馆、大 型房企等为主
片区功能：商业+办公+体育 代表项目： 粤海天河城大厦、太古汇、万菱汇 国际中心、天河体育馆 目前租金：180-200元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大 型企业
32
67 17 13 11 20 19
面积 58024
41305
49388 28705 14438
8153
4399 3042 2931 2331 3917 3249
市场机会》市场租赁表现
2015年第三季度，全市甲级写字楼租金总体水平保持平稳，环比上涨0.3%，近5年市场 租金水平保持平稳态势，增长较为缓慢。
市场机会》市场租赁表现
全市成熟核心商务区租金水平在120-180元/平/月之间，新增供应重点区域珠江新 城空置率较高。
备注：存量指租赁市场供应总量。
市场机会》租金收益率表现
广州全市甲级写字楼的收益率基本稳定在6.4%左右，投资回报空间偏低。 珠江新城由于甲级写字楼售价全市最高，租金收益率保持较低水平。
区域 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市
收益率 6.4% 4.2% 6.7% 4.9% 6.4%
市场成交表现
2015年，广州中心6区写字楼消化面价为25万方，其中仅5盘销售金额超过6亿，本项目将在年 中入市，要完成今年6.28亿的销售目标，压力较大。
中国人民银行广州分行、证监会、银 监会、各大银行总部等
地铁4、8、11、19号线、广佛 线
会展商贸企业为主
江景（南向）
江景（北向）
成熟
起步
快速发展
主导功能
商贸、商务办公、会议会展、文化娱 乐、旅游休闲、居住
金融办公区、总部办公区、综合商业 区、滨水休闲区
会展产业、电子商贸、办公酒 店、商业购物、商务办公、居
片区功能：办公+商业 范围：北起黄埔大道、中山大道， 南至珠江，东至天河区界，西至 华南快速干线 代表项目： 汇金中心、保利金融中心、绿地 金融中心等等
市场机会》琶洲及员村金融城一带将成为2016年以后的供应重点,2016年
全市新增写字楼供应总量达140万平米。
单位：万平方米
广州历年甲级写字楼供应，1993-2020E
35000
24158 17.6124253
19.3 23219
27628
28026
18.91
25000
20000
100
88.5627093
80
24281
60
67.28
30000 15
25000 20000 10
15000
10.51
15000 10000
40
10000 5
3.02
5000
20
5.36
0
PART one
市场环境分析
市场机会》
天河区作为广州金融中心及国际商贸中心核心区,伴随着广州城市东进战略， CBD也将面临扩容，高 起点的国际金融城伴随着城市第三中轴应运而生，有机会成为未来广州新中心。
天河区商务市场发展历程概况
片区功能：办公+城市交通枢纽 代表项目： 中信广场、金利来大厦、大都会广场、时代广 场、市长大厦、城建大厦 目前租金：120-180元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大型企业
广州甲级写字楼供应分布 去年 vs 2020E
琶洲
5%
珠江新 城
39%
环市东 17%
天河北 39%
2015
金融员城村
23%
环市东 6% 天河北 15%
琶洲 22%
珠江新 城
34%
2020E
市场机会》
国际金融城、琶洲电商总部区将与珠江新城成为广州未来大CBD，而国际金融城定位为金融办公区、 总部办公区与珠江新城定位吻合，国际金融城将面临珠江新城办公需求外溢的机遇。
珠江新城
国际金融城
琶洲地区
区域 占地 （平方公里） 规划能级 轨道配套
入驻企业类型
自然资源 发展阶段
天河
天河
海珠
6.5
7.5 1.32（起步区）
10.4
金融商务区+住宅区 地铁3、5、13、19号线、APM线 国际金融保险机构、大使馆、房企
江景（南向）
金融商务区
会展商务区+住宅区
地铁4、5号线、广佛线
住公寓
市场机会》价格增幅预期
结合大CBD另外两大先崛起板块珠江新城及琶洲近5年写字楼物业成交增幅表现，预计未来5年来，金融城价格 涨幅同步可期。
近5年珠江新城写字楼物业成交变化
25
近5年琶洲写字楼物业成交变化
30000
160 140 120
150.09
144.23
33468
37311
45000 41078 40000 20
排名 1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12
项目 保利叁悦广场
保利克洛维广场
富力盈东国际 保利中达广场
天盈广场
保利世界贸易中心
翡丽商务大厦 富力盈凯广场 富力盈通广场 环球都会广场
天域中心 金融城绿地中心
区域 海珠
天河
越秀 天河 天河
海珠
天河 天河 天河 天河 海珠 天河
套数 490
424
305 43 72
2010
成2交01金1 额（亿元2）012
成20交13单价（元/2平01）4
5000
0
0
2010
2011
2012
2013
0 2014
成交金额（亿元）
成交均价（元/平）
2010-2014年，随着珠江新城CBD的不断成熟及供应减少的影响，成交均价涨幅年均达17%； 广州大CBD规划的确立，琶洲商务区相应崛起，2012-2014年2年间成交价格逐步上扬，均价涨幅年均达9%。
琶洲及金
160
融城供应
140
珠江新城供
期
120
100
珠江新城第
应高峰期
一波供应
80
60
40
20
0
环市东
天河北
珠江新城
琶洲
员村
• 受政府大力推进新兴商务区域建设的影响， 市最高，达34%；其次是金融城及琶洲， 进入2015年，甲级写字楼供应的重点区域 分别为23%及22%；而天河北与环市东的 将逐渐转移至金融城及琶洲区域，预计至 商务地位将逐步被削弱。 2020年，珠江新城的甲级写字楼存量为全