安置房房地产成本核算
“动迁”项目的房地产成本费用核算
一、用实物安置拆迁居民的财税处理请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税？答：账务上作为非货币性交易处理。
营业税的计税营业额:面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。
所得税全部按照市场价格缴纳。
拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下：(一)营业税规定作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税.具体操作可按下文执行，即《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发［1995]549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
（二)所得税作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿,实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号）第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15％），具体由主管税务机关确定。
作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是:1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地开发（土地征用及拆迁补偿费），贷：预收账款现金（银行存款).2、将开发的房屋交付被拆迁者时，借:现金（银行存款)预收账款，贷：开发产品.内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目；年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在《企业所得税年度纳税申报表》第1行“销售（营业）收入"栏。
房地产的成本核算方法
房地产的成本核算方法一、房地产成本核算的重要性。
1.1 成本核算就像是房地产项目的财务管家。
如果把房地产项目比作一艘大船，那成本核算就是把控航向的舵手。
它能让开发商清楚知道钱都花到哪儿去了，是花在买地这个“大头”上，还是盖房子的材料、人工这些方面。
要是不做好成本核算，就像盲人骑瞎马，乱了套，很可能导致项目亏损。
1.2 对于购房者来说，成本核算也有意义。
虽然他们看不到背后的成本明细，但成本核算合理的项目，往往价格更合理。
就像老百姓常说的“一分钱一分货”，合理的成本核算能保证房子的质量和价格成正比，不会出现漫天要价的情况。
二、房地产成本核算的主要内容。
2.1 土地成本。
这可是房地产成本里的“大块头”。
买地的钱那是真金白银地往外掏。
不同地段的土地价格相差悬殊，就像在城市中心和偏远郊区，那地价是一个天上一个地下。
而且土地获取过程中还可能涉及到各种税费、拆迁补偿等费用。
这拆迁补偿有时候就像个“无底洞”，如果处理不好，成本就会大幅增加。
2.2 建筑安装成本。
这里面包括建筑材料和人工费用。
建筑材料的价格波动就像股票市场一样，时高时低。
比如说钢材，前几年价格一路飙升，这对房地产成本影响可不小。
人工成本也在不断上涨，现在的建筑工人可都是凭手艺吃饭，工钱低了可不行，就像俗话说的“便宜没好货”，工钱给少了，工程质量可能就没保障。
2.3 开发间接费用。
这部分涵盖的内容比较杂，像项目管理人员的工资、办公费用、营销费用等。
营销费用可不能小瞧，现在房地产市场竞争激烈，为了把房子卖出去，开发商得花大力气做广告、搞促销。
这就像一场没有硝烟的战争，谁的营销做得好，谁就能在市场上多分一杯羹。
三、房地产成本核算的方法。
3.1 目标成本法。
这就好比是先画好一张蓝图再施工。
在项目开始之前，根据市场情况、预期售价等因素，确定一个目标成本。
然后在项目推进过程中，千方百计地朝着这个目标去控制成本。
如果发现成本超支了，就得像勒紧裤腰带过日子一样，想办法削减不必要的开支。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产成本核算1
房地产成本核算11. 引言房地产行业是一个重要的经济领域，在国民经济中占据着重要的地位。
随着城市化进程的不断推进，房地产市场也日益发展壮大。
然而，房地产项目的成本核算是一个复杂的过程，需要综合考虑各种因素，以确保项目的顺利进行和经济效益的最大化。
本文将介绍房地产成本核算的基本概念、流程和方法，并重点讨论其中的一些关键问题。
2. 房地产成本核算的基本概念房地产成本核算是指对房地产项目的各项成本进行计算、记录和分析的过程。
其目的是帮助项目管理者了解项目的真实成本，并制定相应的控制措施。
房地产成本主要包括直接成本和间接成本。
直接成本是指直接与房地产项目相关的费用，如土地成本、建筑材料成本、施工人工成本等。
间接成本是指与房地产项目间接有关的费用，如管理费用、营销费用、物业管理费用等。
3. 房地产成本核算的流程房地产成本核算的流程可以分为以下几个步骤：3.1 定义成本核算目标在进行成本核算之前，需要明确成本核算的目标和要求。
例如，确定成本控制的重点、制定成本预算等。
3.2 收集成本数据在进行成本核算时，需要收集相关的成本数据。
这些数据可以来自项目管理系统、财务系统、采购系统等。
需要注意的是，收集的数据应该准确、完整，并符合成本核算的需要。
