万科物业公共设备设施管理程序介绍

1.目的规范公共设备、设施的管理，保持设备、设施良好状态，确保公司所管辖区域设备、设施管理工作的统一、完整和完善。

2.范围适用于公司所管辖区域设备、设施的综合管理工作。

3.定义本文对公共设备、设施的分类是：（1）、供配电系统:发电机、高压开关柜、变压器、低压配电柜、功率因数补偿柜、高（低）压电缆、动力配电柜（箱）、照明配电箱、控制柜（箱）、照明灯具、开关、插座、室外照明、动力及照明线路等。

（2）、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管网、排污管网、供水泵、潜（污）水泵、各种阀门、水龙头、变频恒压供水设备等。

（3）、消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、警铃、消防控制主机、联动控制柜、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、消火栓管网、喷淋管网、防排烟系统、气体（泡沫）自动灭火系统、消防应急电源设备、消防电气控制柜（箱）等。

（4）、电梯系统（5）、通风、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机、风柜、吊柜、风机盘管、空调管网、各种阀门、自控箱、其它类空调、送风机、排风机等。

（6）、电讯系统：内部电话线路、对讲系统、背景音乐（紧急广播）系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统等。

（7）、安防系统：闭路监控系统、停车场管理系统、防盗报警系统、周界防范系统、电子巡更系统等。

（8）、楼宇智能控制系统：综合布线系统、楼宇自控（）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、控制器、各种控制模块、控制箱、各种电动阀门、温度感应器、水流量（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等。

（9）、其它设备及维修工具：升降台、影音及舞台灯光系统、煤气管道及开关；剪草机等绿化设备；洗地机、抛光机、吸尘器等清洁设备；保安器材及工具；电焊机、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具。

（10）、公共设施：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包括周边服务用配套设施）、防雷接地系统，如：自行车棚（房）、内外墙面、楼梯间、通道、屋（地）面、门、窗、吊顶、天花板、道路、连廊、建筑小品、泳池及设施等。

（11）、汽美中心设备：洗车机、空压机、高温冲洗机、高压冲洗机、真空抽油机、吸尘吸水机、举升机等4.职责和权限4.1品质管理部负责对各管理处和汽美中心的公共设备、设施的保养维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各部门公共设备、设施保养情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。

4.2 管理处经理负责公共设备、设施保养维修工作的抽查。

4.3 设备主管或主办负责公共设备、设施保养维修工作的组织、安排、实施和检查，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。

4.4设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业指导书同）负责责任范围内公共设备、设施保养维修工作。

5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。

5.1.2设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。

5.1.3设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。

5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温湿度须保持在设备运行要求的允许范围内。

5.1.5设备房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。

5.1.6参观来访需进设备房，须设备主管或甲方主管部门批准,由设备责任人陪同方可进入。

5.1.7设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度、并记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上，每周清洁设备房一次，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。

5.2 设备、设施保养维修5.2.1 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内公共设备、设施，发现问题及时处理，并记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上。

5.2.2 设备主管或主办每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时要求设备责任人处理，并记录在《公共设备、设施检查记录表》上。

5.2.3 每月设备主管或主办及设备责任人对公共设备、设施的状态及其质量记录进行一次巡查，并在《公共设备、设施检查记录表》中予以记录，发现问题后，明确整改处理的责任人、完成日期，完成后由设备主管或主办进行复查，并做好复查记录。

5.2.4设备检修等级按以下分类进行：（高等级检修包含低等级检修全部内容）检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等现象，如实记录运行数据。

