2013年_万科_上海_万科城花新园住宅项目营销计划,营销推广方案
万科全新营销策划方案
万科全新营销策划方案一、背景介绍万科是中国房地产开发商中的翘楚，作为全球领先的综合物业运营服务提供商，致力于打造美好生活空间。
然而，在当前激烈的市场竞争下，万科需要全新的营销策划方案来提升品牌价值、吸引更多的潜在客户，并不断推进企业的可持续发展。
二、目标定位1. 品牌提升：通过全新的营销策略和传播方式，提升万科的品牌知名度和市场声誉，树立万科的领军地位。
2. 增加销售：通过精准定位客户群体，并采用具有吸引力的营销手段，增加销售量，提高销售收入。
3. 增加客户忠诚度：通过提供优质的产品和服务，建立长期稳定的客户关系，增加客户的忠诚度和复购率。
4. 优化用户体验：通过提升项目的设计质量和服务水平，提高用户的居住体验，满足客户的多样化需求。
三、关键策略和措施1. 数据驱动营销：利用大数据技术和用户行为数据分析平台，深入了解客户需求，并根据数据结果调整和优化营销策略，提供更精准的产品和服务。
2. 多元化渠道推广：除了传统的线下推广方式，将增加线上渠道的推广力度，通过社交媒体、电子商务等渠道拓展更多的潜在客户群体。
3. 定制化营销方案：根据不同项目和客户的需求定制个性化的营销方案，以提高客户的参与度和满意度，增加销售量。
4. 合作伙伴关系拓展：与行业内的优质供应商、合作伙伴建立战略合作关系，共同推出具有竞争力的产品和服务，提升品牌价值。
5. 社区建设和品牌推广：在项目附近建设高品质的社区环境，通过设施配套和文化活动提升居民的生活品质，同时加强品牌推广和口碑传播。
6. 定期市场调查和反馈收集：定期进行市场调查和用户满意度调查，收集客户的反馈信息，以便及时调整和改进营销策略，提高用户体验。
四、实施计划1. 研究和规划阶段（1个月）- 进行市场调研，了解目标客户群体的需求和购房习惯。
- 分析竞争对手的市场策略和行业趋势，为制定全新的营销策略提供切实可行的依据。
2. 策划和设计阶段（2个月）- 根据市场调研结果和公司战略目标，制定全新的营销策略和推广方案。
万科上海万科城花新园住宅项目营销计划
150<m<=170 5 2 24 25 9 0
m>170 0 3 2 0 2 4
市场可售房源房型分布
项目名称 古北新城二期
万源城 贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
一房 ─ ─ 98 ─ 46 44
二房 30 83 235 61 183 229
三房 61 421 9 61 8 46
四房 ─ 1 24 25 1 ─
0.00%
130<m<=150 35 0 38 5 15 12
150<m<=170 10 1 0 6 4 0
m>170 0 23 0 0 2 0
3.2012年竞品情况回顾
目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三 房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两 房
关键字：调控、刚需、价格
市场情况分析
1.整体市场 2.竞品市场
2.2012年闵行市场回顾
现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同 样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。
200000
2012年闵行区公寓月度供需走势
30000
150000
0
17
85~95M²的小三房和
454
55
95~110M²的三房为
142
0
去化主力
23
2
15
29
15
52
110<m<=130 14 6 0 10 0 6
四房
12年去化 套数
去化率
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
2013年上海万科海上传奇——开盘清盘战报
以下是楼书部分展示
创意原则 整本楼书多采用大图，并配以两张拉页地图，设计简洁干净，整体观 感恢宏大气；文字上，感性的描述与理性的卖点相结合，富有文化气息。
6、媒体投放：
(1) 报广
(2) 中环户外
(1) 报广
为期一个月的报纸平面，我们划分为四个阶段，亮相、造势、回 转，绽放四个步骤。 前三期以四联版通栏配硬广+软文，达到图文结合全方位立体挤 压客户的效果。
1、阵地包装：
大牌 OUTDOOR
用纯文字与线稿的方式结合，更清
晰明确的表现项目。
1、阵地包装：
围墙一 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的 海派特色以及建筑与便捷的
交通。
1、阵地包装：
围墙二 SITE WALL
用油画的手法展示出项目的 规划，学校、商业等国际级
都会生活配套。
1、阵地包装：