3.3 计算成本在收集到足够的成本数据后，可以开始进行成本计算。
根据项目的特点和要求，可以采用不同的成本计算方法，如直接法、间接法、标准成本法等。
3.4 分析成本通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和分布情况。
同时，还可以对成本进行比较和评估，以发现问题，并为管理决策提供参考。
3.5 控制成本在成本核算的基础上，可以制定相应的成本控制措施。
这些措施可以包括成本削减、资源优化和流程改进等。
通过控制成本，可以提高项目的经济效益。
4. 房地产成本核算的方法4.1 直接法直接法是一种常用的成本计算方法，通过将成本直接归属到项目上，以计算项目的总成本。
这种方法适用于成本较为简单的项目。
安置房成本会计核算概述(ppt 58张)
的需求已迫在眉睫。 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地
开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的 房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖 除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策 的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
安置房分类
按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为农村集体土地上 的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地 拆迁中的安置房，其土地属于农村集体所有，不能随便买卖。 而在城市中的拆迁安置房，根据政策的不同又可以分为两种：一 种是因重大市政工程动迁居民，而建造的配套商品房或配购的中低价 商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房 屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一 类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代 为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一 般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让 期限的限制，可以自由上市交易。所以，在进行拆迁安置房交易时， 首先要明确拆迁安置房的性质。
房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施 工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独 立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体 开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别 规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分 成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准 适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成 多个成本核算对象。 3.设立合理的成本核算项目。 正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费 、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的 途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的 经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少 的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目 核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款 情况，为工程的竣工决算提供资料。 4.准确的进行成本的归集、分配与转结。 对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本 对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化， 很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接 地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要 按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然 后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归 集项目的建筑安装工程费用；
安置房房地产成本核算
安置房房地产成本核算1. 引言安置房是指政府为了解决城市拆迁等问题而向被拆迁户或租赁人提供的住房。
安置房的建设和运营涉及到众多的成本，包括土地购置费、建筑材料费、人工费用等。
