【精品报告】城市更新用地报批审查要点内部审查对照表(城市更新土地整备处)
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
城市更新单元规划审批操作规则
城市更新单元规划审批操作规则（试行）1 总则【目的和依据】为明确城市更新单元规划的审批职能分工，规范审批流程和时限，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）、委员会《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（以下简称《基本程序》）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。
【与《基本程序》的关系】本规则是《基本程序》在城市更新单元规划审批方面的细化与补充。
本规则与《基本程序》及其补充通知如有不一致的地方，以本规则为准。
【适用范围】本规则适用于列入我市城市更新单元规划制定计划以及城市更新年度实施计划的拆除重建类城市更新项目。
2 审批职能分工【以下情形的城市更新单元规划由管理局负责审批】2.1.1城市更新单元规划符合已批准法定图则①（以下简称“已批图则”）在用地性质、开发强度、道路交通、配套设施（包括公共服务设施和交通市政设施，下同）、城市设计等方面相关规定的；2.1.2在已批图则确定的建筑总量、各建筑功能分项（含配套设施）建筑面积和配套设施用地规模（或有效使用面积）不变的前提下，按照有利于配套设施的近期实施和优化布局、合理设计的原则，城市更新单元规划涉及对地块的划分、地块容积率、配套设施用地边界和位置进行合理调整的；2.1.3在已批图则确定的建筑总量不变的前提下，城市更新单元规划涉及对建筑功能分项指标进行合理调整且符合《深圳市法定图则土地混合使用指引（试行）》的；2.1.4城市更新单元规划涉及增加已批图则规定的配套设施用地和建筑规模的；2.1.5为改善片区交通条件，在已批图则的基础上，城市更新单元规划在更新单元内增加支路，或对支路（含城市更新单元相邻的城市支路）的线位进行合理调整的；2.1.6城市更新单元规划涉及调整已批图则中非强制性的城市设计要求或建筑高度指标②的；2.1.7城市更新单元规划在符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的前提下涉及突破已批准的城市更新单元规划③（以下简称“已批单元规划”）规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度不超过原指标的20％的；【以下情形的城市更新单元规划，由市城市更新办提交委员会业务会议审批】2.2.1城市更新单元规划将地块的用地性质确定为已批图则中规定的该地块二类用地性质的；2.2.2城市更新单元规划不突破已批图则中已划定的城市更新单元所确定的建筑总量和居住建筑总量，对城市更新单元的范围或边界进行合理调整的；2.2.3城市更新单元规划在符合《深标》的前提下涉及突破已批单元规划规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度超过原指标的20％的；除、条之外的城市更新单元规划，视为改变已批图则强制性内容（或城市更新单元所在地区未制定法定图则），由委员会初审后提请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。
城市更新容积率审查及要求
计容建 筑面积
一：密度分区
基础建筑面积
备注：分六区，为提高地区容积率，龙岗区三区以下地区全部按照三区来计算。
基础建筑面积
二：地块容积率
1、居住地块容积率
基础建筑面积
2、商业地块容积率
3、产业及仓储地块容积率 新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产
业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心 及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
城市更新集团
指标测算方法及步骤
基础工作：
划定拆除范围线
查询合法用地比例
确定开发建设用地 面
完整的权属边界 适当的贡献用地
合法用地比例50% 比例越高，处置越少， 可建设越多
除去贡献 除去处置用地 除去独立占地配套
确定拆除范围 权属查询 用地处置
开发用地
适用的法律法规
文件一：深圳市城市规划标准与准则2015
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
4、混合地块容积率 单一功能的基准容积率乘以该功能的比例，之后进行加权处理。
基础建筑面积 三：修正系数（地块面积、道路交通、轨道站点）
基础容积率 基础建筑面积
鼓励地块按合理的规模进行划分，增加路网，缓解地区交通。
转移建筑面积
城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的 用地面积与基础容积率的乘积。
基础建筑总量
文件二：深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）2015
转移建筑量+奖励建筑量
文件三：罗湖区城市更新重点项目认定办法（试行）2016
深圳城市更新项目初步筛选指引
深圳城市更新项目初步筛选指引IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。