更多的是欣赏沿途的风景，街道、店铺、门牌、符号…… 一种行走中的惬意。
万科将“荡”的神韵发挥到极致，创造出更
丰富的行道体验，更加舒适惬意。
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
繁华
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
社区情绪漫步
街道口
地铁口
商业街
都市繁华步道
{三级步行系统} 风情街巷步道
交通的便利成就都会生活的惬意， 城市的发展总是以便捷为前提
居住在海上传奇，事业的路再 远，回家的路也很近。
居住在海上传奇，过条 马路就是学校，不在为下一 代的教育而担忧。
居住在海上传奇，享受 醇熟的国际化都会生活配套， 满街的霓虹都是流淌着时尚 的潮流。
居住在海上传奇，享受 到的是惬意的生活，拥有的 是国际级繁华体验，这里上 演的正式一段都会生活的传 奇。
万科月度营销方案
万科月度营销方案1. 背景介绍作为中国房地产行业的领军企业之一，万科地产一直以来都致力于提供高品质的住宅和商业物业。
为了进一步扩大市场份额并增加销售额，万科地产制定了一套全面的月度营销方案。
2. 目标•提高销售额：通过有效的市场推广和销售策略，实现每月销售额的稳定增长。
•增加品牌知名度：通过广告、活动和社交媒体等渠道，提高万科地产的品牌知名度和美誉度。
•扩大客户群体：吸引更多的潜在客户参与购房项目，增加客户的忠诚度和黏性。
3. 策略和活动3.1 市场推广策略•制定综合市场推广计划：将传统媒体广告、电视、户外广告和互联网广告相结合，以覆盖更广泛的受众。
•优化搜索引擎排名：通过SEO（搜索引擎优化）技术和有吸引力的内容，提高万科地产在搜索引擎上的排名，增加网站流量和潜在客户。
•制作宣传视频：制作精美的宣传视频，展示万科地产的项目和优势，并在各大视频网站和社交媒体平台上进行广泛传播。
•社交媒体推广：通过微博、微信公众号、知乎等社交媒体平台，发布有价值的内容，与潜在客户进行互动，提高品牌知名度和粉丝互动。
3.2 促销活动•举办购房展览会：定期在各大城市举办购房展览会，展示万科地产的项目和房源，吸引潜在客户参观和购买。
•推出优惠活动：每月定期推出不同形式的优惠活动，如打折、赠品或特殊礼包，吸引潜在客户购买。
•合作营销活动：与知名品牌、商家和金融机构合作，推出联合促销活动，增加品牌曝光度和客户参与度。
•客户推荐计划：推出客户推荐计划，鼓励现有客户介绍他们的朋友和家人购买万科地产的房产，并给予一定的奖励。
4. 评估与改进为了确保营销方案的有效性，万科地产将进行定期的评估和改进。
他们将使用以下指标来衡量营销活动的成功程度： - 销售额和销售额增长率 - 网站流量和转化率 - 品牌知名度和美誉度 - 社交媒体互动和粉丝增长基于评估的结果，万科地产将及时调整和改进他们的市场推广策略和促销活动，以确保目标的实现。
5. 总结万科地产的月度营销方案旨在提高销售额、增加品牌知名度和扩大客户群体。
上海万科整体促销活动方案(ppt 77页)
5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
万科营销方案
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
万科城市花园销售企划书
北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书目录1.万科城市花园项目简介..............................................1.1.万科集团简介 ..................................................万科集团 ...............................................北京万科 ...............................................北京万科物业 ...........................................1.2.北京万科城市花园 ..............................................市场定位 ...............................................开发过程 ...............................................价格策略 ...............................................宣传方式 ...............................................前期总结 ...............................................2.