在房地产行业中，对安置房的成本核算十分重要，能够帮助企业评估项目的可行性和盈利能力，为决策提供重要依据。
本文将对安置房的房地产成本进行详细的核算分析。
2. 安置房房地产成本的组成安置房的房地产成本主要包括以下几个方面：2.1 土地购置费土地是安置房建设的基础资源，土地购置费是指企业为获取土地使用权而支付给政府的费用。
土地购置费的大小与土地面积、所在地区、用地性质等因素有关。
2.2 建筑材料费建筑材料费是指安置房建设过程中所使用的各种建筑材料的费用，包括水泥、钢筋、砖瓦等。
建筑材料费的大小与安置房的规模、建筑结构、装修标准等因素有关。
2.3 人工费用人工费用是指安置房建设过程中所支付给劳动力的费用，包括工人的工资、福利、社保等。
人工费用的大小与建筑施工周期、工人技术水平、当地劳动力市场情况等因素有关。
2.4 设备设施费设备设施费是指安置房建设过程中所使用的各种设备和设施的费用，包括起重机械、施工机具、电气设备等。
设备设施费的大小与安置房的规模、建筑工艺、设备设施更新换代等因素有关。
2.5 管理费用管理费用是指安置房建设和运营过程中所产生的管理成本，包括项目管理人员的薪酬、办公费用、差旅费等。
管理费用的大小与安置房的规模、管理体系、管理人员水平等因素有关。
3. 安置房房地产成本核算方法对于安置房的房地产成本核算，可以采用以下方法进行计算：3.1 直接成本法直接成本法是指通过对各项直接成本进行累加，得出安置房的总成本。
直接成本包括土地购置费、建筑材料费、人工费用、设备设施费等。
在计算时，需要针对各项成本进行详细的测算和估算，确保数据的准确性。
3.2 工料合同价法工料合同价法是指通过与承包商签订合同，按照合同中规定的工料价来计算安置房的成本。
安置房会计核算办法
安置房会计核算办法安置房开发在核算上主要核算开发成本、开发费用及开发期间的税费等。
(一)开发成本1、土地使用权出让金及相关税费2．土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
主要包括方案、施工图设计、景观园林设计、水电消防设计等以及地质水文勘探；(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
（3）政府相关规费。
主要包括建规证、施工证以及环评等一些证件及批复文件的办理及各种检测费用。
4．建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括地基处理费（桩基、土方）、建筑工程费、安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备的安装)、材料设备（门窗、电梯、空调等）以及室内装修工程费等。
5．基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、供暖、道路、绿化、排污、排洪、智能化、消防、环卫等工程费用。
6．公共配套设施费主要包括不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施发生的支出，比如大门、物业房、居委会、活动室等。
7．不可预见费主要包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
安置房项目成本算核资料清单（1）
安置房项目成本算核资料清单（1）安置房建设项目成本核算资料清单一、主要成本费用由于门面款抵建房主体建筑成本，故本项目主要考虑除建房主体建筑成本外的其他支出，主要有：1、项目前期工程成本：项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。
2、基础设施费，即公共配套设施支出，指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。
3、工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
4、零星工程费和房屋维修费：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中),现场垃圾清运费、工程保险费等。
5、镇政府项目指挥部和项目开发部发生的相关管理、销售费用：组织和管理开发项目的开发建设而发生的各项费用，主要包括行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
6、财务费用：启动项目建设的前期资金以及筹措上述相关开支所需资金的筹资费用，如银行借款利息或民间借款法定水平利息等。
上述成本和费用总额（包括已支付给镇政府的门面补偿款和门面款超出建房成本的68万元）要大大超过售房收入和现有政府补贴，方能再申请到政府补贴。
二、主要程序资料1、安置房立项文件及相关资料；2、相关财务资料及票据；3、工程招投标资料（含清单标底、工程量计算相关资料或工程预算）；4、构成上述工程实体的工程造价资料：1）地质勘探资料；2）房屋设计图纸；3）房建主体建筑施工发包合同；4）竣工图纸；5）工程竣工结算书资料（根据竣工图纸计算，含门面的建造成本）6）竣工结算审核报告书；7）竣工验收资料。
安置房成本估算
安置房成本估算文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）谭龙社区北安置房建设投资成本及收益分析说明：谭龙社区北开发项目紧邻新长南线，东西长410米、南北宽48米，占地19680平方米，亩（土地局按临街30米报批，面积为亩，成本核算按亩计）。
