2016世联广州国际金融城汇金中心A栋写字楼项目营销方案
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
片区功能：住宅+商业+办公+社会服务 代表项目： 国际金融中心、富力中心、凯旋新世界、花城 汇、高德置地广场、汇悦台、广东省博物馆、 大剧院、图书馆等 目前租金：180-250元/m²·月 租户主力：国际金融、保险机构及领事馆、大 型房企等为主
片区功能：商业+办公+体育 代表项目： 粤海天河城大厦、太古汇、万菱汇 国际中心、天河体育馆 目前租金：180-200元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大 型企业
中国人民银行广州分行、证监会、银 监会、各大银行总部等
地铁4、8、11、19号线、广佛 线
会展商贸企业为主
江景（南向）
江景（北向）
成熟
起步
快速发展
主导功能
商贸、商务办公、会议会展、文化娱 乐、旅游休闲、居住
金融办公区、总部办公区、综合商业 区、滨水休闲区
会展产业、电子商贸、办公酒 店、商业购物、商务办公、居
35000
24158 17.6124253
19.3 23219
27628
28026
18.91
25000
20000
100
88.5627093
80
24281
60
67.28
30000 15
25000 20000 10
15000
10.51
15000 10000
40
10000 5
3.02
5000
20
5.36
0
广州全市甲级写字楼的收益率基本稳定在6.4%左右，投资回报空间偏低。 珠江新城由于甲级写字楼售价全市最高，租金收益率保持较低水平。
区域 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市
收益率 6.4% 4.2% 6.7% 4.9% 6.4%
市场成交表现
2015年，广州中心6区写字楼消化面价为25万方，其中仅5盘销售金额超过6亿，本项目将在年 中入市，要完成今年6.28亿的销售目标，压力较大。
广州甲级写字楼供应分布 去年 vs 2020E
琶洲
5%
珠江新 城
39%
环市东 17%
天河北 39%
2015
金融员城村
23%
环市东 6% 天河北 15%
琶洲 22%
珠江新 城
34%
2020E
市场机会》
国际金融城、琶洲电商总部区将与珠江新城成为广州未来大CBD，而国际金融城定位为金融办公区、 总部办公区与珠江新城定位吻合，国际金融城将面临珠江新城办公需求外溢的机遇。
2010
成2交01金1 额（亿元2）012
成20交13单价（元/2平01）4
5000
0
0
2010
2011
2012
2013
0 2014
成交金额（亿元）
成交均ห้องสมุดไป่ตู้（元/平）
2010-2014年，随着珠江新城CBD的不断成熟及供应减少的影响，成交均价涨幅年均达17%； 广州大CBD规划的确立，琶洲商务区相应崛起，2012-2014年2年间成交价格逐步上扬，均价涨幅年均达9%。
住公寓
市场机会》价格增幅预期
结合大CBD另外两大先崛起板块珠江新城及琶洲近5年写字楼物业成交增幅表现，预计未来5年来，金融城价格 涨幅同步可期。
近5年珠江新城写字楼物业成交变化
25
近5年琶洲写字楼物业成交变化
30000
160 140 120
150.09
144.23
33468
37311
45000 41078 40000 20
珠江新城
国际金融城
琶洲地区
区域 占地 （平方公里） 规划能级 轨道配套
入驻企业类型
自然资源 发展阶段
天河
天河
海珠
6.5
7.5 1.32（起步区）
10.4
金融商务区+住宅区 地铁3、5、13、19号线、APM线 国际金融保险机构、大使馆、房企
江景（南向）
金融商务区
会展商务区+住宅区
地铁4、5号线、广佛线
市场机会》市场租赁表现
2015年第三季度，全市甲级写字楼租金总体水平保持平稳，环比上涨0.3%，近5年市场 租金水平保持平稳态势，增长较为缓慢。
市场机会》市场租赁表现
全市成熟核心商务区租金水平在120-180元/平/月之间，新增供应重点区域珠江新 城空置率较高。
备注：存量指租赁市场供应总量。
市场机会》租金收益率表现
PART one
市场环境分析
市场机会》
