房地产估价估价方法评析以及房地产估价机构与估价报告
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。
这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。
估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。
同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。
新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。
在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。
同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。
需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。
主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
房价如何评估？房价评估是哪里评估？
房价如何评估？房价评估是哪里评估？标题：房价评估及评估地点引言概述：房价评估是购房者和房地产投资者在购房或投资前必须考虑的重要因素之一。
了解如何准确评估房价以及评估房价的地点是至关重要的。
一、房价评估的方法1.1 房地产市场分析：通过研究当地房地产市场的供需情况、政策变化、经济发展等因素，来评估房价的走势。
1.2 房屋特征评估：考虑房屋的面积、楼层、装修程度、周边环境等因素，来确定房价的合理范围。
1.3 对比法评估：通过比较同一地区同类型房屋的售价，来判断目标房屋的价格是否合理。
二、房价评估的依据2.1 房地产评估师：专业的房地产评估师可以根据市场情况和房屋特征，为购房者提供准确的房价评估报告。
2.2 网上房产估价工具：一些房产网站提供房价估价工具，购房者可以输入相关信息进行自助估价。
2.3 房地产中介：房地产中介在日常工作中积累了大量的房地产交易数据，可以提供房价评估的参考意见。
三、房价评估的重要性3.1 避免过高风险：准确评估房价可以避免购买高估价的房产，减少风险。
3.2 保障投资回报：正确评估房价可以确保投资者购买的房产有较高的增值潜力，保障投资回报。
3.3 增强谈判能力：了解房价评估可以帮助购房者在谈判过程中更有底气。
四、房价评估的地点4.1 房地产评估机构：专业的房地产评估机构可以提供准确的房价评估服务。
4.2 房产交易中心：购房者可以向当地房产交易中心咨询房价评估相关信息。
4.3 房地产中介公司：一些房地产中介公司也提供房价评估服务，购房者可以咨询他们。
五、结论通过以上内容的介绍，我们可以看到房价评估是购房者和投资者在购房或投资前必须要考虑的重要因素之一。
购房者可以通过多种途径来准确评估房价，以保障自己的利益。
同时，购房者也可以选择不同的地点来进行房价评估，以获取更全面的信息。
希望以上内容可以帮助购房者更好地进行房价评估。
房地产估价规范GBT50291-2015（20151201）
房地产估价规范GBT50291-2015（20151201）告公布，⾃2015年12⽉1⽇起施⾏。
原《房地产估价规范》GB/T 50291-1999同时废⽌。
⽬录1 总则2 估价原则3 估价程序4 估价⽅法4.1 估价⽅法选⽤4.2 ⽐较法4.3 收益法4.4 成本法4.5 假设开发法4.6 其他估价⽅法5 不同估价⽬的下的估价5.1 房地产抵押估价5.2 房地产税收估价5.3 房地产征收、征⽤估价5.4 房地产拍卖、变卖估价5.5 房地产分割、合并估价5.6 房地产损害赔偿估价5.7 房地产保险估价5.8 房地产转让估价5.9 房地产租赁估价5.10 建设⽤地使⽤权出让估价5.11 房地产投资基⾦物业估价5.12 为财务报告服务的房地产估价5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他⽬的的房地产估价6 估价结果7 估价报告8 估价职业道德本规范⽤词说明1范围1.0.1 为规范房地产估价活动，统⼀房地产估价程序和⽅法，保证房地产估价质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适⽤于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现⾏有关标准的规定。