百合园、云枫阁销售企划............................................2.1.市场二次定位 ..................................................客户群特征分析 .........................................竞争对手分析 ...........................................2.2.产品设计 ......................................................设计思想 ...............................................户型介绍 ...............................................产品数量 ...............................................2.3.销售计划 ......................................................公司利润与回款要求 .....................................工程施工进度计划 .......................................销售计划 ...............................................开盘准备 ...............................................销售进度安排 ...........................................2.4.价格策略 ......................................................影响定价的因素 .........................................价格策略 ...............................................滞销对策 ...............................................2.5.销售控制 ......................................................价格控制 ...............................................整体楼盘 ...............................................2.6.促销方案 ......................................................目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考） ...............诉求点 .................................................交通潜力 ...............................................各销售阶段诉求点 .......................................产品包装 ...............................................销售渠道 ...............................................主要宣传方式 ...........................................年度宣传计划 ...........................................2.7.销售管理 ......................................................营销 ...................................................前台销售 ...............................................1.万科城市花园项目简介1.1.万科集团简介1.1.1.万科集团万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。
万科上海年度主题推广方案
第三层级
项目营销
第四层级
物业服务
年度主题推广策略——定义“万客会”
第一层级
上海万客会
第二层级
万客会－产品线
统筹策划上海区域综合 性的大型客户活动，以 提升客户对万科品牌知 名度与好感度为核心。
年度主题创意表现一（三大产品线系列－别墅线）
创意应用：平面/展会区域/宣传页/内刊等需要突出产品线概念的传播渠道。
年度主题创意表现一（三大产品线系列－都市线）
创意应用：平面/展会区域/宣传页/内刊等需要突出产品线概念的传播渠道。