天河区作为广州金融中心及国际商贸中心核心区,伴随着广州城市东进战略， CBD也将面临扩容，高 起点的国际金融城伴随着城市第三中轴应运而生，有机会成为未来广州新中心。
天河区商务市场发展历程概况
片区功能：办公+城市交通枢纽 代表项目： 中信广场、金利来大厦、大都会广场、时代广 场、市长大厦、城建大厦 目前租金：120-180元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大型企业
琶洲及金
160
融城供应
140
珠江新城供
期
120
100
珠江新城第
应高峰期
一波供应
80
60
40
20
0
环市东
天河北
珠江新城
琶洲
员村
• 受政府大力推进新兴商务区域建设的影响， 市最高，达34%；其次是金融城及琶洲， 进入2015年，甲级写字楼供应的重点区域 分别为23%及22%；而天河北与环市东的 将逐渐转移至金融城及琶洲区域，预计至 商务地位将逐步被削弱。 2020年，珠江新城的甲级写字楼存量为全
排名 1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12
项目 保利叁悦广场
保利克洛维广场
富力盈东国际 保利中达广场
天盈广场
保利世界贸易中心
翡丽商务大厦 富力盈凯广场 富力盈通广场 环球都会广场
天域中心 金融城绿地中心
区域 海珠
天河
越秀 天河 天河
海珠
天河 天河 天河 天河 海珠 天河
套数 490
424
305 43 72
32
67 17 13 11 20 19
面积 58024
41305
49388 28705 14438
8153
4399 3042 2931 2331 3917 3249
片区功能：办公+商业 范围：北起黄埔大道、中山大道， 南至珠江，东至天河区界，西至 华南快速干线 代表项目： 汇金中心、保利金融中心、绿地 金融中心等等
市场机会》琶洲及员村金融城一带将成为2016年以后的供应重点,2016年
全市新增写字楼供应总量达140万平米。
单位：万平方米
广州历年甲级写字楼供应，1993-2020E
谨呈：世茂集团
2016年汇金中心A栋营销策略总纲
广州世联行 工商部 2016.1.16
2016年目标设定
销售目标：写字楼6.34亿+商业5.1亿
价格目标：写字楼均价30000元/平
这意味着：
——速度：约在半年时间内完成6.34亿，要跻身全市写字 楼市场销量前3。
——价格：高于同区竞品，挑战广州成熟区域写字楼价格。
片区功能：商业+办公+体育 代表项目： 粤海天河城大厦、太古汇、万菱汇 国际中心、天河体育馆 目前租金：180-200元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大 型企业
中国人民银行广州分行、证监会、银 监会、各大银行总部等
地铁4、8、11、19号线、广佛 线
会展商贸企业为主
江景（南向）
江景（北向）
成熟
起步
快速发展
主导功能
商贸、商务办公、会议会展、文化娱 乐、旅游休闲、居住
金融办公区、总部办公区、综合商业 区、滨水休闲区
会展产业、电子商贸、办公酒 店、商业购物、商务办公、居
35000
24158 17.6124253
19.3 23219
27628
28026
18.91
25000
20000
100
88.5627093
80
24281
60
67.28
30000 15
25000 20000 10
15000
10.51
15000 10000
40
10000 5
3.02
5000
20
5.36
0
广州全市甲级写字楼的收益率基本稳定在6.4%左右，投资回报空间偏低。 珠江新城由于甲级写字楼售价全市最高，租金收益率保持较低水平。
区域 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市
收益率 6.4% 4.2% 6.7% 4.9% 6.4%
市场成交表现
2015年，广州中心6区写字楼消化面价为25万方，其中仅5盘销售金额超过6亿，本项目将在年 中入市，要完成今年6.28亿的销售目标，压力较大。
广州甲级写字楼供应分布 去年 vs 2020E
琶洲
5%
珠江新 城
39%
环市东 17%
天河北 39%
2015
金融员城村
23%
环市东 6% 天河北 15%
琶洲 22%
珠江新 城
34%
2020E
市场机会》