2估价原则2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1 独⽴、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值时点原则：4 替代原则；5 最⾼最佳利⽤原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价⽬的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适⽤的原则，并可增加其他适⽤的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1 遵循独⽴、客观、公正原则，评估价值应为对各⽅估价利害关系⼈均是公平合理的价值或价格；2 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价⽬的确定的某⼀特定时间的价值或价格；4 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5 遵循最⾼最佳利⽤原则，评估价值应为在估价对象最⾼最佳利⽤状况下的价值或价格；6 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏⾼的因素下的价值或价格。
房地产估价方法浅析
接作为交易价格 ， 并提馥耍 乇 或交易当事 ＾ 确 哥人 正
使用估价报告。 ５ 同—估价 ． ２ 列象 ， 评估宜强舟狰 以 啊砷 估价 方法互相对照和比 较。 根据估价对象和当地房地产 市场的状况 ， 结合不 同估价方法的特点 ， 采用加权 平均等方式综合确定最终的估价结果。 其加权平 均 系数直台曾 隹 评估胡构匣 哇 和完善 确。 舀泣 端 窟 资料库 ， 加强专 业 研究 ， 提高估价师的执业水平和 经验技能 ， 在具体估价中应灵活运甩两种方法 ， 一
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参考文献
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出版
田中华人民共和 国建设部房 地产开发项 目经济评 铆方 法删 ｂ 中国电力出版 ０ ｎ 索 ０ Ｉ塞特斯牡玛＇ 斯 赖德． 习 海因 组织经济学一 经济学分 析方法在组织管理 中的应 用 北京： 信 出 呻 中 版社，
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网 全国 经济专业技术资格考试用书编写委员会房 地ｌ 产经济专业知识与实 初级、 务（ 中级肌 北京： 中国
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翻柴强． 房地产估价理论与方法呻 北京： 中国物价
出版社 。０ ３ Ｐ ０ １ ０ ２ ０ 。２ － ０ ．
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责任编 辑 ： 明荣 王
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房地 产 估 价 方法浅 析
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
7
一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
17
一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
20
一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
项目八房地产估价程序与估价报告
课题一 房地产估价程序
（二）房地产估价程序的作用 按照科学、严谨、完整的估价程序开展估价工作，可以使
房地产估价工作具有计划性和规范化、精细化，从而保障 估价工作质量，提高估价工作效率。 履行必要的估价程序是完成估价项目的基本要求，也是估 价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的 重要手段。 估价程序的4个作用： 规范估价行为； 保证估价质量； 提高估价效率； 防范估价风险。
房屋征收估价目的：“为房屋征收部门与被征收人确定 被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价 值”；
产权调换房屋价值评估的估价目：“为房屋征收部门与 被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值 的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
课题一 房地产估价程序
（2）明确估价时点。明确将要评估的价值是在何时的 价值。估价时点不明确，后续的估价工作将难以开展， 因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值。
项目八：房地产估价程序与估价报告
【情境案例】2012年6月15日，甲公司因需向商业银行 申请抵押贷款，委托乙房地产估价有限公司评估位于某 市××路的××大酒店的价值。据甲公司提供的资料显 示，该大酒店共五层，建筑面积1500平方米；大酒店 所在建设用地使用权通过出让取得，使用权限为40年， 期限从2001年1月15日起。
房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项 目需要做的各项工作及其进行的先后次序，是完成房地 产估价项目的作业流程。房地产估价程序完整反映房地 产估价项目工作的全过程和各项具体工作之间的内在联 系。
