《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明

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《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明

2015年11月12日市规划国土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号，以下简称“试点政策”），有效期二年，于2017年11月11日到期。市规划国土委在2016年底启动了试点政策的修订工作，并于相关部门进行了充分讨论，形成了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（征求意见稿，以下简称《管理办法》）。现就有关问题说明如下：

一、修订背景

试点政策颁布实施后，社会反映积极。截止到2017年11月底，通过市政府批准纳入土地整备利益统筹试点目录的项目63个，项目实施总面积3685公顷。试点政策实施两年来取得了积极成效：一是有效保障了包括五和大道、地铁6号线、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道、南坪三期等在内的一批重大民生项目的实施；二是拓展了产业发展空间，落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在内的重大产业项目用地，促进产业升级转型；三是有效遏制了违法用地和违法建筑，统筹解决了未征转土地的历史遗留问题，消除了存量违法建筑。

试点政策通过留用土地、拨付土地整备资金等多种方式，实现政府、社区、相关权益人多方共赢，把城市发展的公共利益和社区发展的集体利益统一起来，激发了原农村社区参与土地整备工作的积极性，是破解拆迁难的有效措施，也是处理农村土地历史遗留问题的有效手段，得到了原农村社区和相关权利主体的广泛认可。但是政策执行过程中也存在一些问题，需要进一步修改完善。

二、修订思路

本《管理办法》将延续试点政策的基本政策框架，同时结合市委市政府的工作部署以及土地整备工作的新形势，在利益统筹试点工作经验的基础上，重点在以下四方面进行优化：一是细化利益共享用地核算规则；二是增加留用土地指标在项目范围外安排的路径；三是优化了留用土地规划建筑面积核算规则，增加了保障性住房配建；四是简化了地价测算规则。

三、主要内容说明

（一）政策适用对象

《管理办法》以原农村集体经济组织实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。此外，为了加快推进拓展空间保障发展“十大专项行动”，纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地也可按照本办法执行。

（二）土地整备资金核算

项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算，青苗和附着物等按照相关标准核算，该做法与试点政策一致。此外，《管理办法》中明确了未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算，项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

（三）留用土地规模核算

《管理办法》将整村统筹和片区统筹项目统一为利益统筹项目，并结合试点项目的实践经验以及新形势下土地整备的工作要求，对核算规则进行了完善：

1.项目范围内已批的合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排，该做法与试点政策一致。

2.项目范围外调入的合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准确认后，可在项目范围内安排落实。

3.本项目核定的利益共享用地是指项目范围内已批的合法用地外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地, 扣除项目范围外调入非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据现状容积率分段核算留用土地规模。该做法既衔接了试点政策，也结合新形势下土地整备工作需要进行了优化，不仅有助于推进未征转建成区土地整备工作，加

快原农村土地历史遗留问题处理，同时也将加快消除存量违法建筑。

（四）留用土地在项目范围内安排

留用土地应优先在本项目范围内安排，按照利益共享用地、项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标的顺序落实。

为落实市委六届七次全会“各区整备至少一片较大面积的产业空间”的要求，加快工业区块线内用地整备，对于工业区块线内留用工业用地的，利益共享用地上浮50%面积。适度提高利益共享用地比例有助于提高社区留用产业意愿，加快释放工业区块线内低效工业用地，拓展我市产业空间。

在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

（五）留用土地在项目范围外安排

本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

该做法不仅拓宽了留用土地的安排途径，解决部分项目

留用地无法安排的问题，同时有助于加快未征转建成区的土地整备工作，加快消化存量违法建筑。

（六）留用土地规划建筑面积核算规则

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

1、基础建筑面积

留用土地在项目范围内安排的，基础建筑面积以《深标》密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

2、配套建筑面积

留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关规划的要求配建公共设施。公共设施的类别在规划研究中确定。

3、共享建筑面积

共享建筑面积是指规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。为落实市委市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地的共享建筑面积中安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。

留用土地规划建筑面积的确定应满足周边公共服务设