池州某项目可行性分析报告

池州项目（恋日港湾）可行性分报告.doc池州项目（恋日港湾）可行性分析报告新视窗企业广告策划公司二OO四年八月目录第一章前言第二章项目概况第三章市场分析第四章项目分析及项目定位第五章项目投资估算及盈利分析第六章项目开发经营风险分析第七章结论与建议第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据1、池州市规划局规划方案；2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策；4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告；5、现场勘察和实地调研所得资料。

第二章项目概况一、项目建设背景根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快，该片区将是老城区重要的住宅区。

我们经过对池州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据池州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

二、项目概况该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。

池州二中包围其中，有良好的文化气氛。

道路交通便捷，有烟柳桥与古城区相连。

项目占地299亩，具有一定的开发规模，并能给品牌的创造提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。

建筑形式拟采用组合式：多层80%，联排别墅10%，商业及公共设施10%，并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：299亩，199334㎡。

②容积率：1.4③总建筑面积：27.9万㎡其中：多层住宅：22.33万㎡别墅：2.79万㎡公建及商网面积：2.79万㎡④绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第三章市场分析一、池州概况池州地处长江南岸，自唐武德四年设州置府已有1382年历史。

建国后历经“两撤三建”，区划变动频繁。

1988年9月池州地区复建，1999年6月池州撤地设市。

现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，人口155万。

近年来，池州市城市人口增长较快，主城区人口达到了前所未有的１４万，城区面积也由“九五”末不足１０平方公里发展到现在的１３平方公里。

（一）、市情特点综合分析比较，池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。

（二）、发展现状1、经济总量。

池州人口占全省2.42%，面积占全省6.06%，经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额，主要经济指标尚未达到全省平均水平。

池州复建15年来，全市主要经济指标大多翻了两番以上。

2003年，全市GDP75.5亿元，增长6.6倍，占全省1.9%；财政收入6.67亿元，增长近10倍，占全省1.6%；工业增加值9.65亿元，占全省1.2%；农民人均纯收入2380元，增长4.5倍；社会消费品零售总额25亿元，增长4.8倍，占全省1.9%；进出口总额4559万美元，占全省0.8%；实际利用外资2050.3万美元，占全省1.9%；城镇居民可支配收入6208元，比全省低492元。

但有4项指标高于(或近于)应占份额：全社会固定资产投资36.3亿元，占全省2.56%；旅游总收入5.2亿元，占全省2.65%；居民人均储蓄3862元，比全省人均低25元；农民人均纯收入2380元，比全省人均高240元。

从皖江五市看，皖江五市总人口1172.8万人，总面积29687平方公里，池州分别占13.2%和27.8%。

就总量而言，池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆，就人均而言，池州与安庆基本相当。

2、经济结构①产业结构。

历史上，池州一直是一个以农为主的地区，农业占国民经济比重一直较大。

直到1995年，三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。

2002年，三次产业结构比池州为27∶36.3∶36.7，全省为21.7∶43.5∶34.8，皖江五市为14.76∶50.26∶34.98。

与全省比，池州一产高于全省5.3个百分点，二产低于7.2个百分点，三产虽然高于全省1.9个百方点，但仍处低水平。

与皖江五市比，工业化、城市化程度更低。

②就业结构。

与经济发展水平相适应，池州的劳动力就业结构也是以一产为主。

近几年，虽然外出务工人数达到20多万，但农业劳动力仍占大头。

2002年，全市一、二、三产业领域就业结构为60.8∶16.0∶23.2(全省为55.6∶18.1∶26.3，全国为50∶21.4∶28.6，皖江五市为46.36∶23.78∶29.86)。

由此可见，池州劳动力一产就业率仍然偏高，二、三产就业率则相对不足。

3、经济质量①效益指标。

总体水平是“两高一低”。

2003年，池州财政收入占GDP比重为8.8%，低于全省10.3%水平；工业经济效益指数170.27%，高于全省127.88%水平；“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为51.3%，高于全省34%水平。