房地产估价的基本程序是：获取估价业务→受理估价委 托→制定估价作业方案→收集估价所需资料→实地查勘 估价对象→求取估价对象价值→撰写估价报告→审核估 价报告→交付估价报告→估价资料归档。
房地产估价报告范本(一)2024
房地产估价报告范本（一）引言概述：本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助读者理解如何编写一个完整的房地产估价报告。
估价报告是评估房地产价值、确定房地产市场价格以及提供买卖双方参考意见的重要文件。
本文将按照以下五个主要方面进行详细阐述：市场概况、估价方法、评估对象、数据分析和估价结论。
正文：一、市场概况：1. 区域概述：介绍所在地区的地理位置、发展潜力和环境特点。
2. 市场趋势：分析当前房地产市场的状况，包括供需关系、价格波动和销售情况等。
3. 临近设施：说明周边的交通、商业、教育和医疗设施，以及对房价和市场需求的影响。
4. 政府政策：列举相关的政府政策和法规，比如楼市调控政策和土地使用规划等。
5. 竞争分析：对周边类似物业的价格、销售情况和竞争力进行比较和评估。
二、估价方法：1. 市场比较法：介绍常用的市场比较法，通过对类似物业的销售价格进行对比，确定房屋的市场价值。
2. 收益法：说明收益法的基本原理，针对商业物业或产生租金收入的物业，通过估算未来的产生收入和投资回报，确定房产的现值。
3. 重置成本法：介绍重置成本法的原理，通过计算重建或替换房屋所需的成本，确定物业的价值。
4. 报废及盈余法：说明如何根据物业的寿命及未来现金流预期，计算物业目前的残值和潜在盈余。
5. 综合法：综合运用以上多种方法，根据实际情况和需求，确定最终的估价结论。
三、评估对象：1. 物业信息：提供被评估物业的基本信息，包括位置、用途、建筑类型、建造时间、土地面积和建筑面积等。
2. 报告目的：明确估价报告的编写目的，比如购房贷款、房产转让或保险索赔等。
3. 检查方法：说明评估师采取的检查方法和数据来源，例如市场调研、房屋内部检查和权威数据查询等。
4. 评估标准：根据国家或地方的评估准则和估价师的专业规范，确定评估的标准和方法。
5. 风险评估：对评估对象进行综合评估，包括风险和不确定性因素的考虑，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产估价技术报告评审标准
房地产估价技术报告评审标准一、引言房地产估价技术报告评审是指对房地产估价报告进行审核、评估和监督的过程。
估价报告是房地产估价师对特定房地产进行估价的结果，是房地产估价师对市场、法律、财务等多方面知识的综合运用，是房地产估价师的专业成果。
因此，对估价报告进行评审是非常重要的，可以有效地保证估价报告的准确性和可靠性，保护估价师的权益，维护市场秩序。
本文将从估价报告的编制要求、报告内容、报告格式、报告质量等方面，提出房地产估价技术报告评审的标准。
二、估价报告的编制要求1. 依法合规：估价报告的编制必须遵循国家法律法规和相关规定，符合估价师的职业道德和行为规范。
2. 严谨科学：估价报告必须严谨科学，基于充分的市场调研和数据分析，以及合理的估价方法和技术手段。
3. 独立客观：估价报告必须独立客观，不受任何利益关系和外部压力的影响，对被估价物进行公正、客观、真实的评估。
三、估价报告的内容1. 估价标的：包括被估价物的基本情况、位置、用途、产权状况等信息。
2. 估价目的：明确估价的目的，如购买、出售、抵押、租赁等。
3. 估价方法：详细描述使用的估价方法和技术手段，包括市场比较法、收益法、成本法等。
4. 数据来源：提供估价所需的数据来源，包括市场调研、土地登记、房屋登记、财务报表等。
5. 估价结果：给出估价师的估价结论和价值范围，以及对估价结果的说明和解释。
四、估价报告的格式1. 标题：明确估价报告的标题，包括被估价物的名称和估价目2. 页眉页脚：包括报告的编号、日期、页码等信息。
3. 目录：列出估价报告的各个部分和章节，方便查阅。
4. 正文：按照估价报告的内容要求，清晰、完整地呈现估价师的估价过程和结论。
5. 附录：包括估价报告的相关数据、图表、资料等，以及估价师的资质证明和签名等。
五、估价报告的质量1. 准确性：估价报告的数据来源准确、估价方法合理、估价结论准确。
2. 完整性：估价报告的内容完整、逻辑清晰、表述准确。
房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告尊敬的客户：根据您的委托，我们已完成对您的房地产进行抵押估价。
以下是我们的报告：1. 估价目的及背景本次抵押估价是为了确认您的房地产价值，以供您申请抵押贷款。
本次估价是基于市场条件和房地产的实际情况进行的。
2. 估价对象本次估价的对象是位于[地点]的[房屋类型]，面积约为[面积]平方米的房地产。
3. 估价方法及数据来源我们采用了比较法和收益法两种方法进行估价。
比较法是基于周边同类型房地产的市场交易价格进行对比，收益法是基于房地产租金及投资回报率进行估算。