图纸设计已完成，总建筑面积平方米，其中3-11层住宅建筑面积平方米，1-2层商业面积平方米，地下人防工程建筑面积平方米（人防工程需独立的设计单位设计，原设计未考虑人防工程建设，仅考虑地下室及地下停车，面积为平方米）。
项目建成后，1-2层商业的全部及上部万平方米住宅均用于西出市口拆迁安置。
下面以开发商的角度，分别从开发建设成本、开发建设收益、企业利润及风险三个方面进行分析。
安置房开发建设成本估算一、建设工程费用：1、土建（外装饰、水电、电梯、进户门、外门窗）：1300元/平方米*平方米=万元。
2、自来水入户：（按照新的收费要求，入户费为元/平方米，总入户费应为*=万元，暂仍按现行收费基数计算）1800元/户*230户=万元。
3、室外工程（含绿化、道路、供水、雨水、亮化、供电、弱电、变压器。
其中污水管网考虑按市政污水管网项目进行建设，可以使用上级配套资金，未列入建设成本）参照万合花园约310万元。
4、人防工程（9层以上建筑按首层建筑面积配建，否则按配建面积缴纳1500元/平方米的异地建设费）：平方米*1800元/平方米=1200万元。
5、勘探、规划、设计、监理、咨询、人防工程设计监理、审图、公示（其中规划、勘探、设计、公示牌已签订合同额为万元，）：约180万元。
6、建设单位管理费：约80万元。
以上小计：万元注：暖气初装费（地暖室内安装40元/平方米，室外配套28元/平方米，平方米*68元/平方米=万元）及燃气费（现行价格为2500元/户，2500元/户*330户=万元；按照新的收费价格为元/平方米，应为万元）由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。
安置房会计核算办法
安置房会计核算办法安置房开发在核算上主要核算开发成本、开发费用及开发期间的税费等。
(一)开发成本1、土地使用权出让金及相关税费2.土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
主要包括方案、施工图设计、景观园林设计、水电消防设计等以及地质水文勘探;(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
(3)政府相关规费。
主要包括建规证、施工证以及环评等一些证件及批复文件的办理及各种检测费用。
4.建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括地基处理费(桩基、土方)、建筑工程费、安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备的安装)、材料设备(门窗、电梯、空调等)以及室内装修工程费等。
5.基础设施费又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、供暖、道路、绿化、排污、排洪、智能化、消防、环卫等工程费用。
6.公共配套设施费主要包括不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施发生的支出,比如大门、物业房、居委会、活动室等。
7.不可预见费主要包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。
房地产成本费用项目及核算内容
房地产成本费用项目及核算内容1. 引言本文将详细介绍房地产项目中的成本费用项目及其核算内容。
房地产行业作为一个资本密集型行业，其成本费用管理对于项目成功的实施和盈利能力的发展起着重要的作用。
理解和掌握房地产成本费用项目及核算内容，对于项目管理者和决策者来说具有重要的意义。
2. 成本费用项目分类房地产项目中的成本费用可以根据不同的属性进行分类。
以下是常见的成本费用项目分类：2.1 直接成本直接成本是指与房地产项目直接相关的成本，可以明确归属于特定的项目。
直接成本通常包括以下几个主要项目：•施工成本：包括人工费用、材料费用、设备费用等。
•土地成本：包括土地购置费用、土地使用权等费用。
•设计费用：包括建筑设计、结构设计、装修设计等费用。
•拆迁费用：包括房屋拆除、工程迁移等费用。
2.2 间接成本间接成本是指与房地产项目间接相关的成本，无法明确归属于特定的项目，通常需要通过一定的方法进行分摊。
常见的间接成本项目有：•管理费用：包括项目管理人员工资、办公室租金等费用。
•融资成本：包括贷款利息、融资手续费等费用。
•营销费用：包括广告费用、销售人员薪酬等费用。
•总务费用：包括办公设备采购、水电气费等费用。
2.3 其他费用除了直接成本和间接成本外，房地产项目还会涉及一些其他费用，这些费用可能是项目特定的，不同项目的其他费用可能会有所不同，常见的其他费用有：•税费：包括土地增值税、印花税等税费。
•保险费用：包括工程保险、财产保险等费用。
•印刷费用：包括宣传册印刷、图纸复印等费用。
•法律咨询费用：包括律师费、法律顾问费等费用。
3. 成本核算内容成本核算是指对房地产项目中的成本费用进行记录、统计和分析的过程。
下面是房地产成本核算的内容要点：3.1 成本计量准则成本计量准则是对成本费用进行核算的依据和规范，常用的成本计量准则有以下几种：•假设计价准则：假设计价准则是根据一定的假设条件确定成本金额，常用于尚未完成的项目。
•确定计价准则：确定计价准则是根据实际发生的成本金额进行核算，适用于项目完成后的成本核算。
安置房房地产成本核算
安置房房地产本钱核算引言随着城市社会的开展和经济的进步，房地产行业在我国的经济中扮演着重要的角色。
在城市更新、土地征用和城乡开展规划中，安置房的建设本钱一直备受关注。
安置房房地产本钱核算是对安置房工程进行本钱估算、监控和控制的过程，对于提高安置房工程的经济效益和管理水平具有重要意义。