因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。
有的雷暴露在外面，易于发现排查。
而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。
而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！一、核查权利人（业主）核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。
二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。
1、国有已出让用地。
2、城中村用地。
城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。
就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。
尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法，能调用的非农用地就没那么多了。
所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。
3、旧屋村。
在判断项目可行性时，有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量，可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。
38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区，几乎都没有这样的数据，那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。
4、两规用地。
好像有些人对两规用地是什么及为什么叫两规用地不是很明白。
一文弄懂城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治01 旧改，则属于“旧房改造”，旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。
02 “棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。
也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。
针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造”。
只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
03 综合整治：考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。
通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
04 另外还需要提及土地整备-整村统筹土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.02.28•【字号】深规划资源规〔2019〕2号•【施行日期】2019.02.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年2月28日深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定第一条为进一步规范拆除重建类城市更新项目用地审批工作，提高审批效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《建设用地审查报批管理办法》《深圳市城市更新办法》《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于拆除重建类城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地和地下空间（以下简称开发建设用地）及其农用地转用实施方案的审批工作。
第三条市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。
各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。
第四条城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位，按照城市更新单元规划确定的分期实施时序进行用地审批：（一）涉及分期但不分项目实施的，以各分期分别作为一个整体进行用地审批。
（二）不涉及分期但分项目实施的，以各分项目分别作为一个整体进行用地审批。
（三）分项目后又分期实施的，以分项目内的各分期分别作为一个整体进行用地审批。
珠海市城市更新审批流程(实行)