我们还参考了市场调研数据、土地出让合同和其他相关公开信息等进行综合分析。
4. 房地产市场分析根据我们的市场调研，房地产市场在过去几年持续增长，当前市场供需平衡，尤其在[地点]这一区域，因地理位置和公共设施优势，吸引了许多购房和投资者。
由于稀缺性和供给不足，该地区的房地产价格持续上涨。
5.估价结论及建议根据我们的估价结果，该房地产的市场价值约为[金额]。
我们认为该房地产具备较高的投资潜力，除了作为您的抵押贷款担保物外，还可以考虑将其作为出租物业或将来出售获取更高的回报。
6. 相关风险提示在购买房地产或申请抵押贷款时，存在一定的风险。
市场价格受到各种因素的影响，如政策调整、经济变化、市场需求等，因此市场价值可能发生波动。
此外，房屋本身的状况和周边环境等也会对房地产价值产生影响。
在做出决策前，请您充分了解相关市场和风险因素。
希望这份房地产抵押估价报告对您有所帮助。
如有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们联系。
谢谢！此致XXX抵押评估机构尊敬的客户：感谢您的耐心等待。
在本报告的下一部分中，我们将进一步细化相关内容，包括房地产的详细描述、市场调研数据、估价结果的分析以及其他相关建议。
7. 房地产详细描述该房地产位于[地点]，房屋类型为[房屋类型]，面积约为[面积]平方米。
房屋是一栋[楼层数]层建筑，建于[建筑年份]年。
房屋配备了现代化设施和基础设施，拥有[房间数量]间卧室、[卫生间数量]间卫生间和[其他设施描述]。
估价报告与评估报告区别
估价报告与评估报告区别估价报告与评估报告是房地产行业中常用的两种报告形式，它们在目的、内容和使用范围等方面存在一些区别。
首先，估价报告主要是用于确定房地产物业的市场价值，以供购买、出售、融资、租赁和投资等决策的参考。
估价报告的主要内容包括估价过程、市场调查、评估方法、价值评估和风险分析等，通过对市场和物业特征的研究，结合具体估价方法，对物业的价值进行估算。
估价报告通常由资深的房地产估价师撰写，具备相关专业背景和资质，并且需要符合相关法律法规的规定。
评估报告则更多地关注物业的风险和价值评估。
评估报告的主要内容包括物业状况、权属调查、法律风险、经济利用状况、市场及周边配套情况、收益及推测灵活度等。
评估报告的编制需要综合考虑物业特征、法律法规、经营环境等因素，对物业的价值进行评估和风险分析。
评估师通常需要具有土地经济、建筑学、法律和金融等方面的知识，以更全面的角度评估房地产物业的价值和风险。
在使用范围上，估价报告和评估报告的应用有所不同。
估价报告通常用于房地产交易的参考，例如购买、出售、租赁和融资等。
而评估报告则更多地应用于土地使用权转让、公共事业收购、资源开发利用和招标投标等领域，用于评估物业的综合价值和风险。
此外，估价报告和评估报告在内容上也存在一些差异。
估价报告更加侧重于物业的市场价值评估，通常采用市场比较法、收益法、成本法等多种方法进行估值。
而评估报告则更加注重综合评估物业的风险和价值，考虑到土地、建筑物、地理位置、法律权利等因素，并综合运用折现法、收益法、成本法等方法进行评估。
综上所述，估价报告和评估报告在目的、内容和使用范围等方面存在一些区别。
虽然它们都是对房地产物业进行评估和估值的报告形式，但在具体的应用和编制过程中，考虑的因素和方法可能有所不同。
因此，在选择使用估价报告和评估报告时，需要根据具体情况和需要，选择适合的报告形式，以更好地满足实际需求。
房地产估价报告的估价描述与估价分析
房地产估价报告的估价描述与估价分析一、估价描述房地产估价报告是根据市场情况和相关数据，对特定房地产资产进行估价的专业文档。
估价描述是报告中的核心内容之一，它对房地产资产的特征、位置、建筑结构、用途等进行详细描述，以便客户全面了解被估价资产的特点。
1. 物理特征描述在估价描述中，需详细描述被估价房地产资产的物理特征。
包括建筑面积、楼层数、房间数量、建筑结构类型（如砖混结构、钢结构等）、外墙材料等。
此外，还需描述土地面积、地形、地势、道路状况等与房地产资产相关的物理特征。
2. 位置描述位置是房地产估价中一个重要的因素。
在估价描述中，需详细描述被估价资产的位置信息，包括所在地区、街道、社区等具体位置。
同时，还需描述周边环境，如商业配套设施、交通便利程度、教育资源、医疗设施等，以便客户了解被估价资产的地理位置优势或不足。
3. 用途描述被估价资产的用途也是估价描述中的重要内容。
需描述该资产的规划用途，如商业用途、住宅用途、办公用途等。
同时，应描述该用途的市场需求、市场竞争情况以及未来发展趋势，以便客户了解被估价资产的用途潜力。
二、估价分析估价分析是房地产估价报告的另一个关键部分，它通过对市场数据和相关因素的分析，对被估价资产的价值进行评估。
以下是估价分析的几个重要方面：1. 市场调研与比较分析在估价分析中，需进行市场调研与比较分析，以确定被估价资产的市场价值。
通过对类似房地产资产的交易记录、租金水平、市场需求等进行调研和比较，可以得出被估价资产的市场价值范围。
2. 收益法分析收益法是房地产估价中常用的一种方法，特别适用于商业用途的房地产资产。