年度主题创意表现一（三大产品线系列－青年线）
创意应用：平面/展会区域/宣传页/内刊等需要突出产品线概念的传播渠道。
第三层级
项目营销
第四层级
物业服务
年度主题推广策略——定义“万客会”
万科新年音乐会
一年一度辞旧迎新的大型音 乐活动，高端喜庆的纯艺术 鉴赏，在大剧院、会堂等高 端正式场合演出。
万科仲夏社区大联欢
每年夏季举办大型的社区联欢 活动，由业主参与表现，形式 多样，参与性强，在剧院或体 育馆等大型场馆举办。
万科家庭旅游节
规模
形象
本土化
传播策略核心点
最终以支持销售为首要目的！
• 以产品线作为策略牵头 • 以四大优势支柱作为核心传播信息 • 产业化作为一个突破性技术革新，尚处于部分项目应用阶段，因此
需以循序渐进的教育方式进行独立传播
• 以年度主题作为核心概念出发，发展成为全方位的传播方案
产品线策略
产品线？？？
规模
形象
别墅新席地独栋联排都市happy家公寓青年i空间7090品质具有个性品味的高品质居住彰显地位成功的标志全面提升的住宅性能更精致细部的住宅产品高性能住宅有限空间内集成化功能住宅效率可提升的投资回报率提早收房更早入住全面方案轻松置业方便高尚社区环境方便到达熟悉的生活圈产业化全面家居解决方案产业化全面家居解决方案价值可继承的房屋价值区域拥有可增值的稀缺资源使用期限更长满足不同家庭成员组成的阶段居住需求高性价比满足不同家庭成员组成的阶段居住需求环保利于家人与自身的居住健康节能环保的健康住宅节能环保健康项目参考兰乔圣菲浦江镇深蓝蓝山燕南园假日风景朗润园新里程金色城品五街坊四季花城花园小城白马花园品质与环保的间接形象投射产业化主题推广信息第三阶段即使再装修也不怕麻烦了
住宅项目营销策划销售推广方案
住宅项目营销策划销售推广方案一、项目概述本营销推广方案是针对某住宅项目的销售推广进行策划，以提高项目的市场认知度、销售量和销售额。
该住宅项目位于城市中心地带，交通便利、配套设施完善，适合年轻白领、家庭购房需求。
本方案旨在提供针对项目目标客户群体的营销策略和推广措施。
二、目标客户群体1. 年轻白领：稳定工作收入、购买力较高，对居住品质有要求。
2. 家庭购房需求：有孩子的年轻夫妇、家庭型购房需求，对生活环境、教育资源重视。
三、市场分析1. 市场趋势：城市中心地区的住宅项目受到高度关注，居住需求不断增长。
2. 竞争对手分析：梳理竞争对手的产品特点、价格、宣传手段等，为后续差异化推广打下基础。
3. 目标客户调研：通过问卷调研、社交媒体等方式，了解目标客户的购房需求、关注点和偏好，为制定营销策略提供依据。
四、营销策略1. 个性定位：针对目标客户群体的特点，明确项目定位和卖点。
2. 宣传创意：设计吸引目标客户的宣传画面和口号，突出项目的核心卖点。
3. 多渠道宣传：通过线上渠道（官网、社交媒体、房产网站）、线下渠道（户外广告、地铁广告、楼盘销售中心）等多种渠道推广项目信息。
4. 增加关联价值：与本地教育机构合作，提供购房者子女就读学校的优惠政策，增加项目的附加价值。
5. 参与社区活动：通过参与本地社区活动，提高项目在目标客户心中的知名度，增加项目的社会影响力。
五、销售推广措施1. 预售优惠：提供项目的优惠购房政策，吸引客户提前购买。
2. 发放宣传材料：通过邮寄、派发小礼品等方式，将项目宣传材料传递给目标客户，引起他们的购房兴趣。
3. 线上签约：提供线上签约服务，方便客户购房操作，提高购房便利性。
4. 公开开放日：开展项目的公开开放日活动，允许客户实地参观、了解项目，提高客户的信任度。
5. 定期举办购房讲座：邀请房产专家和银行代表，举办购房讲座，为客户提供购房指导和金融方面的专业建议。
六、数据分析和调整1. 结合项目销售数据和市场反馈信息，进行市场数据分析，了解客户购房动机和购房来源等。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
空间的多元造就生活的多元
在强调独立的基础上，拓展出“合院”的灰空间。有私密（房 间），有半私密（露台，花园），有半公共（下沉合院），有公 共（社区）的多元化生活空间。
最终，对深蓝的品牌定义……
蓝山
联排别墅
新独栋
原创典范 源创
空间改变生活 空间质变生活
深蓝
……
定义深蓝：
不仅仅是改变，不仅仅产 品的质变，更是客群生活 质量、生活层次、生活境 界的整体质变。
观Hale Waihona Puke 对手新浦江城魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
产品比较表
产品类型 总价 独栋别墅 （碧云左岸） 600万起 院墅&院邸 （新浦江城） 400－600万 类独栋 （深蓝） 400万 联排别墅 200－300万
单价
独立性 内空间 私家花园
20000
完美 很好 很大
16000
较好 较好 大
15000－16000
很好 很好 小
11000－12000