国际金融城、琶洲电商总部区将与珠江新城成为广州未来大CBD，而国际金融城定位为金融办公区、 总部办公区与珠江新城定位吻合，国际金融城将面临珠江新城办公需求外溢的机遇。
2010
成2交01金1 额（亿元2）012
成20交13单价（元/2平01）4
5000
0
0
2010
2011
2012
2013
0 2014
成交金额（亿元）
成交均ห้องสมุดไป่ตู้（元/平）
2010-2014年，随着珠江新城CBD的不断成熟及供应减少的影响，成交均价涨幅年均达17%； 广州大CBD规划的确立，琶洲商务区相应崛起，2012-2014年2年间成交价格逐步上扬，均价涨幅年均达9%。
住公寓
市场机会》价格增幅预期
结合大CBD另外两大先崛起板块珠江新城及琶洲近5年写字楼物业成交增幅表现，预计未来5年来，金融城价格 涨幅同步可期。
近5年珠江新城写字楼物业成交变化
25
近5年琶洲写字楼物业成交变化
30000
160 140 120
150.09
144.23
33468
37311
45000 41078 40000 20
珠江新城
国际金融城
琶洲地区
区域 占地 （平方公里） 规划能级 轨道配套
入驻企业类型
自然资源 发展阶段
天河
天河
海珠
6.5
7.5 1.32（起步区）
10.4
金融商务区+住宅区 地铁3、5、13、19号线、APM线 国际金融保险机构、大使馆、房企
江景（南向）
金融商务区
会展商务区+住宅区
地铁4、5号线、广佛线
市场机会》市场租赁表现
2015年第三季度，全市甲级写字楼租金总体水平保持平稳，环比上涨0.3%，近5年市场 租金水平保持平稳态势，增长较为缓慢。
市场机会》市场租赁表现
全市成熟核心商务区租金水平在120-180元/平/月之间，新增供应重点区域珠江新 城空置率较高。
备注：存量指租赁市场供应总量。
市场机会》租金收益率表现
PART one
市场环境分析
市场机会》
天河区作为广州金融中心及国际商贸中心核心区,伴随着广州城市东进战略， CBD也将面临扩容，高 起点的国际金融城伴随着城市第三中轴应运而生，有机会成为未来广州新中心。
天河区商务市场发展历程概况
片区功能：办公+城市交通枢纽 代表项目： 中信广场、金利来大厦、大都会广场、时代广 场、市长大厦、城建大厦 目前租金：120-180元/m²·月 租户主力：外资、港资以及国内大型企业
琶洲及金
160
融城供应
140
珠江新城供
期
120
100
珠江新城第
应高峰期
一波供应
80
60
40
20
0
环市东
天河北
珠江新城
琶洲
员村
• 受政府大力推进新兴商务区域建设的影响， 市最高，达34%；其次是金融城及琶洲， 进入2015年，甲级写字楼供应的重点区域 分别为23%及22%；而天河北与环市东的 将逐渐转移至金融城及琶洲区域，预计至 商务地位将逐步被削弱。 2020年，珠江新城的甲级写字楼存量为全
排名 1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12
项目 保利叁悦广场
保利克洛维广场
富力盈东国际 保利中达广场
天盈广场
保利世界贸易中心
翡丽商务大厦 富力盈凯广场 富力盈通广场 环球都会广场
天域中心 金融城绿地中心
区域 海珠
天河
越秀 天河 天河
海珠
天河 天河 天河 天河 海珠 天河
套数 490
424
305 43 72
32
67 17 13 11 20 19
面积 58024
41305
49388 28705 14438
8153
4399 3042 2931 2331 3917 3249
片区功能：办公+商业 范围：北起黄埔大道、中山大道， 南至珠江，东至天河区界，西至 华南快速干线 代表项目： 汇金中心、保利金融中心、绿地 金融中心等等
市场机会》琶洲及员村金融城一带将成为2016年以后的供应重点,2016年
全市新增写字楼供应总量达140万平米。
单位：万平方米
广州历年甲级写字楼供应，1993-2020E
谨呈：世茂集团
2016年汇金中心A栋营销策略总纲
广州世联行 工商部 2016.1.16
2016年目标设定
销售目标：写字楼6.34亿+商业5.1亿
价格目标：写字楼均价30000元/平
这意味着：
——速度：约在半年时间内完成6.34亿，要跻身全市写字 楼市场销量前3。
——价格：高于同区竞品，挑战广州成熟区域写字楼价格。