在估价分析中，需根据被估价资产的租金收益情况，计算出资产的净现值、内部收益率等指标，以确定其价值。
3. 成本法分析成本法是另一种常用的估价方法，适用于新建或改建的房地产资产。
在估价分析中，需考虑被估价资产的建设成本、土地成本、折旧等因素，以确定其价值。
4. 市场趋势与风险分析在估价分析中，还需考虑市场趋势和风险因素对被估价资产价值的影响。
如何解读房地产估价报告（土地估价报告）
在经济⽣活中，⼈们经常会出于各种原因接触到房地产(⼟地)估价报告。
⽐如，⼟地权利⼈进⾏房地产转让；租赁、抵押、保险、课税、拆迁补偿时或者受让⼟地使⽤权时，都需要委托中介机构进⾏房地产(⼟地)评估。
对于中介机构出具的评估报告，⼤多数权利⼈都缺乏⼀般有关估价的常识，很多⼈甚⾄看不懂估价报告。
本⽂作者为⼤家作简单介绍，以便今后能更充分地利⽤房地产 (⼟地)估价报告。
房地产估价是指专业估价⼈员根据估价⽬的，遵循估价原则，按照估价程序，选⽤适宜的估价⽅法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进⾏估算和判定的活动。
估价报告分为房地产(⼟地)估价结果报告和房地产(⼟地)估价技术报告，估价机构向委托⽅提交的估价报告通常只有房地产(⼟地)估价结果报告，因此通常我们指的⼟地估价报告⼀般是指房地产(⼟地)估价结果报告。
估价报告相关要素估价报告中应指出委托单位的全称、法定代表⼈和住所，个⼈委托的，为个⼈的姓名和住所；估价机构全称、法定代表⼈、住所、估价资格等级，以及参加估价⼈员的姓名、估价资质或职称，并由本⼈签名、盖章。
还要写明本次估价所依据的估价规范，国家和地⽅的法律、法规，委托⽅提供的有关资料，估价机构和估价⼈员掌握和搜集的有关资料；并概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
其中，对⼟地的说明应包括：名称、坐落、⾯积、形状，四⾄，周围环境，景观、基础设施完善程度，⼟地平整程度，地势；地质、⽔⽂状况，规划限制条件，利⽤现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、⾯积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平⾯布置，⼯程质量、建成年⽉、维护、保养、使⽤情况。
估价报告中的价值定义是指本次估价所采⽤的价值标准和价值内涵，也是某种估价⽬的特定条件下形成的正常价格。
估价报告应⽤的有效期指本估价报告应⽤的有效期，可表达为⾄某年某⽉某⽇⽌，也可表达为多长年限，如⼀年，⽽估价作业⽇期是指本次估价的起⽌年⽉⽇。
房地产估价报告评审标准
房地产估价报告评审标准1. 引言房地产估价报告是房地产行业中一份重要的文件，它对于购房、出租、抵押等都具有重要的参考价值。
为了确保估价报告的准确性和可靠性，需要对其进行评审。
本文档将介绍房地产估价报告评审的标准和要求。
2. 评审目标房地产估价报告评审的目标是检查和验证估价报告的准确性和可靠性，确保其符合相关法律法规和行业标准，以支持客户在房地产交易中做出明智的决策。
3. 评审内容房地产估价报告评审的内容包括但不限于以下几个方面：3.1 报告结构和格式评审人员应检查报告的结构和格式是否合理，包括标题、目录、段落、页码等是否符合规范，报告是否清晰易读。
3.2 估价方法和数据来源评审人员应对报告中采用的估价方法进行评估，确认其准确性和适用性。
同时，也需要检查所采用的数据来源是否可靠，包括房地产市场数据、历史成交记录等。
3.3 估价假设和限制条件报告中应明确阐述所采用的估价假设和限制条件，评审人员需要对其进行评估，确定其合理性和明确性。
3.4 法律法规和行业标准符合性评审人员应检查报告是否符合相关的法律法规和行业标准，包括但不限于估价方法、估价过程等方面的规定。
3.5 估价结果和结论的合理性最重要的评审内容是对报告中的估价结果和结论进行评估，确定其合理性和可靠性。
评审人员可以对估价结果进行独立的估价参考，比对报告中的数据和逻辑。
4. 评审过程房地产估价报告评审应遵循以下过程：4.1 准备评审材料评审人员需准备房地产估价报告的电子或纸质副本，以便进行评审。
4.2 审查文件结构和格式评审人员应检查报告的结构和格式是否按照要求进行编排，包括标题、目录、段落、页码等。
4.3 核查估价方法和数据来源评审人员可以验证报告中的估价方法和数据来源，确保其准确性和可靠性。
4.4 确认估价假设和限制条件评审人员认真阅读报告中的估价假设和限制条件，确保其明确性和合理性。
4.5 检查法律法规和行业标准符合性评审人员应核对报告是否符合相关的法律法规和行业标准，包括但不限于估价方法、估价过程等方面的规定。
房价如何评估？房价评估是哪里评估？
房价如何评估？房价评估是哪里评估？标题：房价如何评估？房价评估是哪里评估？引言概述：房价评估是指对房地产市场中的房屋进行估值，以确定其合理的市场价格。
房价评估对于房地产市场的参与者、投资者以及政府决策者来说都至关重要。
本文将从六个大点出发，详细阐述房价评估的方法和地点。
正文内容：1. 房价评估的方法1.1 市场比较法1.1.1 通过比较类似房屋在同一地区的成交价格，以确定房屋的市场价值。