一般 一般 小
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
他们有钱，价格是他们隔绝其它低财富阶层的重要围篱。 他们用高品质当然也是高价格的商品武装自己（别墅、中高级轿车、名 牌服饰等），对他们来讲，独栋别墅的意义远大于Townhouse。
某地产上海某地产城花新园营销策划报告策源
某地产上海某地产城花新园营销策划报告策源1. 研究背景1.1 市场概况某地产公司旗下的上海某地产城花新园项目位于上海市某区，是一座综合性的住宅项目。
该区域的房地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷争相入驻。
在当前市场形势下，某地产公司希望通过有效的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
1.2 竞争分析为了更好地制定营销策略，我们对当地的竞争对手进行了深入分析。
某地产城花新园的主要竞争对手包括：•竞争对手1：上海某房地产集团 A 公司A 公司是一家领先的房地产开发商，拥有多个在上海市区的住宅项目。
他们在市场上的知名度较高，并拥有庞大的销售团队和客户资源。
•竞争对手2：上海某房地产集团 B 公司B 公司是另一家知名的房地产开发商，他们在上海市区也拥有多个项目。
该公司以高品质的产品和服务而著称，吸引了大量购房者的关注。
•竞争对手3：上海某房地产开发有限公司该公司是一家新兴的房地产开发商，虽然知名度相对较低，但他们提供了一些独特的优惠政策和购房福利，吸引了某些购房者的关注。
通过对竞争对手的分析，我们可以了解到目标市场的需求和竞争环境，从而制定出适合的营销策略。
2. 目标市场分析某地产城花新园项目的目标市场主要包括以下几个方面：2.1 年龄层次根据市场调研结果显示，目标市场主要集中在25岁至40岁之间的年轻人群体。
这一年龄段的人群在购房需求上较为迫切，他们普遍具有一定的购买力，并且对于生活品质和居住环境有较高的要求。
2.2 职业分布在目标市场中，职业分布比较多元化。
包括白领、中小型企业主、科技行业从业者等不同职业群体。
这些群体普遍具有较高的收入水平和消费能力，对于舒适宜居的住宅需求较强。
2.3 车辆拥有情况目标市场中，大部分购房者拥有汽车，并且对停车位的需求较高。
因此，项目应充分考虑到停车位的规划和配套设施，提供便捷的停车服务。
3. 营销策略基于对市场背景和目标市场的分析，我们提出以下营销策略：3.1 品牌塑造•通过各种渠道推广公司品牌，提高品牌知名度；•在项目展示中心打造出现代、高档的氛围和装修风格，展示公司对品质的追求；•出版公司宣传手册、宣传片等宣传材料，向外界传递公司的理念和实力。
万科城市花园全程营销
万科城市花园全程营销万科城市花园与全程营销在中国的许多城市，提起房地产总让人想起"万科"这个着名的房地产企业。
提起"万科"，总让人想到"城市花园"。
万科集团在深圳、上海、北京、沈阳、天津等城市开发的商品住宅小区，均以"城市花园"命名。
"城市花园"以规划设计注重人性化、房型好、环境好，开发规模较大、社区成熟度高，售后的物业管理周到等特点，得到当地市场的追捧、政府的认可及同行的瞩目。
"万科城市花园"在各开发城市，乃至在国家建设部都享有较高的知名度。
万科集团在每个城市开发万科城市花园，均是按系统工程来操作的，开发商依照自己成熟的流程，在投资分析、规划设计、工程建设、项目包装、营销策略、销售推广、物业管理、品牌塑造等八个流程中，从市场出发，从满足消费者需求方面着手，细致入微，点滴不漏，每个流程都体现了现代营销思想意识，可谓房地产全程营销的典范。
以下仅从规划设计、工程建设、市场营销、物业管理及品牌塑造等几个方面介绍万科城市花园的全程营销实战经验。
一、规划设计规划设计是一门科学技术，对房地产开发企业来说，属于第一生产力。
对""意识和"以人为本"思想的追求，是万科在规划设计方面形成核心能力的原动力。
万科是在1988年以高价竞拍获得土地，进入房地产行业的。
土地成本过高，迫使万科加大规划设计的科技含量，走高附加值的"住宅"道路；另一方面，中国在改革开放以前，"以人为本"长期停留在温饱问题上，对人们更高层次的需求及其多样化，缺乏深入研究和必要的尊重，这为万科在规划设计上追求和贯彻"以人为本"思想留出了空间。
1．概念领先。
大规模住宅社区的开发，往往是"一次规划、分期开发"。
项目周期长，对市场变化的适应能力相对较弱，这就要求"一次规划"在设计概念上具有创新意识和领先优势。
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
上海万科xxx园、万科城花新园绿色生态建筑案例剖析
采用通力无机房电梯 全地下车库，有效降低小区车辆噪声
空调外机配置了减震装置等多项措施