②环境指标。

多年来，池州一直注重可持续发展，经济与人口、资源、环境比较协调。

人口密度每平方公里187人，工业污染源少，“三废”排放量小，是理想的投资、居住地。

③县域经济。

2002年，全省61个县市(不含区)经济运行综合指数考核结果，池州3县处于中下游水平，其中青阳县列29位、东至县列49位、石台县列56位。

综合分析池州市情特点和发展现状，可以看出，池州是一个经济后发地区，是一个蕴藏着发展潜能的地区。

在新一轮经济大发展中，池州凭借资源优势、环境优势和区位优势，完全可以实现跨越式发展。

在全面建设小康社会进程中，池州不仅能够赶上全省步伐，而且能够成为皖江开发开放中的重要一极。

（三）、快速发展成因分析从发展的角度看，池州复建15年，大体可分为两个阶段：2000年前主要是打基础，重点是抓农业；2000年以来，主要是抓投资，重点是抓工业。

目前，池州发展已进入一个良性协调、持续快速发展阶段。

1、发展趋势受大环境影响，20世纪90年代后期，池州发展每况愈下，经济增长连年下滑。

GDP增幅1995年为8.4%，1996年为16.9%，1997年为13.2%，1998年为5.1%，1999年降到最低点仅1.4%。

2000年开始恢复性增长，当年增长3.5%，2001年为6.2%，2002年为7.7%，2003年增长9.8%。

连续三年的快速增长主要得益于工业，得益于投资。

工业增加值占GDP 比重超过30%，工业对GDP贡献率超过50%。

固定资产投资2001年21亿元、2002年28亿元、2003年36.3亿元，三年累计85.3亿元，超过前11年投资总和。

工业增长幅度、投资增长速度均超全省平均水平。

依此思路抓下去，依此速度发展下去，池州经济将逐渐向好。

预计从2004年开始，将会出现较长时期的两位数增长局面。

2、发展基础近几年池州快速发展主要靠产业作基础，项目作支撑。

2001年以来，全市上下突出招商引资，主抓项目建设，先后在交通、工业、农业、旅游、经贸、城建等领域规划建设了一批骨干项目，其特点表现为：①生产性项目居多。

近三年，全市招商引资额连续三年翻番，其中70%以上为工业项目。

②规模性项目居多。

投资大多在1000万元以上，亿元项目数10个，10亿元项目亦开始登陆(已建的就有池州海螺和池州电厂)。

③一批国内外知名企业纷纷落户池州。

目前已有海螺集团、中国华电、华源集团、香港韦确、安徽国风、安徽丰原、安徽巢东、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、宝钢集团、马钢公司、法国英格瓷公司等10多家上市公司在池州投资。

此外，韩国三星集团、欧米亚公司、印尼金光集团也有意与池州合作。

根据国家中长期发展规划，结合池州“十一五”发展，全市最近初步编制了48个投资亿元以上的项目，总投资额达1000多亿元。

目前池州每年都有一批项目投产，每年都有一批项目在建，每年都在谋划一批新项目。

3、发展环境随着连续多年解放思想活动的开展，池州已经基本形成一个“服务规范、办事高效、诚实守信、亲商和商”的发展软环境。

随着基础设施的建设、配套和完善，制约池州发展的硬环境也有实质性改观，主要表现在：①水利基础设施建设。

1998年以来，池州抓住国家治理大江大河机遇，争取国债工程对长江干堤、成圈圩堤、通江河堤进行了彻底整修，防洪标准大大提高，困扰池州多年的水患基本得到根治。

②城市基础设施建设。

近几年，先后投资20多亿元，重点构建了城市干道网，拉开了城市框架；拆迁改造老城区14万平方米，城市天然气管网和长10公里环城河整治已开工建设，提高了城市品位。

③交通基础设施建设。

穿越池州的沿江高速、合(肥)黄(山)高速已开工建设；安(庆)景(德镇)高速、东(至)九(江)高速已规划建设，预计到2007年将建成通车；铜九铁路省政府已确定2004年开工，预计2007年建成通车；池州港改扩建工程已基本完工，正在申报一类口岸；池州机场前期工作已经展开。

2010年前，池州将形成一个多通道的“公铁水并举，江河海联运”的大交通格局。

软硬环境的改善，将极大地加快池州发展进程。

4、发展外因从经济地理角度看，池州距上海、武汉均约400公里，处在两大都市圈交汇点。

进入21世纪以来，长三角地区发展步伐明显加快，但在快速发展的同时，长三角核心区经济成本也大幅上升，一些劳动密集型企业势必向外转移。

同时，以武汉为中心的华中经济圈也在加快崛起并积极向周边辐射。

按照“积极对接、错位发展”的思路，池州完全可以借助外力推进自身发展，重点涉及两个领域：一是基础工业，主要是能源工业、食品工业、纺织加工和矿产加工；二是第三产业，主要是旅游休闲和花卉苗木。

依据以上分析，池州加快发展的时机已经到来，条件已经成熟，可说是集天时、地利、人和于一地。

按照两位数速度增长，到2020年，池州将是一个名副其实的经济强市。

（四）、区域发展布局依据池州地形特点和资源状况，区域发展布局重点围绕“一带一群一区”展开。

①“一带”即沿江产业带。

按照“一城九港”(指主城区和香口港、东流港、吉阳港、大渡口港、牛头山港、前江港、主城区港、江口港、梅龙港)规划，重点发展大运输量，大用水量工业。

同时依托岸线资源，加快港口建设，发展现代仓储物流及运输业。

②“一群”即矿产工业集群。

依托优势矿产资源，建设特大型建材企业、原料基地和辅料基地、大型有色金属企业。

③“一区”即池州经济技术开发区。