1.1.2 考虑房屋的特征、面积、位置、建筑年限等因素，进行适当的调整。
1.2 收益法1.2.1 根据房屋的租金收益，计算出其预期的现值，作为房屋的市场估值。
1.2.2 考虑租金水平、租金增长率、资本化率等因素，进行准确的估值。
1.3 成本法1.3.1 根据房屋的建造成本、土地价值等因素，计算出其重建成本，作为房屋的市场估值。
1.3.2 考虑建筑材料价格、劳动力成本、折旧等因素，进行准确的估值。
2. 房价评估的地点2.1 房地产评估机构2.1.1 专业的房地产评估机构拥有丰富的经验和专业知识，能够提供准确的房价评估服务。
2.1.2 评估机构通常采用多种评估方法，结合市场情况和专业判断，得出合理的房价评估结果。
2.2 银行和金融机构2.2.1 银行和金融机构在进行房屋贷款时需要对房屋进行评估，以确定抵押物的价值。
2.2.2 这些机构通常有自己的评估师团队，能够提供专业的房价评估服务。
2.3 房地产中介机构2.3.1 房地产中介机构在进行买卖交易时，需要对房屋进行评估，以确定合理的交易价格。
2.3.2 中介机构通常具有丰富的市场经验，能够提供准确的房价评估建议。
总结：房价评估是房地产市场中的重要环节，对于市场参与者、投资者和政府决策者来说都具有重要意义。
通过市场比较法、收益法和成本法等方法，可以对房屋进行准确的估值。
房价评估可以由专业的房地产评估机构、银行和金融机构以及房地产中介机构等进行。
这些机构拥有丰富的经验和专业知识，能够提供准确的房价评估服务，帮助市场参与者做出明智的决策。
房地产估价报告评审标准
房地产估价报告评审标准第一条(制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平,根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际,制定本标准。
第二条(适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准.本标准所称鉴证性估价报告,是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：（一)房地产抵押贷款;(二）房屋征收补偿；(三）人民法院拍卖房地产；（四）房地产税收；（五）国有建设用地使用权出让；(六）用房地产作价出资设立公司或者企业；（七）上市公司关联交易；（八）投资性房地产公允价值计量。
第三条（评审方式) 估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。
第四条(定量评审内容) 估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。
估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项(详见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。
其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；(5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。
第五条（定量评审得分) 估价报告定量评审总分的满分为100分.不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,为各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出:一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分估价报告定量评审总得分＝———---————-——--———-—×100100＋特殊项目的满分第六条（各评审子项的评审得分) 被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。
房地产估价方法比较研究++毕业论文
房地产估价方法比较研究毕业论文论文题目：房地产评估方法比较研究专业: 建筑工程系班级: 09建工一班学生姓名：房地产估价方法比较研究【摘要】房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
一、房地产估价的概念：房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准,根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。
（1）主体房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。
主要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。
根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体，必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务.目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。