满足4.5.3 对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施 。卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大 于45dB(A)，夜间不大于35 dB(A)。楼板和分户墙的空 气声计权隔声量不小于45dB，楼板的计权标准化撞击 声声压级不大于70dB。户门的空气声计权隔声量不小 于30dB；外窗的空气声计权隔声量不小于25dB，沿街 时不小于30dB。
高度的舒适性
围护结构节能
外墙：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温系统 相当于4cm的EPS保温板，K为0.79～0.94W/m2·K 满足相关标准对外墙保温节能要求 外饰面采用面砖及涂料 整个项目外保温面积约为9万m2左右 节点处理：阳台、雨罩、女儿墙、屋顶装饰造型等 体验感明显，在夏季,白天基本不需开启空调 渗漏隐患
廊架、格子架，停车场等布置有攀爬 植物；
阳光西晒时，绿化覆盖的墙面比无覆 盖墙面的温度低13-15℃
屋面绿化的防水排水问题
植被 生长介质 阻根层和隔离层 排水过滤层 防水层 保温板 隔汽层
防水排水是屋顶绿化的其中一项关键技术，故在设计时应按屋面结构进行多 道的防水设施，主要是做好作好柔性防水处理，屋面防水层采用柔性防水，二布 三油的防水做法，粘贴在刚性的建筑屋面。
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
上海万科朗润园、城花新园案例剖析
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
景观与绿化
植物品种丰富，超过120种。 景观层次错落，多功能配植 30余种保健植物 朗润园小区绿化率40% 小区乔木密度大于3棵/100 m2 绿地，人均公共绿地面积5.14 m2
屋顶：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温 佛甲草屋顶绿化 传热系数0.7W/m2·K
屋顶绿化（佛甲草）
40厚 钢 筋 砼 面 层 1： 8加 气 砼 找 坡
25厚 XPS保 温 板 4厚 APP防 水 卷 材 C20细 石 砼 找 坡 1% 及 150圆 弧 2.0厚 JS防 水 涂 料 结构楼板
25
高度的舒适性
变压止逆烟道
每户业主均安装了变压式止逆烟道 通过烟道体、文丘里板、导流弯、止逆阀的有机组织 配合动气动力学的合理诠释，结合为一种具实际效果的烟道产品 解决了住户因烟道内烟气倒灌和串味而带来的烦恼
高度的舒适性
隔音设计
采用双重密封钢质隔音进户门，隔声性能达到30dB
铝合金门窗隔音保温效果优异，隔声达到30dB
北入口有2纵列景观树，南入口有4纵列景观树。
• 人车分流
全地车库； 交叉口设置减速坡，并变化铺地； 减速带与人行道衔接处做成坡道； 枝状或单向车道宽度4米，道路一侧设人行道。 显著降低了车辆噪音和扬尘，受到业主好评 “本市最适合童居小区”榜首
满足4.1.15 选址和住区出入口的设置方便居 民充分利用公共交通网络。住区出入口到达公 共交通站点的步行距离不超过500m。
万科城市花园余房销售宣传方案
限时抢购
设定一定时间范围内的抢 购活动，刺激客户购买欲 望。
渠道策略
线上推广
利用网络平台，如房产网站、社 交媒体等进行宣传推广，提高曝
光度。
线下活动
组织看房团、品酒会等线下活动， 吸引潜在客户参观和了解楼盘。
合作营销
与金融机构、装修公司等合作，共 同参与活动，扩大影响力。
03
宣传手段
传统媒体宣传
电视广告
在主流电视台播放精美的广告短片， 展示万科城市花园的独特魅力和优势。
报纸广告
户外广告
在城市主要交通干道、繁华商圈和社 区周边设置大型户外广告牌、灯箱等， 吸引路过的潜在客户。
在主流报纸媒体上发布整版或半版广 告，向目标客户传递项目信息。
网络媒体宣传
网站推广
优化万科城市花园官方网站，提 高搜索引擎排名，便于客户查询
销售趋势分析
02
根据销售数据的变化，分析不同房源、不同时间段的销售趋势，
为后续策略调整提供依据。
销售目标调整
03
根据实际销售情况，及时调整销售目标，确保销售计划的顺利
完成。
客户反馈收集
客户满意度调查
通过问卷调查、访谈等方式，了解客户对万科城市花园余房的满 意度、需求和意见。
客户反馈分析
对收集到的客户反馈进行整理和分析，找出存在的问题和改进空 间。
社区活动
组织各类社区活动，如亲子活动、瑜伽课程等， 增强与客户的互动和粘性。
04
执行计划
时间安排
前期准备（1-2个月）
进行市场调研，确定目标客户群体，制定宣传策略和内容。
宣传推广（3-4个月）
根据策略和内容，通过各种渠道进行广告投放和宣传活动。
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70<m<=90
90<m<=110