5.2.4.2 月检：属预防性检查。

对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。

5.2.4.3季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试。

5.2.4.4年检：属恢复性检修。

对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。

5.2.4.5大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。

大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。

设备主管或主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区（大厦）业委会或甲方批准执行。

5.2.5分承包方保养维修的公共设备、设施应依据合同之内容，在设备责任人的督促下进行定期保养及故障的处理，并按要求记录在《分承包方设备保养维修记录表》上。

5.2.6对于设备的抢修和大修应将相关情况应记录在《设备抢修（大修）记录表》上。

重要公共设备、设施易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于故障发生时能得到及时处理。

5.2.7设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好检修前准备工作及防范措施。

涉及到影响人身安全和与生活、办公等非常密切相关、易引起顾客投诉或易影响公司形象的重要维修工作，品质管理部及管理处经理需到现场指挥、协调和组织。

5.2.8设备大修，品质管理部应派人到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺精检细修，解决技术难题，保证检修质量，并且验收须符合国家相关法规要求。

5.2.9各部门每月应编制《工作计划安排表》，对本部门设备设施运行、保养维修等工作做出相应的计划和安排。

一周内对检查情况进行总结，对存在问题限期整改。

并进行复查，记录在《公共设备、设施检查记录表》上。

检查和复查结果通报公司各部门。

对于管理处解决有困难的问题，品质管理部应协助解决或请专业公司处理。

5.2.11各管理处应及时填写《公共设备年度检修计划表》，在每年十二月十五日前上报品质管理部审批。

各部门应严格执行检修计划，如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部批准。

5.3设备档案的建立要求5.3.1各管理处应建立公共设备、设施台账，填写《设备（工具）汇总表》，并应设专人负责保存设备、设施管理档案、与运行设备相符的技术图纸、产品说明书，将设备检修情况及重要零部件更换情况在档案中予以记录，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。

5.3.2机电设备主管（或主办）应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备、设施按单机单台或按功能系统进行标识及编号，并用标牌形式予以实施。

5.3.3设备、设施编号按下列规则统一编号：（1）编号格式（例如：桃源村供配电系统001#变压器）5.3.5设备台账应保持与设备现行状态一致，设备责任人应将设备封存、停用、限制使用范围、迁移、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账或设备卡上予以记录。

5.4设备状态标识5.4.1各管理处应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

5.4.2设备状态分运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

5.4.3设备状态改变，标识应随之改变。

5.5供配电系统管理5.5.1 各管理处应严格遵守《供用电协议》，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。

5.5.2各管理处应建立与小区（或大厦）供电方式、线路相一致的高、低压配电系统图，并在通过公司品质部审核批准后，于一周内悬挂在变配电房墙上的适当位置。

5.5.3管理处应根据电力公司的《供用电协议》和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因数符合电网规定要求。

5.5.4对供配电设备的检修，应尽量在不影响顾客或对顾客影响较小的时间内进行。

有高压环网柜或高压开关的部门，需有一名持有高压进网许可证的技术人员作为供配电设备的设备责任人。

5.5.5为了确保小区（大厦）供电系统安全，变压器二次侧总开关的保护整定值，设备责任人不得随意变更，若需变更整定值需报品质管理部确定。

各配电回路开关的整定值变更须经管理处经理同意后方能进行，并报品质管理部备案。

5.5.6备用发电机应每周空载试运行一次，每次15分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，使其经常保持良好状态。

在市电停电的情况下，设备责任人应确保大厦备用发电机在1分钟内（多层住宅应在停电5分钟内启动）使发电机运转供电，以确保对重要公共设备、设施的供电，并且油箱内燃油应充足，保证能满足发电机12小时以上正常运行。

运行情况记录于《柴油发电机运行记录表》。

5.5.7设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的《电力运行记录表》，每年需测试发电机、电动机及供配电线路等绝缘情况，并记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上。

5.5.8供配电运行操作时安全注意事顶：5.5.8.1在供电方式为一主一备，两路电源的进线柜（即受电柜）设电气联锁的情况下，当主供电源停电时，则只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并应在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌。

5.5.8.2停电拉闸操作必须按照开关→负荷侧刀闸→母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。

如变压器需要停电时，应先停低压后停高压，送电应先送高压后送低压。

当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。

严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。

为防止误操作，高压电气设备均应加装防止误操作的闭锁装置。

5.5.8.3为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。

5.5.8.4为防止发电机向变压器倒送电，各管理处应确保自备发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关的联锁装置（电气和机械）可靠。

只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。