前者是个准评估主体，临时评估资格为一年.对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。
房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。
估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作.目前,我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度,通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。
(2）客体房地产估价的客体就是房产、地产.房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。
它包括房屋建筑和产权两个方面的含义.在房产概念中的“房"，它所以要取广义,是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品,在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。
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Vi＝P0＋d×id Nhomakorabea(P1
P0)
(P2
P1) (nPi
Pi1)
(Pn
Pn1)
Pn
n
P0
式中： Vi —— 第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地 产价格的趋势值；
i ——时期序数，i＝1，2，…，n； P0 —— 基期房地产价格的实际值；
d —— 逐期增减量的平均数； Pi ——第i期房地产价格的实际值。
表7-2
年份 2006 2007 2008 2009
逐年上涨额 320 330 350 340
第一种权数 0.1 0.2 0.3 0.4
第二种权数 0.1 0.2 0.2 0.5
第三种权数 0.1 0.1 0.2 0.6
例7-1 如果采用表7-2中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上 涨额的加权平均数为：
③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择 适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价 格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的 模式(或数学模型)； ④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点 的价格。
第二节 长期趋势法的主要方法
一、平均增减量法
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采 用平均增减量法进行预测房地产价格。其计算公式如下：
②用于收益估价法中预测未来的租金、经营 收入、运营费用、空置率、净收益等；
③用于市场法中对可比实例的成交价格进行 交易日期调整；
④用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价 格的发展趋势或潜力；
⑤用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 等。
二、估价步骤
①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料， 并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；② 整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同 一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成 时间序列，画出时间序列图；
高职高专房地产类专业规划教材
《房地产估价》
（第2版）
第七章 长期趋势法 第八章 路线价法与地价评估
第九章 房地产估价机构与估价报告
第七章 长期趋势法
【学习目标】 通过本章的学习，应理解长期趋势法 的基本原理，了解长期趋势法的估价步 骤，熟练掌握各种长期趋势法的原理和 估价程序，并能根据情况选择合适的方 法评估房地产价格。
第一节 长期趋势法概述
一、基本原理
1、概念 长期趋势法是依据一系列已知的房地产价格历史资料和数据， 运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归 分析，对未来房地产价格进行推测、判断的估价方法。 2、理论依据 反映一些自然或社会现象的时间数列，构成了长期趋势变动。 人们可以根据时间序列变动的规律进行外延或类推，来预测这
