池州某项目可行性分析报告

池州项目（恋日港湾）可行性分报告.doc

池州项目（恋日港湾）可行性分析报告

新视窗企业广告策划公司

二OO四年八月

目录

第一章前言

第二章项目概况

第三章市场分析

第四章项目分析及项目定位

第五章项目投资估算及盈利分析

第六章项目开发经营风险分析

第七章结论与建议

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评

估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、

建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、池州市规划局规划方案；

2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

第二章项目概况

一、项目建设背景

根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快，该片区将是老城区重要的住宅区。我们经过对池州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据池州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

二、项目概况

该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。池州二中包围其中，有良好的文化气氛。道路交通便捷，有烟柳桥与古城区相连。项目占地299亩，具有一定的开发规模，并能给品牌的创造提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式拟采用组合式：多层80%，联排别墅10%，商业及公共设施10%，并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：299亩，199334㎡。

②容积率：1.4

③总建筑面积：27.9万㎡

其中：多层住宅：22.33万㎡

别墅：2.79万㎡

公建及商网面积：2.79万㎡

④绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步

方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第三章市场分析

一、池州概况

池州地处长江南岸，自唐武德四年设州置府已有1382年历史。建国后历经“两撤三建”，区划变动频繁。1988年9月池州地区复建，1999年6月池州撤地设市。现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，人口155万。近年来，池州市城市人口增长较快，主城区人口达到了前所未有的１４万，城区面积也由“九五”末不足１０平方公里发展到现在的１３平方公里。（一）、市情特点

综合分析比较，池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。

（二）、发展现状

1、经济总量。

池州人口占全省2.42%，面积占全省6.06%，经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额，主要经济指标尚未达到全省平均水平。池州复建15年来，全市主要经济指标大多翻了两番以上。2003年，全市GDP75.5亿元，增长6.6倍，占全省1.9%；财政收入6.67亿元，增长近10倍，占全省1.6%；工业增加值9.65亿元，占全省1.2%；农民人均纯收入2380元，增长4.5倍；社会消费品零售总额25亿元，增长4.8倍，占全省1.9%；进出口总额4559万美元，占全省0.8%；实际利用外资2050.3万美元，占全省1.9%；城镇居民可支配收入6208元，比全省低492元。但有4项指标高于(或近于)应占份额：全社会固定资产投资36.3亿元，占全省2.56%；旅游总收入5.2亿元，占全省2.65%；居民人均储蓄3862元，比全省人均低25元；农民人均纯收入2380元，比全省人均高240元。

从皖江五市看，皖江五市总人口1172.8万人，总面积29687平方公里，池州分别占13.2%和27.8%。就总量而言，池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆，就人均而言，池州与安庆基本相当。

2、经济结构

①产业结构。历史上，池州一直是一个以农为主的地区，农业占国民经济比重一直较大。直到1995年，三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。2002年，三次产业结构比池州为27∶36.3∶36.7，全省为21.7∶43.5∶34.8，皖江五市为14.76∶50.26∶34.98。与全省比，池州一产高于全省5.3个百分点，二产低于7.2个百分点，三产虽然高于全省1.9个百方点，但仍处低水平。与皖江五市比，工业化、城市化程度更低。

②就业结构。与经济发展水平相适应，池州的劳动力就业结构也是以一产为主。近几年，虽然外出务工人数达到20多万，但农业劳动力仍占大头。2002年，全市一、二、三产业领域就业结构为60.8∶16.0∶23.2(全省为55.6∶18.1∶26.3，全国为50∶21.4∶28.6，皖江五市为46.36∶23.78∶29.86)。由此可见，池州劳动力一产就业率仍然偏高，二、三产就业率则相对不足。

3、经济质量

①效益指标。总体水平是“两高一低”。2003年，池州财政收入占GDP比重为8.8%，低于全省10.3%水平；工业经济效益指数170.27%，高于全省127.88%水平；“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为

51.3%，高于全省34%水平。

②环境指标。多年来，池州一直注重可持续发展，经济与人口、资源、