常规申报审批事项城市更新单元意向范围图审查城市更新意愿证明材料审查建筑物建筑功能一览表审查更新实施意向示意图审查办理部门其他申报审批事项城市更新单元规划初步方案审查产业布局初步方案审查（涉及产业）区城市更新行政主管部门受理窗口申报主体批前公示（不少于7日）第二阶段：城市更新单元规划及其他事项审批阶段第三阶段：实施主体资格认定、项目实施方案核准及监管协议签订批前公示（5个工作日）材料初审（3个工作日）窗口入件部门会审（21个工作日）窗口入件是否符合全市或区城市更新专项规划是否纳入城市更新年度计划中是否纳入“三旧”改造数据库图斑范围是否材料齐全、内容完整核发城市更新单元划定文件珠海市城市更新项目申报审批流程图（试行）《珠海经济特区城市更新管理办法》1234合格不合格退回符合符合退回不符合各区可视需要进行计划、规划和数据库调整不符合部门会审（16个工作日）镇人民政府(街道办事处)国土分局不动产登记部门规划分局规划分局属地文物部门征询相关部门意见并汇总区城市更新行政主管部门汇总意见符合退回不符合区城市更新行政主管部门核发申报主体资格认定文件无异议或异议可协调退回异议不可协调区城市更新行政主管部门是否材料齐全、内容完整合格不合格退回材料初审（3个工作日）区城市更新行政主管部门规划分局国土分局属地文物部门属地产业主管部门区城市更新行政主管部门汇总意见符合要求修改意见不符合要求申报人修改后重新申报征询相关部门意见并汇总区城市更新行政主管部门窗口入件窗口入件是否材料齐全、内容完整合格不合格退回区城市更新行政主管部门汇总材料初审（3个工作日）部门审查（26个工作日）核发更新单元规划批复文件1.整治类城市更新 2.改建或拆建类城市更新区政府审批会议审议及批前公告（3~14个工作日）是否材料齐全、内容完整不合格退回材料初审（3个工作日）实施主体资格公示（不少于7日）项目实施方案审核修改意见需修改审核通过核发实施主体资格认定文件及项目实施方案核准文件签订监管协议（7个工作日）报备及监管其它项目建设手续批前公示及项目实施方案审查(5个工作日)批后监管（7个工作日）区城市更新行政主管部门区城市更新行政主管部门统筹实施和监管环节第一阶段：城市更新单元划定及规划编制指导基础数据核查及申报主体资格认定说明：1、本流程图应用于各类城市更新项目，其它申报审批事项，如供地方案审批、地价评估、房地产注销登记等参照相关部门办理流程。
市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定【模板】
**市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定第一条【总则】为进一步规范我市城市更新单元土地信息核查及历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条【适用范围】本规定适用于拆除重建类城市更新单元的土地信息核查及历史用地处置。
第三条【职能分工】市规划国土主管部门负责制定城市更新单元土地信息核查及历史用地处置的相关政策，各区（含新区）城市更新职能部门负责组织开展土地信息核查及历史用地处置等具体工作，其他相关部门按照各自职责积极配合。
第四条【权属认定的手续简化】城市更新单元计划批准后,在开展土地信息核查和历史用地处置前，城市更新单元拆除范围内土地、建筑物具备下列情形之一的，相关权利主体可向区城市更新职能部门申请核发权属认定的处理意见书，无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续：（一）属于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）规定的处理对象且符合补办规划确认文件或补办土地权属证明文件要求的；（二）国有已出让（划拨）土地的建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，根据《城乡规划法》、《**市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的。
区城市更新职能部门在受理之日起20个工作日内进行审查，并对符合条件的核发处理意见书。
取得处理意见书的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物，土地、建筑物被调出城市更新单元计划拆除范围的，处理意见书自动失效。
城市更新并购项目尽职调查特殊内容
城市更新并购项目尽职调查特殊内容1、法律法规政策和实务的差异性合作协议权利义务的转让合作协议是项目公司与原土地权利主体签署的合作开发项目的书面协议，由原土地权利主体提供土地，项目公司实际开发建设。
合作协议一般会约定项目公司不得转让项目，而实务中经常会发生项目公司实际控制人的变更。
项目公司往往不会直接将项目转让，实操中直接转让项目也无法实现，但会有种种变通模式。
例如转让项目公司的部分股权，申报更新单元计划项目公司在签约过程中变更为其他公司或让计划中的实施主体提前替换原申报更新单元计划的项目公司，重新签署搬迁补偿协议。
对于这些情形，实务中深圳各个区的处理意见不同，基本上采取默许的态度，通常不会出具书面意见，但也存在个别区明确表示不同意的反馈。
定期开展更新单元计划清理根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十一条和2016年12月《暂行措施规定》第二十八条的规定，各区政府对城市更新计划将定期开展计划清理。
自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的，自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的，自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的，均可能按程序调出计划。
