某市地块分析报告

群力新区（NO.2010HTQ001）地块分析报告

2010年3月20日

目录

一、项目概况

1、地块位置

2、地块经济技术指标

3、地块周边环境分析

二、区域规划分析

1、功能定位

2、整体布局

3、规划重点

三、区域市场分析

四、地块SWOT分析

五、产品建议

附：区域市场项目情况

一、项目概况

1、地块位置

◆本项目共涉及两宗地块，其中008号地块东临职工街，西临上江街，南临工农大街，北临光明大街。

◆087-1号地块东临融江路，西临朗江路，南临群力第六大道，北临群力第五大道。

2、地块经济技术指标

地块编号用地面积容积率规划建筑面积保守可销售建筑面积

（剔除廉租房与配套

设施建筑面积）

建筑密度绿地率建筑限高

008 共计：99624.9

平方米

其中住宅：

89414.35平方

米，商服：

7957.54平方

米，划拨廉租

房：2253.01平

方米。≤2.25 ≤253400平方米，

其中地上高层住宅≤

103100平方米，地上多层

住宅≤103100平方米，地

上多层商服≤17900平方米

（含部分配套设施），地下

建筑（含人防及部分配套设

施）29300平方米。

215978.03平方米≤25% ≥30% 80米

087-1 共计：183093.5

平方米

其中住宅：

171591.48平方

米，商服：

6990.13平方

米；划拨廉租

房:4511.89平方

米。≤2.0 ≤451180平方米，

其中地上高层住宅（含部分

配套设施）≤317700平方

米，地上多层住宅≤34500

平方米，地上高层商服≤

13980平方米（含部分配套

设施），地下建筑（含人防

及部分配套设施）85000平

方米。

353853.40平方米≤25% ≥30% 80米

起始楼面地价（剔除廉租房建筑面积与不可售配套设施建筑面积）：

008号地块：213100000/ (99624.9*2.25-253400*2% -3110)=986.67元/平方米

087-1号地块：556630000/(183093.5*2-451180*2%-3310)=1573.05元/平方米

两宗地块合计：769730000/[ (99624.9*2.25-253400*2%-3110)+ (183093.5*2-451180*2%-3310)]= 1350.80元/平方米

3、地块周边环境

087-1号地块

◆地块东北侧有水系穿过，此水系分别与北侧的内河公园及东南侧雨阳公园相连。

◆地块北侧隔群力第五大道，三块规划综合用地环抱着的水系为翠湖，翠湖是东环水系的源头。由此再

向北，即为规划中的群力CBD。

◆地块东西两侧，朗江路以西及融江路以东目前规划均为居住用地。

◆地块南侧目前规划为大规模的教育用地，地块东南方向为省级重点中学三中以及建设中的哈尔滨医科

大学附属第一医院群力分院。

◆地块周边区域内分布着四大主题公园：雨阳公园、湿地生态公园、内河（翠溪）公园以及体育公园，

其中雨阳公园、内河（翠溪）公园（一期）已经于去年完工，其他公园也已经开工建设，基本将于今年内陆续完工。

◆地块未来交通条件便利，经群力第五、第六大道均可以直接抵达规划中的三环路并直通建设中的三环

西桥。

008号地块

◆地块东侧为已经建成的美辰家园小区。

◆地块北侧规划为居住用地，规划中的书香公园也位于地块北侧。

◆地块西侧目前规划为居住用地和教育用地。

087-1

008

087-1

二、区域整体规划

1、功能定位

群力新区的功能定位是21世纪具有国际竞争力的，集居住、商贸、游憩为一体的，现代化、生态园林新城区，成为国际冰雪文化名城的载体系统之一。

2、规划重点

（1）、构筑哈尔滨市中央商务区(CBD)。

（2）、构筑哈尔滨市生态游憩商务区(RBD)。

（3）、营造国际冰雪文化名城的重要载体系统。

（4）、构建一流寒地生态社区。

（5）、配套建设一流现代化新区基础设施系统。

3、总体布局

群力新区规划由城市三环路和延伸的康安路划分成九个功能体，并形成簇状的组团模式，各功能体由中央商务区(CBD)、游憩商务区(RBD)及相应的生活区构成。

◆新区在空间结构布局上采用"两轴、两核、一带、七片"的空间格局。

◆两轴为交通轴线和景观轴线，其中交通轴线由康安路和规划三环路组成；

◆景观轴线主轴为齿轮路--体育公园，次轴线为查家屯--游艇码头。

◆两核为商务核心区和行政管理核心区。

◆一带为沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园。

◆七片为新区7个居住功能组团。

三、区域市场分析：

◆产品舒适度普遍优于旧城区内项目。

目前群力新区内大多数项目容积率不超过3.3同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。

◆2009年市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。

2009年政府在大力投入群力新区基础设施建设的同时，也加大了群力招商引资的力度。

随着三环西桥开工建设以及新区内多个公园、景观广场、大型购物中心、文化产业基地等一系列工程相继开工建设，群力新区未来优越的居住前景逐渐被市场认同、追捧。

恒盛豪庭以完善的规划设计、良好的品牌价值成为2009年群力板块的标杆项目，其一期最终8000元/平方米的均价创出了这一区域的新高，在它的带动下天鹅湾、海富第五大道、润园翡翠城等项目的售价在2009年均有不小的涨幅。

◆土地市场升温，成交量与地价快速上涨。

2009年群力土地市场也异常活跃，土地成交量大幅增长的同时，地价也直线上升，先后有群力观江国际和盛和天下两宗地王成交，其中盛和天下地块楼面地价高达4024.39元/平方米。