本文将从安置房房地产本钱核算的概念、步骤和方法等方面进行介绍，旨在帮助相关从业人员更好地理解和运用房地产本钱核算技术，为安置房工程的规划和管理提供参考。
1. 安置房房地产本钱核算概述安置房房地产本钱核算是指对安置房工程的建设本钱进行预估、监测和控制的过程。
通过核算安置房工程的房地产本钱，可以及时掌握工程的资金使用情况，确保工程的经济效益，提高工程的管理水平和投资回报率。
2. 安置房房地产本钱核算步骤安置房房地产本钱核算一般分为以下几个步骤：2.1 确定核算对象首先，确定需要进行本钱核算的具体安置房工程。
根据工程的具体情况和要求，选择适宜的房地产本钱核算对象。
2.2 收集本钱数据根据确定的核算对象，收集工程建设过程中涉及到的各项本钱数据，包括土地本钱、设计本钱、建筑材料本钱、劳动力本钱、设备设施本钱等。
2.3 本钱分类和分配将收集到的本钱数据进行分类和分配。
根据工程的需要，将本钱按照不同的分类方式进行归类，并按照一定的比例或规那么进行分配，以便更好地掌握工程的本钱构成和分布情况。
2.4 本钱计算和汇总根据分类和分配的本钱数据，进行本钱计算和汇总。
这一步骤可以通过计算机软件辅助完成，根据不同的计算方法和公式，得出具体的本钱金额。
2.5 本钱监控和控制最后，对计算和汇总得出的本钱金额进行监控和控制。
通过比对实际本钱和预算本钱的差异，掌握工程的本钱控制情况，及时纠正和调整，以确保工程的经济效益和预期目标的实现。
3. 安置房房地产本钱核算方法在安置房房地产本钱核算中，常用的方法包括以下几种：3.1 直接本钱法直接本钱法是指按照工程实际发生的本钱支出进行核算。
房地产成本核算
房地产成本核算概述房地产成本核算是指对房地产项目从建设、开发到销售过程中涉及的各种成本进行准确计算和分析的过程。
房地产成本核算的目的是为了控制和管理项目成本，从而实现项目的盈利最大化。
本文将介绍房地产成本核算的基本概念、核算方法和常见问题。
基本概念1. 直接成本直接成本是指与房地产项目直接相关的成本，包括土地购置费用、建设施工费用、工程设备购置费用等。
这些成本可以直接追溯到特定的房地产项目。
2. 间接成本间接成本是指与房地产项目间接相关的成本，包括项目管理费用、市政设施改造费用、宣传推广费用等。
这些成本无法直接追溯到特定的房地产项目，但对项目的成功运作起着重要的支持作用。
3. 固定成本固定成本是指不随产量或销售量的变化而变化的成本，包括房地产项目运营的固定费用，如房地产项目的抵押贷款利息、房地产管理人员的薪资等。
4. 可变成本可变成本是指随产量或销售量的变化而变化的成本，包括房地产项目销售的可变费用，如销售佣金、广告费用等。
核算方法1. 直接成本核算直接成本核算是指对直接成本进行准确计算和分析的过程。
在进行直接成本核算时，需要将直接相关的成本项目进行分类，然后逐一计算与项目相关的各项费用，并进行累计计算得出总成本。
2. 间接成本核算间接成本核算是指对间接成本进行准确计算和分析的过程。
在进行间接成本核算时，需要结合各类间接成本的具体情况，运用适当的核算方法，例如费用分摊、成本考核等，将间接成本进行合理分配和核算。
总成本核算是指对整个项目的所有成本进行综合计算和分析的过程。
在进行总成本核算时，需要将直接成本和间接成本进行合并，并结合相关的费用支出和收入情况，得出项目的总成本。
常见问题1. 成本偏差问题成本偏差问题是指实际成本与计划成本之间存在的差异。
在房地产项目的成本核算中，可能会发生成本超支或成本低于预期的情况，需要及时进行调整和控制，以确保项目的盈利能力。
2. 成本分析问题成本分析问题是指对项目成本进行详细分析和解释的过程。
安置房成本估算
谭龙社区北安置房建设投资成本及收益分析说明：谭龙社区北开发项目紧邻新长南线，东西长410米、南北宽48米，占地19680平方米，29.5亩（土地局按临街30米报批，面积为18.424亩，成本核算按29.5亩计）。
图纸设计已完成，总建筑面积53496.95平方米，其中3-11层住宅建筑面积33491.87平方米，1-2层商业面积13336.72平方米，地下人防工程建筑面积6668.36平方米（人防工程需独立的设计单位设计，原设计未考虑人防工程建设，仅考虑地下室及地下停车，面积为3986.5平方米）。
项目建成后，1-2层商业的全部及上部1.6万平方米住宅均用于西出市口拆迁安置。
下面以开发商的角度，分别从开发建设成本、开发建设收益、企业利润及风险三个方面进行分析。
安置房开发建设成本估算一、建设工程费用：1、土建（外装饰、水电、电梯、进户门、外门窗）：1300元/平方米*46828.59平方米=6087.7万元。
2、自来水入户：（按照新的收费要求，入户费为1.5元/平方米，总入户费应为46828.59*1.5=70242.9万元，暂仍按现行收费基数计算）1800元/户*230户=41.4万元。
3、室外工程（含绿化、道路、供水、雨水、亮化、供电、弱电、变压器。
其中污水管网考虑按市政污水管网项目进行建设，可以使用上级配套资金，未列入建设成本）参照万合花园约310万元。
4、人防工程（9层以上建筑按首层建筑面积配建，否则按配建面积缴纳1500元/平方米的异地建设费）：6668.36平方米*1800元/平方米=1200万元。
5、勘探、规划、设计、监理、咨询、人防工程设计监理、审图、公示（其中规划、勘探、设计、公示牌已签订合同额为88.02万元，）：约180万元。
6、建设单位管理费：约80万元。
以上小计：7899.1万元注：暖气初装费（地暖室内安装40元/平方米，室外配套28元/平方米，46828.59平方米*68元/平方米=318.43万元）及燃气费（现行价格为2500元/户，2500元/户*330户=82.5万元；按照新的收费价格为10.5元/平方米，应为49.2万元）由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。