110<m<=130 14
130<m<=150 35
150<m<=170 10
m>170 0
6
0 10 0 6
0
38 5 15 12
1
0 6 4 0
23
0 0 2 0
3.2012年竞品情况回顾
目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三 房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两 房
活劢
无
无 无 前50位订房送奔驰SMART一辆， 幵可享受优惠价7万元购置产权车
优惠政策
毛坯，均价32000元/平
无 均价32000元/平，装修标准约3000元/平
位
8月18号加推71平精装2房 8月5日开盘推出65-89平精装1房和2房 贝尚湾 贝尚湾二10月13日加推100套左右房源，户 型以65-89平精装1房和2房为主 续销。在售90-155平的2房-4房，现房销售， 均价20000元/平 续销。毛坯在售74平米1房，91平米2房， 135平米3房，均价26000元/平米 续销。60平米1房、83-116平米2房、120147平3房 购房可享受5万购置产权车位的优 惠 无 无 无 无 10月，搜房会员可享9折优惠；10 月20日与场看房另有限时优惠；推 出3套特价房均价18800元/平
3.2012年竞品情况回顾
由亍万源城的热销，竞品市场表现为以80M²左右的两房和90 M²左右的小三房为去化主力，面对的 客群为首置刚需客户；另外，130~140M²左右三房也受到一些再改需求的客户的青睐。
主要竞品去化房源房型分布
一房 项目名称 12年去化 套数 ─ ─ 43 ─ 去化率 ─ ─ 30.28% ─ 二房 12年去化 套数 31 208 142 26 去化率 三房 12年去化 套数 去化率 四房 12年去化 套数 ─ 0 0 6 去化率 ─ 0.00% 0.00% 19.35% 其他 12年去化 套数 ─ 0 ─ ─ 去化率 ─ 0.00% ─ ─
中大九里德 碧林湾三期
新虹桥雅苑
3.2012年竞品情况回顾
目前竞争项目可售市场余量10万方，2013年预计新增推量在9.6万方左右，由此预计2013年竞争市 场整体面临近20万方的竞争压力
项目名称 古北新城二期 万源城F街区 贝尚湾 总面积（M²） 19565 249000 500000 已售面积（M²） 9762 65094 106044 可售余量 5535 13000M²（大概 150套左右） 10000M²（大概 100套左右） 17650 13年预计新推量 4268M² 69000M²左右 22750M²左右 13年推售房源说明 44套97M²小三房；预售已取得 户型仌为70平米左右的两房，90平米左右的 三房（其中29811M²预售已取得） 户型为330套左右的85~90M²事房，9套 138M²三房，24套165M²四房 目前可售余量147套均在10年9月取得的预售 证，80~161的事房、三房、四房房源 都有，分布比较均衡
3.2012年竞品情况回顾
2012年主要竞品中，除古北新城二期由亍位亍内中环绝对的优势地段而热销外，其他热销项目均在 价栺上有所优惠或让利换来相对较好的去化量
项目名称 推盘
2012年9月1日开盘推100套96-112平米的经 古北新城二期 典2房、133-146平米3房、151平米4房； 10月1日加推22套3房 3.24加推2期限量精装特价房源，为88平米3 房 万源城 5.19开盘推90平精装房
市场可售房源面积分布
项目名称 古北新城二期 m<=70 0 70<m<=90 2 90<m<=110 68 110<m<=130 2 130<m<=150 14 150<m<=170 5 m>170 0
万源城
贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
3
91 0 50 41
464
242 34 121 40
11月初 32#加推，66套 新都名苑拆迁房 115（33）,140（33） 11月底，44套
11月底 27#28#开盘，95户型56套 27#：95（36） 28#：95（20）
城花新园公寓按照全年12.4亿计划安排，今年还需完成3.74亿。 其中包含新都名苑拆迁房公寓，总销预计8800万
3.对产品认识—2012产品复盘
地段较好的130~140M²左右满足再改需求的三房也受到大量客户的青睐。
4
竞品市场2—仍竞争市场上2012年各项目的表现来看，淡市下，做一些系列的让利优惠或者促
销活动，凸显产品的性价比是促动成交量的比较行之有敁的方法。
5
竞品市场3—预计2013年竞争市场整体面临近20万方的竞争压力，其中可售市场余量10万方，新增推
17
17
68.00%
26.98%
0
─
0.00%
─
6
0
50.00%
0.00%
主要竞品去化房源面积分布
