公寓项目策划方案

XXX公寓项目策划方案

第一章项目的概况

一、项目的地理位置

1、项目基本介绍

（1）项目的地理位置

本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S 店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农民集体所有。

本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。

（2）项目的周边环境

得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。

对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市

生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。

2、项目的具体现状

项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。

第二章项目的市场分析

一、项目数据及定位

本项目用地面积m2，容积率，总建筑面积m2，其中高层公寓面积m2；商场面积m2；地下停车场建筑面积m2。配套设施建筑面积为500m2，，项目总投资约亿元。

本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。

二、项目SWOT分析

（一）项目优势与机会分析

1、地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为发展商业提供较好的环境基础。

2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区

中间水平，体现了周边，随着经济的发展，该片区的消费力将更进一步释放。

3、市场优势：

4、交通优势：

（二）项目劣势与风险分析

1、项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不够浓厚，可能会延长项目的培育期；

2、从项目周边楼盘价格来看，周边消费力处于海珠区中档水平，这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响；

3、目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。

三、目标市场的规划定位

1、目标市场的需求分析

酒店式公寓提供的是：“公寓式的业态，酒店式的服务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其他项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，都不失为一种值得重视的选择。

对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到人们的青睐。

【周边公寓分布】

从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.

2、规划定位

⑴商场项目定位

根据项目所处的地理位置以及目前的市场状况，本项目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。

⑵公寓项目客户群定位

本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。

第三章项目的市场定位

一、项目的市场定位

1、定位：精品公寓

2、户型面积：小户精品公寓，由栋层塔楼组成，设有观光电梯；裙楼1-2层为商业，3层以上为住宅功能，主力户型为35-80㎡的中小户型，1房1厅、2房1厅的公寓，带元/㎡精装修，送全屋家私家电，酒店式物业管

理。

3、价格：均价元/㎡，付款方式一次性或按揭。

4、定位诠释：“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

5、产品形象定位

广告语：与酒店同步的居住模式

宣传主题：

1、酒店式公寓

2、高效·快捷·时尚之生活主张

3、投资主题服务月

二、产品配套

1、家具配套精装修配送[白色家电]：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。

2、通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。

3、净化水装置净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。

4、完善的生活配套