安置房成本估算
约180万元。
6、建设单位管理费：
约80万元。
以上小计：7899.1万元
注：暖气初装费（地暖室内安装40元/平方米，室外配套28元/平方米，46828.59平方米*68元/平方米=318.43万元）及燃气费（现行价格为2500元/户，2500元/户*330户=82.5万元；按照新的收费价格为10.5元/平方米，应为49.2万元）由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。
3、室外工程（含绿化、道路、供水、雨水、亮化、供电、弱电、变压器。其中污水管网考虑按市政污水管网项目进行建设，可以使用上级配套资金，未列入建设成本）
参照万合花园约310万元。
4、人防工程（9层以上建筑按首层建筑面积配建，否则按配建面积缴纳1500元/平方米的异地建设费）：
6668.36平方米*1800元/平方米=1200万元。
安置房开发建设收益估算
一，可获得17491.87平方米住宅的出让权，暂按2600元/平方米的价格计算：
17491.87*2600=4547.9万元
二，可获得6000平方米（人防工程面积6668.36平方米，出去管道井、电梯井、设备间、楼梯等面积后，约为6000平方米）地下室的使用租让权 ，租期50年，租金按500元/平方米计算：
安置房开发建设成本估算
一、建设工程费用：参考谭龙社区北的成本分析，按照165/410=0.402的比例直接计算各项费用，以下同。
7919.1*0.402=3183.5万元
注：暖气初装费（地暖16144平方米*60元/平方米=96.8万元）及燃气费由拆迁安置户或购房户承担，不计入以上成本核算。
安置房安装工程成本核算(3篇)
第1篇一、引言安置房安装工程成本核算是指对安置房建设过程中，涉及安装工程的所有费用进行系统、全面、准确的计算和分析。
安置房作为保障性住房的重要组成部分，其安装工程成本的高低直接关系到安置房的建设质量和居民的生活品质。
因此，对安置房安装工程成本进行核算，有助于提高资金使用效率，降低建设成本，确保安置房建设项目的顺利进行。
二、安置房安装工程成本核算的意义1. 提高资金使用效率：通过对安装工程成本进行核算，有助于合理分配资金，避免浪费，提高资金使用效率。
2. 优化资源配置：通过核算，可以明确各项资源的消耗情况，为优化资源配置提供依据。
3. 提高建设质量：成本核算有助于发现安装工程中的问题，及时采取措施，确保建设质量。
4. 促进市场竞争：成本核算有助于提高企业竞争力，推动安装工程市场健康发展。
三、安置房安装工程成本核算的范围1. 人工费用：包括安装工人工资、社会保险、福利等。
2. 材料费用：包括各类安装材料、设备、配件等。
3. 施工机械费用：包括租赁、维修、折旧等费用。
4. 施工管理费用：包括项目管理、协调、监督等费用。
5. 其他费用：包括临时设施、运输、通讯、验收等费用。
四、安置房安装工程成本核算的方法1. 定额法：根据安装工程预算定额，结合实际工程量，计算出各项费用。
2. 实际成本法：根据实际发生的费用，按照成本构成进行核算。
3. 比较分析法：将实际成本与预算成本、历史成本等进行比较，找出差异，分析原因。
4. 综合分析法：综合考虑多种因素，对安装工程成本进行综合核算。
五、安置房安装工程成本核算的具体步骤1. 收集资料：收集安装工程相关资料，包括设计图纸、施工方案、预算文件、合同等。
2. 确定成本构成：根据安装工程特点，确定成本构成要素。
3. 编制成本预算：根据成本构成，编制安装工程成本预算。
4. 计算实际成本：根据实际发生费用，计算各项成本。
5. 分析成本差异：将实际成本与预算成本、历史成本等进行比较，找出差异。
安置房成本会计核算概述
安置房成本会计核算概述1. 引言安置房是指由政府、企事业单位等为满足特定人群的基本住房需求而提供的住房。
安置房成本会计核算是指对安置房项目的相关成本进行记录、分类和分析的过程。
本文将对安置房成本会计核算进行概述，包括安置房成本的定义、核算方法以及其在会计报表中的体现。
2. 安置房成本的定义安置房成本是指为建设和提供安置房所发生的各项费用和成本。
具体包括土地购置费、建筑施工费、物业管理费、设备设施购置费等直接与安置房项目相关的费用，以及与安置房项目间接相关的费用，如行政管理费用、融资成本等。
3. 安置房成本的核算方法安置房成本的核算方法通常可以采用以下两种方式：3.1 统一核算方法统一核算方法是指将安置房项目的所有相关成本按照各项费用的性质进行分类，然后进行总账式核算。
具体步骤如下： - 确定安置房项目的各项费用，并按照其性质进行分类； - 建立安置房项目的总账，并按照分类确定相应的账户； - 将各项费用按照其性质分别入账，并进行相应的凭证记录； - 根据实际发生的费用情况，定期进行账务调整，确保总账的准确性； - 最终根据总账的数据编制安置房成本的财务报表。
3.2 阶段核算方法阶段核算方法是指将安置房项目的成本按照建设和运营阶段进行分期核算。
具体步骤如下： - 根据安置房项目的不同阶段划分，确定相应的核算期间； - 在每个核算期间内，记录该期间发生的与安置房项目相关的费用； - 根据各个核算期间的费用数据，编制相应的财务报表。
4. 安置房成本在会计报表中的体现安置房成本在会计报表中的体现主要包括以下几个方面：4.1 资产负债表在资产负债表中，安置房成本会计核算的结果体现为固定资产的账面价值。
该账面价值应该包括土地购置费、建筑施工费等直接与安置房项目相关的费用。
