2房地产经营与管理试题复习题(附答案)参考版

注意：复习题中简单题、问答题和计算题等所给出的答案，均为基本要点。

如果答案与教材相冲突，以教材为准。

一. 单项选择题1、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（D）A）单项开发和综合开发B）地产经营和房产经营C）房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营D）专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等2、完全竞争型市场的特点（B）A）市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B）市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。

C）一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

D）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。

3、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。

下列哪种说法不正确（D）A）一级资质由国务院建设行政主管部门审批。

B）二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。

C）二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。

D）二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。

4、军产土地归口于（B）管理A）当地政府B）中国人民解放军总后勤部C）中国共产党中央军事委员会D）中国人民解放军总政治部5、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（B）A）利益关系B）行政关系C）上下级关系D）没有关系6、数据类型不包括（D）A）数值型B）序号型C）文字型D）图像型7、房地产项目风险分析方法不包括（C）A）盈亏平衡分析B）项目安全率C）财务分析D）概率分析8、我国房地产融资的主要方式不包括（B）A）银行贷款融资B）国际融资C）股票融资D）房地产债券融资9、以下哪个选项不属于房地产开发项目管理的三大核心之一。

（C）A）成本管理B）质量管理C）人事管理D）进度管理10、房地产营销中的价格策略不包括（B）A）高价策略B）随机策略C）低价策略D）实价策略11、与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（C）A）标的物位置的可变性B）房地分离的特性C）房地产交易标的价值金额大、专业性强D）房地产交易标的供给的充足性12、房地产债券按发行主体分类，可以分为（D）A）实物债券B）凭证式债券C）记账式债券D）国际债券13、有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（B）A）27.1% B）5.4% C）—27.1% D）—5.4%14、定性分析方法包括（C）A）归纳分析法B）演绎分析法C）聚类分析D）比较分析法15、通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（A）A地方政府B中央政府C城市居民D农民16、SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（D）A）优势B）劣势C）机会D）目标17、房地产企业是依法设立，以（A）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

A）赢利B）追求房屋质量C）兴建住房D）国家利益18、赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。

赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。

因此，如果赌注是1美元的话，这场赌博的期望值是（A）A）—1 / 6 美元B）—1美元C）1美元D）1 / 6美元19、在我国地产的经营只能是（A）A）使用权B）所有权C）收益权D）经营权20、投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。

每生产一个产品，获利5元，因此产量至少应该达到（D），才能将投资购买设备的10万回收。

A）5 B）10 C）15 D）221、根据不同标准，房地产开发可以分为（C）A）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；B）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发D）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；22、利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（C）A）MC>MR B）MR>MC C）MC=MR D）MC与MR没有关系23、项目工程质量管理的主要途径不包括（A）A）加强人员培训B）审核有关技术文件、报告或报表C）现场质量检验D）现场质量监督24、房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有（D）A）对产品信息的需求高B）对产品顾客化的要求高C）采购的批量大小很重要D）产品门类众多是几本特征25、房地产交易的管理机构不包括（A）A）质监部门B）建设行政主管部门C）土地管理部门D）房地产管理部门26、不确定型决策问题的决策准则不包括（B）A）乐观准则B）最大可能准则C）后悔准则D）等可能性准则27、面值为100元、1年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按（B）元出售该国债。

A）109.297 B）104.76 C）110 D）10528、房地产营销中的价格策略不包括（B）A）高价策略B）随机策略C）低价策略D）实价策略29、在我国地产的经营只能是（A）A）使用权B）所有权C）收益权D）经营权30、赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。

赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。

因此，如果赌注是1美元的话，这场赌博的期望值是（A）A）—1 / 6 美元B）—1美元C）1美元D）1 / 6美元二. 概念解释题 (每题5分，共30分)1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程2、可行性分析：可行性分析是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。

3、房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

4、房地产综合开发：指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

5、招标出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

6、德尔菲法：是以一系列问卷向各类专家征询意见，依据所有专家对原问卷的答复再拟订下一份问卷，再次向各类专家征询意见，直到大多数专家的意见看法趋于一致才获至结论，此法预测常适合做长期预测。

7、物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

8、房地产交易：是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。

9、房地产市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。

其中每个消费者群即为一细分市场。

10、单代号网络图：是以单代号表示法绘制的网络图。

在这种网络图中，每个节点表示一项工作，箭线只表示各项工作之间相互制约和相互依赖的关系11、股权证券化信托：是指信托公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。

12、概率分析：又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。

通过概率分析可以了解项目风险产生的概率大小，进而评估项目风险的期望损失。

13、房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

14、确定型决策：指投资项目具备条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题15、头脑风暴法：头脑风暴法包括直接头脑风暴法（指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法）和质疑头脑风暴法（指对根据直接头脑风暴法所提出的设想、方案逐一质疑，分析其实现可行性的方法）16、拍卖出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

17、市场调研：是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动18、敏感性：又称敏感度分析，就算通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。

三. 问答题(每题5分，共30分)1、房地产开发与经营的含义是什么？答：广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

2、构成决策问题的基本条件有哪些？答：有明确的目标；有两个以上可供选择比较的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反映客观实际的数据资料。

3、房地产开发企业资质等级管理办法是什么？答：房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度其中一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

一级资质企业可以在全国范围承揽房地产开发项目，承担房地产项目的建设规模不受限制。

二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

二级及二级以下资质企业承揽业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

可承担建筑面积在25万平米以下的开发建设项目。

4、请简述什么是工业地产商模式？答：工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租凭、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取最大合理的地产开发利润。