d (P1P0)(P2P1)(nPi Pi1)(Pn Pn1)
320330350340 4
335(元 / m2)
据此预测该宗房地产2010年的价格为： V5＝7810＋335×5 ＝9485(元／㎡)
预测该宗房地产2011年的价格，则为： V6＝7810＋335×6 ＝9820(元／㎡)
对于例7-1中4年的逐年上涨额，可选用表7-2中各种不同的 权数予以加权。表7-2中的权数是根据一般惯例进行假设的。
（一）简单移动平均法
【案例7-3】 某类房地产2008年各月份的价格 如表7-4中第2列所示。使用简单移动平均法估算 该类房地产2009年1月份的价格。
【解】在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计
算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如 果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12 个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。 对本例房地产2008年的价格，采用每5个月的实际值计 算其移动平均数。计算方法是：把1～5月的价格加起来 除以5得6860元／㎡，把2～6月的价格加起来除以5得 6900元／㎡，把3～7月的价格加起来除以5得6942元／ ㎡，依此类推，见表7-4中第3列。再根据每5个月的移
d＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5 ＝338(元／㎡) 用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为：
V5＝7810＋338×5 ＝9500(元／㎡)
二、平均发展速度法 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相 同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均 发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下：
年份 房地产价格的实际 逐年上涨速度（%） 房地产价格的趋势
值
值
2005
6600
2006
7750
117.4
7788
2007
9200
118.7
9190
2008
10850
117.9
10844
2009
13000
119.8
12796
【解】从表7-3中可知该类房地产2005~2009年价格的 逐年上涨速度大致相同，据此可以计算4年的平均上 涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。
该类房地产价格的平均发展速度为：
t
4 13000 6600
1.18
即平均每年上涨118% ，据此预测该宗房地产2010年 的价格为：
V5＝6600×1.185 ＝l5099(元／㎡) 预测该宗房地产2011年的价格为：
V6＝6600×1.186 ＝17817(元／㎡)
三、移动平均法
移动平均法是根据房地产价格的时间序列的移 动平均数进行估价。
些现象在下一时期可能达到的水平。 3、适用的对象和条件 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产适用 的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资 料，而且所拥有的历史价格资料要真实。
4、主要作用 ①用于对房地产未来价格的推测、判断，如 用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地 产价值；
【案例7-1】需要预测某宗房地产2010年、2011年的 价格，已知该类房地产2005—2009 年的价格及其逐年 上涨额如表7-1中第2列和第3列所示。
表7-1 某类房地产2005—2009年的价格(元／㎡)
年份 房地产价格的实际值 逐年上涨额 房地产价格的趋势值
2005
7810
2006
8130
Vi P0 ti
t
n
P1 P0
P2 P1
PPii1
Pn Pn1
n
Pn P0
式中 t —— 平均发展速度。
【案例7-2】 需要预测某宗房地产2010年、2011年的价 格，已知该类房地产2005~2009 年的价格及其逐年上涨 速度如表7-3中第2列和第3列所示。
表7-3 某类房地产2005~2009年的价格(元／㎡)
320
8145
2007
8460
330
8480
2008
8810
350
8815
2009
9150
340
9150
【解】从表7-1中可知该类房地产2005~2009年价格的逐 年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额
的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋
势值。
该类房地产价格逐年上涨额的平均数为：