酒店式公寓项目策划案

酒店式公寓策划案

一、必要性与选址

商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为：

1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，

将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业

缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经

营。

2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖

商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，

联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件

的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖

景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上

运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质

的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季

节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个

“噱头”，长期经营困难较大。（目前国很多水上运动公园的

经营状况都是免堪其难）。

基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：

1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业

氛围，充分挖掘项目的商业潜力。

2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效

应的形成。

3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经

营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配

套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。

4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店

式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等

地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。

二、酒店式公寓行业特点

酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国的酒店式公寓最早出现在，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。

近年来随着国经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需

求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。

真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服务，可以说集传统酒店与传统公寓的长处于一身，而价格又比住酒店要便宜，实际消费群体为商务、旅游人士为主。

当前，国各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。

基本特征具体表现

产品特征“酒店式的服务，公寓式的管理”

星级酒店的服务和管理

信息时代写字楼的商务服务特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体

户型和配套满足使用者个性需求的户型（几十到几百㎡不等）统一为精装修，并提供全套的家具和电器

强调个性，不同的户型也有不同的格调

拥有银行、会所、小超市等附属设施

设计和物业管理设计个性化——客户群消费习性决定

物业管理水平的星级化——由星级酒店直接管理或由有酒店背景的物业公司进行管理

适合居住自由方便，而且价格比酒店要便宜，却随时可以得到酒店式的各种服务

公共设施均类似于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显

能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需求

适合投资增值潜力大，投资回报高

与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不逊色，而服务更胜一筹，除提供传统的酒店式服务之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感觉酒店式公寓是投资置业的上选，因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的，而且，酒店式公寓好管理、易出租等优点也是其他项目难以比拟的

市场潜力大经济的快速发展，旅游业的高速发展，招商引资的力度的加强，高级商务、管理、技术人员将会增多，他们对物业的要求较高，特别是一些合资企业的高级管理人员往往渴求生活的高品质，对公寓的整体环境也表现出很高的热忱，而酒店式公寓恰恰满足了这一需求

增值空间大作为房地产产品中的一种，具有房地产产品的高增值性特点，况且与住宅和酒店有着明显的区别，有着独有的发展空间

三、国酒店式公寓市场发展情况

1、香港酒店式公寓市场发展情况

在香港的酒店式公寓市场可能是最强势的，它们的长期租客的百分比要高于大多数别的城市，如：约有50％的租客租期超过6个月，15％的租客租期超过1年。所以，在香港绝大多数酒店式公寓的起租期为3个月，只有少数的如parkview的租期可以以天计算，但一天的租金是长期租金的双倍。近两年来，香港酒店式公寓的租市有较大下滑。

2、北京酒店式公寓市场发展情况

目前北京房地产市场出现了酒店式公寓，并且数量在逐渐增加，尤其东部房地产市场数量增幅更快。有几点利好因素的诱惑开发商投资建设酒店式公寓：CBD规划台出；加入WTO后，准备进京的境外中、小公司；投资热过程中获取高回报率；小型SOHO是个机会；由于东部工厂拆迁及有关部门对服务业的扶持，目前开发商将服务业定为目