4.2 利润表在利润表中，安置房成本会计核算的结果体现为营业成本。
营业成本包括与安置房项目直接相关的费用，如土地购置费、建筑施工费等，以及间接相关的费用，如行政管理费用。
安置房成本管控实施方案
安置房成本管控实施方案随着城市化进程的加快和人口规模的不断增加，安置房成本管控已成为当前城市规划和建设中的重要问题。
为了有效控制安置房成本，提高城市基础设施建设水平，制定和实施科学的成本管控方案显得尤为重要。
一、成本管控的必要性当前，城市安置房建设成本居高不下，主要原因包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本等多方面因素。
而且，由于城市规划和建设的复杂性，安置房建设成本的管控难度也在不断增加。
因此，制定科学的成本管控方案，对于提高城市基础设施建设水平，实现城市可持续发展具有重要意义。
二、成本管控的原则1. 合理规划：在安置房建设之初，要充分考虑城市规划和土地资源利用情况，合理规划建设用地，避免浪费和低效用地。
2. 优化设计：在安置房建设过程中，要注重优化设计，提高建筑材料利用率，降低建筑成本，保证建筑质量的同时降低成本。
3. 精细施工：在安置房建设过程中，要加强施工管理，提高施工效率，减少人力资源浪费，降低劳动力成本。
4. 资金监管：在安置房建设过程中，要加强资金监管，规范资金使用，防止资金浪费和滥用，确保资金使用的合理性和效益性。
三、成本管控的具体措施1. 完善规划管理：建立健全城市规划管理制度，加强土地利用规划和建设用地管理，提高土地资源利用效率，降低土地成本。
2. 推进技术创新：加大科技投入，推进建筑材料和施工工艺的创新，提高建筑材料利用率和施工效率，降低建筑成本和劳动力成本。
3. 强化监管措施：建立健全安置房建设的监管体系，加强对建设过程中各个环节的监管，严格控制建设成本。
4. 加强成本核算：建立健全安置房建设成本核算制度，加强对建设成本的核算和监督，确保成本控制在合理范围内。
四、成本管控的效果评估通过以上措施的实施，可以有效降低安置房建设成本，提高城市基础设施建设水平，为城市可持续发展提供有力支撑。
同时，也能够提高政府资金使用效率，减轻财政压力，实现资源的最大化利用。
总之，安置房成本管控实施方案的制定和落实，对于城市规划和建设具有重要意义。
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陈春琳
一起学习，共同进步
主要内容
一、安置房的概念及分类
二、开发成本核算策略 三、开发成本核算实务 四、销售成本结转
一：安置房的概念及分类
安置房概念
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，
对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被
拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的 进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风 险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利 息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特 点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工 作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计 信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素， 在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房 地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决 策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有 机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具 体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。 2.确定成本核算对象。 对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深 入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主 体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，
的需求已迫在眉睫。 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地
开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的 房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖 除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策 的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
安置房分类
按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为农村集体土地上 的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地 拆迁中的安置房，其土地属于农村集体所有，不能随便买卖。 而在城市中的拆迁安置房，根据政策的不同又可以分为两种：一 种是因重大市政工程动迁居民，而建造的配套商品房或配购的中低价 商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房 屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一 类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代 为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一 般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让 期限的限制，可以自由上市交易。所以，在进行拆迁安置房交易时， 首先要明确拆迁安置时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施 工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独 立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体 开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别 规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分 成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准 适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成 多个成本核算对象。 3.设立合理的成本核算项目。 正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费 、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的 途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的 经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少 的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目 核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款 情况，为工程的竣工决算提供资料。 4.准确的进行成本的归集、分配与转结。 对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本 对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化， 很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接 地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要 按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然 后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归 集项目的建筑安装工程费用；
二：开发成本核算策略
房地产开发成本核算策略
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。 这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地 产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所 决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成 本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用 途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%. 其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房 产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换 算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进 行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医 院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质， 如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一， 许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项 目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的 10%～15%.