实际操作中，计划调出仍存在较大的可弥补空间。
如权利主体提出请愿或者项目公司提出延期申请，有权机关可能会同意对相关期限予以延长，但也的确存在项目被调出计划的案例。
2、房屋无法确权或确权后发生争议城市更新项目中存在依法可流通并取得房地产证的房屋，同时也涉及大量未依法取得房地产证的房屋及不可在市场中自由流通的房屋，例如小产权房。
在对小产权房进行权属确认时因其可能没有相关有效法律凭证而争议较多，尤其是当小产权房还存在协议转让的情形时。
根据2012年9月深圳中级人民法院发布的《房地产审判工作白皮书》可以看出，深圳的司法机关在处理小产权房权属争议时采取“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程(试行)
深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）第一条为进一步规范我市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置工作，高效、科学、规范地推进城市更新项目实施，根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（以下简称《暂行规定》），制定本规程。
第二条本规程适用于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元拆除范围内土地、建筑物信息的核查以及以拆除重建方式实施城市更新的历史用地的处置。
第三条城市更新部门统筹组织城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置工作；土地整备部门负责核查土地整备情况，土地征（转）协议签订及补偿情况，完善土地征（转）手续等；土地利用部门负责核查土地使用权出让及其他用地批复情况、非农建设用地情况以及完善农转用手续等；地政地籍部门负责土地和建筑物权属调查认定、土地利用现状核查等；登记中心负责核查土地及建筑物产权登记情况；信息中心等部门应当积极配合管理局，根据其需要协助提供、核查相关资料和数据。
各相关部门应附图说明核查结果。
各管理局具体开展核查及处置工作，存在疑难情形需业务指导的，应及时转请对口处室予以确认。
第四条对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元，在土地、建筑物信息核查之前，相关主体依据《暂行规定》第四条有关规定提出申请的，管理局应当对其提供的材料进行审查，符合《暂行规定》第四条第一款（三）、（四）、（五）项情形有关规定的，管理局应当在受理之日起20个工作日内核发处理意见书。
第五条计划申报主体申请土地、建筑物信息核查、汇总的，管理局应当根据档案、地籍产权管理系统等记载的基础资料，结合计划申报主体提交的申请材料进行核查。
申请核查的范围与已批准的拆除范围不一致的，按照申请范围进行核查、汇总。
（一）土地核查内容：1.土地范围、面积；2.征（转）地协议签订及补偿情况；3.土地权属情况；4.基于土地变更调查的土地利用现状；5.土地整备情况。
（二）建筑物核查、汇总内容：1.核查建筑物合法建筑面积及用途；2.汇总建筑物现状建筑面积。
10-深圳城市更新项目可行性判断及尽职调查要点[DS设计素材小站]
![10-深圳城市更新项目可行性判断及尽职调查要点[DS设计素材小站]](https://img.taocdn.com/s3/m/619d280b8762caaedd33d4a6.png)
城市更新项目可行性判断及尽职调查要点PRESENTED BY刘利兵bingliliu@城市更新项目可行性判断及尽职调查要点•引言•城市更新项目可行性判断要点•审批流程•城市更新项目尽职调查要点引言引言•随着深圳经济的高速发展，土地资源紧束约的瓶颈日趋明显。
2009年，《深圳市城市更新办法》颁布，此后，城市更新项目逐渐成为深圳市土地供应的主要方式。
在深圳的房地产企业为谋求发展不得不高度重视城市更新，以期获得企业发展的土地资源。
什么是城市更新•《城市更新办法》第二条：城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：•（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；•（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；•（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；•（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