项目名称 古北新城二期 m<=70 0
万源城
贝尚湾 中大九里德 碧林湾三期 新虹桥雅苑
6
43 0 0 6
72~90M² 的二房、 0 17 85~95M² 的小三房和 454 55 95~110M² 的三房为 142 0 去化主力 23 2
中大九里德 ● 贝尚湾 ●
本案 竞品标图 主力房型：73~92M²事房 成交均价：22898元/M² ● 碧林湾三期 ● ●
主力房型：72~88M²事 房、88~92M²三房 成交均价：33207元/M² 装修报价：3000元/M²
万源城
主力房型：85~90M²事房 成交均价：24006元/M² 装修报价：3500元/M²
均价38000元/平，装修标准约3500元/平，开盘 92折优惠，幵赠送5-6平面积 均价35000元/平，装修标准约3500元/平 均价25000元/平，装修标准约3500元/平 均价25000元/平，装修标准约3501元/平 1-9月，优惠200元/平米；9月以后95折优惠 无 均价约25000元/平，优惠：全款94折，贷款96 折
新虹桥雅苑
108000
38621
31859
0
主要竞争来源二万源城F街区和贝尚湾两个项目： 万源城F街区近530套左右的75~86的两房和近220套左右的88~95的三房是城花新园明年主要的竞争房源 贝尚湾330套左右的85~90的两房，9套138平方的三房，24套165平方四房都会对城花新园明年推售的产品 造成威胁
3.2012年竞品情况回顾
主力房型：83~107M²事房 成交均价：20650元/M²
主力房型：96~112M²事房、 97M²、133 ~151M²三房 成交均价：31956元/M²
新虹桥雅苑 ●
主力房型：87~121M² 事房、123 ~142M²三房 成交均价：18929元/M²
古北新城二期 ●
95
95产品今年共计128套，占2012年推案量的25% 特点：面积紧凑、功能完善的舒适小三房，较为经典，成为客户较为 热捧的产品
Part1
关键字：调控、刚需、价栺
市场情况分析
1.整体市场 2.竞品市场
2.2012年闵行市场回顾
现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价栺呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同 样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。
2 0 1 2 年闵行区公寓月度供需走势 200000 150000 100000 50000 0 2012年1 月 0 7125 26838 2012年2 月 0 15743 24632 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2012年4 月 46354 38079 24013 2012年5 月 35179 47324 24025 2012年6 月 65120 73890 26267 2012年7 月 72586 72421 22427 2012年8 月 153003 65302 24337 2012年9 月 105290 66750 23743 2012年10 月 62160 93600 21444 0
截止至目前为止，2012年城花新园共签约270套公寓和215套车位，总面积 16#26# 106套（已签约） 31517.12平方，总签约金额8.66亿
30# （10月仹开盘） 车位开盘 （3月仹）
——
215套
5254.6
3315.78
17423100
截止至目前，城花新园完成率为85%，在销售目标上良好完成。
市场情况小结
整体市场1—宏观调控政策在2013年将延续，目前幵没有出现放松的迹象。 整体市场2—总结2012年的市场表现，即使在宏观严控的“淡市”下，一年之中市场仌会出现 2
2~3个销售“井喷”或“起市”的“时间窗口”，春节后的1~1.5个月普遍是年度“起市”时间点，也 是入市的最好时机
1
3
竞品市场1—竞争市场目前首置刚需的70~90M²的两房和小三房成交表现异常突出，另外，
量预计在9.6万方左右
Part2
关键字：产品、费用、客户
2012年工作总结
1.销售情况 2.产品复盘
3.客户分析
4.费用分析主力户型 11#17# （3月仹续销） 29#31# （5月仹开盘） （8月仹开盘） 115、140户型 95户型 115、140户型 115、140户型 成交套数 49套（共88套） 72套 8套（已售未签） 43套（已签约） 6套（已售未签） 成交面积 5702.08 7290.90 13150.31 5373.83 成交均价 26972.56 （全88套） 24526.78 27500.26 27362.15 总销金额 161469255 178822301 361636913 147039539