城市更新政策体系2009年关于推进“三旧”改造促进集约用地的若干意见（粤府2009（78）号）2009年深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令211号）2010年关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知2010年深圳市城市更新单元规划指定计划申报指引（试行）2010年城市更新单元规划审批操作规则（试行）2010年深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定2010年拆除重建类城市更新项目房产证注销操作规则2010年深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）城市更新政策体系2011年深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）2012年深圳市城市更新办法实施细则（深府2012-01号）2012年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2012版）2013年深圳市城市更新历史用地处置暂行规定2013年深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）2013年城市更新单元规划审批操作规则2014年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2014版）2016年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2016版）城市更新的原则与策略原则•政府主导、市场运作•规划统筹、节约集约•保障权益、公众参与策略•大力推进城中村和旧工业区改造•积极推进旧商业区改造•审慎推进旧住宅区改造城市更新的模式综合整治改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑的节能改造等不改变建筑主体结构和使用功能功能改造改变部分或者全部建筑物使用功能不改变土地使用权的权利主体和使用期限、保留建筑物的原主体结构拆除重建拆除原有建筑物、重新规划建设可以改变土地使用权的权利主体和使用期限可行性判断要点申报计划前的准备工作1、城中村/旧工业区/旧住宅？2、政府不同的审批态度？建筑物年限？判断项目类型包括土地利用总体规划和城市总体规划、组团规划、法定图则等了解片区规划情况如地类、空地、五类用地、政府土地整备区、未建设用地、政府社团用地、特殊用地梳理片区用地情况自然山体、河流；完整包含城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益用地；特区内城中村；涉及道路的等等划定更新单元划定城市更新单元的考虑要点一、拆除范围>单元总用地面积70%二、城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地应完整三、规划道路和现状道路是否一致四、是否涉及山体、河流五、产权完整，涉及建筑物保留的除外六、原特区内整村申报原则七、土地整备区不得拟定城市更新单元八、零散用地、政府社团用地、特殊用地不得单独拟定原则九、边角地、夹心地、插花地等未出让用地问题影响城市更新项目审批的因素一、用地的功能（性质）二、申报主体诉求与上层次规划的符合程度三、土地、建筑物权属的清晰程度四、城市更新单元的划定是否合理五、与政府部门的沟通效率可行性判断三要素A符合上层次规划C 城市更新意愿B 合法用地比例拆除重建类城市更新意愿要求单一宗地的业主改造意愿符合两个三分之二的条件（共有和区分所有）多宗地的同意申请拆除重建地块的面积占拆迁范围用地面积的4/5城中村、老屋村、非农建设用地范围外形成的建成区域经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意合法用地比例核心政策规定申请拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围内用地面积的比例应当不低于60%•重要性：能否泪如计划/地价计收和地价扣减的依据五类用地概念五类用地一、有合法手续的国有用地二、城中村用地三、旧屋村四、已按历史遗留违法建筑处理的用地五、已按登记历史遗留问题处理的用地五类用地相关证明材料国有已出让（划拨）用地（包括合同产权用地、协议出让用地、行政划拨用地）•证明材料：房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同等城中村用地（包括非农建设用地、征地返还用地、原农村用地红线用地等）•证明材料：非农建设用地批复或落实并核销费用建设用地指标证明、征地返还用地批复、原农村用地红线图旧屋村范围图历史遗留违法建筑处理意见书房地产登记遗留建筑处理意见书国有已出让（划拨）土地上建筑物处理意见书核心政策规定城市更新应当服从城市总体规划和土地利用总体规划根据法定图则所确定的各项控制要求指定更新单元规划五大规划编制体系—纵向城市总体规划次区域规划分区规划法定图则详细蓝图除纵向的规划阶段外，还有各类专项规划—横向横向规划绿地规划、公共空间规划、养老设施专项规划、紫黄橙蓝四线规划等相关规范性文件《深圳市基本生态控制线管理规定》《深圳经济特区梧桐山风景名胜区条例》•另外，就具体个案分析，城市更新单元还需要遵守关于生态控制线、海岸线、旅游用地、水源保护区、航空管制区、微波通道、高压走廊管理的相关规定法定图则•指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划指导下，对法定分区内的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面做出详细控制规定。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市更新用地报批审查要点
内部审查对照表
一、村集体建设用地转为国有建设用地内部审查对照表
二、完善土地征收手续内部审查对照表
三、“三地”农用地转用和土地征收内部审查对照表
四、完善建设用地手续内部审查对照表（完善国有建设用地参照）
村集体建设用地转为国有建设用地内部审查对照表
性,批复是否有效等：是，否；
是，否；
否，是。
是否提供市住建部门的审查意见：是，否；是否全部位于标图建库可视为误差）：是，否；未标图建库面积
是否提供申报用地所属的农村集体经济组织的申请材料：是，否；
是，否。
是，否；
是，否；
是否占用限制建设区：否，是，涉及占用面积
否涉及自然保护区核心区、缓冲区等区域的核查意见：是，否
，否）；
是否自然保护区等重点区域：否，是，面积
否提供有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复：是，否
是否符合坐标文件生成地块规划用途：是，否
可视为误差）：否，是，压
是，否）
1.是否提供“二调”影像图：是，否；
是，否
视为误差）：是，否，
1.是否提供《建设拟征（占）用土地权属情况汇总表》：是，否；供土地所有权证书的，是否按要求提供证明材料和说明文件：是，否；等）是，否；
可视为误差）：是，否；
是，否；
否，是，
同意征收的书面证明：是，否。
同意的完善集体建设用地手续的文件出表：是，否。
农村集体经济组织申请材料中的供地方式是否符合供地政策：是，否
是，否
住建部门的审查意见）:是，否；是否符合经法定程序批准的城乡规划：是，否。
完善土地征收内部审查对照表
性,批复是否有效等：是，否
是，否
否，是。
是否提供市住建部门的审查意见：是，否；是否全部位于标图建库可视为误差）：是，否；未标图建库面积
，否；
否，是；
是否提供用地行为发生时法律和政策要求落实的证明材料：是，否；
日之后：否，是
否提供按当时规定落实听证的证明材料：是，否；
是，否；
是，否；
是否占用限制建设区：否，是，涉及占用面积
是，否）；
是否自然保护区等重点区域：否，是
否提供有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复：是，否
是否符合坐标文件生成地块规划用途：是，否
可视为误差）：否，是，压
是，否）
1.是否提供“二调”影像图：是，否；
是，否
视为误差）：是，否，
1.是否提供《建设拟征（占）用土地权属情况汇总表》：是，否，不需提供；
是，否；可不提供土地所有权证书的，是否按要求提供证明材料和说明文件：是，否；
可视为误差）：是，否；
致：是，否；
否，是，
同意征收的书面证明：是，否。
料：是，否
按照协议出让\招标拍卖挂牌，是否符合供地政策：是，否。
是否采取拆除重建\加建扩建\局部拆建\完善公建配套设施
其他等改造方式，进行实质性改造：是，否。
1.是否符合经法定程序批准的城乡规划：是，否；土地开发用途与规划用途是否一致：是，否
供市住建部门的审查意见）：是，否
“三地”农用地转用和土地征收内部审查对照表
性,批复是否有效等：是，否；
是，否
否，是。
是否提供市住建部门的审查意见：是，否；是否全部位于标图建库
可视为误差）：是，否；未标图建库面积
关证明材料：是，否（若被征地农村集体经济组织同意不由政府支付补
明材料：是，否）。
是，否；
是，否；
是否占用限制建设区：否，是，涉及占用面积
否涉及自然保护区核心区、缓冲区等区域的核查意见：是，否
，否）；
是否自然保护区等重点区域：否，是，面积
否提供有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复：是，否
是否符合坐标文件生成地块规划用途：是，否
可视为误差）：否，是，压
是，否）
利用现状图（局部）：是，否；
地的，是否提供建设用地变更前一年度的土地利用现状图：是，否；
一致：是，否。
1.是否提供《建设拟征（占）用土地权属情况汇总表》：是，否，不需提供；
是，否；可不提供土地所有权证书的，是否按要求提供证明材料和说明文件：是，否；
可视为误差）：是，否；
否，是，
同意征收的书面证明：是，否。
是，否；
是，否。
是否符合供地政策：是，否。
是否进行实质性改造：是，否。
10%：是，否；
三地，是否提供区政府的说明：是，否。
中的农用地转用方案：是，否；
材料及请示文中一致：是，否；
3.是否已落实土地利用计划指标：是，否，使用计划指标类型：省专项指标，市年度计划指标
否，是：
1.涉及耕地和可调整农用地的，是否缴纳耕地开垦费：是，否，其
是；否；
是，否，其他情况说明______；
3.是否提供耕地占补平衡分析表：是，否；耕地占补平衡分析表填报数据是否与系统分析结果一致：是，否；
是，否；是否提供纸质耕地占补平衡挂钩信息确认单：是，否；
5.是否占用高标准农田：否，是
单位是否委托属地政府补建并落实补建费用：是，否；
，否。
1.是否符合经法定程序批准的城乡规划：是，否；土地开发用途与规划用途是否一致：是，否
（提供市住建部门的审查意见）是，否。
完善集体建设用地内部审查对照表（完善国有建设用地参照）
性,批复是否有效等：是，否；
是，否；
否，是。
是否提供市住建部门的审查意见：是，否；是否全部位于标图建库可视为误差）：是，否；未标图建库面积
是，否；
是，否；
是否占用限制建设区：否，是，涉及占用面积
否涉及自然保护区核心区、缓冲区等区域的核查意见：是，否；是否提
，否）；
是否自然保护区等重点区域：否，是
否提供有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复：是，否
是否符合坐标文件生成地块规划用途：是，否
可视为误差）：否，是，压
是，否）。